Verzögerte Baugenehmigung: Mangel oder Verzögerungsschaden?

Wer einem Architekturbüro vorwirft, die Baugenehmigung für eine im Ergebnis genehmigungsfähige Planung zu spät erwirkt zu haben, macht damit keinen Mangelfolgeschaden geltend, sondern einen Verzögerungsschaden. Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 4. Mai 2026 (Aktenzeichen 7 U 22/25) die Berufung einer Auftraggeberin zurückgewiesen, die von ihrem Architekturbüro 881.957,09 Euro Finanzierungsmehrkosten sowie die Feststellung weiterer Ersatzpflichten verlangt hatte.¹ Der Senat begründet die Zurückweisung damit, dass die Auftraggeberin weder eine im Ergebnis fehlerhafte Planung noch deren Verwirklichung in einem mangelhaften Bauwerk dargelegt hat (Rn. 29). Damit fällt der Vorwurf nicht in das Mängelrecht; in der Sache geht es um einen Verzögerungsschaden, weil die gelieferte genehmigungsfähige Planung nach dem Vorwurf nicht in der gebotenen Zeit erbracht wurde (Rn. 30). Für die Baupraxis verschiebt das den Schwerpunkt von der technischen Bewertung der Planung auf den Nachweis, wann eine Planungsleistung geschuldet war. Zugleich zeigt der Beschluss, dass ein Verzögerungsvorwurf auch daran scheitern kann, dass die Baustelle die gewünschte Nutzung ohnehin ausschloss (Rn. 35).

Worum die Auftraggeberin und ihr Architekturbüro gestritten haben

Die Parteien des Rechtsstreits waren durch einen Architektenvertrag miteinander verbunden, und im Verlauf des Bauvorhabens kam es zu Verzögerungen (Rn. 1). Die Auftraggeberin forderte Ersatz von Schäden, die nach ihrer Darstellung auf fehlerhafter und nachlässiger Architektenplanung beruhten (Rn. 1). Das Bauvorhaben umfasste eine Aufstockung des Gebäudes, für die das Fundament verstärkt werden musste (Rn. 32). Im ersten Untergeschoss betrieb ein Spielhallenbetreiber eine Spielothek, deren Fläche für diese Arbeiten leergeräumt und deren Innenausbau entfernt wurde (Rn. 32). Neben der ursprünglichen Baugenehmigung aus dem Jahr 2017 waren zwei Nachträge zur Genehmigung Gegenstand des Streits (Rn. 15 bis 17).

Der Zahlungsantrag betraf den zweiten Nachtrag zur Baugenehmigung. Nach dem Vortrag der Auftraggeberin war bereits der Antrag vom 22. März 2019 mangelhaft, und ein weiterer Antrag wurde erst am 1. November 2019 eingereicht (Rn. 3). Zwischen beiden Anträgen lagen damit etwas mehr als sieben Monate. Die Auftraggeberin verwies darauf, dass die Behörde auf 35 fehlende und offene Punkte hingewiesen habe (Rn. 3). Ihr Schaden bestand nach eigener Darstellung darin, dass sie im Zeitraum Juni 2020 bis April 2021 mit einem höheren Finanzierungszinssatz belastet blieb, weil sie den niedrigeren Zinssatz ihres Kreditvertrags nicht früher in Anspruch nehmen konnte (Rn. 3). Ein Architekt schulde, so ihre Auffassung, die Ausarbeitung einer dauerhaft genehmigungsfähigen Planung und die Einreichung vollständiger Unterlagen (Rn. 4).

Neben der Zahlung verlangte die Auftraggeberin drei Feststellungen zur Ersatzpflicht für entstandene und noch entstehende Kosten und Schäden (Rn. 14 bis 18). Der erste Antrag betraf einen separaten Nutzungsantrag für den Weiterbetrieb der Spielothek, dessen Fläche in den Planungsunterlagen nach ihrer Darstellung fälschlicherweise als Lager gekennzeichnet worden war (Rn. 8). Der zweite Antrag betraf den ersten Nachtrag vom 21. September 2018, bei dem es um die Planung eines genehmigungsfähigen Fluchtwegs ging; die Fluchtwegeplanung sei kein technischer Brandschutz, für den nach dem Vertrag die Auftraggeberin zuständig gewesen wäre (Rn. 9). Der dritte Antrag betraf den zweiten Nachtrag vom 22. März 2019 (Rn. 10). Außerdem hätten Vorbereitung und Unterstützung bei der Eintragung von Baulasten zum Leistungssoll gehört (Rn. 6).

Das Architekturbüro verteidigte das erstinstanzliche Urteil mit mehreren Einwänden. Es sei stillschweigend vereinbarte Verfahrensweise der Parteien gewesen, Anträge rasch einzureichen, auch wenn diese noch unvollständig waren, um Nachforderungen anschließend gebündelt abzuarbeiten (Rn. 22). Die Genehmigungsfähigkeit des Antrags vom 9. Oktober 2019 habe nicht an fehlenden Unterlagen gehangen, sondern an einem Abstandsflächenproblem und der damit verbundenen Baulastproblematik, die erst die Auftraggeberin mit der Baulast gelöst habe (Rn. 22). Mängelrechten stehe entgegen, dass eine Abnahme fehlte und man sich noch im Erfüllungsstadium des Vertrages befand (Rn. 22). Schließlich sei ein kausaler Schaden nicht dargelegt, weil nicht schlüssig vorgetragen sei, dass der niedrigere Zinssatz früher hätte beansprucht werden können (Rn. 23).

Ein Punkt des Vorbringens verdient aus baupraktischer Sicht Beachtung, weil er die Rollen im Genehmigungsverfahren berührt. Das Architekturbüro machte geltend, ohne die Feststellung, dass die Baugenehmigungsunterlagen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschuldet gewesen seien, habe es das Verfahren selbst wählen dürfen und die Unterlagen erst auf Anforderung der Behörde vervollständigen können (Rn. 22). Genau diese Frage nach dem geschuldeten Zeitpunkt zieht sich durch das Vorbringen des Architekturbüros (Rn. 22 und Rn. 25). Beim Feststellungsantrag zum ersten Nachtrag rügte das Architekturbüro ebenfalls, es fehle an einer Darlegung, wann ein vollständiger Genehmigungsantrag geschuldet gewesen wäre (Rn. 25). Der Volltext der Entscheidung nennt keine Terminvereinbarung und keinen Rahmenterminplan zwischen den Parteien.

Das Landgericht wies die Klage ab, das Kammergericht wies die Berufung ohne mündliche Verhandlung zurück

Das Landgericht Berlin II hatte die Klage mit Urteil vom 23. Januar 2025 vollständig abgewiesen (Rn. 2). Nach der Wiedergabe im Beschluss hatte das Landgericht einen Verzugsschaden verneint (Rn. 5) und einen kausalen Schaden bezweifelt, weil die Auftraggeberin nicht ausreichend dargelegt habe, dass sämtliche Voraussetzungen für den geringeren Zinssatz nach dem Kreditvertrag vorlagen (Rn. 7). Die Auftraggeberin hielt dem entgegen, das Landgericht überspanne damit die Anforderungen an hinreichenden Vortrag (Rn. 7). Sie stellte in der Berufung ausdrücklich klar, keinen Verzugsschaden, sondern einen Mangelfolgeschaden geltend zu machen (Rn. 5).

Der weitere Verfahrensgang verlief schriftlich. Das Urteil wurde der Auftraggeberin am 27. Januar 2025 zugestellt, die Berufung ging am 27. Februar 2025 beim Kammergericht ein, und die Begründung folgte nach Fristverlängerung am 28. April 2025 (Rn. 2). Der Senat erließ am 23. März 2026 einen Hinweisbeschluss, auf dessen Begründung er in der Endentscheidung ausdrücklich verweist (Rn. 27). Die Auftraggeberin nahm dazu mit Schriftsatz vom 24. April 2026 Stellung, und nur wegen dieser Stellungnahme führt der Senat ergänzend aus (Rn. 27). Zwischen dem Urteil der ersten Instanz und dem Beschluss lagen etwa fünfzehn Monate.

Die Zurückweisung der zulässigen Berufung beruht auf § 522 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (Rn. 26). Diese Vorschrift erlaubt dem Berufungsgericht, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, Rechtsfortbildung und Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.² Der Senat hält fest, dass er von diesen Voraussetzungen weiterhin einstimmig überzeugt ist (Rn. 27). Eine mündliche Verhandlung hat damit nicht stattgefunden, und eine eigene Beweisaufnahme des Berufungsgerichts ist dem Beschluss nicht zu entnehmen.

Für die Streitwerte trifft der Beschluss eine eigene Festsetzung. Der Senat setzt den Streitwert für beide Instanzen auf jeweils bis zu 1.000.000 Euro fest und berücksichtigt dabei neben dem Zahlungsantrag auch die Feststellungsanträge (Tenor Ziffer 4; Rn. 38). Er weist darauf hin, dass das über das Rechtsmittel entscheidende Gericht befugt ist, eine in erster Instanz nicht erfolgte Streitwertfestsetzung erstmals vorzunehmen (Rn. 38). Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Auftraggeberin (Tenor Ziffer 2; Rn. 37).

Wesentlich für das Verständnis der Entscheidung ist die Bindung an die erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen. Der Senat stellt ausdrücklich auf die Feststellungen des Landgerichts ab, die nicht mit einem Berichtigungsantrag angegriffen und für ihn auch sonst nicht zweifelhaft waren (Rn. 32). Er gibt aus dem landgerichtlichen Urteil wörtlich wieder, dass die Fläche im ersten Untergeschoss leergeräumt und der Innenausbau entfernt werden musste (Rn. 32). Den Vortrag der Auftraggeberin aus ihrer letzten Stellungnahme zum Umfang der Betriebspause behandelt der Senat als ohne Belang (Rn. 32).

Warum der Senat in der späten Genehmigung keinen Mangelfolgeschaden sah

Den Kern der Entscheidung bildet die Einordnung des geltend gemachten Schadens. Anders als die Auftraggeberin meinte, liegt nach dem Senat kein klassischer Sachverhalt eines Mangelfolgeschadens vor (Rn. 29). Die Begründung ist zweigliedrig. Es sei weder dargelegt, dass das Architekturbüro eine im Ergebnis fehlerhafte Planung vorgelegt hätte, noch dass sich eine fehlerhafte Planung bereits in einem mangelhaften Bauwerk verwirklicht hätte (Rn. 29). Damit fehlen aus Sicht des Senats beide Anknüpfungspunkte, die einen Planungsmangel im mängelrechtlichen Sinn kennzeichnen. Ein Verzögerungsschaden ist der Nachteil aus der verspäteten Erbringung einer geschuldeten Leistung.

Der Senat beschreibt den Streitgegenstand anschließend positiv. Es gehe in der Sache allein darum, dass nach Ansicht der Auftraggeberin die Architekten nicht in angemessener Zeit die von ihnen geschuldeten Genehmigungen erlangt hätten (Rn. 29). Die von der Auftraggeberin zu ihrer Auffassung angeführten Entscheidungen hält der Senat für nicht vergleichbar, weil sie einen anderen Sachverhalt zum Gegenstand haben und insbesondere auf Werkmängel des Unternehmers abstellen (Rn. 29). Diese Unterscheidung zwischen der Mangelhaftigkeit einer Leistung und ihrer verspäteten Erbringung trägt die Entscheidung über den Zahlungsantrag und über den Feststellungsantrag zum ersten Nachtrag (Rn. 29 und Rn. 34). Sie ist für die Genehmigungsplanung besonders folgenreich, weil dort Qualität und Zeit eng zusammenhängen.

Bemerkenswert ist, wie der Senat mit der Entscheidung umgeht, die die Auftraggeberin für sich anführte. Er gibt aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 18. Februar 2003 (Aktenzeichen 12 U 211/01) wörtlich wieder, dass ein Architekt „als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung“ schuldet und dass es „zur Erfüllung der Vertragspflichten“ nicht ausreicht, „dass die Baugenehmigung tatsächlich erteilt wird“ (Rn. 30).³ Der Senat stellt ausdrücklich fest, dass auch das Oberlandesgericht Stuttgart wie er selbst entscheidungstragend darauf abstellt (Rn. 30). Er bekräftigt diese Linie also und weicht nicht von ihr ab. Der entscheidende Unterschied liegt im Sachverhalt: Im Stuttgarter Fall war die erstellte Planung nicht genehmigungsfähig und damit mangelhaft, während im Berliner Fall nicht in Rede stand, dass keine dauerhaft genehmigungsfähige Planung geliefert worden wäre (Rn. 30).

Aus dieser Gegenüberstellung folgt das Ergebnis des Senats. Weil die Auftraggeberin geltend machte, die gelieferte genehmigungsfähige Planung sei nicht in der gebotenen Zeit erbracht worden, gehe es in der Sache um einen Verzögerungsschaden, auch wenn die Auftraggeberin dies negiert (Rn. 30). Die rechtliche Einordnung richtet sich danach nicht nach der Bezeichnung durch die Partei, sondern nach dem vorgetragenen Lebenssachverhalt. Der Senat selbst verwendet in seinen Gründen den Begriff des Verzugs nicht. Der Satz, solche Ansprüche setzten Verzug voraus, stammt aus dem Orientierungssatz der juris-Dokumentationsstelle und nicht vom Senat.¹

Die Fachliteratur trennt die Anspruchsarten nach einem ähnlichen Kriterium, allerdings ohne Bezug auf diese Entscheidung. Nach der Darstellung bei Zanner und Glönkler erfolgt die Abgrenzung der werkvertraglichen Schadensersatzansprüche „nach der Art des Schadens“; unter die Folgeschäden fallen danach diejenigen Schäden, die durch Nacherfüllung nicht beseitigt werden können.⁴ Genau das ist die Schwierigkeit bei Finanzierungsmehrkosten aus einer späten Genehmigung: Eine nachträgliche Vervollständigung der Planungsunterlagen beseitigt den Zinsnachteil der Vergangenheit nicht. Der Senat begründet seine Einordnung jedoch nicht mit dieser Abgrenzung, sondern damit, dass es an einer letztlich fehlerhaften Werkleistung fehlt (Rn. 29 und Rn. 34). Ob und unter welchen Voraussetzungen ein solcher Anspruch im Einzelfall besteht, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Der zweite, selbständig tragende Grund: die Baustelle verhinderte die Nutzung ohnehin

Neben der Einordnung des Schadens stützt der Senat die Zurückweisung beim Feststellungsantrag zum ersten Nachtrag auf einen zweiten Grund, den er ausdrücklich als selbständig tragend bezeichnet (Rn. 35). Nach den Feststellungen des Landgerichts war eine Nutzung des ersten Untergeschosses, in dem die Spielhalle betrieben wurde, von Anfang 2018 bis mindestens März 2021 baubedingt nicht möglich (Rn. 32). Die Fläche musste leergeräumt und der Innenausbau entfernt werden, und die Wiederherstellung des Innenausbaus war im März 2021 noch nicht abgeschlossen (Rn. 32). Das sind mehr als drei Jahre, in denen der Betrieb aus rein tatsächlichen Gründen ausfiel. Aus dem landgerichtlichen Urteil gibt der Senat außerdem wieder, dass bis zur einvernehmlichen Umstellung des Antrags am 22. Oktober 2020 eine Nutzung des ersten Untergeschosses zum Betrieb von Spielotheken bereits aus tatsächlichen Gründen nicht möglich war (Rn. 32).

Diese Feststellung schlägt auf die Kausalität durch. Der Senat führt aus, einem etwaigen Schadensersatzanspruch stehe selbständig tragend im Wege, dass jedenfalls von Anfang 2018 bis März 2021 ein Betrieb der Spielhallen baustellenbedingt tatsächlich nicht möglich war (Rn. 35). Der am 13. März 2018 gestellte erste Antrag auf Genehmigung des Spielhallenbetriebs während der Bauphase konnte deshalb für diesen Zeitraum schon aus tatsächlichen Gründen nicht dazu führen, dass die Betreiberin ihren Betrieb aufrechterhalten hätte (Rn. 35). Selbst eine fehlerfreie und früher erteilte Genehmigung hätte den behaupteten Ausfall also nicht verhindert. Den Einwand der Auftraggeberin, der Betrieb habe nur während der Bodenertüchtigung pausieren sollen, behandelt der Senat vor diesem Hintergrund als ohne Belang (Rn. 32).

Auch den Feststellungsantrag zum ersten Nachtrag weist der Senat mit beiden Begründungen zurück. Die Ausführungen zum Zahlungsantrag gelten entsprechend, denn auch insoweit fehle es an einer letztlich fehlerhaften Werkleistung (Rn. 34). Der Senat weist zudem darauf hin, dass die Genehmigung des ersten Nachtrags am 8. Dezember 2021 erfolgte (Rn. 34). Eine Frage lässt er ausdrücklich offen: Auf etwaige Bedenken hinsichtlich der Darlegung der Regresskette komme es nicht an (Rn. 36). Wer die Entscheidung liest, findet dort also keine Aussage dazu, wie ein Schaden des Spielhallenbetreibers auf die Auftraggeberin und von dort auf das Architekturbüro durchzureichen wäre.

Die bautechnische Seite dieses Grundes verdient eine eigene Erläuterung, die im Beschluss selbst nicht steht. Der Volltext bezeichnet die Maßnahmen zur Stärkung des Fundaments für die Aufstockung als Maßnahmen im HDI-Verfahren (Rn. 32). HDI steht für Hochdruckinjektion, eine Bezeichnung für das Düsenstrahlverfahren, das nach dem Handbuch Geotechnik von den ausführenden Firmen auch mit Markennamen geführt wird.⁵ Beim Düsenstrahlverfahren löst ein energiereicher Schneidstrahl das Bodengefüge auf, und aus dem Gemisch von Boden und Suspension entsteht ein tragfähiger, gegebenenfalls abdichtender Körper.⁵ Die Ausführung dieser Arbeiten ist in DIN EN 12716:2019-03 „Ausführung von Arbeiten im Spezialtiefbau – Düsenstrahlverfahren“ geregelt.⁶ Solche Arbeiten setzen Zugang, Arbeitsraum und Bewegungsflächen im betroffenen Geschoss voraus, was einen parallelen Publikumsbetrieb in der Regel ausschließt.

Für die Bewertung von Verzögerungsansprüchen ergibt sich daraus eine Lehre, die über den Einzelfall hinausreicht. Der Senat stellt neben der Einordnung des Schadens darauf ab, ob der behauptete Nachteil bei rechtzeitiger Leistung überhaupt vermieden worden wäre (Rn. 35). Wo eine Nutzung schon wegen der eigenen Baumaßnahme entfällt, kann eine früher erteilte Genehmigung diese Nutzung nicht ermöglichen. Zwei Ursachenketten laufen dann parallel, und die baubetriebliche Kette verdrängt die genehmigungsrechtliche. Welche rechtlichen Folgen ein solcher Doppelkausalzusammenhang im konkreten Vertragsverhältnis hat, gehört in die Prüfung eines Rechtsanwalts.

Die genehmigungsfähige Planung bleibt der Werkerfolg, die Zeitfrage trennt der Senat davon

Die Entscheidung bewegt sich in ihrer Einordnung auf der bisherigen Linie und schärft eine Abgrenzung, statt eine neue Regel aufzustellen. Der Senat bekräftigt, dass eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung den Werkerfolg bildet und die tatsächliche Erteilung der Baugenehmigung allein die Vertragspflichten nicht erfüllt (Rn. 30).³ Er trennt davon aber die Frage, ob diese Planung in der gebotenen Zeit erbracht wurde (Rn. 30). Der geschuldete Werkerfolg beschreibt danach die Qualität der Genehmigungsplanung, nicht ihren Zeitpunkt. Wer beides vermischt, verwandelt jede Terminverzögerung in einen Planungsmangel und umgekehrt.

Ein Blick in das Leistungsbild der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zeigt, warum die Zeitfrage in der Genehmigungsplanung schwer zu fassen ist. Im Verfahren stritten die Parteien darüber, ob unvollständige Unterlagen eingereicht und erst auf Anforderung der Behörde vervollständigt werden durften (Rn. 4 und Rn. 22). Die Grundleistungen der Leistungsphase 4 umfassen das Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen, das Einreichen der Vorlagen sowie das Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen.⁷ Das Ergänzen und Anpassen nach der Einreichung ist dort also selbst eine Grundleistung und nicht das Eingeständnis eines Fehlers. Dieser Befund stützt die Aussage des Senats nicht und ist ihm auch nicht zuzuschreiben, denn der Beschluss zieht die Honorarordnung nicht heran. Zu beachten ist zudem, dass die Honorarordnung Preisrecht ist und nicht regelt, welche Leistungen ein Architekt im Rahmen eines Architektenvertrages zu erbringen hat.⁸

Aus wirtschaftlicher Sicht bleibt das Interesse an einer schnellen Genehmigung gleichwohl berechtigt. Nach der Architekturpraxis Bauökonomie kann ein Architekt in der Leistungsphase 4 vor allem durch das vollständige Einreichen einer genehmigungsfähigen Planung mit dem Ziel einer möglichst schnellen Erteilung der Baugenehmigung wirtschaftlich handeln.⁹ Dieses wirtschaftliche Ziel ist jedoch keine vertragliche Frist. Zwischen dem Abschluss der Genehmigungsplanung und dem Beginn der Realisierungsphase liegt außerdem die Dauer des behördlichen Genehmigungsverfahrens.⁹ Genau an dieser Schnittstelle entstehen die Streitigkeiten, die der Berliner Fall abbildet.

Wie Termine für Planungsleistungen verbindlich werden, behandelt die Fachliteratur zum Architekten- und Ingenieurvertrag ausführlich. Hunold, Gawlik und Spotka halten fest, dass es dem Planer regelmäßig schwerfällt, Termine für die Erbringung seiner Planungsleistungen zuzusichern, weil er die Dauer der Abstimmungsprozesse nicht beeinflusst.¹⁰ Verbindliche Termine führen nach derselben Darstellung dazu, dass der Auftraggeber nach ergebnislosem Ablauf und einer Mahnung Schadensersatzansprüche aus Verzug geltend machen kann.¹⁰ Damit Termine verbindlich werden, müssen sie eindeutig definiert sein, und über ihre Verbindlichkeit muss eine Einigung bestehen.¹⁰ Allein die Grundleistung, einen Terminplan zu erstellen oder fortzuschreiben, macht die dort genannten Termine noch nicht zu Vertragsfristen.¹⁰

Der gesetzliche Hintergrund dieser Anforderungen ist für die Baupraxis wichtig, auch wenn der Beschluss ihn nicht anführt. Nach § 286 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kommt der Schuldner in Verzug, wenn er auf eine nach Eintritt der Fälligkeit erfolgte Mahnung des Gläubigers nicht leistet.¹¹ Einer Mahnung bedarf es unter anderem dann nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.¹¹ Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann der Gläubiger die Leistung nach § 271 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sofort verlangen.¹² Diese Vorschriften erklären, warum im Berliner Verfahren das Architekturbüro die Frage in den Mittelpunkt stellte, wann ein vollständiger Genehmigungsantrag geschuldet gewesen wäre (Rn. 22 und Rn. 25).

Zwei weitere Punkte gehören zur Einordnung, weil sie über den entschiedenen Fall hinaus wirken. Für Architekten- und Ingenieurverträge hält § 650p Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fest, dass die Leistungen zu erbringen sind, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.¹³ Diese Vorschrift gilt seit dem 1. Januar 2018.⁸ Der Volltext der Entscheidung nennt den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht, sodass offenbleibt, welche Fassung des Werkvertragsrechts auf den besprochenen Vertrag anzuwenden war. Der zweite Punkt betrifft die Berufshaftpflicht: Nach der Darstellung in der Fachliteratur schließen die Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für diese Versicherung Schäden aus der Überschreitung der Bauzeit sowie eigener Fristen und Termine vom Versicherungsschutz aus.¹⁰ Ob das für einen konkreten Vertrag gilt, ergibt sich aus dessen Bedingungen und ist rechtlich zu prüfen.

Was daraus für Dokumentation, Terminnachweis und Begutachtung folgt

Die praktische Hauptfolge der Entscheidung betrifft nicht die Qualität der Planung, sondern die Frage nach dem geschuldeten Zeitpunkt. Im Berliner Verfahren hielt das Architekturbüro der Auftraggeberin entgegen, sie müsse vortragen, wann ein vollständiger Genehmigungsantrag geschuldet gewesen wäre (Rn. 22 und Rn. 25). Für die Vertragspraxis heißt das, dass ein Rahmenterminplan oder Fertigstellungsfristen für einzelne Leistungsphasen die entscheidende Grundlage schaffen; die Fachliteratur hält solche Regelungen bei größeren Bauvorhaben für allgemein üblich.¹⁰ Verbindlich werden Termine nach derselben Darstellung nur, wenn sie eindeutig bestimmbar sind und über ihre Verbindlichkeit Einigkeit besteht.¹⁰

Für die laufende Dokumentation der Genehmigungsplanung folgt daraus eine klare Aufgabe. Festzuhalten sind das Datum jeder Einreichung, der Inhalt jeder behördlichen Nachforderung, der Zeitpunkt ihrer Beantwortung und die Dauer, die zwischen Nachforderung und Antwort liegt. Im besprochenen Fall stützte sich die Auftraggeberin darauf, dass die Behörde auf 35 fehlende und offene Punkte hingewiesen habe (Rn. 3), während das Architekturbüro die Verzögerung einem Abstandsflächenproblem und der Baulastproblematik zuordnete (Rn. 22). Solche Zuordnungsstreitigkeiten lassen sich nur mit einer Chronologie auflösen, die jede Liegezeit einer Ursache zuweist. Ohne diese Zuordnung bleibt am Ende nur die Feststellung, dass Zeit verstrichen ist, und das genügt für einen Anspruch nicht.

Die baubetriebliche Methodik für solche Nachweise ist beschrieben, wenn auch für gestörte Bauabläufe der ausführenden Unternehmen. Die Einzelstörungsanalyse verlangt für jede Störung eine Sachverhaltsbeschreibung, die Risikozuordnung und die Zusammenstellung aller relevanten Störungsdaten nach Eintritt, Wegfall, örtlichem Bezug und betroffenen Leistungen.¹⁴ Als auszuwertende Unterlagen nennt die Fachliteratur ausdrücklich Behinderungsanzeigen, Besprechungsprotokolle, Bautagebücher, Terminpläne und Fotodokumentation.¹⁴ Nach eigener fachlicher Einschätzung lässt sich diese Systematik auf Planungs- und Genehmigungsabläufe übertragen, weil auch dort Vorgänge, Abhängigkeiten und Liegezeiten abgebildet werden müssen. Die Entscheidung des Kammergerichts trifft zu dieser Methodik keine Aussage; sie zeigt nur, woran der Vortrag im Ergebnis gemessen wurde.

Für Planungsbüros wirkt die Anforderung in beide Richtungen. Die Fachliteratur zum Architekten- und Ingenieurvertrag beobachtet, dass die Durchsetzung von Honoraransprüchen in vielen Fällen an der mangelnden Dokumentation der eigenen Leistungen scheitert.¹⁵ Dieselbe Dokumentation trägt die Abwehr eines Verzögerungsvorwurfs, denn sie belegt, wann welche Unterlage erstellt, abgestimmt und eingereicht wurde. Im Berliner Fall stützte das Architekturbüro seine Verteidigung unter anderem auf eine stillschweigend vereinbarte Verfahrensweise der Parteien (Rn. 22), also auf eine Übung, die sich naturgemäß nur aus Schriftverkehr und Protokollen ergibt. Wer eine solche Übung behauptet, braucht Belege aus dem laufenden Projekt und nicht aus der Erinnerung.

Ein eigener Punkt ist der Nachweis des Schadens der Höhe nach. Das Landgericht hatte den kausalen Schaden bezweifelt, weil nicht ausreichend dargelegt war, dass sämtliche Voraussetzungen für den geringeren Zinssatz nach dem Kreditvertrag vorlagen (Rn. 7), und das Architekturbüro hielt dieselbe Lücke in der Berufung entgegen (Rn. 23). Finanzierungsmehrkosten sind damit kein bautechnisch zu beantwortender Punkt, sondern eine Frage der Kreditbedingungen und ihrer Voraussetzungen. Ein Sachverständiger kann die Bauzeit, die Abhängigkeiten und die Auswirkungen einer verschobenen Genehmigung auf den Bauablauf beurteilen. Die Frage, ob eine bestimmte Zinsmarge bei früherer Genehmigung tatsächlich abgerufen worden wäre, liegt außerhalb dieser Beurteilung. Ein baubegleitendes Claim Management trennt diese Ebenen und ordnet die technischen Sachverhalte den Anspruchsgrundlagen zu, die ein Rechtsanwalt bewertet.

Die stärkste praktische Lehre liegt jedoch im zweiten tragenden Grund des Beschlusses. Entscheidend war dort nicht ein Planungsvorgang, sondern der tatsächliche Zustand einer Fläche: Das erste Untergeschoss war leergeräumt, der Innenausbau entfernt und die Wiederherstellung im März 2021 noch nicht abgeschlossen (Rn. 32). Diese Feststellungen stammten aus dem erstinstanzlichen Urteil und haben den Anspruch unabhängig von jeder Genehmigungsfrage zum Scheitern gebracht (Rn. 35). Für die Praxis bedeutet das, dass eine Zustandsdokumentation der betroffenen Flächen über die gesamte Bauzeit denselben Rang hat wie die Dokumentation der Planungsvorgänge. Eine technische Beweissicherung hält fest, welche Bereiche zu welchem Zeitpunkt geräumt, zugänglich oder nutzbar waren, und schafft damit die Tatsachengrundlage, auf die es später ankommt.

Was die Entscheidung nicht sagt

Der Beschluss stellt keine allgemeine Regel auf, nach der eine verzögerte Baugenehmigung niemals eine Haftung des Planers auslöst. Der Senat verneint für diesen Sachverhalt einen klassischen Fall des Mangelfolgeschadens (Rn. 29) und ordnet das Vorbringen als Verzögerungsschaden ein (Rn. 30). Über die Voraussetzungen und die Höhe eines solchen Verzögerungsanspruchs entscheidet er nicht, weil es bereits an einer letztlich fehlerhaften Werkleistung fehlt und einem Anspruch zudem die baustellenbedingte Unmöglichkeit des Betriebs entgegensteht (Rn. 34 und Rn. 35). Ebenso wenig sagt der Beschluss, dass Finanzierungsmehrkosten aus einer späten Genehmigung grundsätzlich nicht erstattungsfähig wären. Wer aus der Entscheidung eine solche Regel ableitet, überdehnt sie.

Mehrere Streitfragen des Verfahrens bleiben offen, obwohl die Parteien sie ausführlich behandelt haben. Der Senat entscheidet nicht, ob die Anträge vom 21. September 2018 und vom 22. März 2019 unvollständig waren. Er entscheidet nicht, ob zwischen den Parteien eine stillschweigende Verfahrensweise zur Einreichung unvollständiger Unterlagen bestand, obwohl beide Seiten dazu vortrugen (Rn. 4 und Rn. 22). Ob die Planung eines genehmigungsfähigen Fluchtwegs zum Leistungssoll des Architekturbüros oder zum technischen Brandschutz der Auftraggeberin gehörte, bleibt ebenfalls unentschieden (Rn. 9 und Rn. 25). Auch das Argument, Mängelrechten stehe die fehlende Abnahme und das laufende Erfüllungsstadium entgegen (Rn. 22), greift der Senat in seinen Gründen nicht auf.

Eine Frage lässt der Beschluss ausdrücklich offen. Auf etwaige Bedenken hinsichtlich der Darlegung der Regresskette komme es nicht an (Rn. 36). Damit enthält die Entscheidung keine Aussage dazu, unter welchen Voraussetzungen ein Nachteil des Spielhallenbetreibers über die Auftraggeberin an das Architekturbüro weitergegeben werden könnte. Für Konstellationen mit Mietern, Betreibern oder Nutzern, die von einer Verzögerung betroffen sind, gibt der Beschluss deshalb keine Richtung vor. Wie eine solche Kette darzulegen ist, beurteilt ein Rechtsanwalt anhand der jeweiligen Vertragsverhältnisse.

Zum Verfahrensstand sagt der Volltext nur wenig, und mehr ist ihm nicht zu entnehmen. Der Senat hat die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 der Zivilprozessordnung zurückgewiesen und damit über das Rechtsmittel entschieden (Rn. 26; Tenor Ziffer 1).² Der Beschluss enthält keine Zulassung der Revision, und der Senat hält ausdrücklich fest, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung nicht erfordern (Rn. 27). Weitere Angaben zu Rechtsmitteln oder zur Rechtskraft enthält der veröffentlichte Wortlaut nicht, und dieser Beitrag macht dazu keine Aussage. Wer wissen möchte, welche Schritte in einer vergleichbaren Lage noch offenstehen, klärt das mit einem Rechtsanwalt.

Schließlich enthält die Entscheidung keine Angaben zu üblichen Bearbeitungszeiten von Bauanträgen oder zu branchenüblichen Fristen für Planungsleistungen. Sie nennt Daten des konkreten Falls, etwa den Abstand von etwas mehr als sieben Monaten zwischen den beiden Anträgen zum zweiten Nachtrag (Rn. 3), ohne diesen Zeitraum zu bewerten. Aus solchen Einzelwerten lässt sich keine Erwartung an die Dauer eines Genehmigungsverfahrens ableiten. Wer für ein eigenes Vorhaben belastbare Annahmen zur Genehmigungsdauer braucht, bildet sie aus dem konkreten Verfahren und der Auskunft der zuständigen Behörde. Ein begleitendes Claim Management kann Planungs- und Genehmigungsstände laufend erfassen, damit Verzögerungen früh sichtbar werden und nicht erst im Rechtsstreit rekonstruiert werden müssen.

Häufige Fragen

Haftet der Architekt, wenn die Baugenehmigung später kommt als geplant?

Das Kammergericht hat einen solchen Vorwurf nicht dem Mängelrecht zugeordnet, sondern als Verzögerungsschaden eingeordnet, weil nicht in Rede stand, dass keine dauerhaft genehmigungsfähige Planung geliefert worden wäre (Rn. 29 und Rn. 30). Die Fachliteratur weist darauf hin, dass Termine für Planungsleistungen nur verbindlich sind, wenn sie eindeutig bestimmt und als verbindlich vereinbart wurden.¹⁰ Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Was ist der Unterschied zwischen einem Planungsmangel und einem Verzögerungsschaden?

Ein Planungsmangel betrifft die Qualität der Leistung, ein Verzögerungsschaden ihren Zeitpunkt. Das Kammergericht hat für seinen Fall darauf abgestellt, dass weder eine im Ergebnis fehlerhafte Planung noch ihre Verwirklichung in einem mangelhaften Bauwerk dargelegt war (Rn. 29). Die Fachliteratur grenzt die werkvertraglichen Schadensersatzansprüche nach der Art des Schadens ab und ordnet Schäden, die durch Nacherfüllung nicht beseitigt werden können, den Folgeschäden zu.⁴ Die Bezeichnung durch die klagende Partei ist für die Einordnung nicht maßgeblich (Rn. 30).

Darf ein Architekt unvollständige Unterlagen beim Bauamt einreichen?

Die besprochene Entscheidung beantwortet diese Frage nicht; sie lässt offen, ob zwischen den Parteien eine entsprechende Übung bestand, zu der beide Seiten vortrugen (Rn. 4 und Rn. 22). Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure führt das Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen als Grundleistung der Leistungsphase 4 auf, also als Teil des normalen Ablaufs nach der Einreichung.⁷ Diese Honorarordnung ist jedoch Preisrecht und regelt nicht, welche Leistungen vertraglich geschuldet sind.⁸ Maßgeblich ist deshalb der Architektenvertrag im Einzelfall.

Wann ist ein Termin im Architektenvertrag verbindlich?

Nach der Fachliteratur müssen Termine eindeutig definiert sein, sodass Beginn und Ende ohne weiteres bestimmbar sind, und es muss eine Einigung über ihre Verbindlichkeit bestehen.¹⁰ Allein die Grundleistung, einen Terminplan zu erstellen oder fortzuschreiben, macht die dort genannten Termine noch nicht zu Vertragsfristen.¹⁰ Fehlt eine Zeitbestimmung ganz, kann der Gläubiger die Leistung nach § 271 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sofort verlangen.¹² Nach § 286 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs tritt Verzug ein, wenn der Schuldner auf eine nach Fälligkeit erfolgte Mahnung nicht leistet.¹¹

Welche Unterlagen braucht der Nachweis einer Genehmigungsverzögerung?

Gebraucht werden Belege, die jede Liegezeit einer Ursache zuordnen: Einreichungsdaten, behördliche Nachforderungen, Antwortzeiten, Protokolle und Terminpläne. Die baubetriebliche Fachliteratur nennt für die Analyse von Ablaufstörungen ausdrücklich Behinderungsanzeigen, Besprechungsprotokolle, Bautagebücher, Terminpläne und Fotodokumentation als auszuwertende Unterlagen.¹⁴ Zusätzlich ist der Zustand der betroffenen Flächen festzuhalten, denn im besprochenen Fall entschied die tatsächliche Nutzbarkeit des Untergeschosses über den Anspruch (Rn. 32 und Rn. 35). Ohne diese Zuordnung bleibt nur die Feststellung, dass Zeit verstrichen ist.

Was bedeutet eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss?

Nach § 522 Abs. 2 der Zivilprozessordnung kann das Berufungsgericht die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückweisen, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, Rechtsfortbildung und Rechtseinheit keine Entscheidung erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.² Vor der Zurückweisung sind die Parteien auf die Absicht und deren Gründe hinzuweisen.² Im besprochenen Verfahren erging dieser Hinweis am 23. März 2026, und die Endentscheidung folgte am 4. Mai 2026 (Rn. 27). Eine mündliche Verhandlung hat damit nicht stattgefunden.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-26.

Quellen und Fußnoten