Mangelhafte Dachsanierung: Geld für die Reparatur im Voraus

Das Dach eines Einfamilienhauses sollte energetisch saniert werden, auch mit Fördermitteln (Rn. 1, 2). Schon die zweite Abschlagsrechnung wiesen die Eigentümer zurück. Nach ihrer Darstellung wurden eine andere Dämmung und eine andere Dampfbremse ausgeführt als angeboten (Rn. 2). Nach einem misslungenen Nachbesserungsversuch kündigten sie den Vertrag (Rn. 5). Das Landgericht Stuttgart sprach ihnen mit Urteil vom 30. Juni 2026 einen Kostenvorschuss von 77.300 Euro zu (Aktenzeichen 7 O 191/25, Rn. 32).¹ Davon ging der unstreitige Restwerklohn ab (Rn. 32). Ein Kostenvorschuss ist Geld, das Sie vom Bauunternehmen verlangen können, um einen Mangel durch eine andere Firma beseitigen zu lassen.

Wie aus einer Dachsanierung ein Rechtsstreit wurde

Grundlage der Dachsanierung war ein überarbeitetes Angebot der Firma vom 20. Oktober 2022 (Rn. 2). Die Arbeiten standen im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung und mit Fördermitteln (Rn. 2). Eine erste Abschlagsrechnung über 29.750 Euro bezahlten die Eigentümer (Rn. 2). Eine Abschlagsrechnung ist eine Zwischenrechnung für schon erbrachte Leistungen. Die zweite Abschlagsrechnung über 23.800 Euro wiesen sie am 11. Januar 2023 zurück (Rn. 2). Ihre Begründung: Die Firma habe abweichend von der vereinbarten Ausführung eine Einblasdämmung eingebracht und nicht die angebotene Dampfbremse verwendet (Rn. 2). Eine Dampfbremse ist die Folie, die Feuchtigkeit aus der Raumluft von der Dämmung fernhält.

Am 25. Januar 2023 stellte die Firma ihre Schlussrechnung (Rn. 3). Die Eigentümer widersprachen und hielten die Leistung für nicht abnahmefähig (Rn. 3). Abnahme heißt: Der Auftraggeber bestätigt, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ist. Über ihren Anwalt rügten sie am 10. Februar 2023 mehrere Mängel (Rn. 3). Benannt waren die Luftdichtheitsfolie, die Anschlüsse, die Dampfbremse und die Dämmung (Rn. 3). Ein von ihnen beauftragter Privatsachverständiger nahm am 15. Februar 2023 schriftlich Stellung (Rn. 3). Er hielt einen weitgehenden Rückbau oder Neuaufbau des Daches für erforderlich (Rn. 3).

Für die Sanierung des Daches setzten die Eigentümer eine Frist (Rn. 4). Bis zum 31. März 2023 sollte die Firma vollständig und mangelfrei herstellen (Rn. 4). Bei einem Ortstermin am 28. Juni 2023 hielt der Privatsachverständige zahlreiche Mangelpunkte fest (Rn. 4). Die Firma sagte deren Beseitigung zu und verlangte zugleich eine Abnahme (Rn. 4). Nach weiteren Nacharbeiten beanstandeten die Eigentümer am 3. Juli 2023 eine erhebliche Verschlechterung, besonders bei den Blecharbeiten (Rn. 5). Am 3. August 2023 kam der Privatsachverständige zu dem Ergebnis, die Mängel hätten sich durch den Nachbesserungsversuch vermehrt (Rn. 5). Am 14. August 2023 kündigten die Eigentümer den Werkvertrag aus wichtigem Grund; die Firma widersprach den Mängelvorwürfen (Rn. 5).

Die Eigentümer beantragten am 23. Oktober 2023 ein selbständiges Beweisverfahren (Rn. 6). In diesem Verfahren nach §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung stellt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger fest, ob Mängel vorliegen.⁵ Sein Gutachten vom 7. Juli 2025 bestätigte die gerügten Mängel im Wesentlichen (Rn. 6). Die Mängelbeseitigungskosten schätzte er grob auf 84.000 Euro, dazu 2.600 Euro Architektenkosten (Rn. 6). Würden alle Arbeiten in einem Zuge ausgeführt, kämen dagegen 68.000 Euro brutto in Betracht (Rn. 6). Zwischen Antrag und Gutachten lagen damit rund 20 Monate (Rn. 6). Den Streitwert setzte das Gericht in diesem Urteil auf 135.680,63 Euro fest (Rn. 81).

Warum das Gericht 77.300 Euro schätzte und den Werklohn abzog

Die Mangelhaftigkeit der Dachsanierung stand für das Landgericht nach dem Gutachten aus dem Beweisverfahren fest (Rn. 35). Dieses Gutachten war nach § 493 Abs. 1 der Zivilprozessordnung im Hauptverfahren verwertbar (Rn. 35). Der Sachverständige hatte zahlreiche technische Abweichungen und Verstöße gegen die anerkannten Regeln der Baukunst festgestellt (Rn. 36). Betroffen waren unter anderem Dampfbremse und Luftdichtigkeit, Unterspannbahn, Dachdeckung, Gaubenanschlüsse, Ortgänge, Dachrinnen und die Blecharbeiten (Rn. 36). Die technische Substanz dieser Feststellungen hatte die Firma nach Ansicht des Gerichts nicht erheblich erschüttert (Rn. 37).

Dass eine Abnahme des Daches fehlte, schadete den Eigentümern nicht. Mängelrechte knüpfen nach dem Gesetz grundsätzlich an die Abnahme an, also an § 640 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Rn. 40). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelten sie aber auch vorher, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist (Rn. 40). Ein Abrechnungsverhältnis liegt insbesondere dann vor, wenn der Auftraggeber endgültig nur noch Geld und keine Fertigstellung mehr verlangt (Rn. 40). Genau das war hier der Fall: Die Eigentümer hatten gekündigt und verlangten keine Nacherfüllung mehr (Rn. 42). Den Vorschuss allein wegen der fehlenden Abnahme zu versagen, wäre nach dem Urteil eine bloße Förmelei (Rn. 42). Die nötige Frist zur Nacherfüllung war gesetzt und erfolglos abgelaufen; eine erneute Frist war nicht erforderlich (Rn. 44 bis 46). Wie diese Voraussetzungen in einem anderen Fall zu beurteilen sind, klärt ein Rechtsanwalt.

Für die Höhe stellte das Gericht auf § 637 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches ab (Rn. 48).² Der Besteller kann danach Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen (Rn. 48). Diese Höhe ist eine Prognose und nach § 287 der Zivilprozessordnung zu schätzen (Rn. 48). Der gerichtliche Sachverständige hatte zwei Varianten aufgezeigt: etwa 86.600 Euro einerseits und etwa 68.000 Euro andererseits (Rn. 49). Beide Schätzungen hielt das Gericht für nachvollziehbar (Rn. 49). Welche Variante die künftigen Kosten zuverlässiger abbildet, konnte es nach dem Prozessstoff nicht feststellen (Rn. 49). Deshalb schätzte es den Mittelwert beider Varianten, also 77.300 Euro (Rn. 49). Gegen eine Beschränkung auf 68.000 Euro sprach, dass die Mängel eine Vielzahl unterschiedlicher Dach-, Anschluss- und Blechbereiche betrafen und dass die Eigentümer nachvollziehbar dargelegt hatten, die Beauftragung eines Drittunternehmers sei nicht ohne Weiteres zu den von der Firma angenommenen Bedingungen möglich (Rn. 50). Das Angebot der Eigentümer über rund 106.000 Euro bestimmte den Vorschuss nicht unmittelbar, weil es einen weitergehenden Neuaufbau betraf (Rn. 50). Es zeigte aber, dass die Variante zu 68.000 Euro nicht ohne Weiteres als realistisches Abbild des Marktes zugrunde gelegt werden kann (Rn. 50).

Von diesen 77.300 Euro blieb weniger übrig, als die Eigentümer erwartet hatten. Die Firma rechnete mit einem Restwerklohn auf (Rn. 24). Nach dem Vortrag der Firma hatten die Eigentümer diesen Betrag bei der Rechnungsprüfung als unstreitig eingestellt; das bestritten die Eigentümer nicht hinreichend erheblich (Rn. 52). Aufrechnen heißt: Zwei Forderungen werden gegeneinander verrechnet, soweit sie sich decken. In einem Abrechnungsverhältnis stehen sich die Geldansprüche beider Seiten gegenüber (Rn. 54). Wer die weitere Erfüllung endgültig ablehnt, darf den unstreitigen Restwerklohn nicht dauerhaft blockieren (Rn. 54, 55). Die Aufrechnung war deshalb in Höhe von 30.556,97 Euro wirksam, sodass 46.743,03 Euro Vorschuss blieben (Rn. 32, 57). Zusätzlich sprach das Gericht 8.115,20 Euro für die eigenen Sachverständigen zu (Rn. 58). Hinzu kamen 2.964,77 Euro Anwaltskosten und 8.408,46 Euro für Handwerkerleistungen im Beweisverfahren (Rn. 64, 72). Die Kosten des Rechtsstreits trugen die Eigentümer zu 40 Prozent und die Firma zu 60 Prozent (Rn. 79).

Was Eigentümer aus diesem Fall mitnehmen können

Der Ablauf der Dachsanierung zeigt, wie die Eigentümer ihre Beanstandungen festgehalten haben. Sie wiesen die Abschlagsrechnung schriftlich zurück und benannten die abweichende Ausführung (Rn. 2). Ihre Mängelanzeige über den Anwalt nannte die betroffenen Bauteile einzeln (Rn. 3). Die Frist zur Nacherfüllung trug ein Datum (Rn. 4). Die Ortstermine wurden fachlich begleitet und schriftlich ausgewertet (Rn. 4, 5). Wer als Bauherr eine Abweichung bemerkt, sollte jeden dieser Schritte mit Datum dokumentieren. Welche Rechte daraus im Einzelfall folgen, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Wer einen Baumangel vermutet, kann ein Privatgutachten beauftragen. Privatgutachterkosten sind nach der Entscheidung als Mangelfolgeschaden ersatzfähig (Rn. 59). Sie müssen zur Feststellung und Verfolgung von Mängelrechten erforderlich und angemessen gewesen sein (Rn. 59). Bei technischen Baumängeln ist das nach dem Urteil regelmäßig der Fall, wenn der Besteller ohne sachverständige Unterstützung nicht zuverlässig beurteilen kann, ob und in welchem Umfang Mängel vorliegen, welche Ursachen sie haben und welche Maßnahmen erforderlich sind (Rn. 59). Auch die Fachliteratur ordnet solche Kosten grundsätzlich den Mangelfolgeschäden zu.⁴ Dass die Eigentümer später ein gerichtliches Beweisverfahren einleiteten, nahm den vorher entstandenen Kosten nicht ihre Erforderlichkeit (Rn. 61). Das Gericht sprach ihnen dafür 8.115,20 Euro zu (Rn. 58, 63). Eine technische Beweissicherung hält den Zustand eines Bauteils fest, bevor weitergearbeitet oder saniert wird.

Ein Kostenvorschuss ist kein freies Geld. Der Vorschuss ist zweckgebunden, und der Auftraggeber muss über seine Verwendung abrechnen (Rn. 48). Ein nicht verbrauchter Betrag ist zurückzuzahlen; reichen die Mittel nicht aus, kann grundsätzlich ein weiterer Vorschuss verlangt werden (Rn. 48). Die Fachliteratur weist ebenfalls darauf hin, dass der Vorschuss bestimmungsgemäß zu verwenden ist.³ Auch die Aufklärung selbst kostet Geld: Für Gerüst, Dachdecker- und Blecharbeiten im Beweisverfahren fielen 8.408,46 Euro an (Rn. 73). Diese Kosten für die Bauteilöffnungen sah das Gericht nicht nur als Kosten der Rechtsverfolgung, sondern als Vermögensschaden (Rn. 75).

Drei Grenzen zeigt der Fall deutlich. Erstens wird ein offener Werklohn gegengerechnet: Wer endgültig nur noch Geld verlangt, muss den unstreitigen Rest einstellen (Rn. 54, 55). Zweitens trugen die Eigentümer 40 Prozent der Verfahrenskosten, weil sie mit einem Teil ihrer Forderung unterlagen und die erfolgreiche Hilfsaufrechnung ein kostenrechtlicher Teilerfolg der Firma war (Rn. 79). Ihre Anwaltskosten wurden nur nach dem berechtigten Wert von 77.300 Euro erstattet (Rn. 66). Drittens hilft ein Urteil nur, wenn die Firma zahlen kann. Nach dem eigenen Vortrag des Unternehmens war sein Insolvenzantrag wegen Vermögenslosigkeit als unzulässig abgewiesen worden (Rn. 29). Dazu kommt die Zeit: Zwischen Kündigung und Urteil lagen fast drei Jahre (Rn. 5).

Was dieses Urteil nicht sagt

Das Urteil betrifft einen Werkvertrag über die energetische Dachsanierung eines Einfamilienhauses (Rn. 1). Wie hoch die Mängelbeseitigung tatsächlich ausfällt, stellt das Urteil nicht fest; das Gericht schätzte die voraussichtlich erforderlichen Kosten nach § 287 der Zivilprozessordnung (Rn. 48, 49). Liegen die tatsächlichen Kosten niedriger, steht der Firma ein Rückzahlungsanspruch zu (Rn. 50). Welche Norm der Sachverständige angelegt hat, nennt der Volltext nicht (Rn. 36). Er spricht von den anerkannten Regeln der Baukunst (Rn. 36). Ob die Mängel am Dach inzwischen beseitigt sind, sagt das Urteil nicht. Es ist eine Entscheidung des Landgerichts, also der ersten Instanz, und gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (Rn. 80).

Häufige Fragen

Muss ich die Mängelbeseitigung erst selbst bezahlen?

Nein, das Gesetz sieht einen Vorschuss vor. Nach § 637 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Auftraggeber einen Vorschuss verlangen (Rn. 48).² Er deckt die voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten und soll dem Besteller die Mängelbeseitigung ermöglichen (Rn. 48, 55). Der Vorschuss ist aber zweckgebunden und später abzurechnen (Rn. 48). Im besprochenen Fall schätzte das Landgericht diesen Betrag auf 77.300 Euro (Rn. 49).

Gilt das auch, wenn ich die Abnahme verweigert habe?

Im entschiedenen Fall ja. Mängelrechte knüpfen grundsätzlich an die Abnahme an (Rn. 40). Sie gelten aber schon vorher, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist (Rn. 40). Die Eigentümer hatten gekündigt und verlangten nur noch Geld, deshalb genügte das dem Gericht (Rn. 42). Ob Ihr Vertrag in dieser Lage ist, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt klären.

Bekomme ich die Kosten für meinen eigenen Gutachter zurück?

Im besprochenen Fall wurden 8.115,20 Euro für zwei eigene Sachverständige zugesprochen (Rn. 58, 63). Das Gericht hielt die sachverständige Hilfe für erforderlich, weil die Dachsanierung technisch komplexe Fragen betraf (Rn. 61). Die Eigentümer machten nur Zahlungen geltend, die sie selbst getragen hatten (Rn. 63). Erstattet wird nur, was erforderlich und angemessen war (Rn. 59).

Wird mein noch offener Werklohn angerechnet?

In diesem Fall wurde er angerechnet. Die Firma rechnete mit einem Restwerklohn auf, den die Eigentümer selbst als unstreitig eingestellt hatten (Rn. 24, 52). Das Gericht hielt die Aufrechnung in Höhe von 30.556,97 Euro für wirksam (Rn. 57). Vom Vorschuss blieben damit 46.743,03 Euro (Rn. 32). Wer die Nacherfüllung endgültig ablehnt, darf den unstreitigen Werklohn nicht dauerhaft zurückhalten (Rn. 54, 55).

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten