Checkliste vor Ablauf der Gewährleistung

Das Haus steht seit knapp fünf Jahren. Der Riss neben der Terrassentür war immer schon da, der feuchte Fleck im Keller kam im letzten Winter dazu. Wer jetzt nichts unternimmt, steht nach dem Ende der Frist allein mit den Kosten. Diese kostenlose Checkliste führt Sie durch die letzte Begehung, bevor die Gewährleistung für Ihr Gebäude abläuft. Eine Checkliste vor Ablauf der Gewährleistung ist eine geordnete Liste der Bauteile und Unterlagen, die Sie vor dem Ende der Frist für Mängelansprüche prüfen. Sie bewerten jeden Punkt in vier Stufen und wissen danach, was Sie anzeigen müssen.

So benutzen Sie die Checkliste und die vier Bewertungsstufen

Der Kopf der Checkliste entscheidet über alles Weitere, denn dort tragen Sie Vertrag, Abnahmedatum und Fristende ein. Bei einem Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verjähren Mängelansprüche an einem Bauwerk in fünf Jahren.¹ Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B vereinbart, kurz VOB/B, sind es vier Jahre, wenn im Vertrag nichts anderes steht.² Beide Fristen beginnen mit der Abnahme der gesamten Leistung, nicht mit dem Einzug.² Welche Frist für Sie gilt, steht im Bauvertrag; im Zweifel klärt das ein Rechtsanwalt.

Planen Sie die Begehung früh genug. Verbraucherschutzverbände empfehlen die gründliche Bestandsaufnahme spätestens sechs Monate vor Fristende, besser sechs bis zwölf Monate davor.³ Dieser Vorlauf ist kein Luxus. Sie brauchen Zeit, um die Befunde zu ordnen, sie schriftlich anzuzeigen, dem Unternehmen eine Frist zu setzen und die Nachbesserung noch einmal anzusehen.

Die Checkliste lässt Sie nicht nur abhaken, sondern bewerten. Vier Stufen stehen zur Wahl: ohne Befund, gering, deutlich und nicht prüfbar. Gering heißt vereinzelt und oberflächlich, also festhalten und beobachten. Deutlich heißt ausgedehnt, tiefgehend oder fortschreitend, also fachlich prüfen lassen. Nicht prüfbar ist ein ehrliches Ergebnis und kein Versäumnis: Was verdeckt liegt, können Sie ohne Eingriff nicht beurteilen. Diese Punkte schreiben Sie auf und fragen beim Unternehmen oder bei der Verwaltung nach.

Halten Sie sich bei der Begehung an zwei Grenzen. Erstens steigen Sie nicht auf das Dach, denn das Betreten nicht durchbruchsicherer Dachflächen kann tödlich enden.⁴ Ein Fernglas vom Garten aus zeigt Ihnen genug. Zweitens öffnen Sie keine Bauteile, Sie bohren und stemmen nicht. Sie halten fest, was ohne Eingriff sichtbar ist, und fotografieren jeden Befund mit Datum und einem Zollstock als Maßstab im Bild.

Dach, Keller und Abdichtung entscheiden über die teuren Positionen

Der Dachraum ist der wichtigste Raum dieser Begehung, weil dort Feuchte und Holzschäden früh sichtbar werden. Gehen Sie mit einer Lampe an Traufe, First und an alle Durchdringungen. Alte, trockene Ränder an Sparren oder Unterspannbahn sind ein geringer Befund und gehören notiert. Frische dunkle Flecken, feuchte Dämmung oder Tropfspuren sind ein deutlicher Befund und gehören in die Anzeige.

Sehen Sie sich im Dachraum auch das Holz selbst an. Ovale Ausfluglöcher mit ausgefranstem Rand deuten auf den Hausbockkäfer hin, dessen Larven das Holz von innen zerstören.⁵ Kleine runde Löcher, aus denen feines Bohrmehl rieselt, sprechen für den Gemeinen Nagekäfer.⁵ Beides beurteilen Sie nicht selbst. Die Abschätzung des Befalls gehört in die Hand eines Sachverständigen.⁵

Beim Dach und beim Balkon gilt ein einfacher Grundsatz: Wasser muss auf einer Abdichtung ablaufen und darf nicht stehen. Bei sehr geringem Gefälle ist mit stehendem Wasser und Pfützen zu rechnen.⁶ Sehen Sie sich Flachdach, Balkon und Terrasse deshalb nach einem Regentag an. Eine feuchte Stelle, die abtrocknet, ist gering. Eine Pfütze, die Tage später noch steht, ist deutlich.

Im Keller arbeiten Sie mit Augen, Hand und Nase. Weiße, pelzige Beläge an Wänden sind Salzausblühungen: Feuchte transportiert gelöste Salze an die Oberfläche, wo sie auskristallisieren und den Putz absprengen können.⁷ Prüfen Sie zusätzlich die Kontroll- und Spülschächte einer Dränung, also der Leitung, die Wasser vom Keller wegführt. Solche Anlagen versagen in der Praxis selten am Einbau, sondern an fehlender Wartung durch den Eigentümer.⁸

Bäder und Fenster verraten früh, was nicht in Ordnung ist

Im Bad schauen Sie zuerst auf die elastischen Fugen an Wanne, Dusche und Bodenanschluss. Solche Fugen aus Dichtstoff haben eine begrenzte Lebensdauer und werden deshalb als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig kontrolliert werden müssen.⁹ Das heißt aber nicht, dass jede gelöste Fuge Ihr Problem ist. Eine Wartungsfuge unterliegt nach der Einschätzung eines Baurechtsanwalts nicht der Gewährleistung üblicher Verfugungsarbeiten, muss dafür aber vor der Ausführung benannt und festgelegt sein.¹⁰ Nachträglich lässt sich eine Fuge nicht zur Wartungsfuge erklären.

Bei Fliesen unterscheiden Sie zwei Befunde. Hohl klingende Flächen und Risse durch Fliese und Fuge sind ein Hinweis auf die Verlegung und damit ein deutlicher Befund. Höhenversätze zwischen benachbarten Fliesen, im Handwerk Überzähne genannt, sind ein eigenes Thema: Die Norm für Toleranzen im Hochbau gilt für Ebenheitsabweichungen, für solche Versätze zwischen benachbarten Bauteilen aber ausdrücklich nicht.¹¹ Notieren Sie den Versatz trotzdem, denn beurteilt wird er nach den Regeln des Fliesenhandwerks.

An Fenstern lohnt der Blick an kalten Morgen. Ein schmaler Beschlag am Glasrand, der tagsüber abtrocknet, ist gering. Wasser auf der Fensterbank, eine dauerhaft feuchte Laibung oder schwarze Punkte an der Dichtung sind deutlich. Prüfen Sie außerdem die Anschlussfuge zwischen Rahmen und Wand: Sichtbarer Montageschaum oder spürbare Zugluft bei geschlossenem Flügel gehören in die Liste.

Warum die Bauart mit in die Checkliste gehört

Die Checkliste fragt in jedem Abschnitt zuerst, was verbaut ist, und erst danach nach dem Zustand. Das hat einen praktischen Grund. Ob Ihre Innenwände massiv oder in Trockenbau errichtet sind, erkennen Sie an der Klopfprobe: Leichte, hohl klingende Wände sind meist Trockenbau. Das ist kein Mangel, ändert aber die Bewertung von Rissen, den Schallschutz und jede spätere Befestigung.

Bei der Haustechnik entscheidet die Bauart sogar über die Frist. Für Teile maschineller und elektrotechnischer Anlagen kann nach der VOB/B eine kürzere Frist von zwei Jahren gelten, wenn die Wartung nicht dem Auftragnehmer übertragen wurde.² Heizung, Lüftungsanlage und Aufzug prüfen Sie deshalb früher als das Mauerwerk. Sammeln Sie zugleich die Wartungsprotokolle, denn fehlende Wartung schwächt Ihre Position.

Auch beim Fußboden hilft das Wissen über den Aufbau. Ein junger Estrich, also die Lastverteilungsschicht unter dem Belag, verformt sich beim Austrocknen und kann sich an den Rändern aufwölben oder in Teilflächen reißen.¹² Hochstehende Ränder und mehrere hohl klingende Felder sind deshalb ein deutlicher Befund. Steht Schimmel in einer Raumecke, muss die Ursache der Feuchte geklärt werden, sonst kommt der Befall zurück; größerer Befall gehört in die Hand einer Fachfirma.¹³

Wie Sie die Befunde auswerten und Baumängel anzeigen

Für die Anzeige müssen Sie keine Ursache kennen. Es genügt, wenn Sie das äußere Erscheinungsbild beschreiben, also die sichtbaren Symptome.¹⁴ Schreiben Sie „Feuchter Fleck an der Kellerwand, etwa zwei Handflächen groß, seit Januar“ und nicht „fehlerhafte Abdichtung“. Eine technische Bewertung ist nicht nötig und kann sogar schaden, wenn Sie sich auf die falsche Ursache festlegen.

Danach zählt die Form. Melden Sie Baumängel schriftlich.¹⁵ Nach der VOB/B muss der Auftraggeber die Beseitigung sogar ausdrücklich vor Ablauf der Frist schriftlich verlangen.² Setzen Sie eine angemessene Frist, die zum Aufwand der Arbeiten passt.¹⁴ Ob Ihre Ansprüche bestehen und wie sie durchzusetzen sind, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Die Begehung endet nicht mit der Anzeige. Bessert das Unternehmen nach, verlangen Sie eine Abnahme dieser Leistung und halten Datum und Umfang fest. Mit der Abnahme der Mängelbeseitigung beginnt für die beseitigte Leistung eine neue Frist zu laufen.¹⁶ Ob die Verjährung in Ihrem Fall gehemmt ist, also stillsteht, ist eine Rechtsfrage für einen Anwalt und keine technische.

Wann ein Sachverständiger bei der Begehung hilft

Drei Ergebnisse sprechen dafür, fachliche Hilfe zu holen. Erstens ein deutlicher Befund an Dach, Keller, Abdichtung oder tragenden Bauteilen. Zweitens Streit über die Ursache, etwa wenn das Unternehmen den feuchten Keller mit Ihrem Lüftungsverhalten erklärt. Drittens viele Punkte mit der Stufe „nicht prüfbar“, weil wichtige Bereiche verdeckt sind.

Ein Sachverständiger nimmt den Befund auf, ordnet ihn dem Bauteil und dem Gewerk zu und grenzt mögliche Ursachen ein. Er misst, wo Messen weiterhilft, und beschreibt, was er nicht feststellen kann. Er entscheidet keine Rechtsfragen und verspricht kein Ergebnis. Seine Dokumentation ist die Grundlage, mit der Sie und Ihr Anwalt arbeiten.

Für Eigentümer, die selbst Partei sind, ist der übliche Weg ein Privatgutachten oder eine fachliche Begleitung der Begehung. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, solange die Frist noch läuft. Wichtig ist der Zeitpunkt: Nach Fristablauf nützt auch die beste Dokumentation nur noch selten etwas.

Häufige Fragen

Wie lange gilt die Gewährleistung beim Hausbau?

Bei einem Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verjähren Mängelansprüche an einem Bauwerk in fünf Jahren.¹ Ist die VOB/B vereinbart, sind es vier Jahre, sofern im Vertrag nichts anderes steht.² Beide Fristen beginnen mit der Abnahme der gesamten Leistung.² Im Vertrag kann eine längere Frist vereinbart sein; maßgeblich ist immer der Text Ihres Vertrags.

Was passiert, wenn ich einen Mangel erst nach Fristablauf melde?

Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann das Unternehmen die Beseitigung verweigern. Deshalb ist die Begehung sechs bis zwölf Monate vor Fristende so wichtig.³ Ob im Einzelfall noch etwas geht, etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln, prüft ein Rechtsanwalt. Verlassen Sie sich nicht darauf, sondern zeigen Sie rechtzeitig an.

Muss ich wissen, woher der Mangel kommt?

Nein. Für eine wirksame Rüge genügt die Beschreibung der sichtbaren Symptome.¹⁴ Die Ursache zu ermitteln ist Sache des Unternehmens. Wenn Sie eine Ursache vermuten, schreiben Sie sie nicht als Tatsache in die Anzeige.

Verlängert sich die Frist, wenn die Firma nachgebessert hat?

Für die nachgebesserte Leistung beginnt mit ihrer Abnahme eine neue Frist.¹⁶ Das gilt aber nur für diese Leistung, nicht für das ganze Gebäude. Lassen Sie sich jede Nachbesserung schriftlich bestätigen, mit Datum und Beschreibung der Arbeiten.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-28.

Quellen und Fußnoten