Fragenkatalog an die Hausverwaltung vor dem Wohnungskauf

Die Wohnung ist frisch gestrichen, die Küche neu, der Preis wirkt fair. Drei Monate nach dem Notartermin beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage für das Dach. Sie zahlen mit. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil am ganzen Haus. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Leitungen gehören der Gemeinschaft. Versteckte Mängel oder ein Sanierungsstau können später Kosten verursachen, die alle Eigentümer tragen müssen.¹ Fragen Sie die Hausverwaltung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung deshalb nach vier Dingen: nach der Erhaltungsrücklage, nach beschlossenen Maßnahmen und Sonderumlagen, nach angefochtenen Beschlüssen und nach dem Zustand des Gemeinschaftseigentums.

So nutzen Sie den Fragenkatalog vor dem Notartermin

Ein Fragenkatalog an die Hausverwaltung ist eine Liste von Fragen zu Rücklage, Beschlüssen, geplanten Maßnahmen und Bauzustand, die Kaufinteressenten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung stellen. Die Checkliste oben enthält 48 solche Fragen in neun Abschnitten. Sie beginnt bei den Unterlagen und endet bei der Versicherung. Arbeiten Sie sie in dieser Reihenfolge ab, denn die Unterlagen beantworten viele Fragen schon selbst.

Als Kaufinteressent stehen Sie außerhalb der Gemeinschaft. Lassen Sie sich deshalb von der verkaufenden Eigentümerin oder dem verkaufenden Eigentümer schriftlich bevollmächtigen. Der Verbraucherschutzverband wohnen im eigentum empfiehlt genau das: sich mit einer Vollmacht ermächtigen zu lassen, die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft bei der Verwaltung einzusehen.² Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist einem Wohnungseigentümer oder einem von ihm Ermächtigten auf Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.³ Ohne Vollmacht bleiben Sie auf das angewiesen, was der Verkäufer erzählt.

Jede Antwort bewerten Sie in vier Stufen. „Klar“ heißt: vollständig, belegt, kein Kostenrisiko erkennbar. „Klärungsbedürftig“ heißt: unvollständig, nur mündlich oder widersprüchlich. „Kritisch“ heißt: ein Kosten- oder Streitrisiko ist erkennbar. „Keine Auskunft“ heißt: die Verwaltung antwortet nicht oder legt eine Unterlage nicht vor. Diese vierte Stufe ist die wichtigste. Eine verweigerte Auskunft ist selbst ein Befund, und zwar ein schlechter.

Das Geld der Gemeinschaft: Rücklage, Hausgeld und Sonderumlage

Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für künftige Reparaturen. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach dem WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.⁴ Einen Mindestbetrag nennt das Gesetz nicht. Angemessen ist ein Betrag deshalb immer nur im Verhältnis zum Gebäude: zu seinem Alter, zu den Bauteilen, die ihr Nutzungsende erreichen, und zu den Maßnahmen, die schon beschlossen sind.

Fragen Sie nach dem Stand zum letzten Stichtag, nach der jährlichen Zuführung und nach der Entwicklung der letzten drei Jahre. Den Stand finden Sie im Vermögensbericht. Den erstellt der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres; er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.⁵ Rechnen Sie dann gegen, was beschlossen ist. Eine gut gefüllte Rücklage nützt Ihnen wenig, wenn sie durch eine beschlossene Dachsanierung bereits gebunden ist.

Der zweite Blick gilt den Beschlüssen aus der Zeit vor Ihrem Kauf. Der Verbraucherschutzverband wohnen im eigentum weist darauf hin, dass der Käufer an Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden ist.⁶ Je größer die Rücklage, desto weniger müssen die Eigentümer im Ernstfall als Sonderumlage zusätzlich zum Hausgeld aufbringen.⁶ Welche Folgen ein einzelner Beschluss für Sie hat, beurteilt ein Rechtsanwalt. Die Deutsche Energie-Agentur nennt unzureichende Rücklagenbildung und fehlende Finanzierungskonzepte als Gründe, an denen Modernisierungen in Eigentümergemeinschaften scheitern.⁷

Dach, Fassade und Keller: woran Sie einen Sanierungsstau erkennen

Der Verband Privater Bauherren nennt die Unterlagen, die Kaufinteressenten prüfen sollten: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand und die Beschlusssammlungen vergangener Eigentümerversammlungen.¹ Notieren Sie parallel, was verbaut ist. Die Checkliste fragt deshalb nach der Dachform, nach dem Aufbau der Außenwand und nach dem Zustand des Kellers. Ein Steildach mit Ziegeln, ein Flachdach mit Abdichtung und eine gedämmte Fassade haben ganz unterschiedliche Sanierungskosten.

Das Alter der Bauteile sagt mehr als der Eindruck im Treppenhaus. Die Fachliteratur nennt Erwartungswerte für die Lebensdauer: rund 50 Jahre für Dachziegel, rund 30 Jahre für mineralischen Außenputz, rund 25 Jahre für Isolierverglasung und rund 35 Jahre für Abwasser- und Heizrohrleitungen.⁸ Das sind Anhaltspunkte, keine Fristen. Sie helfen aber bei einer einfachen Rechnung: Ein Gebäude aus den 1970er-Jahren, an dem seit dem Bau nichts erneuert wurde, hat mehrere dieser Werte längst überschritten.

Im Keller trennen Sie Eigenschaft und Schaden. In Altbauten ist eine mehr oder weniger starke Durchfeuchtung der erdberührten Wände der Regelfall, und im Sockelbereich zeigen sich Feuchteflecken und ein muffiger Geruch.⁹ Das ist kein Mangel, sondern eine Eigenschaft der damaligen Bauweise. Entscheidend ist, wofür der Keller genutzt werden soll. Fragen Sie deshalb, ob nachträgliche Abdichtungsmaßnahmen an Keller oder Sockel ausgeführt wurden und welche.¹⁰ Ein geringer Befund sind einzelne Feuchteflecken im Sockel. Ein deutlicher Befund sind durchfeuchtete Wände über größere Flächen, Salzausblühungen oder abgelöster Putz.

Das Baujahr ordnet all das ein. Zu einer bestimmten Zeit war für ein Bauteil meist eine Bauweise vorherrschend, und mit ihr kommen typische Schadensbilder.¹¹ Mit dem Baujahr kommen auch typische Schadstoffe. Verdacht auf Asbest besteht unter anderem bei Fassadenplatten, Fassadenputzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern, Verdacht auf künstliche Mineralfasern bei älteren Fassadendämmungen.¹² Vor einer Sanierung muss das untersucht werden, und das kostet Geld.

Heizung, Leitungen und Trinkwasser: Alter und Material entscheiden

Halten Sie zuerst fest, wie das Haus beheizt wird. Bei einer Zentralheizung oder einem Fernwärmeanschluss zahlt die Gemeinschaft gemeinsam. Bei Gasetagenheizungen trägt meist jeder Eigentümer sein Gerät selbst. Fragen Sie dann nach dem Alter des Wärmeerzeugers. Für Kesselanlagen und Wärmeerzeuger nennt die Fachliteratur einen Erwartungswert der Lebensdauer von etwa 20 Jahren.⁸ Ein Gerät jenseits dieser Marke ist ein absehbarer Posten.

Beim Recht für Heizungen lohnt eine offene Frage statt einer eigenen Rechnung. Die Anforderungen sind mehrfach geändert worden. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien aufgehoben worden; die wesentlichen Neuregelungen gelten ab dem 29. Juli 2026.¹³ Fragen Sie deshalb, was die Gemeinschaft beschlossen oder geprüft hat und was die Verwaltung zur örtlichen Wärmeplanung weiß. So erfahren Sie, ob eine Umstellung ansteht und ob sie finanziert ist.

Bei den Leitungen geht es um Material, Alter und Hygiene. Bleirohre und damit bleihaltiges Trinkwasser kann es höchstens noch in Gebäuden mit einem Baujahr vor 1973 geben; bis zum 12. Januar 2026 waren alle Bleileitungen und auch Teilstücke zu entfernen oder stillzulegen.¹⁴ Fragen Sie danach ausdrücklich, wenn das Haus älter ist. Fragen Sie außerdem nach der letzten Untersuchung auf Legionellen. Die Trinkwasserverordnung regelt die Überwachung für Gebäudewasserversorgungsanlagen, in denen sich eine Anlage zur Trinkwassererwärmung in einer vorgegebenen Größe befindet. Wird das Trinkwasser dort im Rahmen einer ausschließlich gewerblichen Tätigkeit abgegeben, zum Beispiel in größeren Wohngebäuden, muss der Betreiber es routinemäßig alle drei Jahre untersuchen lassen.¹⁵

Den Energieausweis müssen Sie nicht erbitten, er steht Ihnen zu. Bei einem Verkauf ist er dem potenziellen Käufer vorzulegen, und die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen.¹⁶ Er nennt unter anderem das Baujahr des Wärmeerzeugers und die wesentlichen Energieträger. Fehlt er, ist das der erste Punkt, den Sie als „keine Auskunft“ bewerten.

Angefochtene Beschlüsse und unklare Zuordnung von Bauteilen

Streit in einer Gemeinschaft kostet Zeit, Geld und Nerven. In der Beschluss-Sammlung ist anzumerken, wenn ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde.³ Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden.¹⁷ Wie oft Beschlüsse gerichtlich angefochten wurden, kann ein Indiz für die Streitanfälligkeit einer Gemeinschaft sein.² Ob ein bestimmter Beschluss wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Zwei weitere Fragen betreffen die Machtverhältnisse und Ihre eigene Wohnung. Fragen Sie, ob es einen Mehrheitseigentümer mit mehr als der Hälfte der Stimmen gibt. Ein eingeschränktes Entscheidungsrecht innerhalb der Gemeinschaft kann sich für den Erwerber nachteilig auswirken.¹⁰ Fragen Sie außerdem nach Umbauten. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.¹⁸ Ist ein Umbau ausgeführt, der Beschluss aber nicht auffindbar, lassen Sie die Folgen anwaltlich klären.

Bei einem Neubau kommt die Abnahme hinzu. Das Werkvertragsrecht unterscheidet zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der des Gemeinschaftseigentums. Grundsätzlich nimmt jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gesondert ab.¹⁹ Fragen Sie deshalb nach dem Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums und nach offenen Mängelansprüchen gegen den Bauträger. Welche Ansprüche noch bestehen und wie lange, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Wann ein Sachverständiger vor dem Kauf hilft

Der Fragenkatalog bringt Ihnen Antworten, aber er bewertet sie nicht für Sie. Genau dort beginnt die Arbeit eines Bausachverständigen. Er sieht sich nicht nur die Wohnung an, sondern vor allem das Gemeinschaftseigentum, denn dort kann ein Sanierungsstau liegen, den später alle Eigentümer mitbezahlen.¹ Ein unabhängiger Sachverständiger kann die bauliche Substanz beurteilen.¹ Er ordnet Ihre Befunde ein und sagt Ihnen, welcher Punkt ein Beobachtungsfall ist und welcher ein Kostenrisiko.

Konkret geht er bei einer Begehung das Haus von außen nach innen durch. Er sieht Dach, Fassade, Sockel, Keller, Treppenhaus, Balkone und den Heizraum an. Er liest die Unterlagen, die Sie besorgt haben, und vergleicht sie mit dem, was er vor Ort sieht. Er öffnet keine Bauteile und stemmt nichts auf, denn das Haus gehört Ihnen noch nicht. Wo ein Verdacht bleibt, benennt er ihn und sagt, welche weitere Untersuchung ihn klären würde. Eine Aussage über den Kaufpreis trifft er nicht; das ist die Aufgabe einer Wertermittlung.

Ziehen Sie fachliche Hilfe hinzu, wenn mehrere Punkte kritisch sind, wenn die Rücklage nicht zum Alter des Gebäudes passt oder wenn die Verwaltung wichtige Auskünfte offenlässt. Eine Kaufberatung vor dem Notartermin ist die günstigere Variante gegenüber einer Sonderumlage nach dem Kauf. Nehmen Sie den ausgefüllten Fragenkatalog zu diesem Termin mit. Er spart Zeit, weil die offenen Punkte dann schon auf dem Tisch liegen.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen muss die Hausverwaltung mir vor dem Kauf zeigen?

Als Kaufinteressent gehören Sie der Gemeinschaft nicht an. Das Einsichtsrecht steht den Wohnungseigentümern zu; einem Eigentümer oder einem von ihm Ermächtigten ist auf Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.³ Lassen Sie sich deshalb vom Verkäufer schriftlich bevollmächtigen.² Mit dieser Vollmacht fordern Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, Protokolle und Beschluss-Sammlung an. Der Energieausweis ist Ihnen ohnehin spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.¹⁶

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen Betrag.⁴ Angemessen ist ein Betrag nur im Verhältnis zum Gebäude. Maßgeblich sind das Alter, der Zustand der Bauteile und die Maßnahmen, die schon beschlossen sind. Vergleichen Sie den Stand aus dem Vermögensbericht mit dem, was in den nächsten Jahren ansteht.⁵ Eine Rücklage, die durch eine beschlossene Maßnahme gebunden ist, steht für andere Reparaturen nicht mehr zur Verfügung.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, die vor meinem Kauf beschlossen wurde?

Der Verbraucherschutzverband wohnen im eigentum weist darauf hin, dass der Käufer an Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden ist.⁶ Ob und in welcher Höhe Sie für eine bestimmte Umlage aufkommen müssen, hängt vom Beschluss, von der Fälligkeit und vom Kaufvertrag ab. Das ist eine Rechtsfrage, die ein Rechtsanwalt beantwortet. Fragen Sie die Verwaltung deshalb vor dem Notartermin nach allen beschlossenen und vorbereiteten Umlagen. Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Woran erkenne ich einen Sanierungsstau?

Vergleichen Sie drei Angaben: das Baujahr, die letzten Erneuerungen und die Rücklage. Die Fachliteratur nennt Erwartungswerte für die Lebensdauer von Bauteilen, etwa rund 50 Jahre für Dachziegel oder etwa 20 Jahre für Wärmeerzeuger.⁸ Sind mehrere Werte überschritten und ist die Rücklage klein, steht Arbeit an. Die Deutsche Energie-Agentur nennt unzureichende Rücklagenbildung und fehlende Finanzierungskonzepte als typische Hürden in Eigentümergemeinschaften.⁷ Ein Blick in die Protokolle zeigt zusätzlich, ob über dieselben Themen seit Jahren ergebnislos gesprochen wird.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten