Objektüberwachung: Was kostet Leistungsphase 8 nach HOAI?

Das Angebot des Architekten liegt auf dem Tisch, und die größte Einzelposition heißt Objektüberwachung. Was kostet eine Objektüberwachung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)? Einen gesetzlich festen Preis gibt es nicht: Das Honorar wird frei vereinbart, und zwar in Textform.¹ Die Honorartafeln der HOAI dienen dabei als Orientierung. Bei Gebäuden bewertet die HOAI die Objektüberwachung, also die Leistungsphase 8, mit 32 Prozent des Honorars für alle Grundleistungen.² Wie hoch das Honorar in Euro ausfällt, hängt vor allem von den anrechenbaren Baukosten, der Honorarzone, dem vereinbarten Satz innerhalb der Spanne und von Zuschlägen etwa für Umbauten ab.

Was die HOAI seit 2021 über das Honorar der Objektüberwachung sagt

Das Honorar der Objektüberwachung ist seit 2021 Verhandlungssache zwischen Bauherr und Planer. Die HOAI 2021 ist seit dem 1. Januar 2021 in Kraft.³ Vorher legte die Verordnung verbindliche Mindest- und Höchstsätze fest. Der Europäische Gerichtshof entschied am 4. Juli 2019 in der Rechtssache C-377/17 gegen Deutschland.⁴ Nach dem Urteil hat Deutschland gegen Unionsrecht verstoßen, weil es verbindliche Honorare für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren beibehalten hatte. Die Neufassung der HOAI enthält deshalb keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr. Für die Objektüberwachung bedeutet das: Weder Planer noch Bauherr sind an einen vorgeschriebenen Mindest- oder Höchstpreis gebunden.

Die Honorartafeln der HOAI weisen seit 2021 nur noch Orientierungswerte aus.⁵ Jede Tafel nennt für jede Honorarzone eine Spanne vom unteren bis zum oberen Honorarsatz. Der Basishonorarsatz ist der untere Honorarsatz der jeweiligen Honorartafel der HOAI. Für das Honorar der Objektüberwachung hat der Basishonorarsatz eine wichtige Auffangfunktion. Haben die Vertragspartner keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen, gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz als vereinbart.¹ Grundleistungen sind die Aufgaben, die in der HOAI für eine Leistungsphase im Einzelnen aufgezählt sind. Wer also nichts in Textform festhält, landet beim Honorar am unteren Ende der Orientierungsspanne.

Die Vertragspartner können das Honorar der Objektüberwachung an der HOAI ausrichten, sie müssen es aber nicht. Nach der Kommentierung von Siemon und Averhaus sind auch Pauschalhonorare, flächenbezogene Honorare oder Honorare nach Zeitaufwand zu bestimmten Stundensätzen zulässig.⁶ Auch eine Kombination verschiedener Arten der Honorarermittlung ist möglich. Eine Grenze bildet § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), nach dem sittenwidrige oder wucherhafte Vereinbarungen nichtig sind.⁶ Diese Grenze erfasst nach derselben Kommentierung nur besondere Ausnahmefälle. Für Bauherren heißt die Freiheit vor allem, dass Angebote für die Objektüberwachung verschieden aufgebaut sein können und erst vergleichbar gemacht werden müssen.

Die Textform der Honorarvereinbarung für die Objektüberwachung verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt.⁷ Eine E-Mail genügt nach der Kommentierung, ebenso ein Computerfax oder eine Textnachricht. Nicht genügt es, wenn Angebot oder Annahme nur mündlich erklärt werden oder sich nur aus den Umständen ergeben. Bei Verträgen ab dem 1. Januar 2021 kann die Honorarvereinbarung vor, bei oder nach dem Vertragsschluss getroffen werden.⁶ Bei Verträgen bis zum 31. Dezember 2020 musste sie noch schriftlich und bei Auftragserteilung geschlossen sein.⁷ Ob eine bestimmte Honorarvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, kann im Streitfall nur ein Rechtsanwalt beurteilen.

Private Bauherren genießen bei der Honorarvereinbarung über die Objektüberwachung einen zusätzlichen Schutz. Ist der Auftraggeber Verbraucher, muss der Planer ihn vor dessen verbindlicher Vertragserklärung in Textform auf eine Möglichkeit hinweisen.¹ Der Hinweis lautet sinngemäß, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Werte der Honorartafeln vereinbart werden kann. Erfolgt der Hinweis nicht oder nicht rechtzeitig, gilt anstelle eines höheren Honorars der Basishonorarsatz als vereinbart. Die Vorschrift betrifft nach ihrem Wortlaut ausdrücklich den Fall eines höheren Honorars. Für gewerbliche Auftraggeber und Wohnungsbaugesellschaften greift diese Hinweispflicht der HOAI nach dem Wortlaut nur, sofern der Auftraggeber Verbraucher ist.

Wie sich das Honorar der Leistungsphase 8 berechnet

Das Honorar der Objektüberwachung nach dem System der HOAI entsteht aus wenigen Bausteinen. Zugrunde zu legen sind das Leistungsbild, die Honorarzone und die dazugehörige Honorartafel, bei Gebäuden zusätzlich die anrechenbaren Kosten.⁸ Aus diesen Größen ergibt sich zunächst ein Honorar für alle neun Leistungsphasen zusammen. Die Werte der Honorartafel beziehen sich nach der Kommentierung auf die volle Leistung, also auf 100 Prozent.⁹ Erst danach wird der Anteil der Leistungsphase 8 herausgerechnet. Bei Gebäuden und Innenräumen bewertet die HOAI die Objektüberwachung mit 32 Prozent.² Keine andere Leistungsphase ist höher bewertet; die Ausführungsplanung folgt bei Gebäuden mit 25 Prozent.

Die anrechenbaren Kosten sind die wichtigste Stellgröße für das Honorar der Objektüberwachung. Gemeint ist der Teil der Kosten für Herstellung, Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung, auf den sich das Honorar bezieht.¹⁰ Die HOAI verweist für die Kostenermittlung auf DIN 276, die Norm für die Gliederung der Baukosten, und zwar auf die Fassung vom Dezember 2008. Die Umsatzsteuer auf die Baukosten gehört nicht zu den anrechenbaren Kosten. Bei Gebäuden sind die Kosten der Baukonstruktion anrechenbar, nach der Kommentierung die Kostengruppe 300 der DIN 276.¹¹ Kosten für das Herrichten, die nichtöffentliche Erschließung und die Ausstattung sind nur anrechenbar, wenn der Planer sie plant, bei der Beschaffung mitwirkt oder ihre Ausführung überwacht.

Die anrechenbaren Kosten für die Objektüberwachung stammen nicht aus der späteren Schlussabrechnung der Baufirmen. Die HOAI stellt auf die Kostenberechnung ab und, wenn keine vorliegt, auf die Kostenschätzung.⁸ Die Kostenberechnung gehört zur Entwurfsplanung, der Leistungsphase 3.¹² Nach der Rechtsprechung zur HOAI bis 2020 war das Honorar fest an die einmal erstellte Kostenberechnung gebunden. Spätere Fortschreibungen führten danach nicht zu einer laufenden Anpassung des Honorars. Seit 2021 können die Parteien das Honorar jederzeit neu vereinbaren und es so an eine fortgeschriebene Kostenberechnung koppeln. Ob sich diese Auffassung durchsetzt, ist nach den Autoren Hunold, Gawlik und Spotka noch offen.

Die Honorarzone bildet den Schwierigkeitsgrad eines Gebäudes im Honorar der Objektüberwachung ab. Die HOAI kennt fünf Honorarzonen von sehr geringen bis zu sehr hohen Anforderungen.¹³ Bewertet wird, wie anspruchsvoll die Einbindung in die Umgebung, die Gestaltung und die Konstruktion sind. Hinzu kommen die Zahl der Funktionsbereiche, die technische Ausrüstung und der Ausbau. Bestehen Zweifel, werden für diese Merkmale Bewertungspunkte vergeben, und die Summe entscheidet über die Zone. Nach Siemon und Averhaus lassen die Kriterien baufachlich erheblichen Ermessensspielraum.¹⁴ Unterschiedliche Auffassungen über die richtige Honorarzone eines Gebäudes kommen deshalb vor.

Die Honorartafel für Gebäude beginnt bei anrechenbaren Kosten von 25.000 Euro und endet bei 25.000.000 Euro, jeweils netto.⁹ Ein kleiner Umbau kann unter dieser Grenze liegen, ein großes Quartier darüber. Außerhalb dieser Werte bietet die Honorartafel nach der Kommentierung keine Orientierung für das Honorar der Objektüberwachung. Fehlt oberhalb der Tafelwerte eine Honorarvereinbarung, steht dem Planer nach derselben Kommentierung die übliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB zu.⁹ Diese übliche Vergütung ist im Einzelfall zu ermitteln. Gerade bei sehr kleinen und sehr großen Vorhaben lohnt deshalb eine klare Vereinbarung in Textform.

Rechenbeispiele: Was die Objektüberwachung bei typischen Vorhaben kostet

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie die Orientierungsspanne der HOAI für die Objektüberwachung in Euro aussieht. Angenommen ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit anrechenbaren Kosten von 500.000 Euro netto in Honorarzone III, also mit durchschnittlichen Anforderungen. Die Annahmen sind typisiert und keine Aussage über übliche Baukosten oder die übliche Honorarzone. Die Honorartafel nennt für diesen Wert eine Spanne von 62.900 Euro bis 78.449 Euro für alle Leistungsphasen.¹³ Die Objektüberwachung macht davon 32 Prozent aus.² Am Basishonorarsatz ergibt das 20.128 Euro, am oberen Honorarsatz 25.103,68 Euro, jeweils netto.

Für ein größeres Vorhaben, etwa ein Mehrfamilienhaus einer Wohnungsbaugesellschaft, verschiebt sich das Honorar der Objektüberwachung deutlich. Im zweiten Rechenbeispiel liegen die anrechenbaren Kosten bei 3.000.000 Euro netto, wieder in Honorarzone III. Die Honorartafel weist dafür 306.162 Euro bis 381.843 Euro aus.¹³ Der Anteil der Objektüberwachung beträgt am Basishonorarsatz 97.971,84 Euro und am oberen Honorarsatz 122.189,76 Euro netto. Die anrechenbaren Kosten sind sechsmal so hoch wie im ersten Beispiel, das Honorar aber nur knapp fünfmal. Die Honorartafel flacht mit steigenden Kosten ab; die Kommentierung spricht von der Degression der Tafelwerte.⁹

Die Tafelwerte für die Objektüberwachung enthalten keine Nebenkosten. Neben dem Honorar kann der Planer die für die Ausführung des Auftrags erforderlichen Nebenkosten in Rechnung stellen.¹⁵ Dazu zählen nach der HOAI etwa Vervielfältigungen, Fotos, ein Baustellenbüro und Fahrten über einen Umkreis von 15 Kilometern um den Geschäftssitz hinaus. Nebenkosten werden nach Einzelnachweis abgerechnet, sofern keine pauschale Abrechnung in Textform vereinbart ist. Die Vertragspartner können die Erstattung der Nebenkosten auch ganz oder teilweise ausschließen, ebenfalls in Textform. Beim Vergleich von Angeboten zur Objektüberwachung gehört die Frage nach den Nebenkosten deshalb immer dazu.

Die Tafelwerte der Objektüberwachung stammen in der Sache aus dem Jahr 2013. Die HOAI 2021 hat Tafelwerte, Verteilung auf die Leistungsphasen und Grundleistungen unverändert aus der Fassung von 2013 übernommen.¹⁶ Nach Siemon und Averhaus sind diese Tafelwerte aus kalkulatorischer Sicht nicht mehr aktuell. Ein für das IWW-Institut und den Verband Beratender Ingenieure (VBI) erstelltes Gutachten vom 18. März 2021 kam zu einem ähnlichen Ergebnis.⁹ Danach entsprechen besonders die Basishonorarsätze nicht mehr dem aktuellen Stand der Anforderungen. Ein Angebot für die Objektüberwachung oberhalb des Basishonorarsatzes lässt sich deshalb nicht allein am Tafelwert messen.

Die 32 Prozent der Objektüberwachung decken die Grundleistungen der Leistungsphase 8 ab. Die HOAI nennt an erster Stelle das Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen, Ausführungsunterlagen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik.¹⁷ Zu den Grundleistungen gehören auch Terminplan, Bautagebuch, gemeinsames Aufmaß und Rechnungsprüfung. Kostenkontrolle, Kostenfeststellung und die Organisation der Abnahme mit Feststellung von Mängeln zählen ebenfalls dazu. Am Ende stehen die Übergabe, das Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche und das Überwachen der Mängelbeseitigung. Was diese Pflichten im Einzelnen bedeuten, erklärt der Beitrag Objektüberwachung nach HOAI: Pflichten und Haftung.

Was das Honorar der Objektüberwachung verändert: Bestand, Technik, Bauzeit

Bei Umbauten und Modernisierungen kann auf das Honorar der Objektüberwachung ein Zuschlag hinzukommen. Für Gebäude kann bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von bis zu 33 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden.¹⁸ Bei Innenräumen reicht die Spanne bis 50 Prozent. Fehlt eine Vereinbarung in Textform, gilt ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.⁸ Im Rechenbeispiel mit 500.000 Euro steigt der Anteil der Leistungsphase 8 am Basishonorarsatz damit von 20.128 Euro auf 24.153,60 Euro netto. Nach Siemon und Averhaus dürfte auch die Obergrenze von 33 Prozent heute nur noch ein Orientierungswert sein.¹⁸

Der Umbauzuschlag deckt bei der Objektüberwachung den allgemeinen Mehraufwand im Bestand ab, nicht bestimmte Zusatzaufgaben. Nach der Kommentierung ist er kein Ersatz für Besondere Leistungen wie eine Bestandsaufnahme oder eine technische Substanzerkundung.¹⁸ Getrennt davon steht die vorhandene Bausubstanz, die beim Umbau mitverarbeitet wird. Ihr Umfang ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen.¹⁰ Umfang und Wert dieser Bausubstanz sind zum Zeitpunkt der Kostenberechnung objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren. Beim Umbau eines Altbaus wirken damit zwei Größen nebeneinander auf das Honorar der Objektüberwachung.

Bei Instandsetzungen und Instandhaltungen gilt für die Objektüberwachung eine eigene Regel. Die Vertragspartner können in Textform vereinbaren, dass der Prozentsatz der Objektüberwachung um bis zu 50 Prozent erhöht wird.¹⁹ Bei Gebäuden ergibt das nach dem Beispiel der Kommentierung bis zu 48 statt 32 Prozent. Im Rechenbeispiel mit 500.000 Euro wären das am Basishonorarsatz 30.192 Euro netto. Instandsetzung meint nach der HOAI die Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands eines Objekts. Die Abgrenzung zum Umbau ist nach Siemon und Averhaus für die Höhe des Honorars bedeutsam. Sie sollte möglichst schon bei Abschluss des Vertrags geklärt sein.

Auch die Haustechnik beeinflusst das Honorar der Objektüberwachung über die anrechenbaren Kosten. Kosten für Technische Anlagen, die der Objektplaner weder fachlich plant noch fachlich überwacht, sind nur begrenzt anrechenbar.¹¹ Bis zu 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten zählen sie voll, der darüber liegende Betrag zur Hälfte. Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung: Die Baukonstruktion kostet 400.000 Euro, die Technischen Anlagen kosten 150.000 Euro. Voll anrechenbar sind 100.000 Euro, die übrigen 50.000 Euro zählen zur Hälfte mit 25.000 Euro. Die anrechenbaren Kosten betragen damit 525.000 Euro. Für die Technische Ausrüstung kennt die HOAI zudem eine eigene Objektüberwachung in einem eigenen Leistungsbild.²⁰

Besondere Leistungen sind in den 32 Prozent der Objektüberwachung nicht enthalten. Die HOAI nennt für die Leistungsphase 8 bei Gebäuden beispielhaft das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplans.¹⁷ Ebenso aufgeführt sind differenzierte Zeit-, Kosten- oder Kapazitätspläne. Hinzu kommt die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit das jeweilige Landesrecht dafür mehr verlangt als die Grundleistungen. Die Besonderen Leistungen sind nach der Kommentierung nur beispielhaft aufgezählt, nicht abschließend.²¹ Siemon und Averhaus empfehlen, Grundleistungen und Besondere Leistungen kalkulatorisch getrennt zu vereinbaren.¹⁶ Bei Planungsänderungen oder Verzögerungen lässt sich ein zusätzliches Honorar so transparenter herleiten.

Eine längere Bauzeit ist beim Honorar der Objektüberwachung ein bekannter Streitpunkt. Die Bauüberwachung dauert so lange wie die Bauausführung, die HOAI bemisst das Honorar aber nicht nach Aufwand. Hunold, Gawlik und Spotka beschreiben, dass Nachträge wegen Bauzeitverlängerung teils unter Berufung auf den geschuldeten Werkerfolg abgelehnt werden.¹² Die Autoren halten dem entgegen, dass die HOAI nur eine Berechnungsmethode ist und sich der Vertrag nach dem BGB richtet. Sie verweisen auf die Vorschriften zur Störung der Geschäftsgrundlage, zur Mitwirkung des Bestellers und zur Änderung des Vertrags. Ob in einem bestimmten Bauvorhaben ein zusätzliches Honorar geschuldet ist, klärt ein Rechtsanwalt anhand des Vertrags.

Was Sie im Angebot zur Objektüberwachung selbst prüfen können

Wer ein Angebot zur Objektüberwachung prüft, sucht zuerst die Bezugsgröße des Honorars. Ein Angebot nach dem System der HOAI nennt die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone, den Honorarsatz innerhalb der Spanne und den Prozentsatz der Leistungsphase 8. Fehlt eine dieser Angaben, lässt sich das Honorar nicht nachrechnen. Ein Pauschalangebot nennt dagegen nur einen Betrag. Bei einer Pauschale für die Objektüberwachung lohnt die Frage, welche Leistungen und welche Bauzeit sie abdeckt. Ein Stundenhonorar braucht eine Vorstellung vom Umfang, etwa von der Zahl der Baustellenbesuche und Besprechungen.

Die anrechenbaren Kosten im Angebot zur Objektüberwachung lassen sich mit der eigenen Kostenberechnung abgleichen. Die erste Frage lautet, ob netto oder brutto gerechnet wurde, denn die Umsatzsteuer auf die Baukosten gehört nicht dazu.¹⁰ Die zweite Frage betrifft die Technischen Anlagen und ihre begrenzte Anrechenbarkeit.¹¹ Die dritte Frage betrifft Kosten für Herrichten, Erschließung oder Ausstattung, die nur unter Bedingungen anrechenbar sind. Übernimmt der Bauherr selbst Leistungen, richten sich die anrechenbaren Kosten nach den ortsüblichen Preisen.¹⁰ Sollen Eigenleistungen ganz außerhalb des Auftrags bleiben, empfiehlt die Kommentierung eine klare vertragliche Abgrenzung des Vertragsgegenstands.¹¹

Die Honorarzone im Angebot zur Objektüberwachung lässt sich an den Bewertungsmerkmalen der HOAI nachvollziehen. Für die Zuordnung ist nach der HOAI zusätzlich die Objektliste der Anlage 10 zu berücksichtigen.¹³ Eine Zone mehr oder weniger verändert das Honorar spürbar. Im Rechenbeispiel mit 500.000 Euro liegt der Basishonorarsatz in Honorarzone III bei 62.900 Euro, in Honorarzone IV bei 78.449 Euro. Der Anteil der Objektüberwachung steigt damit am Basishonorarsatz von 20.128 Euro auf 25.103,68 Euro netto. Die Zuordnung zu einer Honorarzone ist eine fachliche Bewertung mit Spielraum. Ein Gespräch mit dem Planer über seine Begründung ist deshalb sinnvoller als ein reiner Zahlenvergleich.

Ebenso wichtig wie der Preis ist die Frage, welche Leistungen das Honorar der Objektüberwachung umfasst. Die HOAI regelt nach der Kommentierung keine Leistungsinhalte, sondern Grundlagen für die Berechnung des Honorars.²¹ Geschuldet sind die einzelnen Grundleistungen, wenn sie konkret als Vertragsinhalt vereinbart sind. Es lohnt deshalb, die gewünschten Grundleistungen der Leistungsphase 8 im Vertrag ausdrücklich zu benennen. Werden nur Teile der Leistungsphase beauftragt, können die Prozentsätze entsprechend angepasst werden. Bewertungstabellen für einzelne Grundleistungen hat die Rechtsprechung nach der Kommentierung als angemessenes Mittel anerkannt.¹⁶

Für die eigene Prüfung des Honorars der Objektüberwachung hilft eine geordnete Ablage. Bauherren können Angebote, Kostenberechnung, E-Mails zur Honorarvereinbarung und Hinweise des Planers gesammelt aufbewahren. Für die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung kommt es auf die Textform an.⁷ Aus einer E-Mail muss nach der Kommentierung eindeutig hervorgehen, in wessen Namen und auf wessen Rechnung die Erklärung abgegeben wird. Ein formaler Abschluss mit Grußformel und Signatur hilft, die Erklärung von einem bloßen Entwurf zu unterscheiden. Mit dieser Ablage lässt sich später nachvollziehen, welches Honorar wann vereinbart wurde.

Typische Fehler bei der Honorarvereinbarung zur Objektüberwachung

Ein bekanntes Problem ist eine Honorarabsprache zur Objektüberwachung, die nur mündlich getroffen wurde. Ohne Vereinbarung über die Höhe in Textform gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz.¹ Für den Planer kann das weniger sein als besprochen. Für den Bauherrn kann eine mündlich besprochene Pauschale unterhalb des Basishonorarsatzes ihre Wirkung verlieren. Vor 2021 konnten Honorarvereinbarungen nach der Kommentierung oft wegen Form oder Zeitpunkt angegriffen werden.⁷ An ihre Stelle trat dann das Mindestsatzhonorar, was zu erheblichen Differenzen führen konnte. Ob in einem konkreten Fall eine wirksame Vereinbarung besteht, ist eine Rechtsfrage, die ein Anwalt am Vertrag prüft.

Beim Bauen im Bestand fehlt im Vertrag über die Objektüberwachung mitunter eine Regel zum Umbauzuschlag. Fehlt sie, gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.⁸ Wer einen anderen Satz will, ob höher oder niedriger, muss ihn in Textform festhalten. Siemon und Averhaus empfehlen, Umbauzuschläge generell vorsorglich in Textform zu vereinbaren.¹⁸ Der Zeitpunkt dieser Vereinbarung ist nach der HOAI 2021 nicht geregelt. Die Vertragspartner können den Umbauzuschlag deshalb auch noch nach Vertragsschluss festlegen.

Ein weiterer Fehler betrifft die Annahmen, die hinter einem Honorar für die Objektüberwachung stehen. Bauzeit, Zahl der Gewerke und Art der Vergabe bestimmen den Aufwand der Bauüberwachung, stehen aber nicht von selbst im Vertrag. Nach Hunold, Gawlik und Spotka kalkuliert der Planer sein Honorar nach den Projektparametern, die ihm bei der Angebotskalkulation vorliegen.¹² Diese Projektparameter bilden nach den Autoren die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Werden sie im Vertrag festgehalten, ist später nachvollziehbar, wovon beide Seiten ausgegangen sind. Für Wohnungsbaugesellschaften mit mehreren Bauabschnitten ist diese Festlegung besonders wichtig.

Beim Vergleich mehrerer Angebote für die Objektüberwachung führt ein reiner Preisvergleich in die Irre, wenn die Leistungsumfänge abweichen. Ein Angebot kann einzelne Grundleistungen wie Rechnungsprüfung oder Kostenkontrolle ausklammern. Ein anderes kann Besondere Leistungen wie einen Zahlungsplan bereits enthalten.¹⁷ Ein drittes rechnet die Nebenkosten pauschal ab, ein viertes nach Einzelnachweis.¹⁵ Vergleichbar werden die Angebote erst, wenn Leistungsumfang, Bezugsgröße und Nebenkosten übereinstimmen. Eine einfache Gegenüberstellung der Grundleistungen aus Anlage 10 hilft, Lücken in einem Angebot zu erkennen.

Missverständnisse entstehen auch bei der Frage, wann das Honorar der Objektüberwachung zu zahlen ist. Für die Fälligkeit verweist die HOAI auf § 650g Abs. 4 BGB.²² Voraussetzung ist danach nach der Kommentierung die Abnahme, sofern sie nicht entbehrlich ist, und eine prüfbare Schlussrechnung. Abschlagszahlungen kann der Planer nach § 632a BGB in Höhe des Wertes der erbrachten Leistungen verlangen. Ein im Vertrag vereinbarter Zahlungsplan für Abschläge schafft für beide Seiten Übersicht. Ob eine bestimmte Rechnung zur Objektüberwachung bereits fällig ist, beurteilt im Zweifel ein Rechtsanwalt.

Sonderfälle: Einzelauftrag, Privatbauherr, Gewerbe und Wohnungsbaugesellschaft

Wird die Objektüberwachung bei Gebäuden als Einzelleistung beauftragt, erlaubt die HOAI eine höhere Bewertung. Für die Honorarberechnung dürfen dann höchstens der Prozentsatz der Objektüberwachung und die Prozentsätze der Grundlagenermittlung und der Vorplanung herangezogen werden.²⁰ Bei Gebäuden sind das 32, 2 und 7 Prozent, zusammen also bis zu 41 Prozent.² Im Rechenbeispiel mit 500.000 Euro ergibt das am Basishonorarsatz bis zu 25.789 Euro netto. Die Vereinbarung über diese Anhebung muss in Textform erfolgen. Die praktische Bedeutung der Regel ist nach Siemon und Averhaus gering, weil die Parteien ohnehin frei von den Prozentsätzen abweichen dürfen.

Private Bauherren bauen nicht immer mit einem eigenen Architekten, der auch die Objektüberwachung übernimmt. Wer mit einem Generalunternehmer baut, sucht mitunter keine vollständige Leistungsphase 8, sondern eine fachliche Kontrolle einzelner Bauabschnitte. Eine solche baubegleitende Qualitätskontrolle ist ein eigener Auftrag mit frei vereinbartem Honorar und folgt nicht dem Leistungsbild der HOAI. Was Sachverständige für Gutachten und Begleitung berechnen, behandelt der Beitrag Was kostet ein Baugutachter? Honorar und Ablauf. Für private Bauherren mit eigenem Architekten bleibt die Objektüberwachung dagegen Teil der Objektplanung. Für sie gelten der Hinweis an Verbraucher und der Basishonorarsatz als Auffangregel, wie oben beschrieben.

Gewerbliche Auftraggeber können die Vertragsfreiheit der HOAI 2021 für eigene Honorarmodelle bei der Objektüberwachung nutzen. Nach Siemon und Averhaus steht es den Vertragspartnern frei, ein Bonus- oder Malushonorar zu vereinbaren.⁶ Ein Malushonorar, etwa für den Fall einer Kostenüberschreitung, kann nach der Kommentierung rechtlich eine Vertragsstrafe sein. Dann kommt es nach derselben Kommentierung unter anderem darauf an, ob der Planer die Überschreitung zu vertreten hat und ob sich der Auftraggeber den Abzug bei der Abnahme vorbehalten hat. Die Gestaltung und Prüfung solcher Klauseln gehört deshalb in die Hand eines Rechtsanwalts. Bei großen Gewerbeprojekten über 25.000.000 Euro anrechenbaren Kosten endet zudem die Honorartafel.⁹

Wohnungsbaugesellschaften beauftragen die Objektüberwachung auch für Bestandsmaßnahmen, etwa Modernisierungen und Instandsetzungen. Für Instandsetzungen kann die höhere Bewertung der Leistungsphase 8 mit bis zu 48 Prozent eine Rolle spielen.¹⁹ Für Modernisierungen kommt der Umbauzuschlag in Betracht.¹⁸ Bei Teilaufträgen helfen die Bewertungstabellen für einzelne Grundleistungen, die nach der Kommentierung auch von Bundes- und Landesdienststellen verbreitet angewendet werden.¹⁶ Für Verträge mit Bund, Ländern, Kommunen und Kirchen weist die Kommentierung zudem auf besondere Formvorschriften hin.⁷ Ob solche Formvorschriften für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft gelten, ist im Einzelfall zu prüfen.

Für Verträge zur Objektüberwachung, die bis zum 31. Dezember 2020 geschlossen wurden, galten andere Regeln. Die Honorarvereinbarung musste damals schriftlich und bei Auftragserteilung getroffen werden.⁷ Fehlte das, stand dem Planer nach der Kommentierung nur der Mindestsatz zu. Ob und wie die alten Mindestsätze nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs noch angewendet werden können, war Gegenstand weiterer Rechtsprechung. Die Bundesarchitektenkammer berichtete darüber am 18. Januar 2022 unter der Überschrift „Unionsrecht hindert Anwendbarkeit der Mindestsätze nicht“.²³ Wer über das Honorar aus einem solchen Altvertrag streitet, sollte die Rechtslage anwaltlich klären lassen.

Wann fachliche Hilfe beim Honorar der Objektüberwachung sinnvoll ist

Fachliche Hilfe beim Honorar der Objektüberwachung ist sinnvoll, wenn sich ein Angebot nicht nachrechnen lässt oder Zahlen nicht zusammenpassen. Typische Anlässe sind anrechenbare Kosten, die von der eigenen Kostenberechnung abweichen, oder eine Honorarzone, deren Begründung fehlt. Auch beim Bauen im Bestand stellen sich Fragen, weil Umbauzuschlag, mitverarbeitete Bausubstanz und Besondere Leistungen zusammenwirken. Ein weiterer Anlass ist eine Bauzeit, die deutlich länger dauert als geplant. In diesen Fällen geht es um technische und kaufmännische Grundlagen des Honorars, die ein Ingenieur nachvollziehen kann.

Ein Ingenieur prüft beim Honorar der Objektüberwachung zuerst die Bezugsgrößen. Er gleicht die anrechenbaren Kosten mit der Kostenberechnung nach DIN 276 ab und prüft die Anrechenbarkeit der Technischen Anlagen. Er bewertet die Honorarzone anhand der Bewertungsmerkmale der HOAI. Er vergleicht den angebotenen Leistungsumfang mit den Grundleistungen der Anlage 10 und benennt Besondere Leistungen, die zusätzlich anfallen können. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Aufstellung der Honorargrundlagen. Eine rechtliche Bewertung des Vertrags gehört nicht dazu; sie bleibt einem Rechtsanwalt vorbehalten.

Kommt es zum Streit über das Honorar der Objektüberwachung, unterscheiden sich die Wege deutlich im Gewicht. Ein Privatgutachten, das eine Partei in Auftrag gibt, wird im Rechtsstreit nach Keldungs, Ganschow und Arbeiter in der Regel als Parteivortrag gewertet.²⁴ Ein Gerichtsgutachten erstattet dagegen ein Sachverständiger, den das Gericht auswählt und beauftragt. Beim Gerichtsgutachten wie beim selbständigen Beweisverfahren gibt das Gericht nach derselben Quelle die zu beantwortenden Fragen in der Regel vor.²⁵ Ein Schiedsgutachten bindet die Parteien, wenn sie es vereinbart haben, es sei denn, es ist offensichtlich unrichtig.²⁶ Welcher Weg im Einzelfall passt, entscheidet der Auftraggeber mit seinem Rechtsanwalt.

Wer eine Objektüberwachung beauftragen möchte, kann Umfang, Termine und Honorargrundlagen vor Vertragsschluss in Ruhe klären. Dazu gehören die Kostenberechnung, die gewünschten Grundleistungen, absehbare Besondere Leistungen und die geplante Bauzeit. Mit diesen Angaben lässt sich ein Angebot erstellen, das nachvollziehbar ist und sich vergleichen lässt. Eine Objektüberwachung begleitet die Bauausführung von der ersten Baustellenbegehung bis zur Abnahme und Mängelbeseitigung. Das Honorar dafür wird in Textform vereinbart, damit beide Seiten wissen, woran sie sind.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent vom Architektenhonorar entfallen auf die Objektüberwachung?

Bei Gebäuden und Innenräumen bewertet die HOAI die Leistungsphase 8 mit 32 Prozent des Honorars für alle Grundleistungen.² Die Objektüberwachung ist damit die am höchsten bewertete Leistungsphase des Architektenhonorars. Die Prozentsätze können seit 2021 in Textform anders vereinbart werden. Bei Instandsetzungen kann die Leistungsphase 8 in Textform um bis zu 50 Prozent höher bewertet werden.¹⁹

Gilt die HOAI noch, obwohl es keine Mindestsätze mehr gibt?

Die HOAI gilt weiter, in der Fassung von 2021 seit dem 1. Januar 2021.³ Sie enthält aber keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr. Ihre Honorartafeln weisen Orientierungswerte aus.⁵ Die Berechnungsregeln der HOAI bleiben wichtig, weil ohne Honorarvereinbarung in Textform der Basishonorarsatz gilt. Die Vertragspartner können ihr Honorar außerdem freiwillig am System der HOAI ausrichten.⁶

Steigt das Honorar der Objektüberwachung, wenn der Bau teurer wird?

Nach dem System der HOAI richten sich die anrechenbaren Kosten nach der Kostenberechnung, nicht nach der späteren Abrechnung.⁸ Höhere Baukosten während der Bauausführung erhöhen das Honorar deshalb nicht von selbst. Seit 2021 können die Vertragspartner das Honorar jederzeit in Textform neu vereinbaren. Ob eine fortgeschriebene Kostenberechnung zugrunde gelegt werden kann, ist nach Hunold, Gawlik und Spotka noch nicht geklärt.¹²

Kann ich nur die Objektüberwachung beauftragen?

Die Objektüberwachung lässt sich bei Gebäuden als Einzelleistung beauftragen, etwa wenn ein anderes Büro geplant hat. Für die Honorarberechnung dürfen dann nach der HOAI bis zu 41 Prozent herangezogen werden, wenn das in Textform vereinbart ist.²⁰ Der überwachende Planer arbeitet in diesem Fall mit einer Planung, die er nicht selbst erstellt hat. Die Schnittstellen zwischen Planung und Bauüberwachung sollten im Vertrag klar beschrieben sein.

Sind Fahrtkosten und Fotos im Honorar der Objektüberwachung enthalten?

Nebenkosten kommen nach der HOAI neben dem Honorar hinzu, soweit sie für den Auftrag erforderlich sind.¹⁵ Dazu gehören etwa Kosten für Fotos und Vervielfältigungen sowie Fahrten außerhalb eines Umkreises von 15 Kilometern um den Geschäftssitz. Ohne eine in Textform vereinbarte Pauschale werden Nebenkosten nach Einzelnachweis abgerechnet. Die Vertragspartner können die Erstattung auch ganz oder teilweise ausschließen.

Wann muss das Honorar für die Objektüberwachung bezahlt werden?

Für die Fälligkeit des Honorars verweist die HOAI auf § 650g Abs. 4 BGB.²² Nach der Kommentierung setzt die Fälligkeit danach die Abnahme, sofern sie nicht entbehrlich ist, und eine prüfbare Schlussrechnung voraus. Während der Bauzeit kann der Planer Abschlagszahlungen nach § 632a BGB in Höhe des Wertes der erbrachten Leistungen verlangen. Ein vereinbarter Zahlungsplan macht die Abschläge für beide Seiten planbar.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-19.

Quellen und Fußnoten