Schlussrechnung bezahlt: Gilt der Bau damit als abgenommen?

Ein Dachdeckerunternehmen führte die Dachdeckungs- und Abdichtungsarbeiten an einer Wohnanlage aus (Rn. 1, Rn. 3). Die Bauträgerin rügte Mängel, das Unternehmen beseitigte sie, dann zahlte sie die Schlussrechnung vollständig (Rn. 9, Rn. 11, Rn. 72). Danach verlangte sie etwa fünf Jahre lang keine weitere Mängelbeseitigung (Rn. 72). Dann zeigten sich Mängel, darunter Wasserablaufspuren an den Fassaden (Rn. 18, Rn. 101). Das Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt hat am 15. Juli 2026 entschieden, dass bereits diese Zahlung die Abnahme war (Aktenzeichen 2 U 58/25).¹ Für einen von zwei Bauabschnitten kam die Klage damit zu spät (Rn. 109).

Worum die Bauträgerin und das Dachdeckerunternehmen gestritten haben

Die Klägerin ist Bauträgerin, die Beklagte ein Dachdeckerunternehmen (Rn. 1). Eine Bauträgerin lässt Gebäude errichten und verkauft die Wohnungen an Erwerber. Sie beauftragte das Dachdeckerunternehmen im Oktober 2012 mit dem Dachgewerk am ersten Bauabschnitt, im Februar 2013 folgte der zweite (Rn. 3, Rn. 13). Vertragsgrundlage war unter anderem die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B, in der Ausgabe 2009 (Rn. 5). Der Vertrag setzte die Frist für Mängelansprüche auf fünf Jahre und sechs Monate (Rn. 5). In den mitgeltenden Vertragsbedingungen stand außerdem der Satz, der Auftraggeber verlange die förmliche Abnahme (Rn. 6, Rn. 7). Förmliche Abnahme heißt: ein gemeinsam durchgeführter, schriftlich protokollierter Termin.²

Zu diesem Termin kam es nie (Rn. 72). Die Erwerber und die Eigentümergemeinschaft nahmen die Wohnanlage im Juli 2013 von der Bauträgerin ab (Rn. 8). Die Bauträgerin forderte das Dachdeckerunternehmen im Juli und im August 2013 auf, Mängel zu beseitigen (Rn. 9, Rn. 10). Das Unternehmen zeigte die Fertigstellung im Dezember 2013 an (Rn. 11). Die Schlussrechnung für den ersten Bauabschnitt zahlte die Bauträgerin am 8. August 2014, die für den zweiten am 18. August 2014 (Rn. 12, Rn. 17).

Im Jahr 2019 veranlassten die Erwerber eine Begehung, noch vor Ablauf ihrer Gewährleistungsfrist (Rn. 18). Danach nahmen sie die Bauträgerin in Anspruch: für den ersten Bauabschnitt mit einer Klage, für den zweiten mit einem selbstständigen Beweisverfahren (Rn. 18). In einem solchen Beweisverfahren sichert ein Gericht Beweise durch einen Sachverständigen, ohne über Geld zu entscheiden. Die Bauträgerin verkündete dem Dachdeckerunternehmen in beiden Verfahren den Streit, lud es also förmlich dazu (Rn. 20, Rn. 23). Anschließend verlangte sie von ihm 100.780 Euro Vorschuss auf die Kosten der Mängelbeseitigung und 35.348,20 Euro für ihre Rechtsverfolgung (Rn. 24, Rn. 26, Rn. 27). Das Unternehmen erhob die Einrede der Verjährung (Rn. 45). Es meinte, seine Leistung sei längst abgenommen, nämlich zugleich mit der Abnahme durch die Erwerber (Rn. 46). Das Landgericht Halle gab der Klage für beide Bauabschnitte in der beantragten Höhe statt (Rn. 50). Gegen dieses Urteil legte das Dachdeckerunternehmen Berufung ein, die teilweise Erfolg hatte (Rn. 51, Rn. 58). Den Streitwert des Berufungsverfahrens setzte der Senat im Beschluss hinter dem Urteilstenor auf die Gebührenstufe bis 140.000 Euro fest; die Rechtsgrundlagen dafür nennt er am Ende der Gründe (Rn. 137).

Warum das Gericht die Zahlung als Abnahme gewertet hat

Die Abnahme ist die Billigung der Bauleistung durch den Auftraggeber als im Wesentlichen vertragsgerecht. Der Senat stellt darauf ab, ob der Auftragnehmer dem Verhalten des Auftraggebers diese Billigung entnehmen durfte (Rn. 79). Dabei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich Mängel vorliegen (Rn. 79). Eine Abnahme kann selbst dann vorliegen, wenn Mängel bestehen, sich aber noch nicht gezeigt haben (Rn. 79).

Zunächst schloss der Vertrag zwei einfachere Wege aus. Wer die förmliche Abnahme verlangt, schließt damit grundsätzlich die fiktive und die stillschweigende Abnahme aus (Rn. 70). Fiktiv heißt: Die Abnahme gilt nach Ablauf bestimmter Fristen als erklärt. Stillschweigend, juristisch konkludent, heißt: Sie folgt aus dem Verhalten, nicht aus einer Erklärung. Auf das Erfordernis der förmlichen Abnahme können beide Seiten aber einvernehmlich verzichten, ausdrücklich oder stillschweigend (Rn. 71).

Genau das nahm der Senat hier an (Rn. 72). Eine förmliche Abnahme fand nicht statt. Das Dachdeckerunternehmen bat nach seiner Fertigstellungsanzeige um keinen Abnahmetermin. Die Bauträgerin verlangte ihrerseits keine förmliche Abnahme mehr. Sie zahlte die Schlussrechnung vollständig und verlangte etwa fünf Jahre lang keine weitere Mängelbeseitigung (Rn. 72). In dieser Zahlung lag für den Senat die Billigung der Leistung: Die gerügten Mängel waren zuvor beseitigt, und über die Nachträge hatten sich die Parteien offenbar geeinigt (Rn. 80).

Die Einwände des Unternehmens gegen eine frühere Abnahme griffen dagegen nicht durch (Rn. 81). Die Abnahme durch die Erwerber war nicht die Abnahme im Verhältnis zum Dachdeckerunternehmen: Dem Informationsschreiben der Bauträgerin ließ sich keine Billigung entnehmen, und sie forderte danach noch mehrfach Mängelbeseitigung (Rn. 82, Rn. 83). Auch die sogenannte Durchgriffsfälligkeit nach § 641 Abs. 2 BGB half nicht: Sie lässt den Werklohn des Nachunternehmers fällig werden, setzt aber die Gewährleistungsfrist nicht in Lauf (Rn. 84).¹ Fälligkeit und Fristbeginn können daher auseinanderfallen (Rn. 84). Und die behaupteten Äußerungen des Bauleiters halfen ebenfalls nicht: Ein Bauleiter ist regelmäßig nicht befugt, eine Abnahme rechtsgeschäftlich zu erklären (Rn. 85). Mit der Abnahme begann die vertragliche Frist von fünf Jahren und sechs Monaten; so steht es in § 13 Abs. 4 Nr. 3 der vereinbarten VOB/B 2009 (Rn. 68). Welche Abnahmewirkungen ein einzelner Vertrag auslöst, klärt im Zweifel ein Rechtsanwalt.

Warum ein Bauabschnitt verjährt war und der andere nicht

Für den ersten Bauabschnitt begann die Frist am 8. August 2014, dem Tag der Zahlung (Rn. 68). Ohne Unterbrechung wäre sie am 8. November 2019 abgelaufen (Rn. 88). Die Streitverkündung im Verfahren der Erwerber wurde am 6. August 2019 zugestellt und hemmte die Verjährung (Rn. 89). Hemmung heißt: Die Frist steht still, solange der Grund dafür besteht. Diese Hemmung endete sechs Monate nach Rechtskraft jenes Urteils, also am 5. August 2024 (Rn. 90). Die Klage gegen das Dachdeckerunternehmen ging am 13. Juni 2024 ein und hemmte die Frist erneut (Rn. 91, Rn. 92). Der Anspruch war damit nicht verjährt (Rn. 67).

Beim zweiten Bauabschnitt rechnete der Senat anders. Dort zahlte die Bauträgerin am 18. August 2014; ohne Hemmung wäre die Frist am 18. Februar 2020 abgelaufen (Rn. 110, Rn. 114). Die Streitverkündung im selbstständigen Beweisverfahren hemmte ab dem 28. Mai 2019 (Rn. 115). Zu diesem Zeitpunkt waren von der Frist nur noch acht Monate und zwanzig Tage übrig (Rn. 116). Das Beweisverfahren endete am 22. Juli 2022, die Hemmung sechs Monate später (Rn. 117). Damit lief die Frist am 12. Oktober 2023 aus (Rn. 118).

Die Vergleichsgespräche der Parteien retteten diesen Anspruch nicht. Verhandlungen hemmen die Verjährung zwar ebenfalls (Rn. 119). Laufen zwei Hemmungsgründe gleichzeitig, wird die Zeit aber nur einmal gezählt (Rn. 121). Die Gespräche des Jahres 2022 lagen vollständig in der Zeit des Beweisverfahrens (Rn. 125). Drei Monate nach der letzten Reaktion im August 2022 waren sie eingeschlafen (Rn. 122, Rn. 125). Übrig blieben 43 Tage aus den erneuten Gesprächen im Sommer 2023 (Rn. 126). Die Frist war deshalb im November 2023 abgelaufen, spätestens am 15. März 2024 (Rn. 109, Rn. 127, Rn. 128). Die Klage kam erst im Juni 2024 (Rn. 109). Wie eine Frist im Einzelfall läuft und was sie hemmt, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Für den ersten Bauabschnitt sprach der Senat deshalb 85.250 Euro Vorschuss zu (Rn. 104). Diesen Betrag schätzte er nach den eigenen, niedrigeren Angaben der Bauträgerin (Rn. 106). Der gerichtliche Sachverständige hatte für dieselben drei Häuser höhere Kosten geschätzt (Rn. 105). Dazu kamen 35.348,20 Euro für die Rechtsverfolgung im Verfahren der Erwerber (Rn. 129, Rn. 130).

Was das für Ihre Abnahme und Ihre Schlusszahlung bedeutet

Die Schlusszahlung ist mehr als ein Buchungsvorgang. Sie ist ein Verhalten, das die Gegenseite deuten darf. Im entschiedenen Fall genügte sie dem Senat als konkludente Abnahme, weil die gerügten Mängel zuvor beseitigt waren und sich die Parteien über die Nachträge offenbar geeinigt hatten (Rn. 78, Rn. 80). Ob eine Zahlung in Ihrem Vertrag dieselbe Wirkung hätte, ist eine Frage des Einzelfalls; schon die Prüffrist nennt der Senat ausdrücklich so (Rn. 79). Welche Folgen Ihre Zahlung hat, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Warum dieser Zeitpunkt zählt, zeigt die Wirkung der Abnahme. Mit ihr kehrt sich die Beweislast um: Vorher muss das Unternehmen die Mängelfreiheit beweisen, danach müssen Sie die Verantwortung des Unternehmens für einen Mangel belegen.² Mit ihr beginnt außerdem die Frist für Mängelansprüche.² Rechte, die Sie sich bei der Abnahme nicht vorbehalten, können zudem verloren gehen – und besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die Abnahme stillschweigend erfolgt.³

Daraus folgt eine einfache Reihenfolge. Verlangen Sie die vereinbarte förmliche Abnahme schriftlich, und lassen Sie sich einen Termin geben. Nehmen Sie bekannte Mängel in das Protokoll auf, mit Frist zur Beseitigung. Zahlen Sie die Schlussrechnung erst danach, oder mit einem ausdrücklichen schriftlichen Vorbehalt. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen der Bauleitung: Ein Bauleiter ist regelmäßig nicht befugt, eine Abnahme rechtsgeschäftlich zu erklären (Rn. 85).

Wer nicht selbst nutzt, sondern weiterverkauft oder verwaltet, hat zwei Ketten zu führen. Die Abnahme durch Käufer oder Eigentümer ist nicht ohne weiteres die Abnahme gegenüber den Firmen am Bau (Rn. 82, Rn. 83). Für jedes Gewerk läuft eine eigene Frist, für die Dachabdichtung ebenso wie für den Innenausbau. Halten Sie diese Fristen in einer Liste, und setzen Sie eine Erinnerung ein halbes Jahr vor dem Ende. Der Fall zeigt auch, wie schnell Gespräche einschlafen und die Zeit weiterläuft (Rn. 125).

Vor der Schlusszahlung lohnt der nüchterne Blick auf das Werk. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, solange die Beweislast noch beim Unternehmen liegt. Sie ordnet Feuchtespuren, Anschlüsse und Abdichtungen fachlich ein, bevor der Vorbehalt formuliert wird. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft heißt das: erst begehen und dokumentieren, dann abnehmen, dann zahlen.

Was das Urteil nicht sagt

Die Entscheidung betrifft einen Bauvertrag, in dem die Parteien die förmliche Abnahme und die VOB/B 2009 vereinbart hatten (Rn. 5, Rn. 7). Sie stellt keine Regel auf, dass jede Zahlung eine Abnahme ist; der Senat wertet das Verhalten beider Seiten über Jahre (Rn. 72, Rn. 79). Die Bindungswirkung aus dem Verfahren der Erwerber erfasste nur die Mängel, nicht die Verantwortung des Dachdeckerunternehmens (Rn. 97); für die Wasserablaufspuren hat das Unternehmen seine Verantwortung dann selbst nicht bestritten (Rn. 102). Zwei Mängel haben die Parteien im Berufungsverfahren durch einen Teilvergleich erledigt (Rn. 98, Rn. 99). Die Revision hat der Senat nicht zugelassen (Rn. 136).

Häufige Fragen

Gilt die Zahlung der Schlussrechnung immer als Abnahme?

Nein. Das Oberlandesgericht hat über einen bestimmten Vertrag und ein bestimmtes Verhalten entschieden (Rn. 72). Es kam darauf an, dass keine Seite die förmliche Abnahme verlangte und die Bauträgerin nach der vollständigen Zahlung etwa fünf Jahre lang keine weitere Mängelbeseitigung verlangte (Rn. 72). Die Prüffrist nennt der Senat ausdrücklich eine Frage des Einzelfalls (Rn. 79). Wie Ihre Zahlung zu werten ist, prüft ein Rechtsanwalt.

Muss ich die förmliche Abnahme verlangen, wenn sie im Vertrag steht?

Ist die förmliche Abnahme vereinbart, schließt das grundsätzlich die stillschweigende und die fiktive Abnahme aus (Rn. 70). Auf dieses Erfordernis können beide Seiten aber einvernehmlich verzichten, auch ohne Worte (Rn. 71). Im entschiedenen Fall genügte dem Senat, dass niemand den Abnahmetermin einforderte, die Bauträgerin die Schlussrechnung vollständig bezahlte und danach jahrelang keine weitere Mängelbeseitigung verlangte (Rn. 72). Wer die förmliche Abnahme will, muss sie also aktiv einfordern.

Zählt die Abnahme durch die Käufer auch für die Firmen am Bau?

Nicht ohne weiteres. Die Erwerber nahmen die Wohnanlage von der Bauträgerin ab; darin lag keine Billigung gegenüber dem Dachdeckerunternehmen (Rn. 82, Rn. 83). Der Senat verweist darauf, dass die Bauträgerin danach noch Mängelbeseitigung forderte (Rn. 83). Auch die Durchgriffsfälligkeit des Werklohns ändert daran nichts (Rn. 84).

Wie lange hemmen Vergleichsgespräche die Verjährung?

So lange, wie sie tatsächlich laufen (Rn. 119, Rn. 126). Schlafen sie ein, endet die Hemmung; der Senat rechnete hier mit drei Monaten nach der letzten Reaktion (Rn. 122, Rn. 125). Laufen gleichzeitig zwei Hemmungsgründe, zählt die Zeit nur einmal (Rn. 121). Für den zweiten Bauabschnitt blieben deshalb nur 43 zusätzliche Tage (Rn. 126).

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

---

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten