Wasserschaden: eigener Gutachter oder der des Versicherers?

Zwei Tage nach der Schadenmeldung steht ein Gutachter in der Wohnung, misst, fotografiert und fährt wieder. Geschickt hat ihn die Versicherung. Ob Sie bei einem Wasserschaden zusätzlich einen eigenen Sachverständigen brauchen, hängt davon ab, wie klar der Fall liegt. Ist die Ursache eindeutig und der Umfang unstreitig, reicht der Gutachter der Versicherung in vielen Fällen aus. Streiten Sie über die Ursache, über den Umfang der Trocknung oder über Schäden, die man noch nicht sieht, sieht es anders aus. Dann beurteilt ein eigener Sachverständiger den Wasserschaden in Ihrem Auftrag und auf Ihre Kosten.

Wer den Gutachter schickt, bestimmt, in wessen Auftrag er arbeitet

Nach einem Wasserschaden treten mehrere Fachleute auf, die auf den ersten Blick dasselbe tun. Sie messen Feuchte, machen Fotos und schreiben einen Bericht. Der Unterschied liegt nicht in der Tätigkeit, sondern im Auftragsverhältnis. Wer einen Sachverständigen beauftragt und bezahlt, bestimmt die Fragen, die er beantworten soll, und erhält sein Ergebnis. Diese schlichte Tatsache erklärt die meisten Missverständnisse, die nach einem Wasserschaden zwischen Eigentümern und ihrer Versicherung entstehen.

Der Fachmann, den die Versicherung schickt, arbeitet für die Versicherung. Die Fachliteratur für Bausachverständige beschreibt diese Rolle ausdrücklich als die eines Beraters des Versicherers. Er muss dafür die Grundlagen des Versicherungsvertrags kennen.¹ Das ist kein Vorwurf, sondern die Beschreibung eines Auftrags. Der Versicherer prüft, ob und in welcher Höhe er nach dem Vertrag leisten muss, und braucht dafür eine technische Grundlage. Dieselbe Fachliteratur hält fest, dass Versicherer Wirtschaftsunternehmen sind, die mithilfe eines Sachverständigengutachtens überhöhte oder nicht berechtigte Kostenforderungen abwehren müssen.² Ein Gutachten im Auftrag des Versicherers beantwortet deshalb die Fragen des Versicherers.

Daneben steht der Sachverständige, den Sie selbst beauftragen. Ein Privatgutachten ist ein Gutachten, das eine Partei selbst beauftragt und bezahlt. Der Auftrag kommt von Ihnen, die Fragestellung formulieren Sie gemeinsam mit dem Sachverständigen, und das Ergebnis gehört Ihnen. Die Fachliteratur empfiehlt, den Auftrag schriftlich zu fassen und darin Aufgabenstellung, Zweck des Gutachtens, Mitwirkungspflichten und Honorar festzuhalten.³ Dass ein Privatgutachten für Sie erstellt wird, macht es nicht zu einem Gefälligkeitsgutachten. Ein Sachverständiger, der merkt, dass ein Auftraggeber ein Wunschergebnis erwartet, soll den Auftrag nach derselben Fachliteratur ablehnen.⁴ Ein Gutachten, dem man die Gefälligkeit ansieht, nützt im Streit über einen Wasserschaden nichts.

Als dritte Figur gibt es den Gerichtssachverständigen. Ihn wählt und beauftragt das Gericht, nicht eine der Parteien. Auch im selbständigen Beweisverfahren, das vor einem Prozess geführt werden kann, benennt der Antragsteller den Sachverständigen nicht mehr verbindlich. Das Gericht wählt ihn selbst aus, und ein Vorschlag der Partei ist nur eine Anregung.⁵ Wer nach einem Wasserschaden ein Gerichtsgutachten erwartet, muss also zuerst ein Verfahren einleiten.

Für Ihre Entscheidung folgt daraus eine einfache Linie. Der Gutachter der Versicherung liefert Ihnen eine Einschätzung, die Sie nicht in Auftrag gegeben haben und deren Fragestellung Sie nicht bestimmt haben. Solange sein Ergebnis zu dem passt, was Sie sehen, brauchen Sie daneben nichts. Weicht es ab, haben Sie der Einschätzung des Versicherers zunächst nichts Gleichwertiges entgegenzusetzen. Genau diese Lücke schließt ein eigener Sachverständiger bei einem Wasserschaden.

Was in den ersten Stunden nach dem Wasserschaden zu tun ist

In den ersten Stunden nach einem Wasserschaden geht die Begrenzung des Schadens allem anderen vor. Das Versicherungsvertragsgesetz verpflichtet den Versicherungsnehmer, bei Eintritt des Versicherungsfalls nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen.⁶ Wasser abstellen, Räume räumen, Möbel hochstellen und das Wasser aufnehmen stehen deshalb vor jeder Dokumentation. Die Vorstellung, man dürfe nichts anfassen, bis ein Gutachter da war, trifft nicht zu und kann die eigene Position verschlechtern. Dokumentiert wird parallel, nicht vorher.

Dieselbe Vorschrift verlangt, Weisungen des Versicherers zu befolgen, soweit das zumutbar ist, und Weisungen einzuholen, wenn die Umstände es erlauben.⁶ Hinzu kommt die Pflicht, den Eintritt des Versicherungsfalls unverzüglich anzuzeigen, sobald man davon weiß.⁷ Praktisch heißt das: Sie melden den Wasserschaden sofort und fragen nach, was Sie verändern dürfen, bevor der Schaden begutachtet ist. Was ohne Freigabe geöffnet, ausgebaut oder entsorgt werden darf, richtet sich nach Ihrem Vertrag und nach dem Gesetz. Welche Folgen eine verletzte Obliegenheit im Einzelfall hat, ist eine Rechtsfrage; die Antwort darauf gehört in die Hand eines Rechtsanwalts, nicht eines Bauingenieurs.

Zwischen Schadenbegrenzung und Beweissicherung besteht kein Widerspruch, wenn Sie beides nebeneinander erledigen. Fotografieren Sie den Zustand, bevor Sie räumen, und dann noch einmal im Verlauf. Halten Sie Datum und Uhrzeit fest, legen Sie einen Maßstab ins Bild und notieren Sie, welche Räume und Bauteile betroffen sind. Bewahren Sie ausgebaute Teile auf, wenn das möglich ist, besonders ein defektes Rohrstück oder einen gerissenen Schlauch. Solche Teile sind bei einem Wasserschaden oft der einzige Beleg für die Ursache, und sie verschwinden im Zuge der Reparatur schnell. Wie Sie dabei im Einzelnen vorgehen, haben wir in der Checkliste Wasserschaden – erste Schritte zusammengestellt.

Die eigene Dokumentation hat Grenzen, die Sie beachten sollten. Zerstörungsfreies Beobachten ist Ihre Sache: schauen, messen, was ohne Werkzeug geht, fotografieren und aufschreiben. Bauteile zu öffnen, Estrich aufzustemmen oder Verkleidungen abzunehmen ist es nicht. Wo Wasser auf Elektroinstallationen trifft, schalten Sie den betroffenen Stromkreis ab. Lassen Sie die Anlage von einer Elektrofachkraft prüfen, bevor Sie den Bereich wieder nutzen. Bei durchfeuchteten Decken, abgesackten Bauteilen oder knarrenden Holzbalkendecken verlassen Sie den Bereich und sichern ihn ab. Besteht der Verdacht auf Schadstoffe in alten Bauteilen, etwa auf Asbest in Bodenbelägen oder Klebern, darf daran nicht gearbeitet werden. Schalten Sie dann eine Fachfirma und gegebenenfalls die Behörde ein.

Worüber bei Wasserschäden gestritten wird

Ein Streit über einen Wasserschaden dreht sich in der Regel um eine von drei Fragen. Die erste lautet, woher das Wasser kam. Die zweite lautet, wie weit es sich ausgebreitet hat. Die dritte lautet, was die Beseitigung kosten darf. Diese drei Fragen sind technisch sehr unterschiedlich schwer zu beantworten, und genau daran entscheidet sich, ob ein eigener Sachverständiger bei einem Wasserschaden sinnvoll ist.

Die Ursachenfrage entscheidet über den Versicherungsschutz dem Grunde nach. Eine geplatzte Leitung, eine versagende Abdichtung im Bad und eindringendes Niederschlagswasser führen zu ganz verschiedenen Ergebnissen. Die Verträge decken diese Fälle nicht gleich ab. Das Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer nennt Installationsfehler als häufigste Ursache von Leitungswasserschäden.⁸ Die Leitungen liegen dabei meist verdeckt in Wand, Estrich oder Decke, und die Schadenstelle ist nicht die Stelle, an der das Wasser austritt. Wasser läuft auf Schichten und Fugen weiter und zeigt sich oft mehrere Meter entfernt. Wer die Ursache ohne Ortung benennt, rät.

Die Umfangsfrage ist die technisch anspruchsvollste und ein bekannter Grund für Nacharbeit. Sichtbar ist der nasse Fleck, maßgeblich ist aber die Feuchte in den verdeckten Schichten. Bei einem schwimmenden Estrich, also einer Estrichplatte, die auf einer Dämmschicht ohne feste Verbindung zum Untergrund liegt, sammelt sich Wasser in dieser Dämmschicht. Die Fachliteratur ist hier deutlich. Bei schwimmenden Estrichen reicht es nicht aus, Entfeuchtungsgeräte aufzustellen, die den Estrich über seine Oberfläche austrocknen sollen. Nötig ist eine gezielte Luftströmung in der Dämmschicht über Überdruck-, Unterdruck- oder Saugverfahren.⁹ Wird nur oberflächlich getrocknet, bleibt die Dämmschicht nass, und der Schaden kehrt als Schimmel oder Geruch zurück.

Ähnlich verhält es sich bei Bauteilen, die sich nicht sinnvoll trocknen lassen. Baustoffe mit hohem Risiko eines mikrobiellen Befalls, etwa Gipskartonplatten oder ökologische Dämmstoffe, sollten nach einem Wasserschadensereignis entfernt statt getrocknet werden.⁹ Bei Holzbalkendecken mit Lehmwickeln hält dieselbe Quelle eine Trocknung weder für wirtschaftlich noch für technisch ausreichend sicher und verlangt, die Lehmwickel zu entfernen.⁹ Hier liegt ein echter Interessengegensatz, denn Trocknen ist billiger als Ausbauen. Ob im konkreten Fall das eine oder das andere richtig ist, lässt sich nur am Bauteil beurteilen. Wenn Ihr Sanierungsplan und die Einschätzung der Versicherung an dieser Stelle auseinandergehen, ist das der Punkt, an dem eine zweite fachliche Beurteilung ihren Wert hat.

Die Kostenfrage schließlich ist nachgelagert, aber von den ersten beiden abhängig. Wer über die Höhe streitet, ohne Ursache und Umfang geklärt zu haben, streitet über eine Zahl ohne Grundlage. Deshalb lohnt es sich, einen eigenen Sachverständigen eher früh als spät einzuschalten. Der Verband Privater Bauherren hält eine Beauftragung besonders dann für sinnvoll, wenn die Schadenursache unklar ist und wenn mit der Versicherung über die Höhe oder die Ursache des Schadens gestritten wird.¹⁰ Ist die Sanierung erst abgeschlossen, lässt sich der ursprüngliche Zustand nicht mehr feststellen, und niemand kann nachträglich klären, wie weit die Feuchte wirklich reichte.

Was Sie am Bericht des Versicherungsgutachters selbst prüfen können

Bevor Sie über einen eigenen Sachverständigen nachdenken, lohnt sich ein genauer Blick in das, was der Gutachter der Versicherung aufgeschrieben hat. Fragen Sie nach dem Bericht und nach dem Messprotokoll, wenn Sie beides nicht ohnehin bekommen haben. Ein Bericht, der nur ein Ergebnis nennt, aber nicht zeigt, wie es zustande kam, lässt sich fachlich nicht nachvollziehen und auch nicht sinnvoll bestreiten. Diese Prüfung kostet Sie nichts und beantwortet oft schon die Frage, ob der Wasserschaden sorgfältig aufgenommen wurde.

Ein brauchbares Messprotokoll ist in der Fachliteratur klar beschrieben. Es nennt Datum und Zeitpunkt des Ortstermins sowie die anwesenden Personen. Es hält fest, auf welche Art und Weise gemessen wurde und an welchem Ort. Dazu kommen die Oberflächentemperaturen der Bauteile und die Ergebnisse der Feuchtemessungen. Eine Skizze zeigt die Lage der Messpunkte.¹¹ Prüfen Sie, wie viele dieser Angaben der Bericht enthält. Fehlt die Skizze der Messpunkte, lässt sich bei einem späteren Termin nicht an derselben Stelle nachmessen, und ein Vergleich der Werte wird wertlos.

Ebenso wichtig ist, welches Messverfahren verwendet wurde. Widerstandsmessungen und dielektrische Verfahren arbeiten zerstörungsfrei und eignen sich, um Feuchte zu orten und Trocknungsverläufe zu verfolgen. Für Kontrollmessungen gilt dabei eine strenge Regel. Geräte mit gleichem Messprinzip dürfen während der Messreihe nicht ausgewechselt werden. Geräte mit verschiedenen Messprinzipien dürfen im gesamten Trocknungszeitraum nicht gemischt werden. Ihre Ergebnisse lassen sich sonst nicht sicher zusammen auswerten.¹¹ Den tatsächlichen Wassergehalt bestimmt dagegen die gravimetrische Feuchtemessung. Aus dem Bauteil wird eine Probe als Bohrkern oder Bohrmehl entnommen. Diese Probe wird im Labor gewogen, bei 105 °C bis zur Gewichtskonstanz getrocknet und erneut gewogen. Die Gewichtsdifferenz ergibt den Wassergehalt.¹² Wo über den Umfang eines Wasserschadens gestritten wird, ist dieser Unterschied zwischen orientierender und quantitativer Messung oft der Kern der Sache.

Achten Sie außerdem darauf, was der Bericht über die Ursache sagt und worauf er diese Aussage stützt. Steht dort eine Ursache ohne Ortung, ohne geöffnetes Bauteil und ohne gesichertes Schadenstück, ist das eine Vermutung. Prüfen Sie weiter, ob alle betroffenen Räume aufgeführt sind, auch die darunterliegenden. Achten Sie darauf, ob verdeckte Bauteile überhaupt vorkommen. Dazu zählen die Dämmschicht unter dem Estrich, die Wandanschlüsse, Holzbalkendecken und die Unterkonstruktionen von Trockenbauwänden. Ein Wasserschaden endet nicht an der Grenze des sichtbaren Flecks.

Zwei Fehler sind in dieser Phase besonders folgenreich, und beide lassen sich vermeiden. Der erste ist, die Trocknung zu beenden und den Boden wieder zu schließen, ohne dass Messungen das belegen. Genau diese intervallartigen Kontrollmessungen verlangt die Fachliteratur. Sie dokumentieren den Verlauf und legen das Ende der Trocknung fest.¹¹ Der zweite ist, der Sanierung zuzustimmen, bevor Ursache und Umfang geklärt sind. Ist der Estrich erst neu, lässt sich nicht mehr feststellen, wie nass die Dämmschicht war. Beides sind technische Fragen; ob eine abgegebene Erklärung Sie bindet, ist dagegen eine Rechtsfrage, die ein Rechtsanwalt beurteilt.

Welche Gutachtenarten es gibt und was sie im Streit wert sind

Die Gutachten, die bei einem Wasserschaden eine Rolle spielen können, unterscheiden sich nicht in erster Linie durch ihre fachliche Qualität, sondern durch ihre Stellung im Verfahren. Dieselbe Untersuchung desselben Sachverständigen hat ein anderes Gewicht, je nachdem, wer sie in Auftrag gegeben hat und in welchem Rahmen sie stattfindet. Wer die Unterschiede kennt, wählt den Weg, der zu seinem Fall passt. Er vermeidet außerdem den häufigen Irrtum, ein Privatgutachten sei im Prozess so viel wert wie ein Gerichtsgutachten.

Das Privatgutachten ist der schnellste und einfachste Weg. Sie beauftragen einen Sachverständigen, er untersucht, er schreibt. Vor Gericht gilt es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als urkundlich belegter Parteivortrag.¹³ Die Fachliteratur für Bausachverständige beschreibt dasselbe Ergebnis für die private Beweissicherung.³ Das klingt nach wenig, ist es aber nicht. Widerspricht ein Privatgutachten einem gerichtlichen Gutachten substantiiert, muss das Gericht die Widersprüche zunächst aufklären. Erst wenn diese Aufklärung erfolglos bleibt, darf es frei würdigen. Es muss dann nachvollziehbar begründen, welchem Gutachter es folgt.¹³ Ein gutes Privatgutachten zwingt das Verfahren also dazu, sich mit Ihren Einwänden auseinanderzusetzen.

Das selbständige Beweisverfahren ist der gerichtliche Weg, ohne dass schon geklagt wird. Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen. Voraussetzung dafür ist ein rechtliches Interesse. Festgestellt werden können der Zustand oder Wert einer Sache, die Ursache eines Sachschadens oder Sachmangels und der Beseitigungsaufwand.¹⁴ Ein rechtliches Interesse ist nach dem Gesetz anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.¹⁴ Für einen Wasserschaden passen diese drei Feststellungsziele auffällig genau. Den Sachverständigen wählt in diesem Verfahren allerdings das Gericht selbst aus; ein Vorschlag des Antragstellers ist nur eine Anregung.⁵ Ob ein solcher Antrag in Ihrem Fall sinnvoll und zulässig ist, prüft ein Rechtsanwalt, denn an dieser Stelle verlässt die Frage das technische Gebiet.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen und kann teuer werden. Eine private Beweissicherung hemmt die Verjährung nicht. Die Fachliteratur hält dazu Folgendes fest. Verzichtet der Gewährleistungsgeber nicht auf die Einrede der Verjährung, bleiben nur zwei Wege. Die Gewährleistung kann dann nur noch durch ein selbständiges Beweisverfahren oder eine Klage gehemmt werden.¹⁵ Wer also einen Privatsachverständigen beauftragt und glaubt, damit laufe keine Frist mehr, irrt. Wenn bei Ihrem Wasserschaden auch Ansprüche gegen einen Handwerker oder ein Bauunternehmen im Raum stehen, ist die Frage nach Fristen und ihrer Hemmung eine der ersten, die Sie mit einem Rechtsanwalt klären sollten.

Daneben stehen zwei Verfahren, bei denen die Feststellung des Sachverständigen die Parteien bindet. Beim Schiedsgutachten vereinbaren die Parteien, dass ein Sachverständiger einen streitigen tatsächlichen Umstand verbindlich feststellt. Ist das Gutachten nicht offenbar unrichtig, ist das Gericht bei einer späteren Auseinandersetzung an die Tatsachenfeststellungen des Schiedsgutachters gebunden. Offenbar unrichtig ist es, wenn sich der Fehler einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter aufdrängt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt die Partei, die sich darauf beruft.¹⁶ Das zweite dieser Verfahren ist das Sachverständigenverfahren aus den Versicherungsbedingungen, um das es im nächsten Abschnitt geht. Wenn Sie den Zustand vor der Sanierung unabhängig festhalten lassen wollen, ist eine technische Beweissicherung der Weg, der Ihnen alle weiteren Möglichkeiten offenhält.

Das Sachverständigenverfahren aus den Versicherungsbedingungen

Für den Streit über die Schadenhöhe sehen viele Verträge in der Sachversicherung ein eigenes Verfahren vor, das wenig bekannt ist. Das Versicherungsvertragsgesetz setzt dieses Verfahren voraus und regelt seine Grenzen. Nach dem Vertrag können Sachverständige die Voraussetzungen des Anspruchs oder die Höhe des Schadens feststellen. Ihre Feststellung ist nicht verbindlich, wenn sie offenbar erheblich von der wirklichen Sachlage abweicht. Die Feststellung erfolgt dann durch gerichtliche Entscheidung.¹⁷ Dasselbe gilt, wenn die Sachverständigen die Feststellung nicht treffen können oder wollen oder sie verzögern.¹⁷ Dieses Sachverständigenverfahren ist damit kein Gefälligkeitsinstrument einer Seite, sondern ein vertraglich vereinbarter Weg, einen Streit über die Schadenhöhe außerhalb des Gerichts zu klären.

Die Einzelheiten stehen nicht im Gesetz, sondern in den Bedingungen, die Sie mit Ihrem Versicherer vereinbart haben. Dort ist geregelt, wer das Verfahren verlangen kann, wie die Sachverständigen benannt werden, wie bei Uneinigkeit weiter verfahren wird und wer die Kosten trägt. Lesen Sie diese Klausel in Ihrem eigenen Vertrag nach, bevor Sie sich darauf berufen, denn die Bedingungen der Versicherer unterscheiden sich. Eine Frage regelt das Gesetz dennoch. Sieht der Vertrag eine gerichtliche Ernennung der Sachverständigen vor, ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Schaden entstanden ist. Die Parteien können ausdrücklich ein anderes Amtsgericht vereinbaren.¹⁷

Die praktische Bedeutung dieses Verfahrens liegt in der Bindungswirkung. Ein Privatgutachten geht als Parteivortrag in einen Prozess ein. Das Sachverständigenverfahren führt dagegen zu einer Feststellung, die beide Seiten gegen sich gelten lassen müssen. Das gilt, solange sie nicht offenbar erheblich von der wirklichen Sachlage abweicht.¹⁷ Für Sie bedeutet das beides: Sie bekommen eine Klärung, die der Versicherer nicht einfach beiseiteschieben kann, aber Sie binden sich auch selbst. Ob Sie dieses Verfahren einleiten oder lieber den Gerichtsweg offenhalten sollten, ist eine rechtliche Weichenstellung, die Sie vorher mit einem Rechtsanwalt besprechen sollten.

Bleibt die Frage, wer den eigenen Sachverständigen bezahlt. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Dinge. Kosten, die bei der Ermittlung und Feststellung des zu ersetzenden Schadens entstehen, hat der Versicherer zu erstatten. Das gilt, soweit ihre Entstehung den Umständen nach geboten war. Es gilt auch dann, wenn sie zusammen mit der übrigen Entschädigung die Versicherungssumme übersteigen.¹⁸ Für die Hinzuziehung eines Sachverständigen gilt jedoch eine eigene Regel. Diese Kosten werden nicht erstattet. Etwas anderes gilt, wenn der Versicherungsnehmer dazu vertraglich verpflichtet war oder der Versicherer ihn dazu aufgefordert hat.¹⁸ Wer bei einem Wasserschaden aus eigenem Antrieb einen Sachverständigen beauftragt, trägt dessen Honorar daher im Ausgangspunkt selbst. Ob in Ihrem Fall ausnahmsweise eine Erstattung in Betracht kommt, etwa aus Ihrem Vertrag oder aus einer Haftung des Schädigers, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Mietwohnung, Eigentümergemeinschaft und Gewerbeobjekt

Wer bei einem Wasserschaden entscheidet und wer einen Sachverständigen beauftragen kann, hängt davon ab, in welcher Rolle Sie stehen. In der Mietwohnung, in der Eigentümergemeinschaft und im Gewerbeobjekt fallen Betroffenheit und Entscheidungsbefugnis auseinander. Wer das übersieht, beauftragt ein Gutachten, das ihm nichts nützt, oder wartet auf eine Entscheidung, die niemand trifft.

In der Mietwohnung ist der Mieter der Betroffene, der Vermieter der Entscheider. Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt er die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Konnte der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen, kann der Mieter bestimmte Mängelrechte nicht geltend machen.¹⁹ Die Gebäudeversicherung hat in aller Regel der Eigentümer abgeschlossen, nicht der Mieter; Schäden am Hausrat betreffen dagegen die Hausratversicherung des Mieters. Für den Mieter heißt das praktisch: melden, dokumentieren, Fristen beachten. Ein eigenes Gutachten lohnt für ihn meist erst, wenn über die Ursache des Wasserschadens ernsthaft gestritten wird. Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung in Betracht kommt, ist dagegen eine Rechtsfrage für einen Rechtsanwalt.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören ausdrücklich die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und seine angemessene Versicherung zum Neuwert.²⁰ Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen. Das betrifft Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Es betrifft ebenso Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.²⁰ Für die Hausverwaltung bedeutet das bei einem Wasserschaden zweierlei: Die Notmaßnahme, also Wasser abstellen und Trocknung einleiten, duldet keinen Aufschub, während die Beauftragung eines umfangreichen Gutachtens je nach Umfang und Kosten die Beschlusslage berührt. Wo genau die Grenze im Einzelfall verläuft und welche Beschlüsse nötig sind, sollte die Verwaltung rechtlich klären lassen, bevor sie beauftragt.

Hinzu kommt in der Eigentümergemeinschaft die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, die bei einem Wasserschaden quer durch die Wohnung verlaufen kann. Die Leitung in der Wand gehört häufig zum Gemeinschaftseigentum, der durchnässte Bodenbelag in der Wohnung zum Sondereigentum. Die Schadenregulierung läuft dann über verschiedene Beteiligte, und die technische Frage, wo das Wasser ausgetreten ist, entscheidet über die Zuordnung. Gerade hier zahlt sich eine saubere Ursachenfeststellung aus, weil sie einen Streit zwischen Gemeinschaft und einzelnem Eigentümer von vornherein vermeidet.

Im Gewerbeobjekt kommt zur Substanz der Betrieb hinzu. Neben dem Gebäudeschaden stehen beschädigte Einrichtung, Warenbestände und der Ausfall der Nutzung, und dafür sind oft mehrere Verträge bei verschiedenen Versicherern einschlägig. Das Gesetz denkt diesen Fall ausdrücklich mit: Erteilen mehrere an dem Versicherungsvertrag beteiligte Versicherer unterschiedliche Weisungen, hat der Versicherungsnehmer nach pflichtgemäßem Ermessen zu handeln.⁶ Dokumentieren Sie in diesem Fall nicht nur den Bauschaden. Halten Sie auch fest, welche Flächen wie lange nicht nutzbar waren und welche Weisungen Sie von wem erhalten haben. Ein Sachverständiger kann den technischen Teil davon belastbar festhalten, solange der Zustand noch besteht.

Woran Sie erkennen, dass Sie fachliche Hilfe brauchen

Es gibt bei einem Wasserschaden einige Anzeichen, bei denen sich eine zweite fachliche Beurteilung in aller Regel lohnt. Das deutlichste ist ein Streit über die Ursache, weil davon der Versicherungsschutz dem Grunde nach abhängt. Das zweite ist eine Abweichung zwischen dem, was Sie sehen, und dem, was im Bericht steht: Räume fehlen, verdeckte Bauteile kommen nicht vor, Messpunkte sind nicht dokumentiert. Das dritte ist der Vorschlag, die Trocknung zu beenden oder den Aufbau zu schließen, ohne dass Kontrollmessungen das Ende der Trocknung belegen. Der Verband Privater Bauherren nennt als typische Anlässe für eine Beauftragung ebenfalls die unklare Schadenursache und den Streit mit der Versicherung über Höhe oder Ursache des Schadens.¹⁰

Ein Sachverständiger geht in solchen Fällen in einer festen Reihenfolge vor. Er klärt zuerst den Auftrag, also welche Fragen beantwortet werden sollen, und hält ihn schriftlich fest.³ Dann folgt der Ortstermin mit Bestandsaufnahme, Fotodokumentation und Feuchtemessungen an festgelegten, in einer Skizze verorteten Messpunkten.¹¹ Je nach Fragestellung kommen weitere Verfahren in Betracht. Dazu zählen eine Leckortung, Laboruntersuchungen an Materialproben oder eine Untersuchung auf mikrobiellen Befall, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern. Sollen dabei Bauteile geöffnet werden, braucht der Sachverständige die Zustimmung des Eigentümers. Vorher ist zu klären, wie die Öffnung wieder geschlossen wird und wer diese Kosten trägt.³

Das Ergebnis ist ein Gutachten, das Ursache, Umfang und die fachlich gebotenen Maßnahmen nachvollziehbar darstellt. Nachvollziehbar heißt dabei, dass auch eine Person, die beim Ortstermin nicht dabei war, den Weg von der Feststellung bis zur Bewertung nachvollziehen kann.³ Sind mehrere Sanierungswege möglich, gehören deren Unterschiede und der jeweilige Zeitbedarf dazu, und die Entscheidung bleibt beim Auftraggeber.³ Kosten kann ein Sachverständiger als Schätzkosten mit Preisspannen angeben; die sicherere Methode ist, die Sanierung genau zu beschreiben und Unternehmerangebote einzuholen.³ Nach dem Verband Privater Bauherren gehören zu den Aufgaben eines Gutachters bei einem Wasserschaden die Ermittlung von Ursache und Umfang. Dazu kommt ein Gutachten mit Fotos und Beschreibungen. Geprüft werden dabei auch begleitende Bauteile wie Dämmungen, Estrich und Holzkonstruktionen auf Durchfeuchtung.¹⁰

Ebenso wichtig ist, was ein Sachverständiger nicht leistet. Er entscheidet nicht, ob die Versicherung zahlt, und er setzt keine Ansprüche durch. Er stellt den technischen Sachverhalt fest und bewertet ihn fachlich; die rechtliche Bewertung bleibt dem Rechtsanwalt und im Streitfall dem Gericht vorbehalten. Auch eine Prognose über den Ausgang einer Auseinandersetzung gehört nicht zu einem Versicherungsgutachten, gleich wer es in Auftrag gegeben hat. Ein Gutachten schafft eine belastbare Tatsachengrundlage, auf der beide Seiten weiterarbeiten können, und oft ist genau das der Grund, warum eine Sache sich danach ohne Verfahren erledigt.

Wenn Sie an einem dieser Punkte stehen, hilft ein nüchterner Blick auf Ihren Fall. Was ist dokumentiert, was ist strittig, und was lässt sich jetzt noch feststellen, bevor saniert wird. Für Leitungswasser-, Sturm- und Brandschäden bietet das Büro ein Gutachten im Versicherungsfall an. Es stellt Ursache und Umfang des Schadens unabhängig vom Auftrag des Versicherers fest. Je früher ein solcher Termin stattfindet, desto mehr lässt sich noch feststellen. Nach abgeschlossener Sanierung ist der ursprüngliche Zustand eines Wasserschadens nicht mehr rekonstruierbar.

Häufige Fragen

Kann ich einen eigenen Sachverständigen beauftragen, obwohl die Versicherung schon einen geschickt hat?

Ja, Sie können jederzeit zusätzlich einen eigenen Sachverständigen beauftragen. Der Gutachter der Versicherung arbeitet im Auftrag des Versicherers, der seine Leistungspflicht prüft.¹ Ein eigener Sachverständiger untersucht denselben Wasserschaden mit den Fragen, die Sie ihm stellen. Beide Untersuchungen schließen einander nicht aus, und beide können zum selben Ergebnis kommen.

Wer zahlt den eigenen Sachverständigen bei einem Wasserschaden?

Im Ausgangspunkt Sie selbst. Nach dem Versicherungsvertragsgesetz erstattet der Versicherer die Kosten für die Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht. Etwas anderes gilt, wenn der Versicherungsnehmer dazu vertraglich verpflichtet war oder der Versicherer ihn dazu aufgefordert hat.¹⁸ Davon zu unterscheiden sind Kosten für die Ermittlung und Feststellung des zu ersetzenden Schadens. Diese hat der Versicherer zu erstatten, soweit ihre Entstehung den Umständen nach geboten war.¹⁸ Ob in Ihrem Fall eine Erstattung in Betracht kommt, etwa aus Ihrem Vertrag oder gegenüber einem Schädiger, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Was kostet ein Privatgutachten bei einem Wasserschaden?

Den Aufwand bestimmen vor allem die Zahl der betroffenen Räume, die Zugänglichkeit der Bauteile, die Frage, ob Öffnungen oder Laboruntersuchungen nötig sind, und der Umfang der zu beantwortenden Fragen. Vereinbaren Sie Aufgabenstellung und Honorar vorab schriftlich.³ Lassen Sie sich sagen, ob eine Beratung vor Ort genügt oder ein schriftliches Gutachten nötig ist, denn das macht einen erheblichen Unterschied.

Wie lange dauert die Trocknung nach einem Wasserschaden?

Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht, weil sie vom Bauteil, vom Aufbau und vom gewählten Verfahren abhängt. Entscheidend ist nicht ein Kalenderdatum, sondern der Nachweis. In der Entfeuchtungsphase sind intervallartige Kontrollmessungen durchzuführen. Sie dokumentieren den Verlauf und legen das Ende der Trocknung fest.¹¹ Bei schwimmenden Estrichen reicht es dabei nicht, Entfeuchtungsgeräte über der Estrichoberfläche aufzustellen. Nötig ist eine gezielte Luftströmung in der Dämmschicht.⁹ Lassen Sie den Aufbau erst schließen, wenn die Messungen das Trocknungsende belegen.

Ist ein Privatgutachten vor Gericht etwas wert?

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt es als urkundlich belegter Parteivortrag.¹³ Wertlos ist es deshalb nicht. Widerspricht es einem gerichtlichen Gutachten substantiiert, muss das Gericht die Widersprüche aufklären. Erst danach darf es frei würdigen und muss begründen, welchem Gutachter es folgt.¹³

Was ist der Unterschied zwischen dem Sachverständigenverfahren und dem selbständigen Beweisverfahren?

Das Sachverständigenverfahren beruht auf dem Versicherungsvertrag. Es dient der Feststellung der Anspruchsvoraussetzungen oder der Schadenhöhe. Seine Feststellung ist verbindlich, solange sie nicht offenbar erheblich von der wirklichen Sachlage abweicht.¹⁷ Das selbständige Beweisverfahren ist dagegen ein gerichtliches Verfahren nach der Zivilprozessordnung. Vor einem Rechtsstreit können dort der Zustand einer Sache, die Ursache eines Sachschadens oder der Beseitigungsaufwand festgestellt werden.¹⁴ Den Sachverständigen wählt dort das Gericht aus.⁵ Welcher Weg in Ihrem Fall passt, sollten Sie anwaltlich klären lassen.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-15.

Quellen und Fußnoten