Bauherrenwissen Vorlage

Checkliste Wohnungskauf: Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Von M. Sc. Karim Abu Elkheir · · etwa 7 Minuten Lesezeit

Die Wohnung ist hell, das Bad ist neu, der Preis wirkt fair. Zwei Jahre später beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für das Dach. Solche Kosten sieht man nicht in der Wohnung. Sie stehen in den Unterlagen der Gemeinschaft. Eine Checkliste für den Wohnungskauf ist eine Liste von Unterlagen und Bauteilen, die Käufer vor dem Notartermin prüfen. Diese Vorlage führt Sie durch beides: durch die Papiere von Verkäufer und Verwaltung und durch den Rundgang vom Dach bis zum Kellerraum.

Wofür die Checkliste beim Wohnungskauf gedacht ist

Die Checkliste richtet sich an private Käufer einer Eigentumswohnung, im Bestand wie im Neubau. Sie ersetzt keine Begutachtung. Sie sorgt dafür, dass Sie nichts Wichtiges vergessen, wenn Sie unter Zeitdruck und mit anderen Interessenten im Treppenhaus stehen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge auf einmal. Er erhält Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.1 Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel Dächer, Fassaden, Treppenhäuser, Keller und Außenanlagen.1 Diese Teile kosten Geld, auch wenn sie außerhalb der Wohnungstür liegen.

Als Faustregel gilt: Alles, was innerhalb der Wohnung liegt, ist Sondereigentum, solange es nicht zum Bestand oder zur Benutzbarkeit der übrigen Wohnungen benötigt wird.2 Alles andere ist Gemeinschaftseigentum.2 Die genaue Zuordnung steht in der Teilungserklärung, also der Urkunde, mit der das Gebäude in einzelne Wohnungen aufgeteilt wurde. Deshalb beginnt die Checkliste mit den Unterlagen und nicht mit dem Bad.

Die Vorlage gliedert sich in sieben Abschnitte. Sie führen von den Unterlagen über die Zahlen der Gemeinschaft, das Gebäude von außen und die gemeinschaftliche Technik bis zur Wohnung, zum Abgleich mit den Plänen und zur Zusammenfassung der offenen Fragen.

Wie Sie die Checkliste Schritt für Schritt benutzen

Fordern Sie die Unterlagen an, bevor Sie zum zweiten Termin fahren. Verkäufer und Verwaltung brauchen dafür Zeit. Der erste Abschnitt der Checkliste ist Ihre Anforderungsliste: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage, Energieausweis und Grundbuchauszug.

Füllen Sie oben die Kopffelder aus, solange Sie die Daten vor sich haben. Objekt, Wohnungsnummer laut Aufteilungsplan, Baujahr, Datum und Anwesende gehören dazu. Ohne diese Angaben ist ein ausgefülltes Blatt später kaum noch zuzuordnen.

Gehen Sie beim Termin von außen nach innen. Erst Dach, Fassade, Balkone und Keller, dann Treppenhaus und Technik, dann die Wohnung. Fotografieren Sie jeden Befund mit Datum, und schreiben Sie dazu, wo das Bild entstanden ist. Prüfen Sie nur, was ohne Eingriff und ohne Gefahr möglich ist. Bauteile öffnen, Dächer betreten oder an Installationen arbeiten ist Sache von Fachleuten.

Nach dem Termin kommt der wichtigste Abschnitt. Ordnen Sie Ihre Befunde nach dringend, mittelfristig und kosmetisch. Rechnen Sie Ihren Miteigentumsanteil auf die absehbaren Arbeiten am Gebäude um. Stellen Sie offene Fragen schriftlich an Verkäufer und Verwaltung. Die ausfüllbare Fassung der Vorlage lässt sich am Bildschirm bearbeiten und als Anlage versenden.

Worauf es beim Ausfüllen besonders ankommt

Die Zuordnung von Fenstern und Balkonen entscheidet über viel Geld. Sie steht in der Teilungserklärung, nicht im Kaufvertrag. Lesen Sie die Urkunde vor dem Notartermin, und notieren Sie, wer Fenster, Balkonbeläge und Geländer bezahlt.

Balkone und Dachterrassen verdienen einen genauen Blick von unten. Die Abdichtung eines Gebäudes ist zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.3 Ist sie undicht, gelangt Wasser in die Geschossdecke darunter.3 Typische Merkmale sind Wasserflecken mit dunklen Rändern, abblätternde Deckenfarbe und muffiger Geruch in den dahinterliegenden Räumen.3 Solche Spuren an der Decke des Nachbarn sagen mehr als ein frisch gestrichener Balkon.

Der Energieausweis gehört in Ihre Unterlagen. Beim Verkauf legt der Verkäufer oder der Makler ihn dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor.4 Er bezieht sich auf das gesamte Gebäude, auch beim Verkauf einer einzelnen Wohnung.4 Ein Verbrauchsausweis zeigt gemessene Werte, und der Verbrauch hängt stark vom Verhalten der bisherigen Nutzer ab.4 Rechnen Sie ihn deshalb nicht in Ihre eigene Heizkostenprognose um.

Im Keller lohnt der Blick hinter die Verkleidung. Feuchte, muffige Kellerräume sind ein bekanntes Bild im Bestand.5 Werden feuchte Wände einfach mit Gipskarton oder Fliesen verkleidet, führt das zu einer Verschlimmbesserung.5 Eine trocken aussehende Vorsatzschale ist deshalb kein Beweis für eine trockene Wand.

Typische Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung

Der häufigste Fehler ist der zu kurze Blick. Wer nur die Wohnung prüft, übersieht den Teil des Gebäudes, der die großen Rechnungen verursacht. Dach, Fassade, Leitungen und Aufzug stehen in keinem Exposé, aber in den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Risse werden oft falsch eingeordnet. Risse sind in der Regel nur die optischen Symptome für einen komplexen Schadensmechanismus.6 Die technische Bewertung eines Risses kann ergeben, dass kein technischer Mangel vorliegt, während die juristische Bewertung desselben Risses einen Mangel ergibt.6 Der Begriff Mangel ist ein Rechtsbegriff.6 Notieren Sie Lage, Länge und Verlauf, und verzichten Sie auf eine eigene Bewertung.

Beim Neubau vom Bauträger lohnt ein zweiter Blick auf die Abnahme. Bei der Abnahme von Wohnungseigentum ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum streng zu differenzieren.7 Die Abnahme des Sondereigentums durch den Erwerber hat nicht zwangsläufig zur Folge, dass er auch das Gemeinschaftseigentum als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert.7 Welche Wirkung eine Abnahmeklausel im Erwerbsvertrag hat, beurteilt ein Rechtsanwalt; die Checkliste hält nur den technischen Zustand fest.

Ein ausgefülltes Blatt ist eine Momentaufnahme. Eine Analyse des Gebäudezustands ist nur befristet gültig, und der Verschleiß der einzelnen Bauteile verläuft unterschiedlich.8 Ein Protokoll aus dem Vorjahr ersetzt Ihren eigenen Rundgang daher nicht.

Wann ein Sachverständiger vor dem Notartermin hilft

Bei der Sanierung eines Gebäudes sollte nach der augenscheinlichen Bestandsaufnahme durch den Bauherrn ein kompetenter Fachplaner das Gebäude begutachten.8 Für den Wohnungskauf ist diese Checkliste genau diese Vorarbeit. Sie hält den Zustand so weit fest, dass ein Termin mit einem Sachverständigen kurz und günstig bleibt.

Ein Sachverständiger liest die Unterlagen der Gemeinschaft, ordnet die Befunde ein und schätzt den Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum ein. Er sagt Ihnen, welche Arbeiten am Gebäude anstehen und welcher Aufwand dahintersteckt. Was er nicht tut: Er entscheidet keine Rechtsfragen und gibt keine Garantie für verdeckte Schäden.

Holen Sie fachliche Hilfe, wenn Sie Feuchte an Kellerwänden oder unter Balkonen sehen, wenn die Erhaltungsrücklage niedrig und das Gebäude alt ist, wenn Protokolle über wiederkehrende Schäden berichten oder wenn große Maßnahmen beschlossen sind. Eine Kaufberatung oder fachliche Begleitung durch einen Bauingenieur ordnet diese Punkte vor dem Notartermin ein.

Für den Kaufvertrag selbst brauchen Sie juristischen Rat. Ob Sie wegen eines Befunds Rechte haben, welche Fristen laufen und wie eine Zusage des Verkäufers zu bewerten ist, beurteilt ein Rechtsanwalt. Technik und Recht greifen hier ineinander, bleiben aber zwei verschiedene Fragen.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung anfordern?

Die Checkliste nennt sie im ersten Abschnitt. Dazu gehören die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen mehrerer Jahre, die Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage, der Energieausweis und ein aktueller Grundbuchauszug. Fehlende Jahrgänge fordern Sie nach. Lücken in den Protokollen sind ein Grund für eine Rückfrage bei der Verwaltung.

Gehören Fenster und Balkone zur Wohnung oder zur Gemeinschaft?

Das hängt von der Teilungserklärung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Als Faustregel ist alles innerhalb der Wohnung Sondereigentum, solange es nicht zum Bestand oder zur Benutzbarkeit der übrigen Wohnungen benötigt wird.2 Die Abdichtung eines Gebäudes ist zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.3 Beim Balkon kann deshalb der Bodenbelag zum Sondereigentum und die Abdichtungsbahn auf der tragenden Decke darunter zum Gemeinschaftseigentum gehören.3

Reicht die Checkliste ohne einen Sachverständigen aus?

Für die erste Auswahl reicht sie. Sie zeigt, welche Wohnung eine genauere Prüfung wert ist und wo Sie besser abwinken. Für die Bewertung von Feuchte, Rissen und Instandhaltungsstau ist sie kein Ersatz für eine Begutachtung. Auffällige Befunde gehören zu einem Fachmann, bevor Sie beim Notar unterschreiben.

Kann ich die Checkliste am Bildschirm ausfüllen?

Ja. Es gibt eine Fassung zum Ausdrucken und eine ausfüllbare Fassung mit Formularfeldern. Die ausfüllbare Fassung bearbeiten Sie am Rechner, am Tablet oder am Telefon und versenden sie als Anlage an Verkäufer, Verwaltung oder Sachverständigen. Für den Rundgang selbst ist der Ausdruck oft praktischer, weil sich Notizen und Skizzen schneller von Hand eintragen lassen.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-26.

Quellen und Fußnoten

In diesem Lauf konnte keine Vorschrift an einer Primärquelle im Web abgesichert werden, weil gesetze-im-internet.de durchgehend nicht erreichbar war. Die Vorlage und dieser Text nennen deshalb keine Paragrafen; alle belegten Aussagen stützen sich auf die Fachliteratur.

  1. Wirth, Axel; Pfisterer, Cornelius; Schellenberg, Barbara: Privates Baurecht praxisnah. Basiswissen mit Fallbeispielen. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2021, S. 98. ISBN 978-3-658-32822-1. ↩↩

  2. Rode, Bernd; Weller, Wolfgang: AVA-Handbuch. Ausschreibung - Vergabe - Abrechnung - Haftung. 11. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 169. ISBN 978-3-658-48052-3. ↩↩↩

  3. Schulz, Joachim: Architektur der Bauschäden. Schadensursache - Gutachterliche Einstufung - Beseitigung - Vorbeugung - Lösungsdetails. 4. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2020, S. 72. ISBN 978-3-658-27654-6. ↩↩↩↩↩

  4. Willems, Wolfgang M. (Hrsg.): Lehrbuch der Bauphysik. Wärme – Feuchte – Klima – Schall – Licht – Brand. 9. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2022, S. 187. ISBN 978-3-658-34093-3. ↩↩↩

  5. Schulz, Joachim: Architektur der Bauschäden. Schadensursache - Gutachterliche Einstufung - Beseitigung - Vorbeugung - Lösungsdetails. 4. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2020, S. 278. ISBN 978-3-658-27654-6. ↩↩

  6. Frössel, Frank: Risse in Gebäuden. Damit aus einer Fassade kein Ris(s)iko wird. 2. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 142. ISBN 978-3-658-47096-8. ↩↩↩

  7. Würfele, Falk; Bielefeld, Bert; Gralla, Mike: Bauobjektüberwachung. Kosten - Qualitäten - Termine - Organisation - Leistungsinhalt - Rechtsgrundlagen - Haftung - Vergütung. 3. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2017, S. 113. ISBN 978-3-658-10039-1. ↩↩

  8. Stahr, Michael (Hrsg.): Bausanierung. Erkennen und Beheben von Bauschäden. 7. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2022, S. 31. ISBN 978-3-658-28148-9. ↩↩