Bauherrenwissen Vorlage

Bauvertrag prüfen vor der Unterschrift: die Checkliste

Von M. Sc. Karim Abu Elkheir · · etwa 9 Minuten Lesezeit

Der Termin steht, die Finanzierung ist bewilligt, und der Vertrag liegt seit zwei Tagen auf dem Tisch. Das Bauunternehmen bittet um Unterschrift, weil der Preis nur bis Monatsende gelte. Genau jetzt entscheidet sich, was Sie für Ihr Geld bekommen. Eine Checkliste für die Prüfung des Bauvertrags vor der Unterschrift ist eine geordnete Liste aller Vertragspunkte, die über Leistung, Bauzeit, Preis und Sicherheiten entscheiden. Die Liste zum Download führt Sie in zehn Abschnitten durch 80 Punkte und hält fest, welche davon klar geregelt sind und welche nicht.

So arbeiten Sie die Checkliste ab

Die Checkliste bewertet den Vertragstext, nicht das Bauvorhaben. Sie brauchen dafür den Vertrag in der Fassung, die Sie unterschreiben sollen, dazu die Baubeschreibung und die Pläne. Notieren Sie im Kopf der Liste das Datum dieser Fassung. Später geänderte Anlagen sind ein eigenes Risiko.

Die meisten Punkte haben vier Stufen. Der Vermerk „geregelt“ heißt: Der Vertrag legt die Sache eindeutig und nachprüfbar fest. „Unklar“ heißt: Der Punkt kommt vor, bleibt aber unbestimmt oder auslegungsbedürftig. „Fehlt“ heißt: Er ist nicht geregelt oder einseitig zu Ihren Lasten formuliert. „Nicht prüfbar“ setzen Sie, wenn die zugehörige Unterlage nicht vorliegt.

Zwei Arten von Punkten wechseln sich ab. Bei den Merkmalen kreuzen Sie an, was gilt, etwa die Vertragsart oder die Bauweise der tragenden Bauteile. Bei allen anderen Punkten bewerten Sie die Regelung. Die Vertragsart steht bewusst am Anfang, denn sie bestimmt Ihre Rechte. Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer für Sie ein neues Gebäude baut oder erheblich umbaut.1 Vergeben Sie dagegen einzelne Gewerke getrennt, ist es kein Verbraucherbauvertrag, auch wenn am Ende ein ganzes Haus entsteht.2

Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.1 Textform bedeutet eine lesbare Erklärung auf Papier oder als Datei, mit Nennung der erklärenden Person. Mündliche Zusagen aus dem Verkaufsgespräch gehören deshalb in den Text. Notieren Sie vor der Prüfung, was Ihnen zugesagt wurde, und suchen Sie jede Zusage im Vertrag.

Die Baubeschreibung entscheidet, was Sie bekommen

Die Baubeschreibung ist das Herz des Bauvertrags. Beim Verbraucherbauvertrag muss sie Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung in Textform vorliegen, und sie muss die wesentlichen Eigenschaften des Werks klar darstellen.3 Ihre Angaben zur Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, wenn die Parteien nichts anderes ausdrücklich vereinbaren.3 Was dort nicht steht, ist also im Zweifel nicht geschuldet.

Eine gute Baubeschreibung nennt Mengen, Qualitäten und Preisgrenzen. Sie sagt, wie viele Steckdosen ein Raum erhält und welches Fliesenformat im Bad vorgesehen ist. Begriffe wie „hochwertig“ oder „marktüblich“ sagen dagegen nichts. Markieren Sie in der Checkliste jede Stelle mit „oder gleichwertig“, „bauseits“ oder „nach Wahl des Unternehmers“. Jede dieser Formulierungen verschiebt eine Entscheidung auf später.

Bleibt der Vertrag unklar, wird durch Auslegung ermittelt, was gilt. Dabei sind die Vertragsunterlagen als sinnvolles Ganzes zu lesen; im Zweifel ist gewollt, was detailliert beschrieben ist.4 Für unklare oder unvollständige Baubeschreibungen enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eigene Auslegungsregeln.3 Verlassen Sie sich darauf nicht: Eine Auslegung klärt sich am Ende oft erst im Streit, und der kostet Zeit und Nerven. Ob Ihnen im Einzelfall Ansprüche zustehen, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Prüfen Sie die Beschreibung mit den Plänen zusammen. Widersprüche zwischen Text und Zeichnung sind häufig, weil beide von verschiedenen Personen erstellt werden. Für einen Laien ist das schwer zu erkennen; eine Prüfung der Vertragsunterlagen durch eine Bauherrenvertretung findet solche Lücken vor der Unterschrift.

Leistungsgrenzen und technische Qualität

Die größten Kostenrisiken im Bauvertrag liegen nicht im Preis, sondern an den Rändern der Leistung. Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten unter der Bezeichnung „Bauherrenleistungen“ oder „bauseits“ Anforderungen an das Grundstück, die Sie selbst erfüllen müssen.5 Verlangen Sie eine vollständige Liste dieser Leistungen mit Umfang und Termin. Fehlt sie, tragen Sie die Kosten und den Zeitverzug.

Vier Positionen fehlen besonders häufig. Erstens die Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Wärme, samt der Gebühren der Versorger. Zweitens die Erdarbeiten mit der Entsorgung des ausgehobenen Bodens. Drittens die Baugrundverhältnisse, die dem Preis zugrunde liegen; ohne Angabe wird jede Abweichung zum Nachtrag. Viertens die Gebühren für Baugenehmigung, Vermessung und Prüfstatik. Diese Kosten fallen sicher an. Fehlen sie im Vertrag, fehlen sie meist auch in Ihrer Finanzierung.

Bei der technischen Qualität kommt es auf Zahlen an. Der Schallschutz ist das beste Beispiel. Die Norm DIN 4109-1, die Mindestanforderungen an den Schallschutz im Hochbau festlegt, gilt nach der Rechtsprechung im Regelfall nicht als ausreichend; Fachliteratur empfiehlt deshalb, den geschuldeten Schallschutz und höhere Schutzziele ausdrücklich zu vereinbaren.6 Der Satz „Schallschutz nach DIN 4109“ ist also zu wenig. Lassen Sie Werte für Wände, Decken und Treppen eintragen.

Dasselbe gilt für den energetischen Standard. Die Anforderungen an neu errichtete Gebäude regelt das Gebäudeenergiegesetz in seinem zweiten Teil.7 Ohne eine weitergehende Vereinbarung schuldet das Bauunternehmen nur diesen gesetzlichen Mindeststandard. Wollen Sie eine Effizienzhaus-Stufe oder einen Förderstandard, muss beides mit dem Nachweis im Vertrag stehen. Liegt keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung vor, kommt es auf die anerkannten Regeln der Technik an, also auf das, was in der Praxis erprobt, als richtig anerkannt und bewährt ist.8

Termine, Zahlungsplan und Sicherheiten

Beim Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten; steht der Baubeginn noch nicht fest, mindestens die Dauer der Bauausführung.9 Die Baubeschreibung hat ebenfalls verbindliche Angaben zur Bauzeit zu enthalten.3 Ein „voraussichtlich“ genügt nicht. Prüfen Sie außerdem, von welchen Bedingungen der Baubeginn abhängt.

Eine Vertragsstrafe ist das einfachste Mittel gegen Verzug, weil Sie dann keinen Schaden nachweisen müssen. In vorformulierten Verträgen gilt sie aber nur unter Voraussetzungen: Sie muss vom Verschulden des Unternehmens abhängen, der Höhe nach angemessen sein und eine Obergrenze haben.10 Verschieben beide Seiten den Termin einvernehmlich, kann die Strafe entfallen, wenn der neue Termin nicht ausdrücklich strafbewehrt bleibt.10 Wie eine solche Klausel im Einzelfall zu bewerten ist, prüft ein Rechtsanwalt.

Der Zahlungsplan ist der Punkt, an dem Verträge am häufigsten aus dem Gleichgewicht geraten. Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf beim Verbraucherbauvertrag 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge nicht übersteigen.11 Kritisch sind Pläne, nach denen bis zur Rohbaufertigstellung rund drei Viertel der Summe fällig werden, obwohl der Rohbau nur etwa die Hälfte der Leistung ausmacht.11 Rechnen Sie die Raten zusammen und vergleichen Sie sie mit dem Baufortschritt.

Zwei Sicherheiten gehören zusammen. Bei der ersten Abschlagszahlung erhalten Sie eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung; sie dient der rechtzeitigen Herstellung ohne wesentliche Mängel.1 Umgekehrt darf eine Sicherheit, die Sie selbst stellen sollen, nicht höher sein als die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung.3 Eine Gewährleistungssicherheit für die Zeit nach der Abnahme sieht das Gesetz dagegen nicht vor; sie entsteht nur durch Vereinbarung.12 Für den Fall einer Insolvenz des Unternehmens ist wichtig: Beim Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist vor der Kündigung in der Regel eine Frist zur Vertragserfüllung zu setzen.13

Abnahme und Mängelrechte

Die Abnahme ist der Wendepunkt des Bauvorhabens. Mit ihr beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, und die Beweislast kehrt sich um. Eine förmliche Abnahme mit gemeinsamer Begehung und Protokoll sollte deshalb unbedingt vereinbart werden.9 Lesen Sie den Vertrag auf Klauseln durch, die den Einzug, die Nutzung oder eine Zahlung als Abnahme behandeln.

Auch ohne Ihre Erklärung kann eine Abnahme eintreten. Setzt das Unternehmen nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigern Sie die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen.14 Als Verbraucher müssen Sie auf diese Folge zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform hingewiesen werden.14 Verweigern Sie die Abnahme wegen Mängeln, kann das Unternehmen eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen.15 Bleiben Sie einem solchen Termin fern, darf es die Feststellung einseitig vornehmen.15

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in fünf Jahren.16 Die Frist beginnt mit der Abnahme.13 Klauseln, die diese Frist verkürzen, sind ein deutlicher Befund in Ihrer Liste. Ob eine bestimmte Klausel wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt; Ihre Aufgabe bei der Prüfung ist, sie zu finden.

Zum Schluss der Abnahme gehören Unterlagen. Beim Verbraucherbauvertrag hat das Unternehmen die Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die Sie für den Nachweis gegenüber Behörden benötigen.3 Verbände weisen darauf hin, dass private Bauherren damit ein Recht auf zentrale Planungsunterlagen haben.17 Lassen Sie zusätzlich die Übergabe von Bestandsplänen, Bedienungsanleitungen und Energieausweis vereinbaren.

Befunde auswerten und Hilfe holen

Die Auswertung am Ende der Checkliste ist absichtlich einfach. Ein Vermerk „fehlt“ bei Baubeschreibung, Fertigstellungstermin, Zahlungsplan oder Sicherheiten ist ein Haltesignal. Diese vier Punkte bestimmen Kosten, Bauzeit und Risiko. Klären Sie sie vor der Unterschrift und lassen Sie das Ergebnis in den Vertrag aufnehmen.

Mehr als fünf Vermerke „unklar“ zeigen ein Muster: Der Vertrag lässt sich in wesentlichen Teilen erst später ausdeuten. Das ist für Sie die schlechtere Ausgangslage, weil die Formulierungen vom Unternehmen stammen. Häufen sich Vermerke „nicht prüfbar“, fehlen Unterlagen. Fordern Sie sie an und bitten Sie um eine Verlängerung der Angebotsbindung. Zeitdruck ist kein Grund zur Unterschrift.

Änderungswünsche nach Vertragsschluss sind teuer und langsam. Das gesetzliche Änderungsrecht ist mehrstufig aufgebaut: Sie äußern den Wunsch, beide Seiten verhandeln über die Vergütung, und erst nach 30 Tagen ohne Einigung entsteht ein Anordnungsrecht.18 Was Sie vor der Unterschrift klären, kostet also nichts; was Sie danach ändern, kostet Geld und Wochen.

Eine fachliche Prüfung lohnt sich, wenn die Baubeschreibung dünn ist, der Zahlungsplan vorleistungslastig wirkt oder Sie technische Angaben nicht beurteilen können. Ein Bauingenieur prüft die Beschreibung auf Lücken, vergleicht sie mit den Plänen und benennt die Positionen, die fehlen. Er bewertet keine Rechtsfragen; dafür ist ein Rechtsanwalt zuständig. Für die Zeit nach der Unterschrift ist eine Baubegleitung oder Bauherrenvertretung das passende Mittel, weil sie die vereinbarte Qualität während der Ausführung nachhält.

Häufige Fragen

Kann ich einen Bauvertrag nach der Unterschrift widerrufen?

Beim Verbraucherbauvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, besteht ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert wurden; sonst 14 Tage ab der ordnungsgemäßen Information, höchstens aber ein Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss.17 Ein Widerruf ist nicht immer kostenfrei.17 Ob er sich in Ihrem Fall lohnt, klärt ein Rechtsanwalt.

Was gilt, wenn ich jedes Gewerk einzeln beauftrage?

Dann liegt kein Verbraucherbauvertrag vor, und die besonderen Schutzregeln gelten nicht. Das gilt auch, wenn Sie einem Unternehmen nach und nach mehrere Einzelaufträge geben.2 Sie haben dann keinen gesetzlichen Anspruch auf die Baubeschreibung nach diesen Regeln und keine Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent. Umgekehrt kann ein Unternehmen von einem Verbraucher keine Bauhandwerkersicherung verlangen.2

Ist der Bauträgervertrag dasselbe?

Nein. Beim Bauträgervertrag verpflichtet sich das Unternehmen zusätzlich, Ihnen das Eigentum am Grundstück zu übertragen; der Vertrag wird notariell beurkundet. Mehrere Regeln des Verbraucherbauvertrags gelten dort nicht, darunter das Widerrufsrecht und die Begrenzung der Abschlagszahlungen.19 Die Pflicht zur Baubeschreibung und die verbindliche Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt gelten dagegen auch hier.19

Genügt es, wenn mein Kreditinstitut den Vertrag ansieht?

Ein Kreditinstitut prüft die Finanzierbarkeit, nicht die Leistung. Ob die Baubeschreibung vollständig ist, ob die Qualitäten benannt sind und ob der Zahlungsplan zum Baufortschritt passt, bleibt dabei offen. Für diese Fragen brauchen Sie eine bautechnische Prüfung, für die Klauseln eine rechtliche. Beides ist vor der Unterschrift deutlich günstiger als danach.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten

  1. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 16. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩↩↩

  2. Rode, Bernd; Weller, Wolfgang: AVA-Handbuch. Ausschreibung - Vergabe - Abrechnung - Haftung. 11. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 13. ISBN 978-3-658-48052-3. ↩↩↩

  3. Weber, Jürgen; Hafkesbrink, Volker (Hrsg.): Bauwerksabdichtung in der Altbausanierung. Verfahren und juristische Betrachtungsweise. 7. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2026, S. 657. ISBN 978-3-658-48094-3. ↩↩↩↩↩↩

  4. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 33. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩

  5. Bauherren-Schutzbund e. V.: Bau- und Leistungsbeschreibung – Checkliste für Ihren Vertrag. https://www.bsb-ev.de/neubau/bau-und-leistungsbeschreibung-die-checkliste (abgerufen am 2026-09-27). ↩

  6. DIN Media: DIN 4109-1:2018-01, Schallschutz im Hochbau – Teil 1: Mindestanforderungen, Status gültig, ersetzt DIN 4109-1:2016-07. https://www.dinmedia.de/en/standard/din-4109-1/280079001 (abgerufen am 2026-09-27). Inhaltlich bestätigt durch: Schmidt, Peter; Windhausen, Saskia: Lohmeyer Praktische Bauphysik. Eine Einführung mit Berechnungsbeispielen. 10. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2024, S. 480. ISBN 978-3-658-42604-0. ↩

  7. Schmidt, Peter: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Grundlagen. Anwendung in der Praxis, Beispiele. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 103. ISBN 978-3-658-44921-6. ↩

  8. Rode, Bernd; Weller, Wolfgang: AVA-Handbuch. Ausschreibung - Vergabe - Abrechnung - Haftung. 11. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 24, 118. ISBN 978-3-658-48052-3. ↩

  9. Bauherren-Schutzbund e. V.: Bauvertrag prüfen – die zwölf wichtigsten Aspekte. https://www.bsb-ev.de/neubau/den-bauvertrag-pruefen-die-zwoelf-wichtigsten-aspekte (abgerufen am 2026-09-27). ↩↩

  10. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 62. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩↩

  11. Bauherren-Schutzbund e. V.: Verbraucherfeindliche Klauseln – Vertragspreis, Zahlungspläne, Zahlungsmodalitäten. https://www.bsb-ev.de/politik-presse/verbraucherfeindliche-klauseln/vertragspreis-zahlungsplaene-zahlungsmodalitaeten (abgerufen am 2026-09-27). ↩↩

  12. Verband Privater Bauherren e. V.: Sicherheiten. https://www.vpb.de/ueber-den-vpb/sicherheiten (abgerufen am 2026-09-27). ↩

  13. Rode, Bernd; Weller, Wolfgang: AVA-Handbuch. Ausschreibung - Vergabe - Abrechnung - Haftung. 11. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 79. ISBN 978-3-658-48052-3. ↩↩

  14. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 75–76. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩↩

  15. Heiermann, Wolfgang u. a.: VOB/B-Musterbriefe für Auftraggeber. Bauherren – Generalunternehmer – Architekten – Bauingenieure. 9. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 198. ISBN 978-3-658-32253-3. ↩↩

  16. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 162. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩

  17. Verband Privater Bauherren e. V.: Bauvertragsrecht – häufig gestellte Fragen. https://www.vpb.de/ratgeber/haeufig-gestellte-fragen/bauvertragsrecht (abgerufen am 2026-09-27). ↩↩↩

  18. Saalbach, Birthe; Viering, Markus G.; Zanner, Christian: Vergütung, Nachträge und Abrechnung nach Ansprüchen. Entscheidungshilfen für Auftraggeber, Planer und Bauunternehmer. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2023, S. 30. ISBN 978-3-658-21667-2. ↩

  19. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 18. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩↩