Checkliste Abnahme Gemeinschaftseigentum im Neubau

Die Wohnung ist bezogen, da liegt ein Brief des Bauträgers im Kasten: Abnahme des Gemeinschaftseigentums, Termin in zwei Wochen. Gemeint sind Dach, Fassade, Keller, Tiefgarage, Treppenhaus und Haustechnik. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehen Sie diese gemeinsamen Bauteile ab, halten jeden Befund fest und lassen ihn vor Ihrer Unterschrift ins Protokoll aufnehmen. Grundsätzlich nimmt jeder Erwerber selbst ab. Diese Checkliste führt Sie in 75 Punkten durch Vertrag, Unterlagen und Begehung. Jeder Befund wird in vier Stufen bewertet, und am Ende steht, was daraus folgt.

So benutzen Sie die Checkliste und die vier Bewertungsstufen

Eine Checkliste für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist eine geordnete Liste der gemeinsamen Bauteile und Unterlagen einer neuen Wohnanlage zur Prüfung vor der Abnahme. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel Dächer, Fassaden, Treppenhäuser, Keller und Außenanlagen.¹ Die Checkliste ist für Käufer einer Neubauwohnung gemacht und für Hausverwaltungen, die die Begehung organisieren.

Die Checkliste folgt dem Weg durch das Haus. Zuerst klären Sie am Schreibtisch Vertrag, Abnahmeweg und Fristen. Dann prüfen Sie die Unterlagen. Danach gehen Sie von außen nach innen: Außenanlagen, Keller und Tiefgarage, Fassade, Dach, Balkone, Treppenhaus, Brandschutz und Haustechnik. Der letzte Abschnitt hält fest, was ins gemeinsame Protokoll gehört.

Jeder Prüfpunkt der Abnahme wird in eine von vier Stufen eingeordnet. „o. B.“ heißt ohne Befund: fertig und vertragsgemäß. „gering“ steht für einzelne, oberflächliche oder rein optische Auffälligkeiten, etwa einen Kratzer im Treppenhaus. „deutlich“ steht für alles, was Dichtheit, Sicherheit oder Funktion betrifft, großflächig ist oder unfertig. „n. p.“ heißt nicht prüfbar, etwa ein verschlossener Technikraum.

Bei vielen Punkten der Checkliste steht ein kurzer Hinweis, woran Sie die Stufen unterscheiden. Neben manchen Punkten fragt die Checkliste ein Merkmal ab, etwa die Bauart des Kellers oder die Art der Wärmeerzeugung. Solche Merkmale entscheiden mit, wie ein Befund zu lesen ist. Notieren Sie zu jedem Befund Ort, Bauteil und Foto-Nummer. Ein Zollstock im Bild dient als Maßstab.

Wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt und was Sie vorher klären

Beim Bauträgerkauf gibt es zwei Abnahmen: die Wohnung, also das Sondereigentum, und das Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme der Wohnung bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Erwerber auch das Gemeinschaftseigentum als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert.² Eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Benutzung, also ohne ausdrückliche Erklärung, setzt voraus, dass die gesamte Wohnanlage fertiggestellt ist.²

Grundsätzlich nimmt jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gesondert ab.¹ In der Praxis wird häufig versucht, die Abnahme über einen Bevollmächtigten oder einen Dritten zu bündeln.¹ Eine Klausel, nach der ein vom Bauträger bestimmter, mit ihm wirtschaftlich verbundener Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt.³ Auch die Abnahme durch einen vom Bauträger beauftragten Sachverständigen ist regelmäßig unwirksam.⁴ Ob die Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, kann nur ein Rechtsanwalt beurteilen.

Für Hausverwaltungen gilt eine wichtige Grenze. Ein Beschluss der Gemeinschaft, die Abnahme gebündelt durchzuführen, bindet nur die Eigentümer, die ihn tatsächlich gefasst haben.² Die Verwaltung kann Termine abstimmen, Unterlagen sammeln und das Ergebnis verteilen. Der Abnahmezeitpunkt ist für jeden Eigentümer gesondert zu ermitteln.² Eine Übersicht mit Datum und Form der Abnahme je Einheit erspart der Gemeinschaft später die Suche.

Ein Brief mit Abnahmeaufforderung gehört sofort auf den Schreibtisch. Ein Werk gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auch als abgenommen, wenn der Unternehmer eine angemessene Frist gesetzt hat und der Besteller nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.⁵ Bei Verbrauchern setzt das einen Hinweis auf diese Folge in Textform voraus.⁵ Wie Sie in Ihrem Fall auf eine solche Frist reagieren, klären Sie am besten mit einem Rechtsanwalt.

Keller und Tiefgarage: Feuchte richtig einordnen

Keller und Tiefgarage sind die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen Feuchte am schwersten zu beurteilen ist. Deshalb fragt die Checkliste zuerst ein Merkmal ab: die Bauart gegen Wasser. Bei einer weißen Wanne soll der Beton selbst das Wasser abhalten, man spricht von wasserundurchlässigem Beton oder WU-Beton. Eine vollständig trockene Innenoberfläche kann bei dieser Bauart ohne zusätzliche raumklimatische Maßnahmen nicht allgemein erwartet werden.⁶ Fragen Sie deshalb, welche Nutzung der Kellerräume vereinbart ist.

Den Unterschied zwischen gering und deutlich zeigen die Spuren. Einen trockenen Haarriss ohne Verfärbung stufen Sie in der Checkliste als gering ein und beobachten ihn. Deutlich sind feuchte Oberflächen, weiße Salzränder, sogenannte Ausblühungen, und Tropfsteine an Rissen. Diese Merkmale nennt die Fachliteratur als Hinweise auf Durchfeuchtung und wasserführende Risse. Als Beispiele führt sie Tiefgaragendecken und weiße Wannen an.⁷ Auch Rostfahnen gehören in diese Stufe.⁷

Zur Planung einer Tiefgarage gehört ein Gefälle des Bodens, damit eingetragenes Wasser abläuft.⁸ Viele Böden erhalten eine Beschichtung. Sie mindert das Eindringen von Chloriden, also Tausalz, in den Beton.⁸ Ein bekanntes Schadensbild sind Abplatzungen und Blasen in der Beschichtung.⁸ Kleine Pfützen nach Regen sind ein geringer Befund. Große stehende Wasserflächen, Gefälle zu Stützen oder fehlende Rinnen sind deutlich.

Liegen im Keller Abläufe unterhalb der Rückstauebene, braucht es eine Sicherung. Die Rückstauebene ist die Höhe, bis zu der Abwasser aus dem Kanal zurückdrücken kann, in der Regel die Straßenoberkante.⁹ Liegen Kellergeschosse mit Entwässerung unterhalb dieser Ebene, ist eine Hebeanlage vorzusehen.¹⁰ Die Checkliste fragt ab, welche Sicherung vorhanden ist und wo sie sitzt.

Dach, Balkone und Fassade: Abdichtung gehört allen

Die Abdichtung eines Gebäudes ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch unter dem Belag eines einzelnen Balkons.¹¹ Undichte Balkone und Dachterrassen erkennen Sie oft an der Decke darunter. Typische Merkmale sind Wasserflecken mit Kränzen, also dunklen Rändern, Tropfsteine und abblätternde Deckenfarbe.¹¹ Jede solche Spur ist ein deutlicher Befund. Verschmutzung allein ist gering.

An Balkon- und Terrassentüren entscheidet die Schwelle über die Dichtheit. Die Abdichtung muss an der Tür ausreichend hoch geführt sein. Eine geringere Anschlusshöhe ist nur möglich, wenn unmittelbar vor der Tür eine Entwässerung eingebaut ist. Schwellenlose Übergänge gelten als abdichtungstechnische Sonderkonstruktionen.¹² Die Checkliste fragt deshalb die Art der Schwelle als Merkmal ab.

Ein Flachdach betreten Sie nur, wenn eine Absturzsicherung vorhanden ist. Viel sehen Sie auch vom Zugang aus. Ein innen entwässertes Flachdach braucht mindestens einen Ablauf und einen Notüberlauf.¹³ Abläufe gehören an die Tiefpunkte der Dachfläche.¹³ Auch bei Gefälle kann es zu vorübergehenden Pfützen kommen.¹³ In der Checkliste gelten sie als geringer Befund. Wasserflächen, die tagelang stehen, sind deutlich.

An der Fassade fragt die Checkliste zuerst die Bauart ab. Ein Wärmedämmverbundsystem, also Dämmplatten mit Putz darauf, klingt beim Klopfen meist hohl. Einzelne feine Risse sind gering. Risse mit Versatz oder Beulen sind deutlich. Am Sockel muss die Abdichtung lückenlos an die Abdichtung im Erdreich anschließen.¹⁴ Außenanlagen müssen Wasser vom Gebäude wegführen, nie zum Gebäude hin.¹⁵

Haustechnik, Brandschutz und Unterlagen

Bei der Haustechnik des Gemeinschaftseigentums zählen die Unterlagen so viel wie der Augenschein. Ein Bauwerk braucht für die Nutzung eine vollständige Dokumentation. Sie reicht von Plänen im ausgeführten Zustand über Nachweise der öffentlich-rechtlichen Abnahmen und Sachverständigenprüfungen bis zu Bedienungsanleitungen.¹⁶ Für den Aufzug fragen Sie nach der Prüfbescheinigung. Aufzüge dürfen grundsätzlich nicht ohne Abnahme benutzt werden.¹⁷

Beim Brandschutz prüfen Sie vor allem Türen und Durchbrüche. Bei Türen zum Treppenhaus, zu Keller und Tiefgarage achten Sie darauf, ob sie einen Türschließer haben und von allein ins Schloss fallen. Wo Leitungen durch Wände und Decken führen, muss die Öffnung verschlossen sein, auch zwischen einzelnen Kabeln.¹⁸ Offene Spalten neben Leitungen in Technikräumen sind ein deutlicher Befund.

Befunde auswerten und wann ein Sachverständiger hilft

Am Ende der Begehung zählen Sie die Stufen aus. Jeder bekannte Befund gehört vor der Unterschrift ins gemeinsame Protokoll. Wer ein Werk trotz Kenntnis eines Mangels abnimmt, behält bestimmte Mängelrechte nur, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält.⁵ Vorbehalte sind bis zur Unterzeichnung zu erklären und in die gemeinsame Niederschrift aufzunehmen.¹⁹

Nur geringe Befunde rechtfertigen keine Verweigerung. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.⁵ Kleinere Nachbesserungen wie Reinigung oder Beschilderung hat ein Gericht als unwesentlich angesehen.²⁰ Ob ein deutlicher Befund die Verweigerung rechtfertigt, ist eine rechtliche Frage. Sie sollte auf Grundlage der technischen Feststellung anwaltlich geklärt werden.

Ein deutlicher Befund an Abdichtung, Tiefgarage, Dach, Brandschutz oder Tragwerk ist der klassische Anlass für einen Sachverständigen. Der Bauherren-Schutzbund rät Käufern, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen.²¹ Ein Sachverständiger der Erwerber stellt den Zustand fest. Eine Abnahmeerklärung darf er ohne ausdrückliche Vollmacht nicht abgeben.¹⁹ Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.

Wie Sie die Abnahme rechtlich einordnen, erklärt der Beitrag Abnahme vom Bauträger: Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für die Begehung selbst kann ein Privatgutachten oder fachliche Begleitung helfen: Eine technische Beweissicherung hält den Zustand des Gemeinschaftseigentums vor der Abnahme nachvollziehbar fest. Wer als Gemeinschaft die Abnahme insgesamt vorbereiten möchte, kann eine Bauherrenvertretung anfragen.

Häufige Fragen

Muss jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen?

Grundsätzlich nimmt jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gesondert ab.¹ Sie können sich begleiten lassen und jemanden bevollmächtigen. Klauseln, nach denen ein mit dem Bauträger verbundener Erstverwalter abnimmt, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt.³ Was in Ihrem Vertrag gilt, prüft ein Rechtsanwalt.

Kann die Hausverwaltung das Gemeinschaftseigentum für alle abnehmen?

Nicht ohne Weiteres. Ein Beschluss zur gebündelten Abnahme bindet nur die Eigentümer, die ihn tatsächlich gefasst haben.² Die Verwaltung kann die Begehung organisieren und die Ergebnisse verteilen. Eine Abnahmeerklärung für einzelne Eigentümer setzt eine Vollmacht voraus.

Was tun, wenn Teile der Wohnanlage noch nicht fertig sind?

Halten Sie unfertige Bereiche ausdrücklich als offen fest, etwa Außenanlagen oder Spielplatz. Vereinbaren Sie einen Fertigstellungstermin und eine spätere gesonderte Abnahme dieser Teile. Eine Abnahme durch bloße Benutzung setzt voraus, dass die gesamte Wohnanlage fertiggestellt ist.²

Welche Unterlagen sollte ich vor der Abnahme verlangen?

Wichtig sind Erwerbsvertrag, Baubeschreibung und Teilungserklärung. Für das Gebäude kommen Pläne im ausgeführten Zustand, Nachweise der vorgeschriebenen Prüfungen und Bedienungsanleitungen hinzu.¹⁶ Für den Aufzug gehört die Prüfbescheinigung dazu. Fehlende Unterlagen fordern Sie schriftlich nach und vermerken sie im Protokoll.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-20.

Quellen und Fußnoten