Abnahme vom Bauträger: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Schlüssel liegen bereit, der Bauträger drängt auf einen Termin, und im Kalender steht eine Stunde. Für die Abnahme einer neuen Eigentumswohnung ist das zu wenig. Bei einem Neubau vom Bauträger gibt es zwei getrennte Abnahmen: die Wohnung selbst, also das Sondereigentum, und die gemeinsam genutzten Bauteile, also das Gemeinschaftseigentum. Beide schuldet der Bauträger jedem einzelnen Käufer aus dessen eigenem Vertrag. Das Gemeinschaftseigentum nimmt deshalb nicht automatisch die Hausverwaltung ab, sondern grundsätzlich jeder Eigentümer für sich.

Warum es bei einer neuen Eigentumswohnung zwei Abnahmen gibt

Wer eine neue Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, schließt keinen gewöhnlichen Kaufvertrag. Der Bauträgervertrag verpflichtet das Unternehmen, auf eigenem Grundstück und auf eigene Rechnung ein Bauwerk zu errichten. Anschließend muss es dieses Bauwerk an den Erwerber übergeben und übereignen.¹ Der Bauträgervertrag mischt damit Elemente des Kaufrechts und des Werkvertragsrechts. Für die Baufragen gilt weitgehend Werkvertragsrecht, und Werkvertragsrecht kennt die Abnahme. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.¹

Die Abnahme ist die Erklärung des Erwerbers, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennimmt. Sie ist keine Formsache am Rande der Schlüsselübergabe, sondern der Punkt, an dem das Bauen endet und die Mängelhaftung beginnt.² Vor der Abnahme schuldet der Bauträger die Herstellung des Werks; danach schuldet er die Beseitigung von Mängeln. Diese Zäsur betrifft bei einer Eigentumswohnung zwei ganz verschiedene Bereiche des Gebäudes.

Das Wohnungseigentumsrecht teilt ein neues Mehrfamilienhaus in zwei Sphären. Sondereigentum ist grob gesagt alles, was innerhalb der Wohnung liegt und nicht für den Bestand oder die Benutzbarkeit der übrigen Wohnungen gebraucht wird. Alles Übrige ist Gemeinschaftseigentum.¹ Dazu zählen bei einem Neubau typischerweise das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, der Keller und die Außenanlagen.³ Auch die Abdichtung des Gebäudes gehört zum Gemeinschaftseigentum, selbst dort, wo sie unter dem Fliesenbelag eines einzelnen Balkons liegt.⁴

Weil das Werkvertragsrecht auf die Erwerbsverträge Anwendung findet, ist eine Abnahme erforderlich. Dabei ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu unterscheiden.³ Die beiden Abnahmen können am selben Tag stattfinden, sie können aber auch Jahre auseinanderliegen. Das ist kein Schönheitsfehler des Systems, sondern eine Folge der Bauwirklichkeit. Eine Wohnanlage wird oft in Abschnitten fertig, und die Wohnungen werden nicht alle gleichzeitig verkauft.

Die getrennte Betrachtung hat für Sie als Käufer eine praktische Folge. Wenn Sie Ihre Wohnung abnehmen, haben Sie damit nicht zugleich das Dach, die Tiefgarage oder die Heizungszentrale gebilligt. Die Abnahme des Sondereigentums durch den Erwerber hat nicht zwangsläufig zur Folge, dass er auch das Gemeinschaftseigentum als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert.⁵ Umgekehrt gilt dasselbe. Wer das im Termin nicht trennt, verschenkt Rechte, ohne es zu merken.

Was die Abnahme auslöst: Gefahr, Geld, Beweislast und Fristen

Die Abnahme einer neuen Eigentumswohnung ist deshalb so wichtig, weil sie mehrere Wirkungen gleichzeitig auslöst. Mit der Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Vertrags. Der Anspruch auf Herstellung erlischt, und an seine Stelle tritt der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln.² Das klingt nach einer Feinheit der Rechtssprache, verändert aber die Lage des Käufers grundlegend.

Die zweite Wirkung betrifft das Geld. Die Abnahme ist beim Bauvertrag eine Voraussetzung dafür, dass die Vergütung fällig wird.² Beim Bauträgervertrag kommt eine Besonderheit hinzu: Für die Abschlagszahlungen des Bauträgers verweist das Gesetz auf die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV.⁶ Der Zahlungsplan im Vertrag folgt deshalb festen Bauabschnitten, und die letzte Rate ist an die vollständige Fertigstellung geknüpft. Prüfen Sie vor dem Termin, welche Rate durch Ihre Abnahmeerklärung ausgelöst wird.

Die dritte Wirkung ist der Übergang der Gefahr. Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer das Risiko, dass die Leistung ohne Verschulden eines Vertragspartners untergeht. Nach der Abnahme liegt dieses Risiko beim Besteller.² Reißt nach der Abnahme ein Sturm die frisch verlegte Dachabdichtung auf, ist das kein Fall der Mängelhaftung mehr. In aller Regel ist es dann ein Fall für die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.

Die vierte Wirkung ist die Umkehr der Beweislast, und sie ist für Bauherren die folgenreichste. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer darlegen und beweisen, dass seine Leistungen mangelfrei und vertragsgemäß sind. Nach der Abnahme geht die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln auf den Auftraggeber über.² Wer also nach der Abnahme einen Riss in der Kellerwand beanstandet, muss selbst darlegen, dass es sich um einen Mangel handelt und nicht um eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit.

Die fünfte Wirkung ist der Beginn der Verjährung. Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, abgekürzt BGB, grundsätzlich in fünf Jahren, und die Frist beginnt mit der Abnahme.⁷ Fünf Jahre ab der Abnahme des Gemeinschaftseigentums klingt lang. Bei einer Tiefgaragenabdichtung oder einer Flachdachabdichtung ist es das nicht, denn solche Mängel zeigen sich oft erst nach mehreren Wintern. Ob eine Frist im Einzelfall gehemmt ist oder abweichend vereinbart wurde, beurteilt ein Rechtsanwalt; dieser Beitrag beschreibt nur die gesetzliche Ausgangslage.

Es gibt schließlich einen Sonderfall, der viele Erwerber überrascht. Ein Werk gilt nach § 640 Absatz 2 Satz 1 BGB auch ohne ausdrückliche Erklärung als abgenommen. Voraussetzung ist, dass der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat. Widerspricht der Besteller nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, tritt die Wirkung ein.⁷ Ist der Vertragspartner Verbraucher, muss der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hinweisen.⁷ Eine solche Aufforderung ist also kein Werbebrief, sondern ein Schreiben mit Frist.

Wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt und wer es nicht darf

Die Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, hat eine einfache Grundregel und eine lange Reihe von Ausnahmen. Die Grundregel lautet: Grundsätzlich nimmt jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum gesondert ab.³ Der Grund liegt im Vertragsrecht. Jeder Erwerber hat einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger, und aus diesem Vertrag schuldet der Bauträger ihm persönlich ein mangelfreies Gemeinschaftseigentum.

In der Praxis versuchen Bauträger seit Jahrzehnten, diese Vielzahl von Abnahmen zu bündeln. In den Erwerbsverträgen finden sich deshalb häufig Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Sie sehen einen Bevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einen neutralen Dritten vor. Viele dieser Klauseln in den Verträgen über den Erwerb der Wohnungen sind jedoch unwirksam.³ Das kann dazu führen, dass einzelnen Eigentümern auch noch Jahre nach Ablauf der ursprünglichen Fünfjahresfrist Mängelansprüche gegen den Bauträger zustehen.³

Besonders klar ist die Lage bei einem Sachverständigen, den der Bauträger selbst aussucht und bezahlt. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger beauftragten Sachverständigen ist regelmäßig unwirksam; jedem Erwerber muss das Recht verbleiben, auch das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.⁸ Der Bundesgerichtshof und mehrere Oberlandesgerichte haben dazu entschieden: Erwerber von Wohnungseigentum sind an Abnahmeerklärungen eines vom Bauträger beauftragten Sachverständigen nicht gebunden.⁹ Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, muss allerdings ein Rechtsanwalt prüfen; die technische Begutachtung ersetzt diese Prüfung nicht.

Daraus folgt nicht, dass ein Sachverständiger bei der Abnahme fehl am Platz wäre. Es kommt darauf an, wer ihn beauftragt und in welcher Rolle er auftritt. Ein von den Erwerbern beauftragter Sachverständiger kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorbereiten; auf der Grundlage seines Protokolls erklären die Erwerber dann selbst die Abnahme.¹⁰ Der Sachverständige stellt in diesem Fall den technischen Zustand fest, und die rechtsgeschäftliche Erklärung bleibt bei den Käufern. Diese Trennung ist der Kern der Sache.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebündelt durchzuführen. Ein solcher Beschluss bindet jedoch nur diejenigen Wohnungseigentümer, die ihn tatsächlich gefasst haben. Wer den Beschluss lediglich hinnimmt, ist daran nicht gebunden und muss sich die Abnahmehandlung nicht zurechnen lassen.⁵ Für Hausverwaltungen ist das eine wichtige Grenze: Die Verwaltung kann den Vorgang organisieren, sie kann ihn aber nicht für alle Eigentümer verbindlich erledigen, wenn die Vollmacht dafür fehlt.

Auch eine fingierte Abnahme hilft dem Bauträger hier nur begrenzt. Das Abnahmeverlangen muss sich an jeden einzelnen Erwerber richten. Eine Fristsetzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder gegenüber dem bereits bestellten Verwalter reicht nicht aus.⁵ Der Abnahmezeitpunkt ist deshalb für jeden Wohnungseigentümer gesondert zu ermitteln. Praktisch bedeutet das: In einer Anlage mit dreißig Wohnungen kann es dreißig verschiedene Verjährungsfristen für dieselbe Tiefgaragenabdichtung geben.

Wie Sie sich auf den Abnahmetermin vorbereiten

Eine gute Vorbereitung auf die Abnahme einer neuen Eigentumswohnung beginnt Wochen vor dem Termin, nicht am Morgen davor. Zuerst brauchen Sie die Unterlagen, an denen sich messen lässt, was der Bauträger schuldet. Dazu gehören der notarielle Erwerbsvertrag mit der Baubeschreibung und die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Ebenso brauchen Sie alle Nachträge, die schriftlichen Sonderwunschvereinbarungen und die Ausführungspläne Ihrer Wohnung. Ohne diese Papiere ist eine Abnahme eine Besichtigung, keine Prüfung.

Die Baubeschreibung ist dabei das wichtigste Dokument. Sie legt fest, welche Beschaffenheit vereinbart ist, und genau daran wird gemessen, ob eine Abweichung ein Mangel ist. Wo die Baubeschreibung schweigt, gelten die anerkannten Regeln der Technik. Für Maßabweichungen ist die maßgebende Norm DIN 18202 „Toleranzen im Hochbau – Bauwerke“.¹¹ Wenn zur Ebenheit von Wänden und Decken nichts Besonderes vereinbart ist, wird DIN 18202 als anerkannte Regel der Technik zur Bewertung herangezogen.¹¹ Der Grenzwert hängt dabei von der Art des Bauteils und vom Messpunktabstand ab.

Legen Sie den Termin so, dass die Wohnung leer, sauber und beleuchtet ist. Eine Abnahme bei Dämmerung, mit Baustaub auf den Flächen und mit Möbeln des Bauträgers im Raum verfehlt ihren Zweck. Nehmen Sie eine starke Taschenlampe mit, um Oberflächen im Streiflicht zu prüfen. Nützlich sind außerdem eine lange Wasserwaage oder Messlatte, ein Maßband und eine Kamera. Ein Zollstock dient als Maßstab auf den Fotos. Planen Sie für eine übliche Wohnung mehrere Stunden ein, nicht dreißig Minuten. Wer früher ansetzen möchte, lässt den Bau schon während der Ausführung durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle prüfen. Verdeckte Bauteile sind dann noch sichtbar.

Für das Gemeinschaftseigentum gilt dieselbe Vorbereitung, nur mit größerem Umfang. Die Begehung führt über Keller, Tiefgarage, Treppenhaus, Aufzug, Haustechnikräume, Außenanlagen und – soweit gefahrlos zugänglich – über das Dach. Verlangen Sie vorher die Bestandsunterlagen der Haustechnik, die Prüfbescheinigungen der Aufzugs- und Elektroanlagen sowie die Dokumentation der Abdichtungen. Für Hausverwaltungen ist diese Sammlung zugleich der Grundstock der späteren Objektakte und der Wartungsplanung.

Was Sie selbst prüfen können, ist mehr, als viele Käufer denken, und weniger, als manche Ratgeber versprechen. Gefahrlos und aussagekräftig ist zunächst das Sichten der Oberflächen im Streiflicht. Messen Sie Raumhöhen und Türbreiten und gleichen Sie sie mit den Plänen ab. Öffnen und schließen Sie jedes Fenster und jede Tür und achten Sie auf Spaltmaße und Anschlag. Betätigen Sie alle Schalter und Steckdosen mit einem einfachen Prüfgerät. Lesen Sie sämtliche Zählerstände ab und fotografieren Sie sie. Fotografieren Sie jede Auffälligkeit mit Maßstab und Datum. Halten Sie außerdem fest, was Sie nicht prüfen konnten, etwa verdeckte Bauteile.

Nicht selbst prüfen sollten Sie alles, was Sie in Gefahr bringt oder Bauteile beschädigt. Öffnen Sie keine Bauteile, betreten Sie keine Flachdächer ohne Absturzsicherung und keine Gerüste, und arbeiten Sie nicht an Elektro-, Gas- oder Trinkwasserinstallationen. Achten Sie bei der Begehung auf Anzeichen für eine Gefährdung der Standsicherheit, für Strom in feuchten Bereichen, für Gasgeruch oder für Absturzgefahr. Sichern oder räumen Sie den betroffenen Bereich, sobald ein solches Anzeichen auftritt. Schalten Sie unverzüglich eine Fachfirma, den Netzbetreiber oder die Bauaufsicht ein. Eine Abnahme rechtfertigt kein Risiko.

Der Abnahmetermin: Begehung, Protokoll und Vorbehalte

Der Abnahmetermin bei einer neuen Eigentumswohnung besteht aus zwei Vorgängen, die man sauber trennen sollte. Der erste ist die gemeinsame Begehung, bei der Zustand und Abweichungen festgestellt werden. Der zweite ist die rechtsgeschäftliche Erklärung, mit der Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennehmen. Manche Verträge sehen ausdrücklich vor, dass das Protokoll selbst noch keine Abnahme ist und die Erklärung erst später folgt.¹²

Das Abnahmeprotokoll ist das Gedächtnis des Termins und später oft das wichtigste Beweismittel. Das Abnahmeprotokoll hält zunächst Datum, Ort und die Teilnehmer der Abnahmeverhandlung fest. Es verzeichnet die vom Auftraggeber gerügten Mängel und die Vorbehalte und Einwendungen des Auftragnehmers. Hinzu kommen die wesentlichen Erklärungen beider Seiten. Den Abschluss bilden die Erklärung des Auftraggebers über Abnahme oder Ablehnung und die Unterschriften.¹² Das Protokoll beweist, dass diese Feststellungen bei der Begehung getroffen wurden.¹² Beschreiben Sie jeden Mangel nach Ort, Bauteil und Erscheinungsbild, nicht als Sammelposten.

Der Vorbehalt ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Rechte verloren gehen. Wer ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels abnimmt, behält seine Mängelrechte nur bei einem Vorbehalt. Diese Folge ergibt sich aus § 640 Absatz 3 BGB.⁸ Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen möglicher Vertragsstrafen sind unwirksam, wenn sie nicht in die gemeinsame Niederschrift aufgenommen werden.¹² Ein mündlicher Hinweis am Rande des Termins genügt nicht. Der Vorbehalt ist vor der Unterschrift zu erklären.¹² Wie weit ein Vorbehalt im Einzelfall reicht, sollte ein Rechtsanwalt beurteilen.

Nicht jeder Mangel berechtigt dazu, die Abnahme zu verweigern. Der Auftraggeber darf die Abnahme nur verweigern, wenn die Leistung mit wesentlichen Mängeln behaftet ist; das ergibt sich aus § 640 Absatz 1 Satz 2 BGB.² Kleinere Nachbesserungsarbeiten und geringfügige Mängel wie Reinigung, Beschilderung oder eine fehlende Steckdose gelten in der Rechtsprechung als unwesentlich, sodass die Abnahme zumutbar bleibt.¹⁰ Wesentlich sind dagegen typischerweise eine undichte Abdichtung, eine nicht funktionsfähige Heizung oder ein fehlender Brandschutznachweis.

Die Grenze zwischen wesentlich und unwesentlich ist der heikelste Punkt des Termins, und sie hat eine unangenehme Kehrseite. Verweigert ein Erwerber die Abnahme, obwohl das Werk im Wesentlichen mangelfrei hergestellt ist, kann das Werk gleichwohl als abgenommen gelten.¹⁰ Eine unberechtigte Verweigerung schützt also nicht, sondern schafft nur Unklarheit über den Zeitpunkt. Ob eine Verweigerung in Ihrer Lage berechtigt ist, ist eine rechtliche Bewertung, die in Zweifelsfällen anwaltlich geklärt werden sollte, gestützt auf eine technische Feststellung.

Vereinbaren Sie im Protokoll außerdem Fristen für die Beseitigung der aufgenommenen Mängel und einen Termin für die Nachschau. Halten Sie fest, wer die Beseitigung anzeigt und wie sie dokumentiert wird. Für das Gemeinschaftseigentum sollte zusätzlich geregelt werden, wer die Nachschau für die Erwerber wahrnimmt und wie das Ergebnis allen Eigentümern mitgeteilt wird. Eine Hausverwaltung, die diesen Ablauf von Anfang an organisiert, erspart der Gemeinschaft später mühsame Rekonstruktionen.

Typische Fehler bei der Bauträgerabnahme und ihre Folgen

Der häufigste Fehler bei der Abnahme einer neuen Eigentumswohnung ist die Vermischung von Schlüsselübergabe und Abnahme. Der Bauträger lädt zur Übergabe, legt ein Formular vor, und der Käufer unterschreibt in der Vorfreude auf den Einzug. Damit kann er zugleich die Abnahme des Sondereigentums erklärt haben. Wer zwei Termine daraus macht, zuerst die Prüfung und danach die Erklärung, verliert nichts und gewinnt Überblick.

Der zweite Fehler betrifft das Gemeinschaftseigentum. Viele Käufer unterschreiben ein Formular, das beide Bereiche in einem Satz zusammenfasst, ohne Dach, Keller und Tiefgarage je betreten zu haben. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sollten in getrennten Protokollen behandelt werden, notfalls mit einem ausdrücklichen Zusatz, dass sich die Erklärung nur auf die Wohnung bezieht. Die Abnahme des Sondereigentums bedeutet ohnehin nicht zwangsläufig, dass auch das Gemeinschaftseigentum gebilligt ist.⁵

Der dritte Fehler ist das Vertrauen auf eine Vertragsklausel, die dem Käufer die Arbeit abnimmt. Eine Klausel, nach der die Leistung spätestens mit dem Einzug als abgenommen gilt, ist unwirksam. Sie weicht von einem Grundgedanken des Werkvertragsrechts ab und benachteiligt den Erwerber unangemessen.⁸ Das ist für den Käufer zunächst günstig, hat aber eine Kehrseite. Solange nicht feststeht, dass eine Abnahme erfolgt ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen. Dieser Schwebezustand kann trotz Nutzung mehrere Jahre andauern.⁸ Welche Klausel Ihres Vertrags wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Der vierte Fehler ist das Übersehen einer Frist. Der Bauträger kann nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Widerspricht der Käufer nicht fristgerecht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen.⁷ Bei Verbrauchern setzt diese Wirkung zusätzlich voraus, dass der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.⁷ Ein Brief mit Abnahmeaufforderung gehört deshalb sofort auf den Schreibtisch und nicht in den Stapel.

Der fünfte Fehler ist die stillschweigende Abnahme durch Nutzung. Eine konkludente Abnahme durch Benutzung kommt sowohl für das Sondereigentum als auch für das Gemeinschaftseigentum in Betracht.⁵ Beim Gemeinschaftseigentum setzt sie voraus, dass die gesamte Wohnanlage fertiggestellt ist; allein der Bezug der Wohnung genügt nicht.⁵ In der Fachliteratur wird dafür auf eine Nutzungsdauer von nicht unter einem Jahr verwiesen, in der keine wesentlichen Mängel geltend gemacht wurden.⁵ Wer Mängel rügt, unterbricht diese Wirkung.

Was diese Fehler kosten, lässt sich selten in einer Summe ausdrücken, wohl aber in der Beweislage. Nach der Abnahme muss der Erwerber beweisen, dass ein Mangel vorliegt.² Für eine Tiefgaragenabdichtung bedeutet das im Streitfall Bauteilöffnungen, Messungen und ein Gutachten, und zwar auf eigenes Risiko. Vor der Abnahme hätte dieselbe Feststellung den Bauträger getroffen. Der Unterschied liegt nicht im Mangel, sondern darin, wer ihn beweisen muss.

Sonderfälle für Hausverwaltung und später hinzukommende Erwerber

Eine Wohnanlage wird selten an einem Tag verkauft, und daraus entsteht der schwierigste Sonderfall der Bauträgerabnahme. Erwerber, die erst nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums hinzukommen, werden in der Fachsprache Nachzügler genannt. Erstreckt sich eine bereits erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf solche Nachzügler-Erwerber? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12. Mai 2016 befasst.¹³ Die Frage ist keine Spitzfindigkeit, sondern entscheidet darüber, wann die Mängelansprüche verjähren.

Der Grundsatz, den die Fachliteratur daraus ableitet, ist einfach zu merken. Der einzelne Eigentümer ist an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur gebunden, wenn er zum Zeitpunkt der Abnahme bereits Mitglied der Gemeinschaft war.⁵ Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen sich ein später hinzukommender Eigentümer eine ohne seine Beteiligung durchgeführte Abnahme zurechnen lassen muss, sind unwirksam.⁵ Für die Prüfung einer konkreten Klausel ist anwaltlicher Rat der richtige Weg.

Für den Bauträger folgt daraus eine lange Haftungsdauer, für die Gemeinschaft eine unübersichtliche Fristenlage. Der Abnahmezeitpunkt ist für jeden Wohnungseigentümer gesondert zu ermitteln, und der Bauträger bleibt einer Mängelhaftung ausgesetzt, bis die Ansprüche des letzten Erwerbers verjährt sind.⁵ Eine Hausverwaltung sollte deshalb von Anfang an eine Übersicht über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums führen. Darin gehören für jede Einheit der Zeitpunkt und die Form der Abnahme. Diese Liste ist später wertvoller als jedes Erinnerungsprotokoll.

Die Verwaltung hat bei der Abnahme eine organisierende, keine ersetzende Rolle. Sie kann Termine koordinieren, Unterlagen sammeln, einen Sachverständigen für die Erwerber vorschlagen und das Ergebnis verteilen. Eine wirksame Abnahmeerklärung für einen einzelnen Eigentümer kann sie nur mit ausdrücklicher Vollmacht abgeben. Zu beachten ist außerdem die Interessenlage beim Erstverwalter, der häufig vom Bauträger ausgewählt wird. Die Beteiligten sollten diese Konstellation offen ansprechen, statt sie zu übergehen.

Bei der Durchsetzung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum gilt eine weitere Besonderheit, die viele Eigentümer überrascht. Beim Sondereigentum kann jeder Erwerber seine Mängelrechte uneingeschränkt geltend machen. Beim Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber dagegen nur Nacherfüllung oder einen Kostenvorschuss auf Zahlung an die Gemeinschaft fordern. Über Minderung oder Schadensersatz entscheidet die Gemeinschaft.¹ Wer also allein eine Minderung durchsetzen möchte, weil die Tiefgarage feucht ist, stößt an eine Grenze. Wie diese Rechte im Einzelfall auszuüben sind, klärt ein Rechtsanwalt.

Ein letzter Sonderfall betrifft die Bauteile, die bei der Abnahme noch nicht fertig sind. Außenanlagen, Spielplätze, Fahrradräume und Begrünungen werden häufig erst nach dem Einzug der ersten Bewohner hergestellt. Solche Restleistungen gehören mit Fertigstellungsfrist in das Protokoll, und ihre spätere Abnahme sollte ausdrücklich erklärt und dokumentiert werden. Ohne diese Dokumentation entsteht genau der Schwebezustand, der Jahre später zum Streit über den Verjährungsbeginn führt.

Wann fachliche Hilfe nötig ist und was ein Sachverständiger tut

Fachliche Unterstützung bei der Abnahme einer neuen Eigentumswohnung lohnt sich nicht in jedem Fall, aber die Anlässe sind gut erkennbar. Ein Anlass ist das Gemeinschaftseigentum selbst, weil Dach, Abdichtung, Tiefgarage und Haustechnik ohne Fachkenntnis kaum zu beurteilen sind. Ein zweiter Anlass ist der Verdacht auf einen verdeckten Mangel, etwa Feuchtespuren im Keller oder Risse an tragenden Bauteilen. Ein dritter Anlass ist Zeitdruck, den der Bauträger aufbaut.

Ein Sachverständiger bringt in die Abnahme zuerst Systematik. Er gleicht die Baubeschreibung mit dem ausgeführten Bauwerk ab und prüft Maße und Ebenheiten gegen DIN 18202. Er kontrolliert die Anschlüsse und Durchdringungen der Abdichtungen, weil dort die meisten Feuchteschäden entstehen. Er sichtet die Bestandsunterlagen der Haustechnik und ordnet sie den ausgeführten Anlagen zu. Jede Feststellung dokumentiert er mit Ort, Bauteil, Maßstab und Datum. Je nach Fragestellung kommen weitere Untersuchungen in Betracht, etwa Feuchtemessungen, Thermografie oder eine Dichtheitsprüfung, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern.

Ebenso wichtig ist, was ein Sachverständiger nicht tut. Ohne ausdrückliche Vollmacht erklärt ein Sachverständiger die Abnahme nicht für Sie. Bei einem vom Bauträger beauftragten Sachverständigen wäre eine solche Erklärung gegenüber den Erwerbern ohnehin nicht bindend.⁹ Er entscheidet auch keine Rechtsfragen. Seine Aufgabe endet bei der technischen Feststellung und ihrer nachvollziehbaren Darstellung. Die Bewertung, welche Ansprüche daraus folgen, gehört zum Rechtsanwalt.

Die Form der fachlichen Feststellung richtet sich nach der Lage. Ein Privat- oder Parteigutachten wird von einer Seite beauftragt und ist im Prozess qualifizierter Parteivortrag. Ein selbständiges Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung wird beim zuständigen Gericht beantragt. Sein Ergebnis steht nach § 493 der Zivilprozessordnung einer Beweisaufnahme im späteren Klageverfahren gleich.¹⁴ Ein Gerichtsgutachten wird vom Gericht ausgewählt und beauftragt. Ein Schiedsgutachten beruht auf einer Vereinbarung der Parteien und ist für sie verbindlich, sofern es nicht offenbar unrichtig ist.¹⁵ Welches Verfahren für Ihren Fall passt, sollte anwaltlich abgestimmt werden.

Wer vor der Abnahme oder vor einer Sanierung den Zustand sichern will, wählt eine technische Beweissicherung. Sie hält den Zustand nachvollziehbar fest, bevor sich etwas verändert. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gemeinsam beauftragtes Privatgutachten zum Gemeinschaftseigentum die Grundlage sein, auf der alle Erwerber ihre eigene Abnahmeerklärung abgeben. Der entscheidende Punkt bleibt, dass die Erklärung bei den Käufern liegt und der Sachverständige nur die Sachverhaltsgrundlage liefert.

Am Ende entscheidet über den Wert der Abnahme nicht die Zahl der aufgenommenen Mängel, sondern die Nachvollziehbarkeit der Feststellungen. Ein Protokoll, das jeden Punkt nach Ort, Bauteil und Erscheinungsbild beschreibt und mit Fotos belegt, trägt auch fünf Jahre später noch. Ein Protokoll mit dem Eintrag „diverse Restarbeiten“ trägt schon nach sechs Monaten nicht mehr. Wer diesen Unterschied vor dem Termin verstanden hat, braucht im Termin keine Eile.

Häufige Fragen

Muss ich als Käufer das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen?

Grundsätzlich ja: Jeder Eigentümer nimmt das Gemeinschaftseigentum gesondert ab, weil jeder Erwerber einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger hat.³ Sie können sich dabei fachlich beraten und begleiten lassen und Sie können jemanden bevollmächtigen. Die Erklärung selbst bleibt aber Ihre Sache, wenn der Vertrag nichts anderes wirksam regelt. Klauseln, die diese Abnahme auf einen vom Bauträger bestimmten Dritten verlagern, sind vielfach unwirksam.³

Kann die Hausverwaltung das Gemeinschaftseigentum für alle Eigentümer abnehmen?

Nicht ohne Weiteres. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, die Abnahme gebündelt durchzuführen, doch bindet ein solcher Beschluss nur die Eigentümer, die ihn tatsächlich gefasst haben.⁵ Wer den Beschluss lediglich hinnimmt, muss sich die Abnahme nicht zurechnen lassen.⁵ Auch eine Fristsetzung des Bauträgers gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter reicht für eine fingierte Abnahme nicht aus. Das Abnahmeverlangen muss sich an jeden einzelnen Erwerber richten.⁵

Wie lange kann ich nach der Abnahme Mängel geltend machen?

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB grundsätzlich in fünf Jahren, gerechnet ab der Abnahme.⁷ Für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum können deshalb unterschiedliche Fristen laufen. Abweichende Vereinbarungen, Hemmungstatbestände und Sonderfälle wie arglistiges Verschweigen können das Bild verändern. Ob eine Frist in Ihrem Fall noch offen ist, sollte ein Rechtsanwalt prüfen.

Darf ich die Abnahme wegen Mängeln verweigern?

Wegen wesentlicher Mängel darf die Abnahme nach § 640 Absatz 1 Satz 2 BGB verweigert werden, wegen unwesentlicher nicht.² Kleinere Nachbesserungsarbeiten und geringfügige Mängel gelten als unwesentlich, sodass die Abnahme zumutbar bleibt.¹⁰ Verweigert ein Erwerber die Abnahme, obwohl das Werk im Wesentlichen mangelfrei ist, kann das Werk gleichwohl als abgenommen gelten.¹⁰ Die Einordnung im Einzelfall ist eine rechtliche Bewertung und gehört in anwaltliche Hand.

Was gehört in ein Abnahmeprotokoll?

In das Abnahmeprotokoll gehören Datum, Ort und die Teilnehmer des Termins. Aufzunehmen sind die gerügten Mängel sowie die Vorbehalte und Einwendungen der Gegenseite. Ebenso gehören die wesentlichen Erklärungen beider Seiten hinein. Den Abschluss bilden die Erklärung über Abnahme oder Ablehnung und die Unterschriften.¹² Ergänzen Sie Fristen für die Mängelbeseitigung und einen Nachschautermin. Beschreiben Sie jeden Mangel nach Ort, Bauteil und Erscheinungsbild und belegen Sie ihn mit Fotos.

Was kostet ein Sachverständiger für die Abnahme?

Das Honorar für eine Abnahmebegleitung wird frei vereinbart; feste Sätze gibt es dafür nicht. Den Aufwand bestimmen Größe und Zuschnitt der Wohnung sowie der Umfang des Gemeinschaftseigentums. Hinzu kommen die Zahl der Begehungen und der Umfang der Unterlagenprüfung. Zusätzliche Messungen erhöhen den Aufwand weiter. Lassen Sie sich den Leistungsumfang vorab schriftlich beschreiben. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt sich der Aufwand für das Gemeinschaftseigentum auf viele Einheiten.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten