Pfusch am Bau: was Bauherren zuerst tun müssen

Auf dem neuen Balkon steht nach jedem Regen Wasser. Im Keller zeigt der Putz einen dunklen Rand, der jede Woche höher wird. Wer Pfusch am Bau vermutet, geht in drei Schritten vor. Sichern und dokumentieren Sie zuerst den Zustand. Zeigen Sie die Mängelerscheinungen dann Ihrem Vertragspartner schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Nachbesserung. Erst danach entscheiden Sie über weitere Schritte. Wichtig ist, was Sie nicht tun: nicht selbst öffnen, nicht vorschnell sanieren lassen, nicht ohne Vorbehalt abnehmen. Bleibt die Ursache streitig, klärt ein Sachverständiger sie, und die rechtliche Bewertung gehört in die Hand eines Rechtsanwalts.

Woran Sie Pfusch am Bau von zulässigen Abweichungen unterscheiden

Nicht jede Abweichung, die Sie auf der Baustelle sehen, ist Pfusch am Bau. Ein Baumangel ist eine Abweichung der ausgeführten Bauleistung von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit. Der Maßstab ist also zuerst Ihr Vertrag, nicht Ihr Geschmack und nicht der Vergleich mit dem Nachbarhaus. Bevor Sie etwas rügen, lesen Sie deshalb nach, was genau vereinbart ist: Baubeschreibung, Pläne, Angebotstexte und Änderungsvereinbarungen. Diese Unterlagen beschreiben das Soll, an dem sich die ausgeführte Leistung messen lassen muss.

Ist eine Beschaffenheit nicht ausdrücklich vereinbart, wird die Leistung an ihrer Verwendung gemessen. Das Werk ist dann mangelfrei, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Ist auch eine Verwendung nicht vorausgesetzt, muss es sich für die gewöhnliche Verwendung eignen. Es muss dann die Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken gleicher Art üblich ist.¹ Üblich ist dabei auch die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Gemeint ist das als richtig erkannte Fachwissen, das sich in der Praxis durchgesetzt hat. Dieses Kriterium gilt als stillschweigend vereinbart.¹ Für die Frage, welcher Stand einzuhalten war, kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an.² Der Stand der Technik ist davon zu unterscheiden: Er umfasst den jeweils aktuellen Stand von Wissenschaft und Forschung und kann über die anerkannten Regeln der Technik hinausgehen.²

Ein häufiger Streitpunkt beim Verdacht auf Pfusch am Bau sind Maßabweichungen. Maßgebend ist dafür DIN 18202, die Norm für Toleranzen im Hochbau. Sie gilt für Bauteile, die auf der Baustelle hergestellt werden. Die Norm legt fest, welche Abweichungen bei Längen- und Winkelmaßen und welche Ebenheitsabweichungen hinzunehmen sind.³ Die Norm ordnet die Grenzwerte nach dem Abstand der Messpunkte und nach der Art der Oberfläche, und sie unterscheidet zwischen normalen und erhöhten Anforderungen. Eine Wand, die sich für das Auge wellt, kann deshalb noch im zulässigen Bereich liegen, während eine kaum sichtbare Abweichung auf einem flächenfertigen Boden die Grenzwerte überschreitet. Ohne Messung mit definiertem Messpunktabstand ist die Frage nicht zu beantworten, und genau hier scheitern viele Mängelrügen von Bauherren.

Es gibt trotzdem Erscheinungen, die einen Verdacht auf Pfusch am Bau rechtfertigen und die Sie nicht abwarten sollten. Ein Feuchtefleck, der größer wird, ist so ein Fall. Wasser, das nach Regen auf einer Fläche stehen bleibt, ist ein zweiter. Auch Risse, die sich über Bauteilgrenzen hinweg fortsetzen, gehören dazu. Dasselbe gilt für Türen und Fenster, die sich verziehen, und für fehlende oder falsch eingebaute Bauteile. Verwechslungsgefahr besteht bei Erscheinungen, die zum normalen Bauablauf gehören. Baufeuchte aus Beton und Estrich braucht Zeit, bis sie ausgetrocknet ist. Feine Schwind- und Setzrisse im Putz sind in den ersten Monaten nicht ungewöhnlich. Weißliche Ausblühungen auf Mauerwerk sind ebenfalls nicht in jedem Fall ein Schaden. Die Unterscheidung zwischen harmlosem Erscheinungsbild und ernstem Baumangel gelingt selten über ein Foto, sondern über den Verlauf und über das Bauteil, in dem die Erscheinung auftritt.

Was hinter typischem Pfusch am Bau steckt

Pfusch am Bau entsteht selten aus reiner Nachlässigkeit an einer einzelnen Stelle, sondern meist aus einer Kette von Entscheidungen. Am Anfang steht häufig eine Planung, die ein Detail offenlässt. Das kann der Anschluss der Abdichtung an eine Tür sein. Es kann auch der Übergang zwischen zwei Baustoffen sein oder die Führung einer Leitung durch ein dichtes Bauteil. Wenn ein solches Detail nicht geplant ist, entscheidet es der Handwerker auf der Baustelle, und zwar unter Zeitdruck und ohne Kenntnis der Nachbargewerke. So entstehen Ausführungen, die für sich betrachtet sauber aussehen und im Zusammenwirken nicht funktionieren.

Die zweite große Ursachengruppe für Pfusch am Bau liegt an den Schnittstellen zwischen den Gewerken. Ein Rohbauer setzt eine Wand mit einer Abweichung, die in seinem Gewerk noch zulässig ist. Der Fliesenleger muss diese Abweichung ausgleichen. Dafür baut er eine Schicht ein, die an dieser Stelle nicht vorgesehen war. Ein Elektriker durchbohrt eine Dampfbremse, also die Folie, die Raumfeuchte aus der Dämmung fernhält, und verschließt die Öffnung nicht fachgerecht. Solche Eingriffe bleiben unsichtbar, sobald die nächste Schicht aufgebracht ist. Deshalb sind es oft die Arbeiten, die zuletzt verdeckt wurden, die später den größten Schaden verursachen.

Zeit- und Kostendruck wirkt als Verstärker. Wird eine Fläche beschichtet, bevor der Untergrund ausreichend trocken ist, haftet die Beschichtung nicht dauerhaft. Wird ein Estrich zu früh belegt, wandert die Restfeuchte in den Bodenbelag. Wird eine Abdichtung bei ungeeigneter Temperatur verarbeitet, bildet sie keinen durchgehenden Film. Diese Fehler zeigen sich nicht am Tag der Ausführung, sondern nach Wochen oder nach dem ersten Winter. Für Bauherren ist das die unangenehme Eigenschaft von Pfusch am Bau: Der Zeitpunkt, an dem der Schaden sichtbar wird, liegt weit hinter dem Zeitpunkt, an dem die Ursache gesetzt wurde.

Aus dieser Verzögerung folgt eine praktische Regel für den Umgang mit dem Verdacht. Die Stelle, an der Sie etwas sehen, ist nicht zwingend die Stelle, an der der Fehler liegt. Wasser läuft an Bauteilen entlang, bevor es austritt. Wärme sucht sich den Weg des geringsten Widerstands. Ein Riss zeigt sich dort, wo das Bauteil am schwächsten ist, und nicht dort, wo die Last entsteht. Wer bei Pfusch am Bau nur das sichtbare Symptom behandelt, beseitigt die Erscheinung und nicht die Ursache, und der Schaden kehrt zurück. Für die Beweisführung ist diese Einsicht sogar hilfreich, denn Sie müssen die Ursache nicht selbst finden.

Was Sie selbst dokumentieren können und wovon Sie die Hände lassen

Der wichtigste eigene Beitrag beim Verdacht auf Pfusch am Bau ist eine ruhige, vollständige Dokumentation. Fotografieren Sie jede Erscheinung zweimal. Die erste Aufnahme ist eine Übersicht und lässt erkennen, wo am Gebäude Sie stehen. Die zweite ist eine Nahaufnahme mit einem Maßstab im Bild, etwa einem Zollstock. Halten Sie das Datum fest, und wiederholen Sie die Aufnahmen in Abständen von einigen Tagen oder Wochen aus derselben Position. Eine solche Verlaufsdokumentation ist bei Feuchteflecken und Rissen oft aussagekräftiger als jedes Einzelbild, weil sie zeigt, ob eine Erscheinung fortschreitet oder stillsteht.

Neben Bildern sammeln Sie Papier. Zur Dokumentation von Pfusch am Bau gehört zuerst der Vertrag mit allen Anlagen, dazu Baubeschreibung und Pläne. Ebenso wichtig sind Protokolle von Baubesprechungen und der Schriftverkehr mit den Firmen. Auch Lieferscheine und Rechnungen gehören dazu, weil sie zeigen, welches Material eingebaut wurde. Notieren Sie außerdem, wann welche Arbeiten ausgeführt wurden und wer auf der Baustelle war. Wenn eine Schicht verdeckt wird, machen Sie vorher Aufnahmen; ein Foto der offenen Abdichtung ist später nicht zu ersetzen. Halten Sie auch mündliche Zusagen schriftlich fest, indem Sie sie in einer kurzen E-Mail bestätigen.

Der Zeitpunkt der Abnahme ist für Ihre Beweislage entscheidend, und deshalb ist die Dokumentation davor besonders wichtig. Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Danach muss der Auftraggeber die Verantwortung des Unternehmers für einen Mangel beweisen.⁴ Ausgenommen sind Mängel, die bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten wurden.⁴ Wer also vor der Abnahme eine Erscheinung sieht und sie nicht festhält und vorbehält, verschiebt die Beweisführung zu seinen eigenen Lasten. Wie sich diese Verschiebung in Ihrem Fall auswirkt, ist eine Rechtsfrage. Welche Vorbehalte Sie erklären sollten, gehört deshalb vor der Abnahme in ein Gespräch mit einem Rechtsanwalt.

Die Grenze der Selbsthilfe liegt dort, wo Sie in Bauteile eingreifen müssten. Öffnen Sie keine Beläge, stemmen Sie nichts auf, bohren Sie keine Kernlöcher, und entfernen Sie keine Bekleidungen, um nachzusehen. Jeder Eingriff verändert den Zustand, den Sie beweisen wollen, und im Streit kann Ihnen das entgegengehalten werden. Verzichten Sie ebenso auf Begehungen von Dächern, Gerüsten und Flachdachflächen. Arbeiten an Elektro-, Gas- und Trinkwasserinstallationen sind Sache der Fachbetriebe. Schimmel entfernen Sie nicht über kleine Flächen hinaus selbst. Beobachten und dokumentieren Sie zerstörungsfrei, und lassen Sie alles Weitere von Fachleuten erledigen.

Bei einigen Anzeichen endet das Beobachten sofort. Verformen sich Bauteile, zeigen Stützen oder Decken Risse mit Versatz oder sacken Verkehrsflächen ab, kann die Standsicherheit betroffen sein. Räumen und sperren Sie den Bereich dann ab. Schalten Sie einen Tragwerksplaner oder die Bauaufsicht ein. Bei Gasgeruch verlassen Sie das Gebäude, öffnen keine elektrischen Schalter und rufen den Netzbetreiber. Steht Wasser in der Nähe von Elektroinstallationen, lassen Sie den betroffenen Stromkreis durch eine Elektrofachkraft freischalten. Auch bei Schadstoffverdacht gilt Zurückhaltung. Betroffen sind Asbest, künstliche Mineralfasern, alte Holzschutzmittel und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe in Klebern und Beschichtungen. Dort wird nichts abgeschliffen, gebrochen oder abgesaugt. Vor jedem weiteren Schritt untersucht eine Fachfirma das Material.

Warum die Reihenfolge über Ihre Ansprüche entscheidet

Beim Verdacht auf Pfusch am Bau entscheidet die Reihenfolge der Schritte darüber, welche Rechte Ihnen offenstehen. Am Anfang steht die Mängelanzeige an Ihren Vertragspartner, verbunden mit der Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Ihr Vertragspartner ist das Unternehmen, mit dem Sie den Vertrag geschlossen haben, nicht der Handwerker, den Sie auf der Baustelle antreffen, und nicht der Subunternehmer. Erst wenn diese Aufforderung erfolglos geblieben ist, kommen weitere Rechte in Betracht. Wer die Stufen überspringt und gleich selbst handelt, verliert regelmäßig den Anspruch, den er eigentlich durchsetzen wollte.

Eine wirksame Mängelanzeige verlangt weniger, als die meisten Bauherren annehmen. Sie müssen die Mangelerscheinungen nach ihrer örtlichen Lage und nach ihren erkennbaren Auswirkungen konkret bezeichnen; die Ursache müssen Sie nicht nennen.⁵ Es genügt also die Beschreibung des Symptoms. Ein Beispiel: Im Kinderzimmer im ersten Obergeschoss zeigt die Außenwand unter dem Fenster einen feuchten Fleck, der seit zwei Wochen größer wird. Falsch wäre dagegen der pauschale Satz, die Leistung sei mangelhaft, ebenso wie eine eigene technische Diagnose, die sich später als unzutreffend erweist. Die Anzeige kann mündlich erfolgen, doch schon aus Beweisgründen ist stets eine schriftliche Rüge zu empfehlen.⁵

Zur Mängelanzeige gehört eine angemessene Frist zur Beseitigung. Angemessen ist eine Frist, die dem Unternehmen unter größtmöglicher Anstrengung die Beseitigung erlaubt.⁵ Sie soll ihm nur noch eine letzte Gelegenheit einräumen. Sie soll ihm nicht erst den Beginn der Arbeiten ermöglichen.⁵ Läuft eine solche Frist erfolglos ab, greift § 637 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Besteller kann den Mangel dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das gilt nicht, wenn das Unternehmen die Nacherfüllung zu Recht verweigert.⁶ Auch für dieses Verlangen genügt die Benennung des Symptoms.⁶ Welche Frist in Ihrem Fall angemessen ist, klären Sie vor dem nächsten Schritt mit einem Rechtsanwalt. Das gilt auch für die Frage, wann eine Fristsetzung entbehrlich sein kann. Ein Sachverständiger beurteilt die Technik, nicht die Fristenfolge.

Der zweite Grund, warum die Reihenfolge zählt, ist die Verjährung. Bei einem Bauwerk haben Sie nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs grundsätzlich fünf Jahre Zeit, Mängelansprüche geltend zu machen. Diese Frist beginnt mit der Abnahme der Leistung.⁷ Ist statt des Gesetzes die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B vereinbart, können kürzere Fristen gelten.⁷ Maßgeblich ist dann die vertraglich vereinbarte Fassung, und was für Sie gilt, steht in Ihrem Vertrag. Ein konkretes Fristende sollten Sie nie selbst ausrechnen, weil Hemmung, Unterbrechung und abweichende Vereinbarungen die Rechnung verändern. Wenn das Ende der Frist näher rückt, ist die anwaltliche Prüfung der nächste Schritt, nicht der letzte.

Die Abnahme ist der Wendepunkt des ganzen Vorgangs, und deshalb verdient sie besondere Aufmerksamkeit. Grundsätzlich sind Sie zur Abnahme verpflichtet; bei wesentlichen Mängeln kann diese Pflicht ausnahmsweise entfallen.⁷ Gefährlich ist die gesetzliche Abnahmefiktion in § 640 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein Werk gilt danach auch dann als abgenommen, wenn zwei Dinge zusammentreffen. Das Unternehmen hat nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt, und der Besteller hat die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.⁸ Sind Sie Verbraucher, treten diese Folgen nur ein, wenn das Unternehmen Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.⁸ Wer eine Aufforderung zur Abnahme erhält, sollte den Verdacht auf Pfusch am Bau deshalb innerhalb der Frist schriftlich äußern und einen Mangel benennen. Andernfalls können die Abnahmewirkungen gegen ihn eintreten. Ob Ihre Erklärung inhaltlich ausreicht, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Diese Fehler kosten Bauherren ihre Ansprüche

Der teuerste Fehler beim Verdacht auf Pfusch am Bau ist die eigenmächtige Sanierung. Wer eine andere Firma beauftragt, ohne vorher eine Mängelanzeige mit Frist geschickt zu haben, zerstört zwei Dinge gleichzeitig. Verloren sind der Beweis und die Anspruchsgrundlage. Der Beweis ist verloren, weil der Zustand, über den später gestritten wird, nicht mehr existiert. Die Anspruchsgrundlage fehlt, weil das Gesetz den Aufwendungsersatz an den erfolglosen Ablauf einer Frist bindet.⁶ Nur in Ausnahmefällen ist eine Fristsetzung entbehrlich. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, ist eine Rechtsfrage für einen Rechtsanwalt und keine Ermessensfrage des Bauherrn.

Ein zweiter verbreiteter Irrtum betrifft das Geld. Viele Bauherren nehmen an, sie könnten sich die geschätzten Kosten der Mängelbeseitigung auszahlen lassen und danach frei entscheiden, ob sie sanieren. Diese Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2018 ausgeschlossen. Jedenfalls für Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden, gilt: Der in einem Baumangel liegende Vermögensschaden kann nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden.⁹ Fiktiv heißt, dass die Kosten nur veranschlagt und nicht tatsächlich aufgewendet sind. Wer die Mängel tatsächlich beseitigen will, kann stattdessen einen Kostenvorschuss verlangen und vom Schadensersatz auf den Vorschussanspruch wechseln.⁹ Welcher Anspruch in Ihrer Lage der richtige ist und wie er zu beziffern ist, ist anwaltlich zu prüfen.

Der dritte Fehler passiert unbemerkt, nämlich durch Verhalten. Eine Abnahme muss nicht ausdrücklich erklärt werden. Sie kann sich auch aus dem Verhalten ergeben, etwa durch Nutzung des Gebäudes zusammen mit vorbehaltloser Zahlung der Schlussrechnung.⁴ Ansprüche wegen Mängeln, die Ihnen bei der Abnahme bekannt sind, müssen Sie sich vorbehalten, sonst können sie verloren gehen.⁴ In der Praxis heißt das: Erklären Sie den Vorbehalt schriftlich, solange ein Verdacht auf Pfusch am Bau ungeklärt ist. Ziehen Sie nicht ohne diesen Vorbehalt ein und zahlen Sie die Schlussrechnung nicht vorbehaltlos. Welche Formulierung den Vorbehalt trägt und welche Zahlung Sie zurückhalten dürfen, sollte ein Rechtsanwalt prüfen. Eine unberechtigt zurückgehaltene Zahlung kann nämlich eigene Folgen haben.

Der vierte Fehler ist die Eskalation zum falschen Zeitpunkt. Eine Kündigung ohne geklärte Ursache kann teuer werden. Ein Hausverbot für die Firma, die nachbessern soll, kann Ihnen entgegengehalten werden. Ebenso schädlich ist das Gegenteil, nämlich jahrelanges Zuwarten in der Hoffnung, das Unternehmen werde sich schon kümmern. Zwischen beiden Extremen liegt der nüchterne Weg. Sie dokumentieren den Zustand, zeigen konkret an und setzen eine angemessene Frist. Danach lassen Sie die Ursache fachlich klären und die rechtlichen Schritte anwaltlich begleiten.

Wie ein Sachverständiger den Verdacht auf Pfusch am Bau klärt

Ein Bausachverständiger beginnt nicht mit dem Bauteil, sondern mit den Unterlagen. Er prüft, was vertraglich geschuldet war, welche Pläne und Beschreibungen vorliegen und welche technischen Regeln für das betroffene Gewerk gelten. Am Gebäude folgt der Ortstermin mit zerstörungsfreier Befundaufnahme. Dazu gehören die Sichtprüfung, die Erfassung der Geometrie und die Prüfung von Anschlüssen und Übergängen. Hinzu kommen eine Fotodokumentation mit Maßstab und, wo es die Frage verlangt, die Aufnahme von Raumklima und Oberflächentemperaturen. Je nach Fragestellung kommen weitere Verfahren in Betracht, etwa Feuchtemessungen, Thermografie, Leckortung oder Materialuntersuchungen. Solche Verfahren erfolgen teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern. Zerstörende Untersuchungen wie Bauteilöffnungen setzen eine klare Absprache voraus, weil sie den Zustand verändern und Kosten auslösen.

Nicht jedes Gutachten hat denselben Wert im Streit, und diese Unterscheidung sollten Bauherren kennen. Ein Privat- oder Parteigutachten beauftragen Sie selbst; der Vortrag eines von einer Partei hinzugezogenen Gutachters wird im Prozess als qualifizierter Parteivortrag gewertet.¹⁰ Im selbständigen Beweisverfahren bestellt das Gericht den Gutachter, und dessen Feststellungen können in einem späteren Hauptsacheverfahren mit Beweiswirkung vorgetragen werden.¹⁰ Ein Gerichtsgutachten im Hauptsacheverfahren wird ebenfalls vom Gericht ausgewählt und beauftragt, das die Fragen im Beweisbeschluss vorgibt. Daneben gibt es das Schiedsgutachten, bei dem sich die Parteien vorab auf die Bindung an das Ergebnis verständigen. Und es gibt das Sachverständigenverfahren nach Versicherungsbedingungen. Es betrifft nur den Streit mit dem Versicherer über Ursache und Höhe eines Schadens. Welches Verfahren in Ihrer Lage das richtige ist, hängt von der rechtlichen Zielsetzung ab und ist deshalb mit einem Rechtsanwalt zu entscheiden.

Das selbständige Beweisverfahren ist für Bauherren das wichtigste Instrument, wenn der Zustand verschwinden würde. Nach § 485 Absatz 2 der Zivilprozessordnung kann eine Partei vor einem Rechtsstreit die schriftliche Begutachtung beantragen. Feststellen lassen kann sie den Zustand einer Sache, die Ursache eines Sachmangels oder den Aufwand für seine Beseitigung. Voraussetzung ist ein rechtliches Interesse. Ein solches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.¹¹ Die Einleitung des Verfahrens hemmt den Lauf der Verjährungsfrist, das heißt, die Frist wird angehalten und läuft danach weiter.¹² Wichtig ist die Ladung des Gegners: War der Antragsgegner nicht geladen und zum Termin nicht erschienen, kann der Antragsteller das Beweisergebnis nicht verwenden.¹² Bei Identität der Parteien wird das Ergebnis später so behandelt, als wäre der Beweis im Hauptsacheprozess erhoben worden.¹² Die Antragstellung und die Formulierung der Beweisfragen gehören in anwaltliche Hände, weil davon der Nutzen des gesamten Verfahrens abhängt.

Bei der Auswahl eines Sachverständigen hilft die öffentliche Bestellung als Orientierung. Für wirtschaftliche und technische Bereiche sind die Industrie- und Handelskammern für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen zuständig. Als Rechtsgrundlage nennen die Kammern § 36 der Gewerbeordnung mit ergänzenden landesrechtlichen Vorschriften.¹³ Verlangt wird der Nachweis besonderer Sachkunde auf dem Sachgebiet. Gefordert sind erheblich über dem Durchschnitt liegende Kenntnisse, Fähigkeiten und praktische Erfahrungen. Dazu kommen die Fähigkeit, das Fachwissen nachvollziehbar in Gutachtenform darzustellen, und die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.¹³ Achten Sie darauf, dass das Sachgebiet zu Ihrer Frage passt, denn Abdichtung, Schallschutz und Tragwerk sind verschiedene Sachgebiete. Wer den Bau noch vor sich hat, kann eine baubegleitende Bauherrenvertretung beauftragen. Sie prüft Ausführung und Dokumentation laufend, statt später über Ursachen zu streiten.

Ein Gutachten hat Grenzen, und ein seriöser Sachverständiger benennt sie. Er stellt fest, was ausgeführt wurde und ob das Ergebnis von den vertraglichen und technischen Anforderungen abweicht. Er beschreibt, welche Ursache dafür in Betracht kommt. Und er benennt den Aufwand, der für die Beseitigung erforderlich ist. Er entscheidet nicht, wer haftet, er legt keine Fristen fest, und er ersetzt keine anwaltliche Bewertung. Ebenso kann ein Gutachten eine Ursache nur so weit klären, wie die Untersuchung reicht: Ohne Bauteilöffnung bleiben Aussagen über verdeckte Schichten Wahrscheinlichkeitsaussagen. Das Honorar wird bei privaten Aufträgen frei vereinbart. Die Höhe hängt vom Umfang der Untersuchung und von der Zahl der Befunde ab. Auch der Aufwand für Messungen und Laborleistungen wirkt sich aus. Und es macht einen Unterschied, ob ein schriftliches Gutachten oder eine kurze fachliche Einschätzung gewünscht ist.

Sonderfälle: Bauträger, Eigentumswohnung und Sanierung im Bestand

Beim Kauf vom Bauträger richtet sich der Verdacht auf Pfusch am Bau nicht gegen die Firmen auf der Baustelle. Ihr Vertragspartner ist der Bauträger. Sie haben mit dem Rohbauunternehmen und dem Dachdecker keinen Vertrag, deshalb gehen Mängelanzeigen an den Bauträger. Zu unterscheiden ist außerdem, wo der Mangel liegt. Erscheinungen in Ihrer Wohnung betreffen häufig das Sondereigentum. Erscheinungen an Dach, Fassade, Abdichtung, Treppenhaus oder Tiefgarage betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum. Diese Zuordnung entscheidet darüber, wer die Ansprüche geltend macht. Sie ist keine technische, sondern eine rechtliche Frage und gehört zum Rechtsanwalt.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses, kommt eine zweite Ebene hinzu. Mängel am Gemeinschaftseigentum verfolgen einzelne Eigentümer nicht nach eigenem Ermessen. Zuständig sind die Gemeinschaft und ihre Verwaltung, meist auf Grundlage eines Beschlusses. Als einzelner Eigentümer ist Ihr Beitrag zunächst der gleiche wie beim Hausbau. Sie dokumentieren die Erscheinung und melden sie der Verwaltung schriftlich. Sie bitten um Aufnahme in die Tagesordnung und achten darauf, dass die Meldung nachweisbar zugegangen ist. Ob und wie die Gemeinschaft Ansprüche durchsetzen kann, ist anwaltlich zu klären. Beschlüsse mit falscher Grundlage kosten Zeit, die bei laufenden Fristen fehlt.

Bei der Sanierung im Bestand liegt die Schwierigkeit in der Abgrenzung. Ein Altbau hat eine Vorgeschichte, und nicht jede Erscheinung nach der Sanierung ist Pfusch am Bau des ausführenden Unternehmens. Feuchte im Kellermauerwerk kann aus einer alten, nie abgedichteten Bauweise stammen. Risse können aus Setzungen kommen, die Jahrzehnte alt sind. Entscheidend ist, was für die Sanierung geschuldet war. Wurde nur ein Anstrich beauftragt, schuldet das Unternehmen keine funktionierende Abdichtung. Deshalb ist bei Sanierungen die Feststellung des Zustands vor Beginn der Arbeiten besonders wertvoll. Sie erlaubt später die Trennung zwischen Altschaden und neuem Mangel.

Kleinere Handwerkeraufträge folgen derselben Reihenfolge wie der Hausbau, auch wenn sie sich anders anfühlen. Ob eine Firma ein Bad saniert, eine Heizung austauscht oder eine Terrasse belegt, spielt für den Ablauf keine Rolle. Es gilt Werkvertragsrecht, die Erscheinung ist konkret zu bezeichnen, und eine angemessene Frist ist zu setzen. Auch die Abnahme hat dieselbe Bedeutung für Beweislast und Verjährung.⁴ Bei Arbeiten neben oder an Nachbargebäuden kommt ein weiterer Gesichtspunkt hinzu. Werden dort Schäden befürchtet, ist die Feststellung des Zustands vor Baubeginn üblich. So werden vorhandene Risse nicht der neuen Baumaßnahme zugerechnet. Wer als Bauherr solche Arbeiten veranlasst, sollte diese Feststellung vor dem ersten Baggerhub veranlassen und nicht nach dem ersten Streit.

Wann Sie den Verdacht nicht allein klären sollten

Es gibt Anzeichen, bei denen der Verdacht auf Pfusch am Bau fachliche Hilfe braucht. Das erste Anzeichen ist Streit über die Ursache. Sobald das Unternehmen die Verantwortung bestreitet und eine andere Erklärung anbietet, entscheidet der belegbare Befund und nicht die lautere Stimme. Das zweite ist Feuchtigkeit, die wiederkehrt, obwohl schon nachgebessert wurde, denn dann ist die Ursache nicht erfasst. Das dritte sind verdeckte Schichten, also Mängel, die unter Belägen, Dämmungen oder Bekleidungen liegen und ohne Öffnung nicht beurteilt werden können. Das vierte ist ein anstehender Termin, der Ihre Rechtsposition verändert, etwa eine Abnahme, ein Fristende oder eine geplante Sanierung, die den Zustand beseitigt.

Wie ein Sachverständiger dann konkret vorgeht, ist überschaubar. Er sichtet Vertrag und Pläne und nimmt am Gebäude die Befunde zerstörungsfrei auf. Diese Befunde ordnet er den geschuldeten Anforderungen zu. Anschließend beschreibt er, welche Ursachen in Betracht kommen und welche Untersuchung zwischen ihnen unterscheiden würde. Er hält fest, welcher Aufwand für die Beseitigung erforderlich erscheint und welche Bauteile dafür geöffnet werden müssen. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Darstellung, mit der Sie Ihre Mängelanzeige begründen und die Ihr Rechtsanwalt bewerten kann. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, bevor abgenommen oder saniert wird, und sie ist der Schritt, der sich am seltensten nachholen lässt.

Der richtige Zeitpunkt liegt früher, als die meisten Bauherren vermuten. Wer erst nach der Sanierung oder nach der vorbehaltlosen Zahlung einen Sachverständigen beauftragt, lässt ihn Befunde suchen, die es nicht mehr gibt. Dasselbe gilt nach Ablauf einer Frist. Wer ihn vor der Abnahme oder vor dem ersten Eingriff einschaltet, verschafft sich eine Grundlage, die auch in einem späteren Verfahren tragfähig bleibt. Das gilt unabhängig davon, wie der Streit ausgeht, denn eine belastbare Feststellung nützt beiden Seiten und macht Einigungen leichter. Die rechtliche Verwertung der Feststellungen begleitet ein Rechtsanwalt, also Anspruch, Frist und Verfahrensweg. Technische Klärung und rechtliche Durchsetzung laufen am besten parallel.

Am Ende steht eine einfache Reihenfolge, die Sie sich merken können. Dokumentieren Sie den Zustand, bevor sich etwas verändert. Zeigen Sie die Erscheinung Ihrem Vertragspartner schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Lassen Sie die Ursache fachlich klären, bevor Sie sanieren lassen oder abnehmen. Und holen Sie sich für jede Entscheidung, die Ansprüche, Fristen oder Zahlungen betrifft, anwaltlichen Rat, bevor Sie handeln. Pfusch am Bau kostet Geld. Ansprüche verliert ein Bauherr aber selten durch den Mangel selbst, sondern durch die falsche Reihenfolge der eigenen Schritte.

Häufige Fragen

Was gilt als Pfusch am Bau?

Umgangssprachlich heißt Pfusch am Bau handwerklich schlechte Arbeit, rechtlich zählt die Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit. Maßstab ist zuerst der Vertrag mit Baubeschreibung und Plänen. Fehlt eine Vereinbarung, wird die Leistung an der vorausgesetzten und der gewöhnlichen Verwendung gemessen. Dazu gehört auch die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik.¹ Ob im Einzelfall ein Mangel vorliegt, entscheidet damit nicht der erste Eindruck, sondern der Vergleich zwischen Soll und Ist.

Muss ich die Ursache eines Baumangels selbst benennen?

Nein. Für die Mängelanzeige genügt es, die Erscheinung nach ihrer örtlichen Lage und ihren erkennbaren Auswirkungen konkret zu beschreiben; die Ursache müssen Sie nicht nennen.⁵ Das ist für Bauherren eine erhebliche Erleichterung, weil die Ursache oft an einer anderen Stelle liegt als das Symptom. Vermeiden Sie deshalb eigene technische Diagnosen und beschreiben Sie stattdessen genau, was Sie wo sehen und seit wann.

Wie lange kann ich Baumängel nach der Abnahme geltend machen?

Bei einem Bauwerk beträgt die Frist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich fünf Jahre, gerechnet ab der Abnahme der Leistung.⁷ Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B vereinbart, können kürzere Fristen gelten; maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Fassung. Hemmung und abweichende Vereinbarungen können den Ablauf verändern, weshalb ein konkretes Fristende immer anwaltlich bestimmt werden sollte.

Darf ich den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten abrechnen?

Nur in der richtigen Reihenfolge. Das Recht zur Selbstvornahme entsteht erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung. Erst dann kann der Besteller Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.⁶ Wer vorher eine andere Firma beauftragt, verliert regelmäßig sowohl den Anspruch als auch den Beweis, weil der ursprüngliche Zustand nicht mehr feststellbar ist. Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich ist, sollten Sie vor der Beauftragung mit einem Rechtsanwalt klären.

Was kostet die Begutachtung bei Verdacht auf Pfusch am Bau?

Bei privaten Aufträgen wird das Honorar frei vereinbart, feste Sätze gibt es nicht. Der Preis richtet sich vor allem nach dem Umfang der Untersuchung und nach der Zahl und Verteilung der Befunde. Auch der Aufwand für Messungen oder Laborleistungen wirkt sich aus. Es macht zudem einen Unterschied, ob eine kurze fachliche Einschätzung oder ein vollständiges schriftliches Gutachten benötigt wird. Hinzu kommen Anfahrt und Umfang der Unterlagenprüfung. Klären Sie deshalb vor der Beauftragung den Zweck, denn eine Orientierung vor der Abnahme verlangt weniger Aufwand als ein Gutachten für ein Verfahren.

Privatgutachten oder selbständiges Beweisverfahren, was ist sinnvoller?

Beides hat einen unterschiedlichen Zweck. Ein Privatgutachten klärt schnell und außerhalb eines Verfahrens, ob und warum eine Leistung abweicht; im Prozess wird es als qualifizierter Parteivortrag gewertet.¹⁰ Im selbständigen Beweisverfahren bestellt das Gericht den Sachverständigen. Das Ergebnis wird bei denselben Parteien später wie eine Beweisaufnahme im Hauptsacheverfahren behandelt.¹² Für eine schnelle Orientierung und für Verhandlungen genügt oft das Privatgutachten. Soll ein Zustand mit Wirkung im Prozess gesichert werden, ist das gerichtliche Verfahren der Weg. Die Auswahl treffen Sie zusammen mit einem Rechtsanwalt.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-29.

Quellen und Fußnoten