Technische Beweissicherung: Nutzen und richtiger Zeitpunkt

Eine technische Beweissicherung hält den Zustand eines Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt fachlich fest, bevor eine Veränderung diesen Zustand überlagert oder beseitigt. Sie konserviert einen Befund, der sonst verloren ginge. Beauftragt werden sollte sie immer dann, wenn absehbar ist, dass später darüber gestritten werden kann, ob ein Riss, eine Feuchtestelle, eine Setzung oder ein Verschleißbild bereits vorher vorhanden war. Typische Anlässe sind Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die Sanierung eines eingetretenen Schadens, die Abnahme einer Bauleistung und das Verdecken von Bauteilen.

Der Beitrag ordnet die private, außergerichtliche Beweissicherung in den rechtlichen Rahmen ein, den die Zivilprozessordnung, das Bürgerliche Gesetzbuch und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen setzen. Er beschreibt Ablauf und Methodik, grenzt die private Beweissicherung gegen das gerichtliche selbständige Beweisverfahren ab, ordnet den Beweiswert der verschiedenen Gutachtenarten ein und benennt die Grenzen des Verfahrens. Die Darstellung bezieht sich auf Deutschland und auf Wohn- und Geschäftsgebäude im Bestand wie im Neubau.

Die technische Beweissicherung stellt einen Zustand fest und beweist keine Ursache

Eine technische Beweissicherung ist die fachlich dokumentierte Feststellung des Zustands eines Bauwerks zu einem bestimmten Zeitpunkt. Für die vorsorgliche Beweissicherung gibt es keine abschließend geregelten Vorgaben; Sachverständige setzen deshalb häufig eigene Standards.¹ Die Bayerische Ingenieurekammer-Bau beschreibt die bautechnische Beweissicherung als eigenständige Leistung im Rahmen eines Bauprojekts, die einen baulichen Zustand dokumentiert und nicht zu den klassischen Planungsaufgaben gehört.² Gemeint ist die planmäßige und nachvollziehbar dokumentierte Aufnahme eines vorhandenen Bauzustands durch einen Sachverständigen, solange dieser Zustand noch unverändert vorliegt. Von einer beiläufigen Fotodokumentation unterscheidet sie sich dadurch, dass sie den Befund in einer Form festhält, die einem späteren fachlichen und gerichtlichen Nachvollzug standhält.

Der entscheidende gedankliche Schritt liegt in der Trennung von Zustand und Ursache. Eine technische Beweissicherung stellt fest, was zu einem Zeitpunkt vorhanden war: nach Lage, Ausdehnung, Erscheinungsform und, soweit messbar, nach Größe. Warum dieser Zustand entstanden ist und wer ihn zu verantworten hat, stellt sie in der Regel nicht fest. Der Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau führt das Ermitteln der konkreten Ursache einzelner Schäden deshalb nicht bei den Grundleistungen der Beweissicherung, sondern gesondert als besondere Leistung.² Wer eine Beweissicherung mit einem Ursachengutachten verwechselt, erwartet von der Dokumentation eine Aussage, die sie nach ihrer Anlage nicht trifft.

Der praktische Wert der technischen Beweissicherung ergibt sich aus der Differenzbildung. Ein Riss in einer Innenwand ist für sich genommen mehrdeutig. Risse entstehen nicht nur durch Erschütterungen, sondern zum Beispiel auch durch ungleichmäßige Setzungen des Bauwerks oder durch ungleichmäßige Dehnungen verschiedener Baustoffe bei Temperaturänderungen.³ Aussagekräftig wird ein Riss erst dann, wenn belegt werden kann, dass er zu einem früheren Zeitpunkt nicht vorhanden oder schmaler war. Diese Vergleichsgrundlage schafft die technische Beweissicherung, indem sie einen Ausgangszustand festhält, gegen den ein späterer Befund gehalten werden kann. Das Fallbeispiel im Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau zeigt das Prinzip: Ein bei der Erstbegehung mit einer Breite von bis zu 0,4 mm aufgenommener Riss wird bei der Endbegehung mit 0,6 mm festgestellt.²

Aus der Differenzbildung folgt die zeitliche Empfindlichkeit des Verfahrens. Eine technische Beweissicherung entfaltet ihren Wert nur, wenn sie vor der Veränderung durchgeführt wird, deren Auswirkungen später beurteilt werden sollen. Wurden vorab keine Vorkehrungen zur Dokumentation getroffen, ist es im Nachhinein sehr aufwändig, Entstehungszeitpunkt und Ursache von Schäden zu rekonstruieren.² Nach einer Sanierung, nach dem Rückbau eines durchfeuchteten Estrichs oder nach dem Abschluss der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück lässt sich der frühere Zustand nicht mehr feststellen, sondern allenfalls aus mittelbaren Anhaltspunkten erschließen. Die technische Beweissicherung ist deshalb ein Instrument der Vorsorge und kein Instrument der Aufarbeitung.

Eine weitere Abgrenzung betrifft das Verhältnis zur gerichtlichen Beweiserhebung. Die private, außergerichtliche technische Beweissicherung beruht auf einem Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Sachverständigen und unterliegt keiner prozessualen Form. Das selbständige Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung ist dagegen ein gerichtliches Verfahren, das auf Antrag einer Partei angeordnet wird und in dem der Gegner zu bezeichnen ist.⁴ Beide Wege verfolgen ein ähnliches Ziel, unterscheiden sich aber in Verfahren und prozessualer Wirkung. Der vorliegende Beitrag behandelt die private Beweissicherung als Grundform und ordnet das gerichtliche Verfahren als Alternative ein.

Für private Eigentümer und für Hausverwaltungen ergibt sich daraus eine einfache Leitfrage. Zu klären ist, ob ein Ereignis bevorsteht, das einen vorhandenen Befund unwiederbringlich verändert, und ob über diesen Befund später gestritten werden könnte. Werden beide Fragen bejaht, spricht das für eine technische Beweissicherung. Wird nur die erste Frage bejaht, etwa bei einer Renovierung ohne erkennbares Konfliktpotenzial, kann eine sorgfältige eigene Dokumentation ausreichen.

Rechtlicher Rahmen der Zustandsfeststellung im Bauvertrag, im Nachbarrecht und im Prozess

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur technischen Beweissicherung gibt es nicht; die vorsorgliche Beweissicherung unterliegt keinen abschließend geregelten Vorgaben.¹ Mehrere Vorschriften setzen Zustandsfeststellungen aber voraus, ermöglichen sie oder knüpfen Rechtsfolgen an sie. Diese Vorschriften bilden zusammen den Rahmen, in dem eine technische Beweissicherung ihren Zweck erfüllt. Ihre Kenntnis ist für die Frage wichtig, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form eine Beweissicherung sinnvoll ist.

Im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die gemeinsame Zustandsfeststellung ausdrücklich geregelt. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er nach § 650g Abs. 1 BGB auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.⁵ Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung nach § 650g Abs. 2 BGB einseitig vornehmen. Das gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Die einseitige Zustandsfeststellung hat der Unternehmer mit dem Tag der Anfertigung zu versehen, zu unterschreiben und dem Besteller in Abschrift zur Verfügung zu stellen.⁵ An die Zustandsfeststellung knüpft § 650g Abs. 3 BGB eine Vermutung: Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser Mangel nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.⁵ Wie weit diese Vermutung im Einzelfall reicht, ist eine Rechtsfrage; ihre Beurteilung für eine konkrete Vertragslage gehört in die Hand eines Rechtsanwalts.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B), gilt nur, wenn sie zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden ist. Sie enthält zwei Regelungen zur Zustandsfeststellung. Nach § 3 Abs. 4 VOB/B ist vor Beginn der Arbeiten, soweit notwendig, der Zustand der Straßen und Geländeoberfläche, der Vorfluter und Vorflutleitungen sowie der baulichen Anlagen im Baubereich in einer Niederschrift festzuhalten, die vom Auftraggeber und Auftragnehmer anzuerkennen ist.⁶ Nach § 4 Abs. 10 VOB/B ist der Zustand von Teilen der Leistung auf Verlangen gemeinsam von Auftraggeber und Auftragnehmer festzustellen, wenn diese Teile der Leistung durch die weitere Ausführung der Prüfung und Feststellung entzogen werden; das Ergebnis ist schriftlich niederzulegen.⁶ Die zweite Vorschrift zielt auf Bauteile, die später verdeckt sind, etwa Abdichtungen unter einer Estrichschicht oder Bewehrung vor dem Betonieren. Beide Regelungen gelten zwischen den Parteien des Bauvertrags; ein Nachbar ist an diesem Vertrag nicht beteiligt. Eine technische Beweissicherung setzt die vertraglichen Feststellungen fachlich um, indem sie den jeweiligen Zustand nachvollziehbar dokumentiert.

Im Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind vor allem § 909 und § 906 BGB einschlägig. Nach § 909 BGB darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist.⁷ Nach § 906 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer unter anderem Erschütterungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen, insoweit nicht verbieten, als sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen; hat er eine Einwirkung zu dulden, kann er unter den Voraussetzungen des § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.² Beide Vorschriften regeln Pflichten und Ansprüche, nicht ein Beweisverfahren. Für die technische Beweissicherung sind sie bedeutsam, weil bei Schäden an Nachbargebäuden die Abgrenzung zu Schäden zu klären ist, die bereits vor der Baumaßnahme vorhanden waren.² Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, ist eine rechtliche Bewertung, die ein Rechtsanwalt vornimmt.

Im Prozessrecht schließlich eröffnet die Zivilprozessordnung den Weg in das selbständige Beweisverfahren. Nach § 485 Abs. 1 ZPO kann während oder außerhalb eines Streitverfahrens auf Antrag einer Partei die Begutachtung durch einen Sachverständigen angeordnet werden, wenn der Gegner zustimmt oder zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird.⁴ Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei nach § 485 Abs. 2 ZPO die schriftliche Begutachtung beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Zustands oder Werts einer Sache, der Ursache eines Sachschadens oder Sachmangels oder des Aufwands für dessen Beseitigung hat; ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.⁴ Der Antrag muss nach § 487 ZPO den Gegner bezeichnen, die Beweistatsachen benennen, das Beweismittel angeben und die Tatsachen glaubhaft machen, die die Zulässigkeit des Verfahrens und die Zuständigkeit des Gerichts begründen sollen.⁴

Die genannten Vorschriften verfolgen unterschiedliche Zwecke, haben aber eine gemeinsame Voraussetzung. Sie alle setzen voraus, dass ein Zustand überhaupt feststellbar ist, also noch nicht durch Bauarbeiten, Sanierung oder Nutzung überlagert wurde. Damit verschiebt sich die eigentliche Entscheidung nach vorne: Der maßgebliche Zeitpunkt für eine technische Beweissicherung liegt vor dem Ereignis, nicht nach dem Streit. Wer diesen Zeitpunkt verstreichen lässt, kann die rechtlichen Instrumente zwar noch ergreifen, findet aber unter Umständen keinen dokumentierbaren Ausgangszustand mehr vor.

Ablauf und Methodik einer technischen Beweissicherung

Eine technische Beweissicherung beginnt mit der Festlegung des Untersuchungsumfangs. Nach dem Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau ist dazu zunächst die Baumaßnahme zu beschreiben. Auf dieser Grundlage wird entschieden, ob Fachingenieure wie Tragwerksplaner oder Baugrundgutachter einzubinden sind. Festzulegen sind der räumliche Umfang, die Zahl der Begehungen und die Form der Dokumentation. Die Entscheidung über den Umfang liegt beim Auftraggeber; der Sachverständige hat ihn darauf hinzuweisen, wenn der angefragte Umfang nicht ausreicht.² Eine technische Beweissicherung, die den Umfang zu eng zieht, erzeugt später Lücken, die sich nicht mehr schließen lassen.

Der Ortstermin bildet den Kern der technischen Beweissicherung. Gegenstand der Feststellungen sind nach dem Leitfaden sämtliche Bauteiloberflächen im Gebäudeinneren und an den Fassaden, die zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht verdeckt sind. Zu den Grundleistungen zählen das augenscheinliche Feststellen von Bauteilverformungen, die Aufnahme von Rissen nach Verlauf, Breite und etwaigem Versatz der Rissufer, die Erfassung von Putzablösungen und abgelösten Wandbekleidungen oder Bodenbelägen, die stichprobenartige Prüfung von Fenstern, Türen und Rollläden auf eingeschränkte Funktionsfähigkeit und von Fliesen- oder Plattenbelägen auf Hohllagen, die Feststellung von Feuchteschäden und Ausblühungen sowie von Glasbrüchen. Risse mit einer Breite über 0,2 mm werden mit einem Rissmaßstab aufgenommen; Risse unter 0,2 mm bezeichnet der Leitfaden als Haarrisse.² Die Feststellungen werden durch Fotografien belegt, und zwar als Übersichtsaufnahmen, die die Lage im Raum erkennen lassen, und als Detailaufnahmen.²

Die Dokumentation der technischen Beweissicherung muss zwei Anforderungen gleichzeitig erfüllen. Sie muss vollständig genug sein, um einen späteren Vergleich zu tragen, und geordnet genug, um Dritten den Nachvollzug zu ermöglichen. Der Leitfaden lässt dafür eine skizzenhafte Darstellung oder eine textliche Beschreibung, jeweils mit erläuternden Fotografien, oder eine Videodokumentation mit gesprochener Beschreibung zu. Sein Musterbeispiel arbeitet mit einem Lageplan mit Himmelsrichtungen, raumweisen Skizzen, im Uhrzeigersinn nummerierten Wänden und Bildnummern, die auf einen Bildanhang verweisen.² Entscheidend ist, dass jeder Befund eine eindeutige Kennung erhält, die in Plan, Text und Bild identisch verwendet wird. Ohne diese Zuordnung entsteht eine Sammlung von Einzelaufnahmen, deren Bezug zu einem bestimmten Bauteil sich Jahre später nicht mehr sicher herstellen lässt.

Neben der visuellen Aufnahme kommen je nach Fragestellung besondere Leistungen in Betracht. Der Leitfaden nennt unter anderem Verformungs- und Erschütterungsmessungen, Vermessungsleistungen, das exakte Aufmaß sämtlicher Risse nach Lage und Breite, das Setzen von Rissmarken oder Rissmonitoren, Feuchte- und Versalzungsmessungen sowie die Prüfung haustechnischer Anlagen.² Für die Beurteilung von Erschütterungseinwirkungen auf bauliche Anlagen ist DIN 4150-3 die maßgebende Norm.⁸ Nach den Hinweisen der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz müssen die verwendeten Schwingungsmesssysteme den Anforderungen der DIN 45669-1 genügen, seit der letzten Kalibrierung dürfen nicht mehr als drei Jahre vergangen sein, und bei der Messung ist DIN 45669-2 zu beachten. Messtechnisch bedingt treten bei der Ermittlung von Schwinggeschwindigkeiten erfahrungsgemäß Unsicherheiten von bis zu ± 15 % auf.³ Die Anhaltswerte der DIN 4150-3 sind im folgenden Abschnitt zu Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück dargestellt.

Ein häufig unterschätzter Bestandteil der technischen Beweissicherung ist die Beschreibung dessen, was nicht festgestellt werden konnte. Verdeckte Bauteile, verstellte Räume, nicht zugängliche Kellerbereiche und verschlossene Wohnungen begrenzen die Aussagekraft der Dokumentation. Nicht einzusehende Bauteiloberflächen sind nach dem Leitfaden als solche zu dokumentieren; sein Musterbeispiel sieht dafür eigene Kennzeichnungen für nicht zugängliche Bereiche und verstellte Räume vor.² Die Feststellung, dass ein Bereich nicht einsehbar war, ist selbst eine Information, weil sie spätere Behauptungen über diesen Bereich in ihren Zusammenhang stellt.

Der Abschluss der technischen Beweissicherung ist ein Bericht, der Auftrag, Zeitpunkt, Beteiligte, Umfang, Methodik, Feststellungen und Grenzen der Untersuchung in nachvollziehbarer Form zusammenführt. Der Musterbericht des Leitfadens gliedert sich in Auftrag, Unterlagen, Ortsbesichtigung, Vorbemerkungen, Objektbeschreibung, Feststellungen und Zusammenfassung und sieht vor, dass Sachverständiger, Auftraggeber und Eigentümer oder Nachbar die Richtigkeit der Angaben durch Unterschrift bestätigen können.² Das Datum der Aufnahme ist dabei kein Formalismus, sondern die inhaltliche Grundlage der gesamten Dokumentation, weil der Zustand nur für diesen Zeitpunkt festgestellt ist. Empfehlenswert ist außerdem, den Bericht so zu gestalten, dass er ohne mündliche Erläuterung verständlich bleibt. Ein Bericht, der nur in Verbindung mit dem Gedächtnis des Verfassers lesbar ist, verliert seinen Wert, sobald eine erhebliche Zeit vergangen ist.

Bei einer technischen Beweissicherung an Gebäuden Dritter stellt sich zusätzlich die Frage des Zutritts. Nach dem Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau haben Auftraggeber und Sachverständiger keinen Anspruch darauf, ein fremdes Gebäude zum Zweck der Beweissicherung zu betreten. Es ist grundsätzlich Sache des Auftraggebers, sich um den Zutritt zu bemühen; er kann diese Aufgabe vertraglich auf den Sachverständigen übertragen. Wird der Zutritt verweigert, beschränkt sich die Beweissicherung auf Schäden, die von öffentlich zugänglichen Flächen aus erkennbar sind; von dort dürfen auch Fotografien gefertigt werden. Bei vermieteten Gebäuden kommt es auf die Zustimmung der jeweiligen Mieter an.² Welche beweisrechtlichen Folgen eine Zutrittsverweigerung im Streitfall hat, ist eine rechtliche Frage, die anwaltlicher Klärung bedarf.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Der klassische Anlass für eine technische Beweissicherung ist ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück. Als mögliche Einwirkungen von Baustellen auf benachbarte bauliche Anlagen nennt ein Fachbeitrag in der Zeitschrift „Der Bausachverständige“ unter anderem Erschütterungen, wesentliche Erdbewegungen, Baugrubenverbau, Grundwasserabsenkungen, Unterfahrungen und Unterfangungen, Baugrundinjektionen sowie Verkehrs- und Gerätelasten.¹ Solche Einwirkungen können nach dem Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau auch bei großer Sorgfalt in Planung und Abwicklung einer Baumaßnahme zu Schäden an der Nachbarbebauung führen.² Für die Beurteilung späterer Schäden am eigenen Gebäude ist deshalb entscheidend, welcher Zustand vor Beginn der Arbeiten bestand.

Die technischen Wirkungsketten sind unterschiedlich. Bei Setzungen bestimmt nicht die maximale Setzung das Schadenspotenzial eines Gebäudes, sondern die im Bauwerk entstehenden Setzungsdifferenzen und Krümmungen.² Grundwasserabsenkungen können durch die Entwässerung des Untergrunds Setzungen auslösen und damit die Standsicherheit benachbarter Bauwerke gefährden. Besonders empfindlich reagieren nach der Brandenburger Verwaltungsvorschrift über Grundwasserabsenkungen bei Baumaßnahmen Torfe und Mudden; außerdem können Holzpfahlgründungen trockengelegt werden.⁹ Die Berliner Senatsverwaltung weist darauf hin, dass Grundwasserstandsänderungen in einem weiten Umkreis zu Schäden an benachbarter Altbausubstanz führen können, und geht davon aus, dass im Berliner Innenstadtbereich bei mehr als einem Tiefgeschoss generell eine weitestgehend wasserundurchlässige Trogbaugrube erforderlich wird.¹⁰ Erschütterungen aus Bauarbeiten können Risse im Putz verursachen, bereits vorhandene Risse vergrößern und Trenn- oder Zwischenwände von tragenden Wänden oder Decken abreißen lassen. Starke Erschütterungen können zudem vor allem in locker bis mitteldicht gelagerten nichtbindigen Böden wie Sanden und Kiesen zu Sackungen und damit zu Setzungen von Gründungskörpern führen; das gilt besonders für häufige Erschütterungen, für gleichförmige Sande und für Böden unterhalb des Grundwasserspiegels.³ Die Trennung dieser Wirkungen voneinander setzt voraus, dass der Ausgangszustand bekannt ist.

Für die Festlegung des räumlichen Umfangs nennt der Leitfaden Orientierungswerte für den Standardfall, also eingeschossig unterkellerte Gebäude in konventioneller Bauweise bis zur Hochhausgrenze mit unkritischem Baugrund. Bei nicht verankerten Baugruben kann für eine erste Einschätzung davon ausgegangen werden, dass sich die Setzungsmulde in einem Bereich einstellt, der durch eine unter etwa 45° vom unteren Fußpunkt der Baugrube ansteigende Linie begrenzt wird. Bei verankerten Baugruben vergrößert sich der Bereich um die Verankerungslänge. Tiefe Baugruben, setzungsempfindliche Böden wie Seeton, erschütterungsempfindliche Böden und empfindliche Gebäude wie Baudenkmäler gehören ausdrücklich nicht zum Standardfall. Bei Wasserhaltungen in der Baugrube empfiehlt der Leitfaden Einflussprognosen durch einen Bodengutachter.²

Für Arbeiten neben bestehenden Gebäuden ist DIN 4123 die einschlägige Norm. Sie gilt für Ausschachtungen und Gründungsarbeiten neben bestehenden Gebäuden sowie für die herkömmliche Unterfangung von Gebäudeteilen in schmalen Streifen mit Mauerwerk, Beton oder Stahlbeton. Sie gibt an, wie diese Arbeiten so durchgeführt werden können, dass Standsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der bestehenden Gebäude erhalten bleiben, und welche Nachweise dafür erbracht werden müssen.¹¹ Die Erkundung bestehender Gebäude behandelt die Norm in Abschnitt 6.4.¹ Dort wird nach der Wiedergabe in der Fachpraxis empfohlen, im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens vor Beginn der Bauarbeiten unter Mitwirkung aller Beteiligten den Zustand der bestehenden Gebäude festzustellen.¹¹ Die Norm formuliert die Beweissicherung damit als Empfehlung und nicht als Pflicht.

Bei Erschütterungen aus Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück tritt die Erschütterungsbeurteilung neben die Zustandsaufnahme. DIN 4150-3:2016-12 enthält Anhaltswerte für die maximale Schwinggeschwindigkeit, gestaffelt nach Gebäudeart, nach kurzzeitigen Erschütterungen und Dauererschütterungen sowie nach Messort.⁸ Die folgende Übersicht gibt die Werte so wieder, wie sie das Bayerische Landesamt für Umwelt und die Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz auf Grundlage der Norm darstellen.⁸³

Gebäudeart	Kurzzeitig, Fundament, 1 bis 10 Hz	Kurzzeitig, Fundament, 10 bis 50 Hz	Kurzzeitig, Fundament, 50 bis 100 Hz	Kurzzeitig, oberste Deckenebene, horizontal	Dauererschütterung, oberste Deckenebene, horizontal
Gewerblich genutzte Bauten, Industriebauten und ähnlich strukturierte Bauten	20 mm/s	20 bis 40 mm/s	40 bis 50 mm/s	40 mm/s	10 mm/s
Wohngebäude und in Konstruktion oder Nutzung gleichartige Bauten	5 mm/s	5 bis 15 mm/s	15 bis 20 mm/s	15 mm/s	5 mm/s
Besonders erschütterungsempfindliche und erhaltenswerte Bauten, zum Beispiel unter Denkmalschutz	3 mm/s	3 bis 8 mm/s	8 bis 10 mm/s	8 mm/s	2,5 mm/s

Zwischen 10 und 100 Hz werden die Werte am Fundament linear interpoliert; bei Frequenzen über 100 Hz sollen die Werte für 100 Hz angesetzt werden.³ Für vertikale Deckenschwingungen sind in Gewerbe- und Wohngebäuden bei kurzzeitigen Erschütterungen bis 20 mm/s und bei Dauererschütterungen bis 10 mm/s im Allgemeinen keine Schäden zu erwarten; für besonders empfindliche Bauten ist das Maß der noch unschädlichen Einwirkung im Einzelfall festzustellen.⁸³ Als kurzzeitig gelten Erschütterungen nur, wenn ihre Häufigkeit und Dauer für Materialermüdung und Resonanzerscheinungen unerheblich ist, etwa bei einzelnen Sprengerschütterungen.³

Für die Einordnung der Werte ist wichtig, was sie aussagen. Nach den Hinweisen der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz kennzeichnen sie für den überwiegenden Teil der heute vorhandenen Gebäude eine Schwelle, bei deren Einhaltung eine Verminderung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit als Folge von Erschütterungen nach den bisherigen Erfahrungen nicht eintritt; bei einer Überschreitung nimmt das Risiko solcher Beeinträchtigungen zu.³ Eine Überschreitung belegt also nicht für sich allein einen Schaden. Umgekehrt belegt ein Riss nicht für sich allein eine schädliche Erschütterung, weil Risse auch andere Ursachen haben können.³ Der Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau ergänzt praktische Orientierungswerte. Für Baustellen sind danach in der Regel die Anhaltswerte für Dauererschütterungen maßgeblich, gemessen auf den Geschossdecken. Bei Schwinggeschwindigkeiten bis 5 mm/s sind Gebäudeschäden in der Nachbarschaft unwahrscheinlich, obwohl bereits 1,0 bis 2,0 mm/s deutlich spürbar sind. Besonders kritisch sind Rüttelarbeiten zum Einbringen von Spundwänden für Gebäude bis in einem Abstand von etwa 20 m; hier werden Erschütterungsmessungen zur Abgrenzung der Verursachung empfohlen. In einem Abstand von etwa 50 m sind Erschütterungen häufig noch spürbar, führen dort im Regelfall aber nicht mehr zu Schäden. Der für die Beweissicherung relevante Abstand ist letztlich im Einzelfall festzulegen.² Eine Erschütterungsmessung ergänzt die technische Beweissicherung, weil sie die Einwirkung dokumentiert, während die Beweissicherung den Zustand dokumentiert.

Die Interessenlage bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück ist beiderseitig. Dem Bauherrn dient die Beweissicherung dazu, unberechtigte Ansprüche abzuwehren; der Nachbar kann mit ihr Schäden belegen, die im Zuge der Baumaßnahme aufgetreten sind, und berechtigte Forderungen durchsetzen. Im Regelfall wird die Beweissicherung deshalb vom Bauherrn der Baumaßnahme beauftragt. Als Sonderfälle nennt der Leitfaden die Beauftragung durch den Nachbarn, wenn der Bauherr trotz Hinweis keine Beweissicherung durchführt, und durch ein ausführendes Unternehmen, das eventuelle Schäden von der eigenen Bautätigkeit abgrenzen will.² Hinzu kommt eine beweisrechtliche Überlegung. Nach der Darstellung des Leitfadens geht die Rechtsprechung davon aus, dass bei einem engen zeitlichen und räumlichen Zusammenhang mit Arbeiten auf dem Nachbargrundstück der Beweis des ersten Anscheins dafür sprechen kann, dass aufgetretene Schäden auf die Baumaßnahme zurückzuführen sind; alternative Ursachen muss dann die Bauherrenseite konkret vortragen.² Wie weit eine solche Beweiserleichterung im Einzelfall reicht, entscheidet das Gericht. Die Beurteilung für einen konkreten Fall gehört in die Hand eines Rechtsanwalts.

Aus der Perspektive einer Hausverwaltung stellt sich die Frage zusätzlich als Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung. Nach § 19 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, soweit diese nicht durch Vereinbarung geregelt ist; zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.¹² Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.¹² Ob die Beauftragung einer technischen Beweissicherung im konkreten Fall von dieser Befugnis gedeckt ist oder eines Beschlusses bedarf, ist eine rechtliche Frage, die vor der Beauftragung anwaltlich geklärt werden sollte. Praktisch ist zu beachten, dass für die Aufnahme einzelner Wohnungen die Zustimmung der jeweiligen Eigentümer oder Mieter erforderlich ist. Wird sie verweigert, kann die Beweissicherung mit Zustimmung des Vermieters oder der Hausverwaltung nur noch in Fluren und Gemeinschaftsräumen durchgeführt werden.²

Zeitlich ist die technische Beweissicherung bei Nachbarbebauung eng an den Bauablauf gebunden. Die Erstbegehung gehört vor den Beginn der Arbeiten, also vor Abbruch, Verbau und Aushub, und nicht in die Zeit, in der die Baugrube bereits ausgehoben ist. Zwischenbegehungen können nach dem Leitfaden erforderlich werden, etwa zur Schadensabgrenzung zwischen verschiedenen beteiligten Firmen wie Abbruchunternehmen, Rohbau und Ausbau.² Nach Abschluss der Arbeiten folgt eine Endbegehung, deren Befund gegen den Ausgangszustand gehalten wird. Der Leitfaden weist zudem auf einen psychologischen Effekt hin: Treten im Zuge einer Baumaßnahme Erschütterungen auf, betrachten Bewohner Bauteiloberflächen eingehender und stufen häufig jegliche vorhandenen Schäden als durch die Maßnahme verursacht ein.² Gerade in dieser Lage entscheidet der dokumentierte Ausgangszustand darüber, ob sich neue von vorhandenen Schäden trennen lassen.

Der Schadensfall und die Dokumentation vor der Sanierung

Ein zweiter typischer Anlass für eine technische Beweissicherung ist ein eingetretener Schaden, der saniert werden soll. Ein Leitungswasserschaden, ein Sturmschaden oder ein Brandschaden erzeugt einen Zustand, der für die spätere Bewertung von Umfang, Ursache und Kosten maßgeblich ist. Die Sanierung beseitigt diesen Zustand planmäßig, denn genau darin besteht ihr Zweck. Eine technische Beweissicherung vor Beginn der Sanierung hält den Schadensumfang fest, bevor er durch Trocknung, Rückbau und Instandsetzung nicht mehr feststellbar ist.

Bei einem versicherten Schaden gehen die Sofortmaßnahmen zur Schadenbegrenzung der Dokumentation vor. Der Versicherungsnehmer hat nach § 82 Abs. 1 VVG bei Eintritt des Versicherungsfalles nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen.¹³ Den Eintritt des Versicherungsfalles hat er dem Versicherer nach § 30 Abs. 1 VVG unverzüglich anzuzeigen, nachdem er von ihm Kenntnis erlangt hat.¹³ Weisungen des Versicherers sind nach § 82 Abs. 2 VVG zu befolgen, soweit dies zumutbar ist, und einzuholen, soweit die Umstände es gestatten.¹³ Die Dokumentation erfolgt deshalb vor Beginn und begleitend zu den Sofortmaßnahmen, nicht an deren Stelle. Welche Veränderungen ohne Freigabe des Versicherers vorgenommen werden dürfen, richtet sich nach Vertrag und Gesetz und sollte im Zweifel anwaltlich geprüft werden.

Die technische Beweissicherung im Schadensfall unterscheidet sich methodisch von der Beweissicherung vor Nachbarbebauung. Aufzunehmen ist nicht ein unauffälliger Ausgangszustand, sondern ein bereits veränderter Zustand mit erkennbarem Schadensbild. Festzuhalten sind die räumliche Ausdehnung der Durchfeuchtung, die betroffenen Bauteilschichten, erkennbare Austrittsstellen, der Zustand von Oberflächen und Einbauten sowie der Zeitpunkt der Aufnahme; je nach Fragestellung kommen Feuchtemessungen hinzu.² Von besonderem Wert ist die Dokumentation an den Stellen, die im Zuge des Rückbaus geöffnet werden, weil dort Bauteilaufbauten sichtbar werden, die später wieder verschlossen sind.

Im Schadensfall stehen Trocknung, Rückbau und Entsorgung unter Zeitdruck. Findet vorher keine geordnete Aufnahme statt, lässt sich der ursprüngliche Schadensumfang nur noch mittelbar rekonstruieren, etwa aus Aufnahmen von Handwerkern oder aus Aufmaßen der Sanierungsfirma. Diese Unterlagen sind nicht wertlos. Sie sind aber in der Regel für andere Zwecke angefertigt und nicht darauf angelegt, einen Zustand vollständig und geordnet festzuhalten.

Für Hausverwaltungen tritt im Schadensfall die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum hinzu. Ein Leitungswasserschaden, der in einer Wohnung sichtbar wird, kann seine Ursache in einer Leitung haben, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Die technische Beweissicherung dokumentiert in diesem Fall beide Bereiche, weil die Zuordnung des Schadens zu einer Sphäre erst später erfolgt. Zugleich dokumentiert sie den Zustand der betroffenen Wohnung, was für die spätere Abrechnung gegenüber dem Versicherer und gegenüber dem betroffenen Eigentümer Bedeutung erlangen kann. Welche Ansprüche der Gemeinschaft, des einzelnen Eigentümers und eines Mieters daraus folgen, ist eine rechtliche Bewertung, die in die Zuständigkeit eines Rechtsanwalts fällt.

Eine besondere Konstellation bildet der Nutzerwechsel. Vor dem Einzug eines Mieters oder vor der Übergabe einer Wohnung dokumentiert eine Zustandsfeststellung den Ausgangszustand von Oberflächen, Einbauten und technischer Ausstattung. Bei einem späteren Streit über Veränderungen, Abnutzung oder Beschädigungen dient diese Aufnahme als Vergleichsgrundlage. Das gilt für Wohnungen, Gewerbeeinheiten und gemeinschaftlich genutzte Flächen gleichermaßen.

Bei der Beweissicherung im Schadensfall sind Sicherheitsgrenzen zu beachten, die den Umfang eigener Vorarbeiten des Eigentümers begrenzen. Eigene Dokumentation beschränkt sich auf zerstörungsfreies und gefahrloses Beobachten, also auf Fotos mit Maßstab und Datum, auf Verlaufsaufnahmen, auf Zählerstände und auf das Sammeln von Unterlagen. Das Öffnen von Bauteilen, Arbeiten an Elektro-, Gas- oder Trinkwasserinstallationen, das Betreten von Dachflächen und das Entfernen von Schimmelbefall gehören nicht dazu. Bei Hinweisen auf eine Gefährdung der Standsicherheit, auf Strom in feuchten Bereichen, auf Gasgeruch oder auf Schadstoffe wie Asbest oder künstliche Mineralfasern ist der betroffene Bereich zu sichern oder zu räumen und eine Fachfirma, der Netzbetreiber oder die zuständige Behörde einzuschalten.

Abnahme, Verjährung und Beweislast im Bauvertrag

Die Abnahme ist der zentrale Zeitpunkt des Bauvertragsrechts und damit ein wesentlicher Anlass für eine technische Beweissicherung. Der Besteller ist nach § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.¹⁴ Als abgenommen gilt ein Werk nach § 640 Abs. 2 BGB auch dann, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Gegenüber einem Verbraucher tritt diese Rechtsfolge nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.¹⁴

An die Abnahme knüpfen sich Rechtsfolgen, die den Wert einer sorgfältigen Zustandsfeststellung erklären. Die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB bezeichneten Mängelansprüche verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bei einem Bauwerk und bei Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür in fünf Jahren; bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, beträgt die Frist nach § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB zwei Jahre. In beiden Fällen beginnt die Verjährung nach § 634a Abs. 2 BGB mit der Abnahme.¹⁵ Die Fristen können vertraglich abweichend geregelt sein und durch gesetzliche Tatbestände gehemmt werden. Für die Beweissicherung ist § 204 BGB von Bedeutung: Die Verjährung wird nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB durch die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gehemmt und nach § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB durch den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens. Die Hemmung endet nach § 204 Abs. 2 BGB sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens.¹⁶ Eine private Beweissicherung, die eine Partei allein in Auftrag gibt, ist in dieser Aufzählung nicht genannt. Ob eine konkrete Begutachtung als vereinbartes Begutachtungsverfahren gilt, wann eine Frist endet und ob eine Hemmung eingetreten ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Ebenso bedeutsam ist die mit der Abnahme verbundene Veränderung der Beweislage. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trägt der Unternehmer vor der Abnahme, im Fall ihrer berechtigten Verweigerung und bei Mängeln, die sich der Besteller bei der Abnahme vorbehalten hat, die Beweislast für die Mangelfreiheit, wenn der Besteller das Vorhandensein eines Mangels substantiiert vorträgt. Nach der Abnahme hat grundsätzlich der Besteller das Vorliegen eines Mangels zu beweisen.¹⁷ Diese Verschiebung macht den Zeitpunkt unmittelbar vor der Abnahme zu einem naheliegenden Anlass für eine technische Beweissicherung, weil ein festgestellter Zustand die spätere Darlegung erheblich erleichtert. Eine vertiefte Darstellung der Beweislastverteilung vor der Abnahme und der dafür geeigneten Messverfahren ist Gegenstand eines eigenen Beitrags. Wie sich die Beweislast in einer konkreten Vertragslage verteilt und welche Folgen eine Abnahme auslöst, ist eine rechtliche Bewertung, die ein Rechtsanwalt vornimmt.

Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 BGB bezeichneten Rechte nach § 640 Abs. 3 BGB nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.¹⁴ Diese Regelung erklärt, warum bei der Abnahme festgestellte Mängel vollständig und eindeutig zu protokollieren sind. Eine technische Beweissicherung unterstützt diesen Vorgang, indem sie die Feststellungen fachlich präzisiert und den Zustand über die Protokollnotiz hinaus dokumentiert. Ob ein bestimmter Vorbehalt im Einzelfall ausreicht, ist eine rechtliche Frage und anwaltlich zu klären.

Ein weiterer bauvertraglicher Anlass ist die vorzeitige Beendigung der Leistung. Wird ein Werkvertrag aus wichtigem Grund gekündigt, kann nach § 648a Abs. 4 BGB jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Partei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, trägt sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung; das gilt nicht, wenn sie aus einem von ihr nicht zu vertretenden und unverzüglich mitgeteilten Umstand fernbleibt.¹⁸ Eine technische Beweissicherung hält den Leistungsstand fachlich fest, bevor ein Nachfolgeunternehmen tätig wird und die Zuordnung dadurch erschwert. Der Zeitpunkt unmittelbar nach Einstellung der Arbeiten und vor Beginn der Fortführung ist dafür der sachgerechte. Eine Bewertung der vertraglichen Folgen einer Kündigung oder Leistungseinstellung ist Sache eines Rechtsanwalts.

Verdeckte Bauteile bilden den technisch anspruchsvollsten Teil der Beweissicherung im Bauvertrag. Abdichtungen, Dämmschichten, Bewehrung, Anschlüsse und Durchdringungen sind nach Fertigstellung nicht mehr zugänglich und können später nur durch Bauteilöffnung geprüft werden. Die Zustandsfeststellung nach § 4 Abs. 10 VOB/B setzt genau hier an, indem sie die gemeinsame Feststellung vor dem Verdecken vorsieht und die schriftliche Niederlegung des Ergebnisses verlangt.⁶ Eine fachliche Dokumentation zum richtigen Zeitpunkt kann in diesen Fällen eine spätere zerstörende Untersuchung vermeiden.

Für private Bauherren ist dabei die begrenzte eigene Beurteilungsmöglichkeit zu berücksichtigen. Die Frage, ob eine Abdichtung fachgerecht ausgeführt ist, lässt sich ohne einschlägige Kenntnisse nicht zuverlässig beantworten, und ein Foto allein trägt die Beurteilung nicht. Die technische Beweissicherung leistet in dieser Lage zweierlei: Sie dokumentiert den Zustand und ordnet ihn fachlich ein, soweit die Zugänglichkeit dies erlaubt. Für Bauherren, die vor der Frage stehen, ob eine eigene fachliche Begleitung erforderlich ist, kommt neben der Dokumentation ein Privatgutachten oder eine fachliche Begleitung in Betracht.

Beweiswert von Privatgutachten, selbständigem Beweisverfahren und Gerichtsgutachten

Der Beweiswert einer technischen Beweissicherung hängt davon ab, in welcher Verfahrensform sie entstanden ist. Die Praxis kennt mehrere Formen, die sich in der Auswahl des Sachverständigen, der Beteiligung der Gegenseite und der prozessualen Wirkung unterscheiden. Eine saubere Unterscheidung dieser Formen ist für die Entscheidung wichtig, welcher Weg im konkreten Fall der sachgerechte ist. Die Formen schließen einander nicht aus, sondern können aufeinander aufbauen.

Das Privatgutachten, auch Parteigutachten genannt, beruht auf einem Vertrag zwischen einer Partei und einem Sachverständigen. Die beauftragende Partei bestimmt den Sachverständigen und den Auftragsumfang, die Gegenseite ist am Verfahren nicht beteiligt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Privatgutachten grundsätzlich kein Beweismittel im Sinne der §§ 355 ff. ZPO, sondern urkundlich belegter, substantiierter Parteivortrag; als Sachverständigengutachten im Sinne eines Beweismittels kann es nur mit Zustimmung beider Parteien herangezogen werden.¹⁹ Diese Einordnung bedeutet weder, dass ein Privatgutachten im Prozess bedeutungslos wäre, noch, dass es einem Gerichtsgutachten gleichstünde; sie beschreibt seine Stellung im Gefüge der Beweismittel.

Die praktische Bedeutung dieser Einordnung zeigt sich im Umgang des Gerichts mit widersprechenden Gutachten. Ergeben sich Widersprüche zwischen den Feststellungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen und denen eines Privatgutachters, ist das Gericht verpflichtet, ihnen nachzugehen, etwa indem es den Sachverständigen unter Gegenüberstellung mit dem Privatgutachter anhört. Kann der Sachverständige die Einwendungen aus dem Privatgutachten nicht ausräumen, muss das Gericht erforderlichenfalls nach § 412 Abs. 1 ZPO ein weiteres Gutachten einholen. Erst wenn diese Aufklärung erfolglos bleibt, darf es die Widersprüche frei würdigen und muss dann nachvollziehbar begründen, welchem Gutachter es folgt.¹⁹ Nach § 412 Abs. 1 ZPO kann das Gericht eine neue Begutachtung durch dieselben oder durch andere Sachverständige anordnen, wenn es das Gutachten für ungenügend erachtet.²⁰ Ein fachlich fundiertes Privatgutachten kann den Gang eines Verfahrens damit erheblich beeinflussen, auch ohne selbst Beweismittel zu sein.

Das selbständige Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. ZPO steht zwischen der privaten Beweissicherung und dem Hauptsacheprozess. Die Begutachtung wird vom Gericht angeordnet, der Gegner ist im Antrag zu bezeichnen, und das Ergebnis entfaltet prozessuale Wirkung. Beruft sich eine Partei im Prozess auf Tatsachen, über die selbständig Beweis erhoben worden ist, steht die selbständige Beweiserhebung nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich.²¹ War der Gegner in einem Termin im selbständigen Beweisverfahren nicht erschienen, kann das Ergebnis nach § 493 Abs. 2 ZPO nur benutzt werden, wenn der Gegner rechtzeitig geladen war.²¹ Zugleich hemmt die Zustellung des Antrags die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB.¹⁶ Diese Wirkungen sind die wesentlichen Vorteile des gerichtlichen Verfahrens gegenüber der privaten Beweissicherung.

Das selbständige Beweisverfahren hat allerdings Voraussetzungen und Folgen, die in die Abwägung gehören. Es setzt einen Antrag mit den Angaben des § 487 ZPO voraus.⁴ Ist ein Rechtsstreit nicht anhängig, hat das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung auf Antrag anzuordnen, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat; kommt der Antragsteller dieser Anordnung nicht nach, hat das Gericht auf Antrag auszusprechen, dass er die dem Gegner entstandenen Kosten zu tragen hat.²² Ein vom Gericht herangezogener Sachverständiger wird nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) vergütet.²³ Seit dem 1. Juni 2025 beträgt der Stundensatz nach Anlage 1 zum JVEG im Sachgebiet Bauwesen für Schadensfeststellung und -ursachenermittlung 114 Euro, für handwerklich-technische Ausführung 104 Euro und für Geotechnik, Erd- und Grundbau 109 Euro.²³ Für eine privat beauftragte Beweissicherung gilt das JVEG nicht unmittelbar; die Vergütung richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Ob ein selbständiges Beweisverfahren im konkreten Fall der richtige Weg ist und welche Kostenfolgen damit verbunden sind, gehört zu den Fragen, die vor der Antragstellung mit einem Rechtsanwalt zu besprechen sind.

Das Gerichtsgutachten im Hauptsacheverfahren unterscheidet sich vom Privatgutachten vor allem durch die Auswahl des Sachverständigen. Gerichtssachverständige werden vom Gericht ausgewählt und beauftragt, nicht von einer Partei. Daneben können die Parteien vertraglich vereinbaren, dass bestimmte Feststellungen durch einen Dritten getroffen werden; der Beginn eines solchen vereinbarten Begutachtungsverfahrens hemmt nach § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB die Verjährung.¹⁶ Welche Form im Einzelfall vereinbart ist und welche Bindungswirkung ihr zukommt, ist anwaltlich zu prüfen.

Von der Verfahrensform zu unterscheiden ist die Qualifikation des Sachverständigen. Nach § 36 Abs. 1 GewO sind Personen, die als Sachverständige auf den Gebieten der Wirtschaft tätig sind oder tätig werden wollen, auf Antrag für bestimmte Sachgebiete öffentlich zu bestellen, sofern für diese Sachgebiete ein Bedarf an Sachverständigenleistungen besteht, sie besondere Sachkunde nachweisen und keine Bedenken gegen ihre Eignung bestehen. Sie werden darauf vereidigt, dass sie ihre Sachverständigenaufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch erfüllen und ihre Gutachten entsprechend erstatten.²⁴ Die Industrie- und Handelskammern verlangen dafür erheblich über dem Durchschnitt liegende Fachkenntnisse, praktische Erfahrung und die Fähigkeit, Gutachten zu erstatten, sowie die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.²⁴ Für die bautechnische Beweissicherung fordert der Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau vertiefte Kenntnisse in der Tragwerksplanung und insbesondere im Bereich der Bauschäden. Er empfiehlt für den Büroinhaber dringend ein abgeschlossenes Studium des Bauingenieurwesens oder der Architektur und weist darauf hin, dass öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige aus dem Sachgebiet „Schäden an Gebäuden“ über besonderes Fachwissen verfügen.² Eine öffentliche Bestellung ist keine Voraussetzung für die Durchführung einer technischen Beweissicherung, erleichtert aber Dritten die Einordnung der Qualifikation.

Grenzen der technischen Beweissicherung und wiederkehrende Fehler

Die technische Beweissicherung hat Grenzen, die in ihrer Anlage begründet sind und sich nicht durch Sorgfalt beseitigen lassen. Die erste Grenze ist die Zugänglichkeit. Dokumentiert werden kann nur, was zum Zeitpunkt der Aufnahme sichtbar oder mit zerstörungsfreien Mitteln feststellbar ist; nicht einzusehende Flächen sind als solche zu dokumentieren.² Verdeckte Bauteile, verfüllte Bereiche und unzugängliche Räume bleiben außerhalb der Feststellung. Eine technische Beweissicherung, die diese Grenze nicht ausdrücklich benennt, erweckt den unzutreffenden Eindruck einer Vollständigkeit, die sie nicht hat.

Die zweite Grenze betrifft die Aussagekraft in der Zeit. Eine technische Beweissicherung stellt einen Zustand für einen Zeitpunkt fest und trifft keine Aussage darüber, wie sich dieser Zustand entwickelt. Zwischen dem Aufnahmezeitpunkt und dem späteren Vergleich liegen häufig Monate oder Jahre, in denen andere Einflüsse gewirkt haben können, etwa temperaturbedingte Bewegungen, Setzungen, Nutzungsänderungen oder Arbeiten am Gebäude selbst.³ Die bloße Feststellung, dass ein Riss im Vergleich zur Erstaufnahme breiter geworden ist, belegt deshalb nicht ohne Weiteres, welche Einwirkung ihn vergrößert hat.

Die dritte Grenze liegt in der Trennung von Feststellung und Bewertung. Eine technische Beweissicherung stellt fest; die Bewertung, ob ein festgestellter Zustand einen Mangel darstellt, ob er auf ein bestimmtes Ereignis zurückgeht und welche Instandsetzung erforderlich ist, erfordert eine darauf gerichtete Begutachtung. Der Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau führt die Ursachenermittlung, die Stellungnahme zu erforderlichen Maßnahmen der Schadensbeseitigung und die Stellungnahme zu deren voraussichtlichen Kosten entsprechend als weitergehende besondere Leistungen.² Beide Leistungen können vom selben Sachverständigen erbracht werden, sind aber inhaltlich verschieden und sollten auch im Bericht getrennt bleiben.

Ein wiederkehrender Fehler in der Praxis ist die zu späte Beauftragung. Eine technische Beweissicherung, die erst nach Beginn der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück oder nach dem Rückbau eines durchfeuchteten Bauteils erfolgt, dokumentiert einen bereits veränderten Zustand. Der Bericht ist dann zwar nicht wertlos, verliert aber seine Funktion als Vergleichsgrundlage. Die Entscheidung über eine technische Beweissicherung gehört deshalb in die Planungsphase und nicht in die Phase, in der ein Streit bereits entstanden ist.

Ein zweiter wiederkehrender Fehler ist der zu eng gefasste Umfang. Wird nur die dem Bauvorhaben zugewandte Fassade aufgenommen, fehlen später die Befunde an den übrigen Gebäudeteilen, obwohl sich eine Setzungsmulde je nach Baugrube und Verankerung deutlich ausdehnen kann.² Wird nur das Gemeinschaftseigentum aufgenommen, fehlen die Befunde aus den Wohnungen, und spätere Behauptungen über Schäden in den Wohnungen lassen sich nicht mit einem Ausgangszustand vergleichen. Der Umfang ist deshalb an der zu erwartenden Wirkungsausbreitung auszurichten und nicht am erwarteten Aufwand.

Ein dritter wiederkehrender Fehler ist die unzureichende Ordnung der Dokumentation. Eine Sammlung von Fotos ohne Zuordnung zu Raum, Bauteil und Blickrichtung ist im Streitfall schwer verwertbar, weil die Lage des abgebildeten Befunds nicht mehr sicher bestimmt werden kann. Ebenso problematisch sind Aufnahmen ohne Maßstab, weil die Breite eines Risses aus dem Bild allein nicht zuverlässig hervorgeht; der Leitfaden sieht für Risse über 0,2 mm deshalb die Aufnahme mit einem Rissmaßstab vor.² Die technische Beweissicherung gewinnt ihren Wert aus der Nachvollziehbarkeit, nicht aus der Zahl der Aufnahmen.

Ein vierter Punkt betrifft die Beteiligung der Gegenseite. Eine technische Beweissicherung, die ohne Kenntnis der anderen Seite durchgeführt wird, ist zulässig und kann sachgerecht sein, weil sie eine eigene Grundlage schafft. Der Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau empfiehlt jedoch, Notwendigkeit, Vorteile und Ablauf gegenüber den Betroffenen zu erläutern und rechtzeitig einen Termin für eine gemeinsame Begehung abzustimmen; sein Musterbericht sieht die Bestätigung durch die Unterschriften von Sachverständigem, Auftraggeber und Eigentümer oder Nachbar vor.² Wo eine gemeinsame Zustandsfeststellung erreichbar ist, ist sie deshalb vorzugswürdig. Wo sie nicht erreichbar ist, bleibt die einseitige Beweissicherung das bessere Mittel gegenüber dem Verzicht.

Schließlich ist die Aufbewahrung zu bedenken. Eine technische Beweissicherung entfaltet ihren Wert oft erst Jahre später, und zwar nur dann, wenn sie auffindbar und lesbar ist. Bericht, Bilddaten und Messprotokolle sollten deshalb vollständig, an einem dauerhaften Ort und in einem langfristig lesbaren Format aufbewahrt werden. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sollten die Unterlagen so abgelegt werden, dass sie bei einem Verwalterwechsel mit übergeben werden.

Folgerungen für private Eigentümer und Hausverwaltungen

Für private Eigentümer ergibt sich aus den vorstehenden Überlegungen eine überschaubare Entscheidungsregel. Eine technische Beweissicherung ist angezeigt, wenn ein bevorstehendes Ereignis den Zustand des Gebäudes verändern kann und wenn über diese Veränderung später gestritten werden könnte. Die typischen Konstellationen sind Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die Sanierung eines eingetretenen Schadens, die Abnahme einer Bauleistung, das Verdecken von Bauteilen während der Ausführung, die vorzeitige Beendigung eines Bauvertrags und der Wechsel des Nutzers. In allen diesen Fällen ist der geeignete Zeitpunkt der Zeitpunkt vor der Veränderung.

Für Hausverwaltungen kommt die Verwaltungsperspektive hinzu. Eine Verwaltung entscheidet nicht über eigenes Vermögen, sondern handelt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und sie ist dabei an die Grenzen ihrer Befugnisse gebunden. Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.¹² Die Dokumentation eines Zustands vor einer absehbaren Einwirkung kann Teil dieser Erhaltung sein, weil sie spätere Ansprüche der Gemeinschaft überhaupt erst belegbar macht. Ob die Beauftragung im Einzelfall von der Verwalterbefugnis nach § 27 Abs. 1 WEG gedeckt ist oder eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf, sollte vor der Vergabe mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.

Der organisatorische Aufwand einer technischen Beweissicherung ist planbar. Erforderlich sind die Festlegung des Umfangs, die Abstimmung des Zutritts zu den betroffenen Einheiten, ein Ortstermin und die anschließende Berichterstellung. Bei größeren Objekten und bei längeren Bauvorhaben kommen Zwischen- und Endbegehungen hinzu. Mit Widerständen ist nach dem Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau zu rechnen, weil das Betreten von Grundstück und Gebäude einen Eingriff in die Privatsphäre der Betroffenen darstellt. Hilfreich ist, wenn der Sachverständige als neutrale Instanz auftritt und Notwendigkeit, Vorteile und Ablauf der Beweissicherung erläutert werden.²

Für Eigentümer, die vor einer konkreten Entscheidung stehen, sind drei Anhaltspunkte hilfreich. Erstens deutet ein bevorstehendes Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft mit Baugrube, Unterfangung, Grundwasserabsenkung oder Abbruch auf einen Bedarf hin, weil die Wirkungsketten dieser Arbeiten bis in das eigene Gebäude reichen können. Zweitens deutet ein eingetretener Schaden, der saniert werden soll, auf einen Bedarf hin, weil die Sanierung den Befund planmäßig beseitigt. Drittens deutet eine bevorstehende Abnahme mit erkennbaren Unstimmigkeiten auf einen Bedarf hin, weil sich mit der Abnahme die Beweislage verschiebt.

Erkennbar wird die Grenze der eigenen Möglichkeiten an drei Anzeichen. Ein Eigentümer, der nicht beurteilen kann, welche Bauteile für die spätere Beurteilung maßgeblich sind, sollte fachliche Unterstützung hinzuziehen. Ein Eigentümer, der einen Befund zwar sieht, ihn aber nicht so festhalten kann, dass Lage und Größe später nachvollziehbar sind, sollte ebenfalls fachliche Unterstützung hinzuziehen. Ein Eigentümer, der bereits mit einer Gegenseite im Austausch steht, sollte die Dokumentation nicht allein führen, weil der spätere Streit sich an ihrer Belastbarkeit entscheidet.

Was ein Sachverständiger im nächsten Schritt konkret tut, lässt sich knapp beschreiben. Er klärt den Anlass und den zeitlichen Rahmen, legt den Untersuchungsumfang fest, stimmt den Zutritt ab, nimmt die zugänglichen Bauteile systematisch auf, setzt bei Bedarf Rissmarken oder Messpunkte, dokumentiert die Befunde geordnet und fasst Umfang, Methodik, Feststellungen und Grenzen in einem Bericht zusammen. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, bevor gebaut oder saniert wird, und schafft damit die Grundlage, auf die eine spätere Beurteilung zurückgreifen kann. Ob aus dem festgestellten Zustand Ansprüche folgen und wie sie durchgesetzt werden, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einer technischen Beweissicherung und einem selbständigen Beweisverfahren?

Eine technische Beweissicherung ist eine private, außergerichtliche Zustandsfeststellung, die auf einem Vertrag zwischen Auftraggeber und Sachverständigem beruht. Das selbständige Beweisverfahren nach den §§ 485 ff. ZPO ist dagegen ein gerichtliches Verfahren, in dem das Gericht die Begutachtung anordnet und der Gegner im Antrag zu bezeichnen ist. Beruft sich eine Partei im Prozess auf Tatsachen, über die selbständig Beweis erhoben wurde, steht diese Beweiserhebung nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich. Die Zustellung des Antrags hemmt außerdem die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB. Die private Beweissicherung ist formfrei und kann ohne gerichtliches Verfahren beauftragt werden; das gerichtliche Verfahren hat die stärkere prozessuale Wirkung.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine technische Beweissicherung?

Der richtige Zeitpunkt für eine technische Beweissicherung liegt immer vor der Veränderung, deren Auswirkungen später beurteilt werden sollen. Vor Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bedeutet das: vor Beginn der Arbeiten, also vor Abbruch, Verbau und Aushub. Im Schadensfall bedeutet es: vor Beginn von Rückbau und Trocknung, wobei Sofortmaßnahmen zur Schadenbegrenzung vorgehen und begleitend dokumentiert werden. Im Bauvertrag bedeutet es: vor dem Verdecken von Bauteilen, vor der Abnahme und nach einer Kündigung vor der Weiterführung durch ein anderes Unternehmen. Nach der Veränderung lässt sich der frühere Zustand nicht mehr feststellen.

Was kostet eine technische Beweissicherung?

Die Kosten einer privaten technischen Beweissicherung richten sich nach dem Umfang der aufzunehmenden Bauteile, der Zahl der Einheiten, dem Aufwand für Messtechnik und der Zahl der Begehungen; das Honorar wird vertraglich vereinbart. Für Sachverständige, die ein Gericht heranzieht, legt das JVEG Stundensätze fest; im Sachgebiet Schadensfeststellung und -ursachenermittlung sind es seit dem 1. Juni 2025 114 Euro je Stunde. Im selbständigen Beweisverfahren treten Gerichts- und Sachverständigenkosten hinzu; erhebt der Antragsteller nach gerichtlicher Fristsetzung keine Klage, hat er auf Antrag die Kosten des Gegners zu tragen (§ 494a ZPO). Für eine belastbare Einschätzung ist eine Beschreibung des konkreten Objekts und des Anlasses erforderlich.

Muss der Nachbar eine Beweissicherung an seinem Gebäude dulden?

Nach dem Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau haben Auftraggeber und Sachverständiger keinen Anspruch darauf, ein fremdes Gebäude zum Zweck der Beweissicherung zu betreten. Ohne Zustimmung beschränkt sich die Aufnahme auf das, was von öffentlich zugänglichen Flächen aus erkennbar ist. Bei vermieteten Gebäuden und Eigentumswohnungen ist die Zustimmung der jeweiligen Mieter oder Eigentümer erforderlich. Die Beweissicherung liegt aber auch im Interesse des Nachbarn, weil sie ihm ermöglicht, Schäden aus der Baumaßnahme später zu belegen. Welche Folgen eine Verweigerung im Streitfall hat, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Reichen eigene Fotos als Beweissicherung aus?

Eigene Fotos sind besser als keine Dokumentation, erreichen aber in der Regel nicht die Belastbarkeit einer fachlichen Zustandsfeststellung. Es fehlt meist an der systematischen Erfassung aller Bauteiloberflächen, an der eindeutigen Zuordnung von Bild, Raum und Bauteil, an einem Rissmaßstab im Bild und an der Angabe dessen, was nicht eingesehen werden konnte. Eigene Aufnahmen sind dennoch sinnvoll, insbesondere als Verlaufsaufnahmen mit Datum, und sie beschränken sich auf zerstörungsfreies und gefahrloses Beobachten. Das Öffnen von Bauteilen und das Begehen von Dachflächen gehören nicht dazu.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-21.

Quellen und Fußnoten