Abschlagsrechnung prüfen: was vor der Zahlung zu klären ist

Die Rechnung kommt per E-Mail, die Frist ist kurz, und auf der Baustelle steht gerade erst die Bodenplatte. Eine Abschlagsrechnung der Baufirma prüfen Sie vor der Zahlung in drei Schritten. Sie klären, ob der abgerechnete Bautenstand tatsächlich erreicht und vertragsgemäß ausgeführt ist. Sie prüfen, ob die Aufstellung nachvollziehbar ist. Und Sie kontrollieren, ob frühere Zahlungen, Nachträge und Sicherheiten richtig verrechnet sind. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schuldet der Bauherr einen Abschlag nur in Höhe des Werts der erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistung.¹ Bei Mängeln darf er einen angemessenen Teil zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Kosten für die Mängelbeseitigung.²

Woran Sie eine prüfbare Abschlagsrechnung erkennen

Eine prüfbare Abschlagsrechnung zeigt nachvollziehbar, welche Leistung bis zu welchem Tag erbracht wurde und welcher Anteil der vereinbarten Vergütung darauf entfällt. Sie ist kein beliebiger Zahlungsaufruf, sondern eine Zwischenabrechnung auf Grundlage des Bauvertrags. Die Abschlagsrechnung dient nach der Fachliteratur nicht der endgültigen Abrechnung eines Bauvorhabens.³ Sie enthält Teilleistungen, die nicht in sich abgeschlossen sein müssen und keiner Abnahme bedürfen. Die endgültige Vergütung ergibt sich erst aus der Schlussrechnung am Ende des Hausbaus.

Eine Abschlagszahlung ist eine vorläufige Teilzahlung auf den Werklohn für bereits erbrachte Bauleistungen. Der Werklohn ist die vereinbarte Vergütung der Baufirma für das ganze Haus. Abschlagszahlungen sind nach der Fachliteratur dadurch gekennzeichnet, dass sie nur vorläufig sind.⁴ Wer Abschläge fordert, muss sie später in die Schlussrechnung einbeziehen. Für Sie als Bauherr bedeutet das: Jede bezahlte Abschlagsrechnung ist ein Zwischenstand, kein abschließendes Ergebnis.

Das Gesetz verlangt, dass die Baufirma ihre Leistungen durch eine Aufstellung nachweist. Diese Aufstellung muss eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen.¹ Eine Abschlagsrechnung muss nach der Fachliteratur prüffähig sein und mit den vertraglichen Vereinbarungen übereinstimmen.⁵ Zugleich sind bei Abschlagsrechnungen überschlägige Berechnungen grundsätzlich zulässig, solange keine Abweichung vom Vertrag erkennbar ist. Die Fachliteratur empfiehlt außerdem eine eindeutige Bezeichnung mit fortlaufender Nummerierung. So lässt sich jede Abschlagsrechnung später eindeutig der Schlussrechnung zuordnen.

Was eine prüfbare Abschlagsrechnung konkret enthalten sollte, hängt von der Art des Vertrags ab. Beim Einheitspreisvertrag rechnet die Baufirma Mengen mal Preis ab, etwa Quadratmeter Mauerwerk mal vereinbarten Einheitspreis. Beim Pauschalpreisvertrag gibt es einen Festpreis für das ganze Haus oder für große Abschnitte. Bei einem Pauschalpreis muss der Abschlagsforderung nach der Fachliteratur ein Aufmaß oder eine Mengenberechnung beigefügt werden.⁶ Ein Aufmaß ist die Messung der tatsächlich ausgeführten Mengen auf der Baustelle. Ohne solche Angaben können Sie nicht beurteilen, ob der Abschlag dem erreichten Leistungsstand entspricht.

Verwechselt wird die Abschlagsrechnung leicht mit zwei anderen Rechnungsarten. Die Vorauszahlung ist eine Anzahlung auf künftige, noch nicht erbrachte Bauleistungen.⁷ Bei ihr trägt der Bauherr das Risiko, dass die bezahlte Leistung nicht erbracht wird. Die Schlussrechnung dagegen rechnet das ganze Bauvorhaben endgültig ab und verrechnet alle Abschläge. Steht auf Ihrer Abschlagsrechnung eine Leistung, die noch gar nicht begonnen hat, handelt es sich der Sache nach um eine Vorauszahlung. Ob eine solche Vorauszahlung geschuldet ist, richtet sich nach dem Bauvertrag; im Zweifel klärt das ein Rechtsanwalt.

Was das Gesetz unter einer Abschlagszahlung versteht

Das BGB knüpft die Abschlagszahlung an den Wert der Leistung, die die Baufirma bereits erbracht hat und die nach dem Vertrag geschuldet ist.¹ Maßgeblich ist nach der Fachliteratur nicht ein Wertzuwachs beim Bauherrn, sondern der im Vertrag für die konkrete Leistung bestimmte Vergütungsanteil.⁴ Voraussetzung ist, dass die Teilleistung dem Bauherrn zugewandt wurde, also zum Beispiel eingebaut ist. Für die Prüfung einer Abschlagsrechnung heißt das: Sie vergleichen den Vertrag mit dem, was tatsächlich auf der Baustelle steht.

Angelieferte Baustoffe sind ein Sonderfall der Abschlagsrechnung. Nach dem Gesetz dürfen eigens angefertigte oder angelieferte Stoffe und Bauteile nur abgerechnet werden, wenn der Bauherr nach seiner Wahl Eigentum daran erhält oder eine Sicherheit dafür bekommt.¹ Solange die Baufirma angelieferte Baustoffe nicht einbaut, kann sie nach der Fachliteratur sonst keine Abschläge dafür verlangen.⁶ Die Fachliteratur weist darauf hin, dass eine Eigentumsübertragung in der Praxis scheitern kann. Der Grund ist, dass die Baustoffe bis zur Bezahlung noch dem Lieferanten der Baufirma gehören können. Eine Sicherheit, etwa eine Bürgschaft, ist für den Bauherrn deshalb nach dieser Quelle die bessere Absicherung.

Für private Bauherren, die ein Haus von einer Baufirma bauen lassen, kommt das Recht des Verbraucherbauvertrags in Betracht. Ein Verbraucherbauvertrag ist nach dem BGB ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet.⁸ Für diesen Vertrag begrenzt das Gesetz die Summe aller Abschlagszahlungen. Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen.⁹ Mindestens 10 Prozent der Gesamtvergütung können damit nicht über Abschlagsrechnungen verlangt werden.

Beim Verbraucherbauvertrag steht dem Bauherrn außerdem eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Hauses ohne wesentliche Mängel zu. Diese Sicherheit beträgt 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung und ist bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten.⁹ Steigt die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags fällig. Verlangt die Baufirma es, wird die Sicherheit durch Einbehalt geleistet. Der Bauherr hält dann Abschlagszahlungen bis zur Höhe der geschuldeten Sicherheit zurück.¹⁰ Alternativ kann die Baufirma eine Garantie oder Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers stellen.

Der Zahlungsplan im Vertrag darf von diesen Regeln nicht beliebig abweichen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also vorformulierten Vertragsklauseln, ist eine Bestimmung unwirksam, nach der Abschlagszahlungen wesentlich höher sind als nach dem Gesetz.¹¹ Ebenso unwirksam ist eine solche Klausel, wenn die Baufirma danach die Sicherheit von 5 Prozent nicht oder nur in geringerer Höhe leisten muss. Der Bauherren-Schutzbund kritisiert zum Beispiel Zahlungspläne, nach denen schon mit Fertigstellung des Rohbaus 75 Prozent des Werklohns fällig werden.¹² Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, ist eine Rechtsfrage, die ein Rechtsanwalt für Baurecht am konkreten Vertragstext beurteilt.

Was Sie vor der Zahlung selbst prüfen und dokumentieren können

Vor jeder Zahlung auf eine Abschlagsrechnung können Sie selbst drei Dinge prüfen: den Bautenstand, die Rechnung selbst und die Summe der bisherigen Zahlungen. Für den Bautenstand gehen Sie die abgerechneten Positionen einzeln durch. Zu jeder Position fragen Sie, ob die Leistung auf der Baustelle sichtbar fertig ist. Bei einem Zahlungsplan nach Bauabschnitten fragen Sie, ob der genannte Abschnitt vollständig erreicht ist. Was zu einem Bauabschnitt wie dem Rohbau gehört, ergibt sich aus Vertrag und Baubeschreibung.

Den Bautenstand dokumentieren Sie am besten am Tag, an dem die Abschlagsrechnung eingeht. Fotografieren Sie jede abgerechnete Leistung mit Datum, möglichst mit einem Gegenstand als Größenvergleich im Bild. Notieren Sie, was fehlt oder unfertig wirkt, und vergleichen Sie das mit der Baubeschreibung. Betreten Sie die Baustelle nur mit Erlaubnis der Baufirma und nur auf sicheren Wegen. Gerüste, Dachflächen, offene Baugruben und ungesicherte Deckenöffnungen sind für Laien gefährlich und bleiben tabu.

Die Rechnung selbst prüfen Sie mit dem Bauvertrag und dem Zahlungsplan daneben. Stimmen Bezeichnung, Nummer und Datum der Abschlagsrechnung? Sind die Positionen dem Leistungsverzeichnis oder dem Zahlungsplan klar zugeordnet? Entsprechen Preise und Prozentsätze dem Vertrag? Ist die Umsatzsteuer richtig ausgewiesen? Eine fehlende oder unverständliche Aufstellung ist ein sachlicher Grund, bei der Baufirma nachzufragen. Nach der Fachliteratur ist ein Anspruch auf Abschlagszahlung ohne die Aufstellung nicht durchsetzbar.⁴

Die Summe aller Zahlungen ist der dritte Prüfschritt bei jeder Abschlagsrechnung. Führen Sie eine einfache Übersicht mit Datum, Rechnungsnummer, gefordertem Betrag, gezahltem Betrag und Grund für jede Kürzung. Jede neue Abschlagsrechnung sollte frühere Abschläge ausweisen und abziehen. Nach der Fachliteratur werden geprüfte und freigegebene Abschlagsrechnungen chronologisch archiviert und als Basis folgender Rechnungen genutzt.¹³ Mit einer solchen Übersicht erkennen Sie auch, ob die 90-Prozent-Grenze beim Verbraucherbauvertrag eingehalten ist.

Nachträge verlangen bei der Abschlagsrechnung besondere Aufmerksamkeit. Ein Nachtrag ist eine zusätzliche oder geänderte Leistung, die nicht im ursprünglichen Vertrag stand. Die Fachliteratur empfiehlt, Nachträge mit Prüfvermerken der Bauleitung und Freigabevermerken des Bauherrn zu dokumentieren, um die Prüfung bei Abschlagsrechnungen zu vereinfachen.¹³ Prüfen Sie deshalb, ob jeder abgerechnete Nachtrag schriftlich vereinbart oder zumindest von Ihnen angeordnet wurde. Ein Nachtrag ohne Ihre Zustimmung gehört nicht ungeprüft in die Abschlagsrechnung, sondern zuerst in ein klärendes Gespräch mit der Baufirma.

Welchen Betrag Sie bei Mängeln zurückhalten dürfen

Bei Mängeln dürfen Sie von einer Abschlagsrechnung einen angemessenen Teil zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Kosten für die Mängelbeseitigung. Die Grundlage ist § 632a BGB. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern.¹ Der Besteller ist im Gesetz der Auftraggeber, also beim Hausbau der Bauherr. Für die Höhe verweist § 632a BGB auf die Regel zur Schlusszahlung in § 641 Abs. 3 BGB.² Angemessen ist danach in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie der Einbehalt bei einer Abschlagsrechnung entsteht. Angenommen, ein Fachmann schätzt die Kosten für die Beseitigung schief gesetzter Fensterbänke auf 2.000 Euro. Dann liegt der angemessene Teil nach der gesetzlichen Regel in der Regel bei 4.000 Euro.² Diesen Betrag ziehen Sie von der Abschlagsrechnung ab, den Rest zahlen Sie. Das Wort „in der Regel“ ist wichtig. Im Einzelfall kann ein höherer oder niedrigerer Betrag angemessen sein, und genau darüber wird gestritten.

Der Einbehalt hat einen doppelten Zweck. Er sichert Sie gegen das Risiko, dass der Mangel nicht beseitigt wird. Und er gibt der Baufirma einen wirtschaftlichen Anreiz, den Mangel zügig zu beheben. Sobald die Baufirma den Mangel beseitigt hat, entfällt der Anlass für den Einbehalt bei der Abschlagszahlung. Halten Sie deshalb in Ihrer Zahlungsübersicht fest, welcher Betrag wegen welchen Mangels einbehalten wurde.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem Mangel und einer unfertigen Leistung. Die Fachliteratur weist darauf hin, dass diese Unterscheidung in der Praxis problematisch sein kann.⁴ Eine noch nicht fertiggestellte Leistung gehört gar nicht in die Abschlagsrechnung, weil ihr Wert noch nicht erbracht ist. Hier kürzen Sie den abgerechneten Betrag auf den tatsächlichen Leistungsstand. Ein Mangel liegt dagegen vor, wenn eine fertige Leistung nicht so ausgeführt ist wie vertraglich geschuldet. Nur beim Mangel greift der doppelte Einbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB.

Bis zur Abnahme trägt die Baufirma die Beweislast dafür, dass ihre Leistung vertragsgemäß ist.¹ Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Bestreiten Sie vor der Abnahme die Vertragsmäßigkeit einer abgerechneten Leistung, muss nach dem Wortlaut des Gesetzes die Baufirma belegen, dass sie vertragsgemäß gearbeitet hat. Wie sich diese Beweislastregel in einem bestimmten Streit um eine Abschlagsrechnung auswirkt, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt besprechen, bevor Sie Beträge zurückhalten. Den Mangel selbst sollten Sie trotzdem genau beschreiben und mit Fotos belegen.

Der Mängeleinbehalt ist nicht dasselbe wie die Sicherheit beim Verbraucherbauvertrag. Die Sicherheit von 5 Prozent steht Ihnen unabhängig davon zu, ob ein Mangel vorliegt.⁹ Der Mängeleinbehalt dagegen setzt einen konkreten Mangel voraus. Die beiden Abzüge haben damit unterschiedliche Grundlagen. In Ihrer Mitteilung an die Baufirma sollten Sie die beiden Abzüge getrennt ausweisen und jeweils kurz begründen. So bleibt für beide Seiten nachvollziehbar, welcher Betrag wofür zurückgehalten wird.

Typische Fehler bei Abschlagszahlungen und ihre Folgen

Der folgenreichste Fehler bei einer Abschlagsrechnung ist, nach dem Zahlungsplan zu zahlen, ohne den Bautenstand anzusehen. Ein Zahlungsplan legt fest, wann welche Rate fällig werden soll. Er ersetzt aber nicht die Prüfung, ob der Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist. Wer zahlt, bevor die Leistung erbracht ist, leistet der Sache nach eine Vorauszahlung. Bei einer Vorauszahlung trägt der Bauherr das Risiko, dass die bezahlte Leistung nicht erbracht wird.⁷ Dieses Risiko wiegt besonders schwer, wenn die Baufirma während des Baus in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Ein zweiter Irrtum betrifft die Bedeutung der Zahlung. Er besteht in der Annahme, mit jeder bezahlten Abschlagsrechnung werde die abgerechnete Leistung abgenommen. Für den Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist das ausdrücklich geregelt. Abschlagszahlungen sind danach ohne Einfluss auf die Haftung der Baufirma und gelten nicht als Abnahme von Teilen der Leistung.¹⁴ Auch nach dem BGB sind Abschlagszahlungen nur vorläufig.⁴ Ein Mangel, den Sie erst später entdecken, bleibt deshalb ein Mangel, auch wenn die Leistung schon bezahlt ist.

Umgekehrt kann auch eine Überzahlung später korrigiert werden. Nach der Fachliteratur kann sich die Baufirma nicht darauf verlassen, erhaltene Abschlagszahlungen behalten zu können.⁷ Übersteigt die Summe der Abschlagszahlungen die vereinbarte Gesamtvergütung, hat der Bauherr nach dieser Quelle einen vertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Überschusses. Das ist aber kein Grund, Abschlagsrechnungen ungeprüft zu bezahlen. Eine Rückforderung setzt eine Abrechnung voraus und lässt sich nur durchsetzen, wenn die Baufirma zahlungsfähig ist. Ob und wie eine Rückforderung im eigenen Fall durchsetzbar ist, klärt ein Rechtsanwalt.

Der dritte typische Fehler ist das Gegenteil: die ganze Abschlagsrechnung zurückzuhalten, obwohl nur ein Teil streitig ist. Das Gesetz erlaubt bei Mängeln einen angemessenen Teil, nicht die ganze Zahlung.¹ Ein überhöhter oder unbegründeter Einbehalt kann das Vertragsverhältnis belasten und eigene Rechtsfolgen auslösen. Welche Folgen das im Einzelfall sind, etwa Zahlungsverzug, beurteilt ein Rechtsanwalt am konkreten Vertrag. Aus technischer Sicht gilt: Unstreitige Positionen der Abschlagsrechnung werden gezahlt, streitige Positionen werden begründet gekürzt.

Ein vierter Fehler ist die Kürzung ohne nachvollziehbare Begründung. Wer eine Abschlagsrechnung kürzt, sollte der Baufirma in Textform mitteilen, welche Position um welchen Betrag gekürzt wird und warum. Textform heißt zum Beispiel E-Mail oder Brief. Die Begründung nennt den fehlenden Leistungsstand oder den konkreten Mangel mit Ort und Beschreibung. Fotos und das Datum der Feststellung gehören dazu. Eine solche Mitteilung macht den Einbehalt für die Baufirma überprüfbar und senkt das Risiko eines Missverständnisses.

Ein fünfter Fehler betrifft beim Verbraucherbauvertrag die erste Abschlagsrechnung. Die Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung ist bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten.⁹ Wird sie dort nicht berücksichtigt, fehlt sie für den Rest der Bauzeit. Prüfen Sie deshalb bei der ersten Abschlagsrechnung, ob die Baufirma eine Bürgschaft übergeben hat oder ob Sie den Betrag einbehalten. Steht dazu nichts in der Rechnung, fragen Sie vor der Zahlung schriftlich nach.

Wie ein Sachverständiger eine Abschlagsrechnung prüft

Ein Sachverständiger prüft eine Abschlagsrechnung, indem er Vertrag, Rechnung und Baustelle miteinander vergleicht. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gehört diese Arbeit zur Leistungsphase 8, der Objektüberwachung. Zu deren Grundleistungen zählt die Rechnungsprüfung einschließlich der Prüfung der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen.¹⁵ Hinzu kommt der Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen. Das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplans ist dort als Besondere Leistung aufgeführt.

Am Anfang der Prüfung einer Abschlagsrechnung steht die Sichtung der Unterlagen. Dazu gehören Bauvertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan, Leistungsverzeichnis, vereinbarte Nachträge und alle bisherigen Abschlagsrechnungen. Der Sachverständige prüft, ob die Rechnung formal vollständig ist und ob ihre Positionen dem Vertrag entsprechen. Er rechnet nach, ob frühere Abschläge abgezogen und Sicherheiten berücksichtigt sind. Bei einem Verbraucherbauvertrag kontrolliert er zusätzlich, ob die Summe der Abschlagszahlungen die gesetzliche Grenze von 90 Prozent einhält.⁹

Danach folgt der Ortstermin auf der Baustelle. Der Sachverständige stellt fest, welche Leistungen tatsächlich ausgeführt sind, und vergleicht sie mit den abgerechneten Positionen. Beim Einheitspreisvertrag prüft er die abgerechneten Mengen, im Idealfall in einem gemeinsamen Aufmaß mit der Baufirma. Beim Pauschalpreisvertrag bewertet er, welcher Anteil eines Bauabschnitts erreicht ist. Gleichzeitig achtet er auf erkennbare Mängel, also auf Abweichungen von Vertrag, Baubeschreibung und den anerkannten Regeln der Technik. Die anerkannten Regeln der Technik sind die Bauweisen, die Fachleute mehrheitlich für richtig halten und die sich in der Praxis bewährt haben.

Bei festgestellten Mängeln schätzt der Sachverständige die Kosten der Mängelbeseitigung. Hier verbinden sich Objektüberwachung und Kalkulation, also die fachliche Ermittlung von Baupreisen. Aus der Kostenschätzung ergibt sich der Betrag, der nach der gesetzlichen Regel in der Regel doppelt einbehalten werden kann.² Das Ergebnis fasst der Sachverständige in einem Prüfvermerk zusammen. Der Prüfvermerk nennt den geprüften Betrag, jede Kürzung mit Begründung und den Zahlungsvorschlag. Die Entscheidung über die Zahlung bleibt beim Bauherrn.

Die Prüfung einer Abschlagsrechnung hat Grenzen. Verdeckte Bauteile, etwa eine bereits einbetonierte Bewehrung oder eine überdeckte Abdichtung, sind beim Ortstermin nicht mehr sichtbar. Der Sachverständige stützt sich dann auf Fotos, Protokolle und das Bautagebuch. Bauteile öffnet er nur in Abstimmung mit dem Bauherrn und der Baufirma. Rechtsfragen, etwa zur Wirksamkeit eines Zahlungsplans, beantwortet er nicht. Er schreibt die technischen Feststellungen auf, auf deren Grundlage ein Rechtsanwalt die rechtliche Bewertung vornehmen kann.

Kommt es zum Streit über eine Abschlagsrechnung, unterscheiden sich die Gutachtenarten im Beweiswert. Ein Privatgutachten beauftragt eine Partei selbst. Vor Gericht gilt es als qualifizierter Vortrag dieser Partei, nicht als neutrales Beweismittel. Im selbständigen Beweisverfahren lässt ein Gericht den Zustand schon vor einem Prozess durch einen Sachverständigen feststellen. Ein Gerichtsgutachten entsteht, wenn das Gericht den Sachverständigen auswählt und beauftragt. Ein Schiedsgutachten vereinbaren die Parteien, und sie wollen sich an das Ergebnis binden. Welche Gutachtenart für einen Streit um eine Abschlagsrechnung passt, sollte mit einem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Sonderfälle: Bauträger, VOB/B-Vertrag, Umbau und Nachträge

Beim Kauf eines Hauses vom Bauträger gelten für Abschlagszahlungen andere Regeln als beim Bau auf dem eigenen Grundstück. Ein Bauträger baut das Haus und überträgt zugleich das Grundstück an den Käufer. Für diesen Vertrag gilt die 90-Prozent-Grenze aus dem Recht des Verbraucherbauvertrags nicht.¹⁶ Stattdessen kann der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach einer besonderen Verordnung vereinbart sind.¹⁷ Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erlaubt dem Bauträger, Zahlungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegenzunehmen.¹⁸

Für die Prüfung einer Abschlagsrechnung des Bauträgers heißt das: Sie vergleichen jede angeforderte Rate mit dem Bauabschnitt, an den die Verordnung und Ihr Vertrag sie knüpfen. Die Rate für einen Abschnitt ist erst fällig, wenn dieser Abschnitt tatsächlich erreicht ist. Auch hier dokumentieren Sie den Bautenstand mit Fotos und Datum. Ob eine Ratenanforderung im eigenen Bauträgervertrag den Vorgaben der Verordnung entspricht, ist eine Rechtsfrage. Diese Frage beantwortet ein Rechtsanwalt, der Vertrag und Ratenplan kennt; der Sachverständige liefert dazu die Feststellung des Bautenstands.

Haben die Vertragspartner die VOB/B wirksam vereinbart, gelten für die Abschlagsrechnung deren Zahlungsregeln. Nach § 16 VOB/B sind Abschlagszahlungen auf Antrag in Höhe des Werts der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen zu gewähren.¹⁴ Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen. Ansprüche auf Abschlagszahlungen werden binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig. Gegenforderungen können einbehalten werden, andere Einbehalte nur in den im Vertrag und im Gesetz vorgesehenen Fällen. Für die Prüfung bedeutet die Frist von 21 Tagen ab Zugang: Planen Sie Ortstermin und Rückfragen sofort nach Eingang der Rechnung ein.

Beim Umbau oder bei der Sanierung eines bestehenden Hauses kommt es auf den Umfang der Arbeiten an. Ein Verbraucherbauvertrag liegt bei erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vor.⁸ Dann gelten die 90-Prozent-Grenze und die Sicherheit von 5 Prozent. Bei kleineren Aufträgen, etwa dem Austausch einzelner Fenster, liegt in der Regel kein Verbraucherbauvertrag vor. Auch dort richtet sich die Abschlagszahlung nach § 632a BGB, also nach dem Wert der erbrachten Leistung.¹ Ob ein Vorhaben als erheblicher Umbau zählt, ist eine Abgrenzungsfrage, die im Zweifel ein Rechtsanwalt klärt.

Nachträge verändern die Grundlage jeder späteren Abschlagsrechnung. Beim Verbraucherbauvertrag zählt die Vergütung für Nachtragsleistungen zur Gesamtvergütung, aus der die 90-Prozent-Grenze berechnet wird.⁹ Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, steht Ihnen eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des Mehrbetrags zu. Prüfen Sie deshalb nach jedem größeren Nachtrag, ob die Grenze neu berechnet und die zusätzliche Sicherheit berücksichtigt wurde. Lassen Sie mehrere Gewerke getrennt ausführen, hat jeder Vertrag seine eigene Gesamtvergütung. Jede Abschlagsrechnung prüfen Sie dann gegen den jeweiligen Einzelvertrag. Ob für einen solchen Einzelvertrag das Recht des Verbraucherbauvertrags gilt, ist eine eigene Rechtsfrage für einen Rechtsanwalt.

Wann fachliche Hilfe vor der Zahlung sinnvoll ist

Fachliche Hilfe bei einer Abschlagsrechnung ist sinnvoll, sobald Sie den abgerechneten Bautenstand nicht sicher selbst beurteilen können. Das ist etwa der Fall, wenn die Rechnung keine nachvollziehbare Aufstellung enthält. Ebenso gilt es, wenn ein Bauabschnitt nur teilweise fertig wirkt oder wenn Leistungen verdeckt sind. Ein weiteres Signal sind Nachträge, die Sie nicht vereinbart haben. Auch wenn sich die Summe der Abschlagszahlungen der gesetzlichen Grenze nähert, lohnt ein zweiter Blick.

Mängel sind der zweite typische Anlass, die Abschlagsrechnung fachlich prüfen zu lassen. Den angemessenen Einbehalt können Sie nur bestimmen, wenn Sie die Kosten der Mängelbeseitigung kennen.² Für Laien ist eine solche Kostenschätzung schwer zu leisten. Wer zu wenig einbehält, verliert die Sicherung. Wer zu viel einbehält, belastet das Verhältnis zur Baufirma. Eine fachliche Kostenschätzung schafft für beide Seiten eine nachvollziehbare Grundlage für das Gespräch über die Abschlagsrechnung.

Für die Vorbereitung genügt es, die Unterlagen geordnet bereitzuhalten. Dazu gehören Bauvertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan, Nachtragsvereinbarungen, alle bisherigen Abschlagsrechnungen mit Zahlungsnachweisen und Ihre datierten Fotos vom Bautenstand. Notieren Sie außerdem das Datum, an dem die aktuelle Abschlagsrechnung bei Ihnen eingegangen ist. Bei einem VOB/B-Vertrag beginnt mit dem Zugang die Frist von 21 Tagen.¹⁴ Je früher die Prüfung beginnt, desto eher bleibt Zeit für Rückfragen an die Baufirma.

Ein Sachverständiger prüft dann die Abschlagsrechnung nach dem beschriebenen Ablauf. Er sichtet die Unterlagen, stellt den Leistungsstand vor Ort fest, beschreibt Mängel und schätzt deren Beseitigungskosten. Das Ergebnis ist ein Prüfvermerk mit einem begründeten Zahlungsvorschlag. Eine baubegleitende Objektüberwachung übernimmt diese Rechnungsprüfung für jede Abschlagsrechnung bis zur Schlussrechnung. Rechtliche Fragen zum Vertrag, zum Zahlungsplan oder zu den Folgen eines Einbehalts beantwortet der Sachverständige nicht; dafür ist ein Rechtsanwalt zuständig.

Nicht jeder Bauherr braucht eine durchgehende Begleitung des Hausbaus. Möglich ist auch, nur einzelne kritische Abschlagsrechnungen prüfen zu lassen, etwa die erste Rate oder die Rate nach Fertigstellung des Rohbaus. Andere Bauherren möchten eine Person, die sie gegenüber der Baufirma bei Abrechnungsfragen vertritt. Für diesen Fall kommt eine Bauherrenvertretung in Betracht, die Rechnungen prüft, Kürzungen begründet und die Zahlungsübersicht führt. Welche Form passt, hängt vom Umfang des Bauvorhabens und von Ihrer eigenen Erfahrung ab.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, eine Abschlagsrechnung zu prüfen?

Bei einem Vertrag nach VOB/B werden Ansprüche auf Abschlagszahlungen binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig.¹⁴ In diesem Zeitraum sollte die Prüfung abgeschlossen sein. § 632a BGB nennt selbst keine solche Prüffrist. Beginnen Sie die Prüfung in jedem Fall am Tag des Eingangs.

Muss ich eine Abschlagsrechnung ohne Aufmaß oder Aufstellung bezahlen?

Das Gesetz verlangt, dass die Baufirma ihre Leistungen durch eine Aufstellung nachweist, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht.¹ Nach der Fachliteratur ist der Anspruch ohne diese Aufstellung nicht durchsetzbar.⁴ Bei einem Pauschalpreis gehört nach dieser Quelle ein Aufmaß oder eine Mengenberechnung dazu.⁶ Fehlt die Aufstellung, fordern Sie sie schriftlich bei der Baufirma an. Ob Sie im Einzelfall die Zahlung bis dahin zurückstellen können, klärt ein Rechtsanwalt.

Ist eine bezahlte Abschlagsrechnung eine Abnahme der Leistung?

Nein, eine Abschlagszahlung ist nur vorläufig.⁴ Für den VOB/B-Vertrag ist ausdrücklich geregelt, dass Abschlagszahlungen nicht als Abnahme von Teilen der Leistung gelten.¹⁴ Sie sind dort auch ohne Einfluss auf die Haftung der Baufirma. Die endgültige Vergütung ergibt sich aus der Schlussrechnung. Ein später entdeckter Mangel bleibt deshalb ein Mangel, auch wenn die Leistung schon bezahlt ist.

Darf ich wegen kleiner Mängel die ganze Abschlagszahlung verweigern?

Das Gesetz erlaubt bei nicht vertragsgemäßer Leistung, einen angemessenen Teil des Abschlags zu verweigern, nicht die ganze Zahlung.¹ Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten für die Mängelbeseitigung.² Der übrige Betrag der Abschlagsrechnung bleibt zu zahlen, soweit die Leistung erbracht ist. Kürzungen sollten Sie der Baufirma schriftlich mit Position, Betrag und Grund mitteilen. Für die rechtliche Bewertung eines Streitfalls ist ein Rechtsanwalt zuständig.

Gilt die 90-Prozent-Grenze auch, wenn ich vom Bauträger kaufe?

Nein, für den Bauträgervertrag ist die 90-Prozent-Grenze des Verbraucherbauvertrags ausdrücklich ausgeschlossen.¹⁶ Der Bauträger kann Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach einer besonderen Verordnung vereinbart sind.¹⁷ Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erlaubt dem Bauträger bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf.¹⁸ Vor jeder Rate prüfen Sie deshalb, ob der zugehörige Bauabschnitt erreicht ist.

Was kostet es, eine Abschlagsrechnung von einem Sachverständigen prüfen zu lassen?

Das Honorar für die Prüfung einer Abschlagsrechnung wird zwischen Bauherr und Sachverständigem vereinbart. Es hängt vom Umfang der Rechnung, von der Zahl der Positionen und vom Aufwand für den Ortstermin ab. Auch die Frage, ob Mängel bewertet und Beseitigungskosten geschätzt werden müssen, beeinflusst den Aufwand. Eine durchgehende Objektüberwachung umfasst die Rechnungsprüfung aller Abschlagsrechnungen bis zur Schlussrechnung. Ein konkretes Angebot setzt die Kenntnis des Vertrags und des Bauvorhabens voraus.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-19.

Quellen und Fußnoten