Wartungs- und Instandhaltungskalender für Wohngebäude

Im Herbst läuft die Dachrinne über. Im Februar steht Wasser im Keller, weil niemand den Rückstauverschluss geprüft hat. Beides sind selten Zufälle. Meist sind es versäumte Termine. Dieser Wartungskalender für Wohngebäude nennt für 79 Leistungen das Intervall, die Grundlage und den Nachweis. Er reicht vom Flachdach über Rinnen, Abläufe und Rückstauverschlüsse bis zu Heizung, Trinkwasser, Lüftung, Aufzug, Fassade und Außenanlagen. Sie tragen ein, wann eine Leistung ausgeführt wurde und wann sie wieder fällig ist.

Wie Sie den Kalender in Betrieb nehmen

Ein Wartungskalender für ein Wohngebäude ist eine Tabelle, die jede regelmäßige Prüfung mit Intervall, Grundlage und Nachweis festhält. Er ordnet die Leistungen elf Bereichen zu, von Dach und Entwässerung bis zur Organisation. Jede Zeile hat eine Nummer, damit Sie im Protokoll darauf verweisen können. Die Datei liegt als Excel-Tabelle und als PDF zum Ausdrucken vor.

Der Kalender trennt drei Leistungen, die in der Praxis oft vermischt werden. Die Wartung verzögert den Verschleiß, etwa durch Reinigen eines Dachablaufs. Die Inspektion stellt den Zustand fest, etwa durch die Begehung einer Dachfläche mit Bericht. Die Instandsetzung beseitigt den Schaden. Den Begriff der Wartung definiert die Norm für die Grundlagen der Instandhaltung als Maßnahme zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats.¹ Der Unterschied ist wichtig, weil ein Wartungsvertrag über das Reinigen der Abläufe keine Zustandsfeststellung enthält.

Die Wartungsintervalle in der Spalte Intervall sind Anhaltswerte aus Regelwerken und Fachliteratur. Feste Fristen gehen ihnen immer vor. Solche Fristen stehen im Wartungsvertrag, im Bescheid einer Behörde oder in der Anleitung des Herstellers. Streichen Sie jede Zeile, die es in Ihrem Objekt nicht gibt. In den leeren Zeilen am Ende ergänzen Sie Ihre eigenen Anlagen.

Legen Sie zu jeder ausgeführten Leistung den Nachweis in der Gebäudeakte ab. Das gilt für Wartungsberichte, Prüfbescheinigungen und Protokolle. Tragen Sie in die Spalte für den nächsten Termin ein festes Datum ein, nicht nur einen Monat. Eine Leistung ohne Datum und ohne Nachweis lässt sich später nicht belegen.

Dach und Entwässerung geben den Takt vor

Das Dach und die Entwässerung erzeugen die meisten Termine im Wartungskalender. Für Dachabdichtungen sieht die Flachdachrichtlinie des Dachdeckerhandwerks eine Wartung zweimal jährlich vor; sie empfiehlt dafür einen Wartungsvertrag.² Die Fachliteratur zur Abdichtung nennt zusätzlich eine Inspektion mindestens einmal jährlich durch ein Fachunternehmen, mit schriftlichem Bericht.³ Wartung und Inspektion sind hier also zwei getrennte Zeilen im Kalender.

Der Grund liegt in der Wirkungskette. Ein verstopfter Dachablauf führt zu Pfützen und bemoosten Stellen auf dem Dach. Steht das Wasser länger, nimmt die Last zu und die Dämmung kann durchfeuchten. Beides sind bekannte Anzeichen für einen Schaden am Flachdach.⁴ Deshalb sollen Kies- und Laubfangkörbe die Abläufe vor Verstopfung schützen; Dachabläufe müssen zu Wartungszwecken frei zugänglich sein und sind regelmäßig zu warten.²

Unter dem Gebäude entscheidet der Rückstauverschluss über trockene Keller. Für Rückstauverschlüsse empfiehlt die zugehörige Norm eine Kontrolle und Prüfung vor Ort zweimal im Jahr. Sie sollte von sachkundigem Personal durchgeführt werden, bei Verschlüssen des Typs 3 von fachkundigem Personal.⁵ Ergänzend führt der Kalender die Hebeanlage, die Grundleitungen, die Bodenabläufe und den Pumpensumpf. Für Betrieb und Wartung von Entwässerungsanlagen gibt es ein eigenes Regelwerk, das Sie mit dem Fachbetrieb durchgehen sollten.⁶

Balkone, Fassade und Standsicherheit brauchen einen zweiten Blick

Balkone und Loggien sind Außenbauteile mit hoher Belastung. Für ihre Abdichtung gilt die Normenreihe zur Abdichtung von Dächern, Balkonen, Loggien und Laubengängen. Wartung und Inspektion sollen mindestens einmal jährlich erfolgen, und die Ergebnisse der Inspektion sind schriftlich zu dokumentieren.³ Zur Wartung gehört, die Entwässerung zu reinigen und Pflanzenbewuchs zu entfernen. Prüfen Sie außerdem Geländer, Befestigungen und Korrosion, denn hier geht es um die Sicherheit von Personen.

Für die Standsicherheit gilt ein anderer Rhythmus. Die Richtlinie zur regelmäßigen Überprüfung der Standsicherheit von Bauwerken ordnet Gebäude Schadensfolgeklassen zu. Ein- und Mehrfamilienhäuser gehören zur niedrigsten Klasse. Dort nennt die Richtlinie als Anhaltswert eine Begehung durch den Eigentümer alle drei bis fünf Jahre; eine Inspektion durch eine fachkundige Person erfolgt nach Erfordernis.⁷

Wichtig ist die Ausnahme für exponierte Bauteile. Angehängte Balkone, vorgehängte Fassaden und große Vordächer werden der mittleren Schadensfolgeklasse zugeordnet. Für diese Klasse nennt die Richtlinie deutlich kürzere Abstände, nämlich zwei bis drei Jahre für die Begehung und vier bis fünf Jahre für die Inspektion.⁷ Ein Wohnhaus mit angehängten Balkonen braucht also mehr als die Begehung im Fünfjahrestakt.

Nach außergewöhnlichen Einwirkungen empfiehlt die Richtlinie eine außerplanmäßige Überprüfung. Genannt sind unter anderem Sturm, Hochwasser, Brand und ungewöhnlich hoher Schnee.⁷ Solche Termine planen Sie nicht im Januar, sondern lösen sie aus. Halten Sie im Kalender fest, wer nach einem Sturm das Dach und die Fassade sichten lässt.

Bei Trinkwasser, Heizung und Aufzug gibt die Vorschrift den Takt vor

Ein Teil der Termine steht nicht zur Wahl. Bei der Trinkwasserinstallation betrifft das die Untersuchung auf Legionellen, also auf Bakterien, die über zerstäubtes Wasser in die Lunge gelangen. Betroffen sind öffentliche und gewerbliche Anlagen, nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder mehr als 3 Liter Leitungsvolumen, wenn eine Dusche vorhanden ist. Bei Vermietung ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen, bei Abgabe an die Öffentlichkeit jährlich. Die erste Untersuchung einer neuen Installation erfolgt drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme. Verantwortlich ist der Betreiber, bei Mietwohnungen also Vermieter oder Hausverwaltung.⁸

Für die Heizung verlangt das Gebäudeenergiegesetz, also das Gesetz zur Energieeinsparung in Gebäuden, eine regelmäßige Wartung durch den Betreiber. Ein Intervall nennt das Gesetz nicht; die Fachliteratur empfiehlt die Wartung einmal jährlich vor Beginn der Heizperiode.⁹ Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen brauchen zusätzlich eine Betriebsprüfung. Sie ist nach Ablauf der ersten Heizperiode fällig, spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme, und danach spätestens alle fünf Jahre.¹⁰

Beim Aufzug prüft eine zugelassene Überwachungsstelle, also eine staatlich anerkannte Prüfstelle. Die Prüffrist für die Hauptprüfung darf zwei Jahre nicht überschreiten.¹¹ Die Wartung durch den Aufzugsbetrieb ist davon unabhängig und richtet sich nach dem Vertrag. Prüfen Sie außerdem regelmäßig, ob der Notruf aus dem Fahrkorb einen Notdienst erreicht; ein solches Kommunikationssystem ist für Aufzüge vorgeschrieben.¹¹

Rauchwarnmelder in den Wohnungen gehören ebenfalls in den Kalender. Die Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder sieht vor, dass Einzelmelder alle zwölf Monate vor Ort geprüft und bei Bedarf instandgesetzt werden. Bei Geräten mit Ferninspektion gelten abweichende Fristen für das Auslesen und für die Prüfung vor Ort.¹² Wer die Betriebsbereitschaft sicherstellen muss, regeln die Bauordnungen der Länder unterschiedlich. Klären Sie das für Ihr Land und halten Sie es im Mietvertrag fest.

Woran Sie erkennen, dass ein Termin nicht reicht

Der Kalender endet nicht mit einem Haken. Wichtig ist, was Sie mit einem Befund machen. Pfützen und bemooste Stellen auf dem Flachdach deuten auf undichte oder verstopfte Abläufe. Rostfahnen an Betonbauteilen zeigen, dass Feuchtigkeit die Bewehrung erreicht hat. Fäulepilze an Holzkonstruktionen gehen auf Feuchtigkeitseinwirkung zurück, etwa bei ungeschützt auf Mauerwerk aufgelagerten Balkenköpfen.⁴ Solche Befunde gehören nicht in die nächste Wartung, sondern in eine eingehende Untersuchung.

Die Richtlinie zur Überprüfung der Standsicherheit beschreibt dafür drei Stufen. Die Begehung führt der Eigentümer oder die Verwaltung durch. Die Inspektion übernimmt eine fachkundige Person, etwa eine Bauingenieurin oder ein Architekt mit Erfahrung in Standsicherheitsnachweisen. Die eingehende Überprüfung mit handnaher Prüfung aller tragenden Teile setzt eine besonders fachkundige Person voraus.⁷ Je ernster der Befund, desto höher die Stufe.

Ordnen Sie die Ergebnisse anschließend zeitlich ein. In der Sachverständigenpraxis werden Maßnahmen als kurzfristig, mittelfristig oder langfristig eingestuft, und daraus wird der Instandhaltungsplan erstellt.¹³ Das hilft bei der Rücklage und bei der Abstimmung mit dem Eigentümer. Die Zeilen im Bereich Organisation führen Sie genau dorthin.

Zwei Bereiche sind besonders heikel, weil dort Personen zu Schaden kommen können. Für Spielplatzgeräte gilt eine Norm mit Anleitung für Installation, Inspektion, Wartung und Betrieb; die Unfallversicherung beschreibt dazu eine dreifache Prüfpflicht mit Sichtprüfung, einer Funktionsprüfung etwa alle drei Monate und einer jährlichen Prüfung.¹⁴ Für Bäume auf dem Grundstück gibt es Richtlinien für Baumkontrollen zur Überprüfung der Verkehrssicherheit.¹⁵ Beide Punkte sollten Sie keinem Zufall überlassen.

Wann ein Sachverständiger weiterhilft

Die meisten Zeilen des Kalenders arbeiten Hausmeister und Fachbetriebe ab. Ein Sachverständiger kommt ins Spiel, wenn ein Befund nicht eindeutig ist. Typisch sind Risse in der Fassade, die sich verändern, wiederkehrende Feuchte im Keller, feuchte Stellen an der Dachunterseite oder Zweifel an einem angehängten Balkon. Dann geht es nicht um die nächste Wartung, sondern um Ursache, Umfang und Dringlichkeit.

Ein Sachverständiger nimmt den Zustand auf, ordnet die Schadensbilder den möglichen Ursachen zu und benennt, was zerstörungsfrei nicht zu klären ist. Er beschreibt den Handlungsbedarf und seine Dringlichkeit, damit Sie planen können. Ein Gutachten zum Gebäudezustand ist damit die Grundlage für die nächste Instandsetzung und für das Budget. Es ersetzt keine Wartung und keine Prüfung durch eine dafür vorgesehene Stelle.

Halten Sie dabei die Grenzen der eigenen Prüfung ein. Betreten Sie Dächer, Gerüste und Leitern nicht selbst, und öffnen Sie keine Bauteile. Arbeiten an Elektro-, Gas- und Trinkwasseranlagen gehören zu Fachbetrieben. Bei Gasgeruch, freiliegenden Leitungen, herabfallenden Fassadenteilen oder Anzeichen für eine Gefahr für die Standsicherheit sichern oder räumen Sie den Bereich und rufen Sie Netzbetreiber, Fachbetrieb oder Behörde.

Ob eine Pflicht aus Mietvertrag, Verwaltervertrag oder Beschluss verletzt wurde, beurteilt ein Rechtsanwalt. Der Kalender hilft Ihnen, die technische Seite zu ordnen und Nachweise zu führen. Regeln Sie die Übertragung von Aufgaben an Dritte schriftlich und kontrollieren Sie die Ausführung.

Häufige Fragen

Wie oft muss ein Flachdach gewartet werden?

Die Flachdachrichtlinie des Dachdeckerhandwerks sieht eine Wartung zweimal jährlich vor und empfiehlt einen Wartungsvertrag.² Dazu gehört, Verschmutzungen und Pflanzenbewuchs zu entfernen und die Entwässerung zu reinigen. Die Fachliteratur nennt außerdem eine Inspektion mindestens einmal jährlich durch ein Fachunternehmen, mit schriftlichem Bericht.³ Nach Sturm oder Starkregen ist ein zusätzlicher Blick sinnvoll.

Wie oft ist die Untersuchung auf Legionellen fällig?

Bei einer Großanlage in einem vermieteten Wohngebäude ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen. Wird Warmwasser an die Öffentlichkeit abgegeben, etwa in einer Kita, gilt ein jährliches Intervall. Eine neue Installation wird drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme erstmals untersucht. Verantwortlich ist der Betreiber, bei Mietwohnungen also Vermieter oder Hausverwaltung.⁸

Muss ich jede Zeile des Kalenders abarbeiten?

Nein. Der Kalender ist für Wohngebäude mit unterschiedlicher Ausstattung gebaut. Ohne Aufzug, ohne Lüftungsanlage oder ohne Spielplatz streichen Sie die betreffenden Zeilen. Umgekehrt ergänzen Sie in den leeren Zeilen, was bei Ihnen dazukommt, etwa eine Tiefgaragenlüftung oder eine Zisterne.

Was unterscheidet Wartung, Inspektion und Instandsetzung?

Die Wartung verzögert den Verschleiß, zum Beispiel durch Reinigen und Nachstellen. Die Inspektion stellt den Ist-Zustand fest und dokumentiert ihn. Die Instandsetzung beseitigt einen Schaden und stellt den Soll-Zustand wieder her. Alle drei gehören zur Instandhaltung; die Wartung ist in der Norm für die Grundlagen der Instandhaltung ein Teilaspekt der präventiven Instandhaltung.¹ Prüfen Sie, welche dieser Leistungen Ihr Wartungsvertrag wirklich umfasst.

Wie weise ich nach, dass gewartet wurde?

Über Wartungsberichte, Prüfbescheinigungen und Protokolle mit Datum, Unterschrift und Angabe der geprüften Anlage. Tragen Sie das Datum in den Kalender ein und legen Sie das Dokument in der Gebäudeakte ab. Bei Inspektionen der Abdichtung sind die Ergebnisse schriftlich zu dokumentieren.³

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten