Abplatzender Fassadenputz: Wann ist Sanierung Pflicht?

Montagmorgen liegen Putzbrocken auf dem Gehweg vor dem Hauseingang. Oben an der Fassade ist eine helle Fehlstelle zu sehen. Abplatzender oder hohl liegender Fassadenputz muss saniert werden, sobald Teile herabfallen können und sich darunter Menschen aufhalten. Eine Tabelle mit Grenzwerten, ab der diese Pflicht beginnt, gibt es nicht. Maßgeblich ist zum einen das Bauordnungsrecht. Es verlangt, bauliche Anlagen so instand zu halten, dass Leben und Gesundheit nicht gefährdet werden. Zum anderen gilt die zivilrechtliche Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Beide greifen nicht erst, wenn jemand verletzt wurde, sondern sobald die Gefahr erkennbar ist.

Woran Sie abplatzenden und hohl liegenden Fassadenputz erkennen

Abplatzender Fassadenputz zeigt sich zuerst am Boden, nicht an der Wand. Mörtelkrümel, Farbschollen oder flache Putzscherben auf Gehweg, Fensterbank und Kellerabgang sind das verlässlichste Frühzeichen. Wer dann nach oben schaut, sieht meist eine hellere, scharf begrenzte Fehlstelle. Sie ist heller, weil der freigelegte Untergrund anders gefärbt ist als die bewitterte Oberfläche. Für eine Hausverwaltung ist deshalb der Blick auf den Boden entlang der Fassade die wirksamste Routine.

Gefährlicher als die sichtbare Abplatzung ist der Bereich, der noch hält. Eine Hohlstelle ist ein Bereich, in dem der Putz seinen Haftverbund zum Untergrund verloren hat. Von außen sieht man eine solche Hohlstelle im Fassadenputz in der Regel nicht, denn die Oberfläche ist unversehrt. Sie lässt sich akustisch feststellen. Die Prüfung erfolgt durch Abklopfen mit einem Hammer oder durch Überstreichen der Fläche. Geeignet sind dafür auch ein Drahtbügel oder eine Metallkugel. Aus dem Klangunterschied erkennt man die Lage und in der Regel auch die Größe der Hohlstelle.¹

Risse im Fassadenputz sind das dritte Erkennungsmerkmal. Ein Riss ist nicht nur ein optischer Mangel. An den Rissflanken können sich sogenannte Schälspannungen bilden, also Spannungen, die am Rissrand an der Haftung ziehen. Sie können im rissnahen Putzbereich zu Adhäsionsstörungen führen, das heißt zu einem Verlust der Haftung.² Aus diesem Grund ist der Oberputz bei einer Rissinstandsetzung in jedem Fall durch Abklopfen auf Hohlstellen zu untersuchen.² Ein Rissbild ist damit auch ein Hinweis auf mögliche Flächen ohne Verbund neben dem Riss.

Verwechslungen kosten in der Praxis Zeit und Geld. Absandender Putz löst sich beim Darüberstreichen wie Sand. Das ist ein Verwitterungsbild und keine Ablösegefahr für größere Stücke. Abblätternde Farbe liegt nur im Beschichtungsaufbau und lässt den Putz darunter unberührt. Feuchtekränze und Ausblühungen deuten auf einen Wassereintrag hin, dessen Ursache erst noch zu klären ist. Eine Hohlstelle dagegen betrifft die Verbundebene selbst. Wer diese Bilder nicht trennt, saniert entweder zu viel oder behandelt nur die Oberfläche und lässt die eigentliche Gefahr stehen.

Die Lage entscheidet darüber, wie dringend ein Befund am Fassadenputz ist. Dieselbe Hohlstelle hat über einem Hauseingang oder einem Gehweg eine andere Bedeutung als über einer unzugänglichen Hofecke. Dazu kommt die Höhe, aus der ein Stück fallen kann. Dazu kommt die Dicke der betroffenen Putzschicht und damit ihre Masse. Und es zählt, ob der Befund sich von Woche zu Woche vergrößert. Eine Schwelle in Quadratzentimetern, ab der ein Befund als gefährlich gilt, lässt sich fachlich nicht angeben. Die Beurteilung bleibt eine Einzelfallbetrachtung aus Lage, Höhe, Masse und Fortschritt.

Was bei akuter Gefahr durch herabfallenden Putz zuerst zu tun ist

Sind Putzteile bereits heruntergefallen, hat die Sicherung des Bereichs unter der Fassade Vorrang. Sie geht jeder Ursachenklärung vor. Der Gefahrenbereich wird abgesperrt oder geräumt, bevor jemand mit Messen, Fotografieren oder Telefonieren beginnt. Praktisch heißt das, Zugänge umzuleiten und den Bereich frei zu machen. Fahrradständer, Sitzbänke und Stellplätze werden herausgenommen. Bewohner werden darauf hingewiesen, den betroffenen Balkon oder die Loggia vorerst nicht zu nutzen. Eine Absperrung, die nur auf dem Papier steht, erfüllt diesen Zweck nicht.

Die Breite des gesperrten Streifens richtet sich nach der Höhe, aus der Teile fallen können. Putzstücke fallen nämlich nicht senkrecht, sondern werden vom Wind verdriftet. Eine Absperrung unmittelbar an der Hauswand ist deshalb regelmäßig zu knapp bemessen. Wie weit der Bereich reichen muss, hängt von den örtlichen Verhältnissen ab. Ob eine Absperrung genügt oder ob Schutzgerüst, Schutznetz oder Einrüstung notwendig werden, gehört in die Hand einer Fachfirma. Für Hausverwaltungen ist das die erste Stelle, an der ein Anruf wichtiger ist als eine eigene Entscheidung.

Das Abschlagen loser Teile ist die naheliegende, aber nicht die harmlose Maßnahme. Lose Putzteile gezielt zu entfernen, nimmt die akute Gefahr. Es erzeugt aber selbst Gefahren durch herabfallendes Material. Außerdem setzt es eine gesicherte Zugangstechnik voraus. Arbeiten an der Fassade von Leitern, über Kopfhöhe oder von Balkonbrüstungen aus gehören nicht zur Selbsthilfe. Dort treffen Absturzgefahr und die Gefahr durch herabfallende Teile zusammen. Zeigen sich Anzeichen für Schäden an tragenden Teilen, etwa Risse mit Versatz oder Verformungen, ist der Bereich zu räumen. In diesem Fall wird die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet.

Bei älteren Gebäuden kommt der Schadstoffverdacht hinzu. Er wird beim Abschlagen von Putz leicht zu spät bedacht. Putze, Spachtelmassen und Fassadenbeschichtungen älterer Baujahre können Asbest, künstliche Mineralfasern oder polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe enthalten. Besteht ein solcher Verdacht, wird nicht gearbeitet. Der Bereich wird gesichert und eine auf Schadstoffe spezialisierte Fachfirma eingeschaltet. Ist die Zuständigkeit unklar, ist die zuständige Behörde der richtige Ansprechpartner. Trocken abgeschlagener Putz verteilt Staub über die ganze Fassade und in offene Fenster.

Parallel zur Sicherung beginnt die Dokumentation des Fassadenschadens. Für die Hausverwaltung ist sie die wichtigste Eigenleistung. Festgehalten werden Datum und Uhrzeit der Entdeckung. Dazu kommen Fotos der Fehlstelle und der heruntergefallenen Teile, jeweils mit einem Maßstab im Bild. Vermerkt werden außerdem die Lage an der Fassade und die getroffene Sicherungsmaßnahme. Ebenso gehört dazu, wann welche Firma verständigt wurde. Ob Ansprüche gegen Dritte bestehen oder der Haftpflichtversicherer einzubeziehen ist, beurteilt ein Rechtsanwalt. Die technische Dokumentation ist die Grundlage, auf der diese Prüfung überhaupt möglich wird.

Warum Putz den Verbund zum Untergrund verliert

Putz an einer Fassade arbeitet dauernd. Temperatur und Feuchte lassen Putz und Untergrund quellen und schwinden. Beide tun das in unterschiedlichem Maß. Werden diese Bewegungen behindert, entstehen Spannungen im Bauteil. Ist die Zugspannung größer als die Zugfestigkeit, entstehen Risse. Ist sie größer als die Haftscherfestigkeit, bildet sich im Regelfall eine Hohlstelle, und die Oberfläche löst sich ab.³ Risse und Hohlstellen im Putz sind damit zwei Folgen desselben Vorgangs. Sie unterscheiden sich darin, welche Festigkeit zuerst überschritten wird.

Mehrlagige Putzsysteme sind dafür besonders anfällig. Bei Verbundbaustoffen wie mehrlagigen Putzsystemen teilt sich der Aufbau im Putzquerschnitt. Neben der Rissbildung kommt es dann häufig zu einer Hohlstelle, die zu Ablösungen und Abplatzungen führt.³ Jede Grenzfläche zwischen zwei Schichten ist eine mögliche Trennebene. An einer Fassade, auf die über Jahrzehnte ein neuer Oberputz und mehrere Anstriche kamen, liegen viele solcher Ebenen übereinander.

Wasser ist beim Fassadenputz der Beschleuniger, nicht die eigentliche Ursache. Dringt Feuchte hinter den Putz, dann wirkt sie in der Verbundebene. Typische Wege dafür sind Risse, defekte Fensterbänke, undichte Mauerwerksabdeckungen und fehlende Tropfkanten. Im Winter kommt der Frost-Tau-Wechsel hinzu. Gefrierendes Wasser vergrößert sein Volumen und sprengt den geschwächten Verbund weiter auf. Das erklärt, warum Abplatzungen nach einer Frostperiode auffallen können. Es erklärt auch, warum sie dort auftreten, wo Wasser konstruktiv auf die Fläche geführt wird, etwa unter Fensterbänken, an Gesimsen, an Sockeln und an Attikaabschlüssen.

Der Untergrund entscheidet mit, und bei Bestandsgebäuden ist er oft unbekannt. Die Untergrundprüfung und -bewertung gehört zu den schwierigsten Problemstellungen der Fassadenbeschichtung und -sanierung. Ein Grund ist die Vielfalt möglicher Untergründe. Häufig werden unbekannte Untergründe angetroffen oder solche, die durch Verwitterung und Bauschäden belastet sind.⁴ Eine Fassade kann abschnittsweise aus Vollziegel, Hohlblockstein, Beton und älteren Ausflickungen bestehen. Jeder dieser Untergründe nimmt Wasser anders auf und bewegt sich anders. Jeder verlangt deshalb einen anderen Putz.

Ausführungsfehler bei der letzten Sanierung werden als Ursache leicht übersehen. Für Planung, Zubereitung und Ausführung von Außenputz gilt DIN 18550-1, die deutsche Ergänzungsnorm zur europäischen Putznorm DIN EN 13914-1.⁵ Ein Oberputz braucht einen tragfähigen und richtig vorbehandelten Untergrund. Wurde er auf einen zu glatten, zu feuchten oder nicht vorbehandelten Untergrund aufgebracht, ist der Verbund von Anfang an schwach. Eine solche Fläche kann sich noch nach Jahren lösen. Dasselbe gilt für Putz, der auf eine bereits hohl liegende Schicht aufgezogen wurde, ohne diese zu entfernen. Platzt Fassadenputz schon wenige Jahre nach einer Sanierung flächig ab, liegt die Ursache in der Regel nicht im Alter. Dann ist zu klären, was damals auf welchem Untergrund ausgeführt wurde.

Wann die Sanierung zur Pflicht wird: Bauordnung und Verkehrssicherungspflicht

Die Pflicht zur Sanierung von Fassadenputz folgt aus zwei Rechtskreisen. Der eine ist das öffentliche Bauordnungsrecht, das die Bauaufsichtsbehörde durchsetzt. Der andere ist das Zivilrecht, auf das sich ein Geschädigter beruft. Beide greifen unabhängig voneinander. Keiner der beiden nennt eine Fläche, eine Schichtdicke oder eine Frist, ab der zu sanieren ist. Beide knüpfen stattdessen an die Gefahr an. Und die Gefahr entsteht, bevor der erste Schaden eintritt.

Im Bauordnungsrecht gilt in Berlin die Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Die Bauordnungen der anderen Bundesländer sind ähnlich aufgebaut, weichen aber im Einzelnen ab. Die Berliner Bauaufsicht gibt § 3 BauO Bln so wieder: Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung nicht gefährdet wird.⁶ Die Vorschrift nennt dabei ausdrücklich Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen.⁶ Instandhaltung ist damit keine freiwillige Werterhaltung, sondern eine öffentlich-rechtliche Pflicht. Als Maßstab formuliert die Berliner Bauaufsicht, dass Gebäude in dem Zustand zu erhalten sind, der den bei der Errichtung geltenden Vorschriften entspricht.⁷

Was bei unerfüllter Instandhaltungspflicht geschieht, benennt die Berliner Bauaufsicht selbst. Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Bauaufsicht einschreiten. Voraussetzung ist, dass der Verantwortliche seiner Verpflichtung nicht nachkommt; genannt werden Eigentümer, Pächter und Verwalter.⁷ Für eine Hausverwaltung ist an dieser Aufzählung wichtig, dass sie nicht nur den Eigentümer nennt. Nach § 80 BauO Bln kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.⁶ Welchen Inhalt eine Anordnung im Einzelfall hat, hängt von der konkreten Gefahrenlage ab.

Zivilrechtlich steht am Anfang § 823 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet.⁸ Daran knüpft die Verkehrssicherungspflicht an. Der Eigentümer hat eine Verkehrssicherungspflicht und haftet für Schäden gegenüber Dritten, die von Gefahren auf dem Grundstück ausgehen.⁹ Eine schadhafte Fassade über einem Gehweg ist eine solche Gefahr. Nicht jede Norm hilft dabei weiter. Die von Verbänden aufgestellten technischen Regeln und Standardnormen wie die DIN-Normen sind keine Schutzgesetze im Sinne des § 823 Absatz 2 BGB.¹⁰

Für herabfallende Gebäudeteile enthält das Gesetz eine eigene Vorschrift, § 836 BGB. Wird durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt, ist der Besitzer des Grundstücks zum Schadensersatz verpflichtet.¹¹ Das setzt voraus, dass die Ablösung Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist.¹¹ Die Ersatzpflicht tritt nach dem Wortlaut nicht ein, wenn der Besitzer zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.¹¹ Besitzer im Sinne dieser Vorschrift ist der Eigenbesitzer.¹² Ein früherer Besitzer bleibt unter bestimmten Voraussetzungen noch ein Jahr nach dem Ende seines Besitzes verantwortlich.¹² Wer sich auf die Entlastung stützen will, muss belegen können, was er wann geprüft und veranlasst hat. Ob das im Einzelfall genügt, beurteilt ein Rechtsanwalt und nicht der Techniker.

Wie weit die Prüfpflicht reicht, hat die Rechtsprechung für herabfallende Gebäudeteile ausgeformt. Das Oberlandesgericht Köln hatte über herabfallende Dachplatten eines Betriebsgebäudes zu entscheiden, nicht über Putz. Es hat dem geschädigten Fahrzeughalter Schadensersatz zugesprochen. Der Senat hat festgehalten, dass die Intensität der Überprüfung nur im Einzelfall bestimmt werden könne.¹³ Dasselbe gelte für die Verantwortlichkeit im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht.¹³ Für das dort zu beurteilende, rund 54 Jahre alte Dach nahm er wegen erhöhter Schadensanfälligkeit eine gesteigerte Prüfungspflicht an.¹³ Im Hinblick auf die vorliegend gegebenen Gesamtumstände hielt er eine Prüfung zumindest einmal im Jahr für angezeigt.¹³ Diese Prüfung dürfe sich nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken.¹³

Diese Jahresfrist ist kein allgemeiner Prüfkalender für jedes Gebäude. Das Gericht hat sie ausdrücklich an die Gesamtumstände des entschiedenen Falls gebunden. Zuvor hatte es betont, dass sich die Prüfintensität nur im Einzelfall bestimmen lässt.¹³ Übertragbar ist der Gedanke dahinter. Alter, bekannte Vorschäden und eine schadensanfällige Konstruktion erhöhen den Prüfaufwand. Eine oberflächliche Sichtprüfung genügte dem Senat in dem entschiedenen Fall nicht.¹³ Welche Prüftiefe an einer bestimmten Fassade geschuldet ist, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Sie gehört mit der Frage nach den Folgen eines Versäumnisses in die Beurteilung eines Rechtsanwalts.

Was Sie selbst prüfen können und welche Fehler typisch sind

Die Eigenleistung bei abplatzendem Fassadenputz liegt im Beobachten und Dokumentieren. Sie liegt nicht im Prüfen der Bausubstanz. Eine Hausverwaltung kann die Fassadenfußlinie regelmäßig abgehen und notieren, wo Putzteile liegen. Sie kann Fotos anfertigen, auf denen ein Maßstab und das Datum erkennbar sind. Sie kann dieselbe Fehlstelle in Abständen von derselben Position aus erneut aufnehmen. Diese Verlaufsaufnahmen zeigen, ob ein Befund stillsteht oder wächst. Für die Dringlichkeit ist das oft wichtiger als die absolute Größe.

Eine einfache Ordnung macht diese Dokumentation später verwertbar. Bewährt hat sich, die Fassade in Felder einzuteilen. Jeder Befund wird dann dem Feld, der Geschosshöhe und der Himmelsrichtung zugeordnet. Auch die Fachliteratur empfiehlt, bei wiederholten Prüfungen auf Hohlstellen ein Raster festzulegen und zu dokumentieren.¹ Dazu gehören die Unterlagen des Gebäudes. Wichtig sind das Jahr der letzten Fassadensanierung, das Leistungsverzeichnis und die verwendeten Produkte. Ebenso zählen das Abnahmeprotokoll und der Zeitpunkt der Abnahme. Ohne diese Angaben lässt sich später kaum beurteilen, ob ein Ausführungsfehler oder normale Alterung vorliegt.

Die Grenze der Selbsthilfe liegt dort, wo die Fassade berührt wird. Das Abklopfen der Fläche ist das zentrale Prüfverfahren. Es setzt aber voraus, dass die Fläche sicher erreichbar ist. Oberhalb der Kopfhöhe bedeutet das Hubarbeitsbühne, Gerüst oder Industriekletterer. Damit gehört es zu den Arbeiten, die Fachleute ausführen. Arbeiten von Leitern, von Balkonbrüstungen oder von Dachflächen aus sind für Eigentümer und Verwalter keine sinnvolle Option. Dort kommen Absturzgefahr und die Gefahr durch herabfallende Teile zusammen. Auch das Öffnen des Putzes, also das Herausschneiden von Proben, ist Sache des Fachmanns.

Der häufigste Fehler bei Fassadenputz ist die Behandlung der Oberfläche statt der Verbundebene. Ein neuer Anstrich auf eine hohl liegende Fläche verbessert das Bild für eine Saison. An der Ablösegefahr ändert er nichts, denn der Verbund unter der Beschichtung bleibt, wie er war. Dasselbe gilt für neuen Putz auf einem vorhandenen, bereits hohl liegenden Altputz. Die alte Trennebene bleibt dann im Aufbau. Sie trägt zusätzlich das Gewicht der neuen Schicht. Wer die Fassade sanieren lässt, muss deshalb wissen, welche Flächen vorher abgenommen werden.

Ein zweiter verbreiteter Fehler ist das Ausflicken einzelner Stellen ohne Kenntnis der Ursache. Läuft Wasser über eine defekte Fensterbank hinter den Putz, kommt die Abplatzung nach dem Ausflicken wieder, nur einige Zentimeter versetzt. Auch beim Umgang mit Rissen ist Vorsicht geboten, und hier ist die Fachwelt nicht einig. Das starre Verschließen von Rissen mit mineralischem Mörtel gilt in der Praxis als sehr umstritten.² Mineralische Mörtel können Zugspannungen nur begrenzt aufnehmen, sodass eine Neubildung von Rissen prinzipiell nicht ausgeschlossen ist.² Wer eine Fassade instand setzen lässt, sollte sich deshalb erklären lassen, warum ein bestimmtes Verfahren gewählt wurde.

Der dritte Fehler betrifft die Reihenfolge und trifft vor allem größere Bestände. Eine Fassadensanierung wird beauftragt, das Gerüst steht, und erst dann wird abgeklopft. Dabei kann sich zeigen, dass weit mehr Fläche ohne Verbund ist als angenommen. Die Untergrundprüfung und -bewertung gehört zu den schwierigsten Problemstellungen der Fassadensanierung.⁴ Sie ist deshalb vor der Vergabe zu klären und nicht während der Ausführung. Sonst wird aus einer kalkulierten Maßnahme ein Nachtragsverfahren unter Zeitdruck. Und das Gerüst steht, während über Mengen verhandelt wird.

Wie ein Sachverständiger die Fassade untersucht

Ein Sachverständiger beginnt an einer Fassade mit abplatzendem Putz nicht an der Schadstelle. Er beginnt am Boden und an den Unterlagen. Erfasst werden die Lage der heruntergefallenen Teile, ihre Dicke und ihr Schichtaufbau. Ein Bruchstück verrät nämlich, in welcher Ebene sich der Aufbau getrennt hat. Dazu kommen die Geschichte der Fassade und die Himmelsrichtungen mit der stärksten Bewitterung. Ebenso wichtig sind die Stellen, an denen Wasser konstruktiv auf die Fläche geführt wird. Erst danach folgt die Fläche selbst.

Das Kernverfahren ist die akustische Prüfung, und sie ist einfacher, als ihr Name klingt. Die Untergrundprüfung auf Hohlstellen erfolgt akustisch durch das Abklopfen mit einem Hammer.¹ Möglich ist auch das Überstreichen der Fläche, etwa mit einem Drahtbügel oder einer Metallkugel an einem dünnen Metallstab.¹ Aus dem Klangunterschied erkennt man die Lage und in der Regel auch die Größe der Hohlstelle.¹ Das Ergebnis ist eine Karte der Fassade mit den Flächen ohne Verbund. Diese Karte ist die Grundlage für die Mengen im Leistungsverzeichnis.

Für die Verbundebene selbst reicht das Abklopfen nicht aus. Deshalb folgt ein zweiter Schritt. Sind Hinweise auf Hohlstellen vorhanden, sollte der Haftverbund der Schichten untereinander und zum Untergrund überprüft werden.¹ Dazu wird mit einer Trennscheibe oder einem Kernbohrgerät eine Putzprobe herausgeschnitten, möglichst mit einem Teil des Untergrundes.¹ Ein unzureichender Verbund zeigt sich daran, dass sich die Putzlagen bei geringer mechanischer Einwirkung trennen oder vom Untergrund ablösen.¹ Bei entsprechender Erfahrung lässt sich nach dem Öffnen der Hohlstelle die kritische Stelle bestimmen. Erkennbar wird, in welcher Schicht oder an welcher Grenzfläche die Spannung am größten war.¹

Für Flächen, die niemand erreicht, gibt es eigene Wege, und sie kosten mehr. Ein Verfahrenskatalog zur Beton- und Stahlbetondiagnostik führt für die Einsichtnahme unzugänglicher Gebäudeabschnitte Fernglas und kamerabestückte Drohne auf.¹⁴ Beiden ordnet er einen erhöhten technischen Aufwand zu.¹⁴ Je nach Fragestellung kommen weitere Verfahren in Betracht. Dazu zählen etwa Haftzugprüfungen, Feuchtemessungen oder die Untersuchung von Materialproben, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern. Welche davon sinnvoll sind, entscheidet die Frage, die beantwortet werden soll. Eine Fassade, die ohnehin vollflächig neu aufgebaut wird, braucht keine feingliedrige Ursachenanalyse.

Ein Gutachten hat Grenzen, und ein seriöses Gutachten benennt sie. Es beschreibt den Zustand zum Zeitpunkt der Begehung. Es ordnet die Befunde Ursachen zu, soweit die Untersuchungstiefe das zulässt. Und es beschreibt die technisch möglichen Instandsetzungswege. Es kann nicht vorhersagen, wann eine bestimmte Hohlstelle abfällt, und es ersetzt keine Planung der Sanierung. Wer eine größere Fassadenmaßnahme vor sich hat, braucht neben der Zustandsklärung eine fachliche Begleitung der Ausführung. Eine baubegleitende fachliche Kontrolle prüft auf der Baustelle, ob der Untergrund wie vorgesehen vorbereitet und der Putzaufbau wie vereinbart ausgeführt wird.

Welche Form des Gutachtens die richtige ist, hängt davon ab, wozu es dienen soll. Die Formen haben unterschiedliches Gewicht. Ein Privat- oder Parteigutachten wird von einer Seite beauftragt. Im Prozess ist es qualifizierter Parteivortrag und kein Beweismittel wie ein Gerichtsgutachten. Im selbständigen Beweisverfahren nach § 485 Absatz 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) kann eine Partei vor einem Rechtsstreit die schriftliche Begutachtung beantragen.¹⁵ Voraussetzung ist ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Zustands oder Werts einer Sache, der Ursache eines Sachmangels oder des Aufwands für seine Beseitigung.¹⁵ Beim Gerichtsgutachten erfolgt die Auswahl der Sachverständigen und die Bestimmung ihrer Anzahl nach § 404 Absatz 1 ZPO durch das Prozessgericht.¹⁶ Daneben stehen das Schiedsgutachten aufgrund Vereinbarung und das Sachverständigenverfahren nach Versicherungsbedingungen. Welcher Weg für eine schadhafte Fassade passt und welche Folgen die Wahl für Beweislast und Kosten hat, sollte mit einem Rechtsanwalt geklärt werden.

Sonderfälle: Wohnungseigentum, Mietwohnung und Dämmfassade

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die erste Frage bei abplatzendem Fassadenputz, wer entscheiden darf. Nach § 5 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums.¹⁷ Das gilt auch dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Grundstücksteile befinden.¹⁷ Welche Schichten eines Fassadenaufbaus im konkreten Fall darunter fallen, ist eine Rechtsfrage. Sie hängt auch von der Teilungserklärung ab. Diese Zuordnung sollte ein Rechtsanwalt beurteilen, bevor eine Gemeinschaft Mengen und Kosten verteilt.

Für die akute Sicherung muss eine Verwaltung nicht auf die nächste Versammlung warten. Nach § 27 Absatz 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen.¹⁸ Erfasst sind Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.¹⁸ Erfasst sind außerdem Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.¹⁸ Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.¹⁸ Wie weit die Befugnis bei einer schadhaften Fassade reicht, ist im Einzelfall rechtlich zu klären. Wo die Grenze zur beschlussbedürftigen Sanierung liegt, ist daher mit einem Rechtsanwalt abzustimmen.

Sicherung und Sanierung sind deshalb zwei getrennte Vorgänge, und sie laufen zeitlich auseinander. Die Absperrung, das Abnehmen loser Teile und ein Schutzgerüst sichern die Gefahrenlage. Sie sind in Tagen umsetzbar. Die Putzsanierung über eine ganze Fassade braucht eine Zustandserfassung, eine Planung und eine Vergabe. Häufig kommt ein Beschluss über die Finanzierung hinzu, und das dauert Monate. Eine Verwaltung, die beides in einen Vorgang packt, verliert Zeit genau in der Phase, in der die Gefahr noch besteht.

Im Mietverhältnis verschiebt sich die Rolle, denn der Mieter sieht den Befund zuerst. Nach § 536c Absatz 1 BGB hat der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.¹⁹ Dasselbe gilt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird.¹⁹ Für die Praxis heißt das, dass eine Verwaltung erreichbar sein muss. Hinweise auf Putzteile auf dem Balkon oder vor der Haustür sollten datiert festgehalten werden. Welche mietrechtlichen Folgen eine Fassadenbaustelle oder eine verzögerte Mängelbeseitigung hat, beurteilt ein Rechtsanwalt. Technisch bleibt die Verkehrssicherung davon unberührt.

Eine Fassade mit Wärmedämm-Verbundsystem verhält sich anders als ein Putz auf Mauerwerk. Bei einem Wärmedämm-Verbundsystem liegt ein dünner, bewehrter Putz auf Dämmplatten. Diese Platten sind selbst nur geklebt und gegebenenfalls gedübelt. Für die Verarbeitung solcher Systeme gilt DIN 55699, die Norm für Anwendung und Verarbeitung außenseitiger Wärmedämm-Verbundsysteme.²⁰ Sie gilt für Dämmstoffe aus expandiertem Polystyrol-Hartschaum oder Mineralwolle.²⁰ Ein verbreiteter Ausführungsfehler ist die punktweise Verklebung der Dämmplatten, durch die eine unzulässig schwache Klebeverbindung entsteht.²¹ Nach den anerkannten Regeln der Technik, unter anderem nach DIN 55699, sind Dämmplatten vollflächig oder im Randwulst-Verfahren zu verkleben.²¹ Dass sich hinter einem Riss im Fassadenputz ein Dämmsystem verbirgt, zeigt sich manchmal erst beim Abklopfen des Oberflächenputzes.²²

Zu unterscheiden ist außerdem, ob ein Wärmedämm-Verbundsystem der Schaden oder die geplante Lösung ist. Bei einer Komplettsanierung werden solche Systeme auch zur flächigen Rissinstandsetzung eingesetzt.⁴ Sie sind dabei die aufwändigste, aber wirkungsvollste Variante. Der vorhandene Altputz muss in der Regel nicht entfernt werden, und fast alle Rissarten lassen sich sanieren.⁴ Genau diese Eigenschaft wird aber zur Falle, wenn der Altputz großflächig hohl liegt. Dann wird ein neues System auf eine Fläche ohne Verbund aufgebracht. Deshalb steht die Hohlstellenkartierung vor der Entscheidung über das System und nicht danach. Bei denkmalgeschützten Fassaden sind Aufbau und Oberfläche zusätzlich mit der Denkmalbehörde abzustimmen.

Woran Sie erkennen, dass Sie Fachleute brauchen

Einige Befunde an einer Fassade beantworten die Frage nach dem Sachverständigen von selbst. Dazu gehört jedes heruntergefallene Putzstück in einem Bereich, in dem sich Menschen aufhalten. Auf die Größe kommt es dabei nicht an. Dazu gehört eine Fehlstelle, die sich innerhalb weniger Wochen vergrößert. Dazu gehört ein Rissbild, das sich über mehrere Geschosse zieht. Wurde an einer Fassade bereits zweimal ausgeflickt und der Schaden kehrt wieder, ist die Ursache zu klären. Eine dritte Reparatur hilft dann nicht weiter.

Ein zweites Erkennungsmerkmal ist der Widerspruch zwischen Angeboten. Ein Betrieb schlägt einen Anstrich vor, ein zweiter das Abnehmen des Altputzes auf der ganzen Fläche, ein dritter ein Wärmedämm-Verbundsystem. Dann unterscheiden sich nicht die Preise, sondern die Annahmen über den Zustand der Fassade. Eine neutrale Zustandserfassung mit einer Kartierung der Hohlstellen macht aus drei unvergleichbaren Angeboten drei vergleichbare. Für Wohnungsbaugesellschaften und Verwaltungen ist das ein wirtschaftlicher Grund, einen Sachverständigen einzuschalten. Er liegt vor der Vergabe und nicht nach dem Streit.

Der dritte Anlass ist die Beweislage. Wer sich später auf die im Verkehr erforderliche Sorgfalt berufen will, braucht Aufzeichnungen. Belegt werden muss, was zu welchem Zeitpunkt festgestellt und veranlasst wurde. Wer eine Fassadensanierung später reklamieren will, braucht ebenso den Zustand vor dem Eingriff. Nach dem Abnehmen des Altputzes lässt sich nämlich nicht mehr zeigen, wie der Verbund war. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand der Fassade fest, bevor saniert wird. Welche rechtliche Bedeutung diese Feststellungen in einer Auseinandersetzung haben, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Was ein Sachverständiger im nächsten Schritt konkret tut, ist überschaubar und planbar. Er sichtet die Unterlagen zur Fassade und begeht das Objekt. Er erfasst die Schadensbilder nach Feldern und prüft die erreichbaren Flächen akustisch auf Hohlstellen. Wo es auf den Schichtaufbau ankommt, öffnet er an wenigen Stellen den Putz und beurteilt den Haftverbund. Das Ergebnis ist eine Zustandsbeschreibung mit Kartierung. Dazu kommt eine Einordnung der Ursachen im Rahmen der Untersuchungstiefe. Und es folgt eine Darstellung der technisch möglichen Wege mit ihren Grenzen. Auf dieser Grundlage lassen sich Mengen ausschreiben und Sicherungsmaßnahmen begründen.

Der Aufwand richtet sich nach Fassadenfläche, Zugänglichkeit und gewünschter Untersuchungstiefe. Pauschal angeben lässt er sich nicht. Eine Hofseite im zweiten Obergeschoss ist mit anderer Zugangstechnik zu prüfen als eine Straßenfassade an einer Hauptverkehrsstraße. Wer ein Angebot einholt, sollte deshalb einige Angaben bereithalten. Dazu zählen Fassadenfläche, Geschosszahl, Baujahr, das Jahr der letzten Sanierung und die bekannten Befunde. Je genauer diese Angaben sind, desto genauer lässt sich der Umfang der Untersuchung bestimmen.

Häufige Fragen

Muss ich abplatzenden Fassadenputz sofort sanieren lassen?

Zu trennen sind die Sicherung und die Sanierung. Die Sicherung des Bereichs unter der Fassade ist sofort geboten, sobald Teile herabfallen können und sich darunter Menschen aufhalten. Die Sanierung selbst folgt der Klärung von Umfang und Ursache. Sie braucht Zustandserfassung, Planung und Vergabe. Eine Frist in Tagen oder Wochen, nach der saniert sein muss, nennt weder die Bauordnung noch das Bürgerliche Gesetzbuch. Beide knüpfen an die Gefahr an.

Wie oft muss eine Fassade auf lose Teile geprüft werden?

Ein für alle Gebäude geltendes Intervall gibt es nicht. Das Oberlandesgericht Köln hat zu herabfallenden Dachplatten entschieden, dass die Intensität der Überprüfung nur im Einzelfall bestimmt werden kann.¹³ Für das dort zu beurteilende, rund 54 Jahre alte Bauteil hielt es im Hinblick auf die Gesamtumstände eine Prüfung zumindest einmal im Jahr für angezeigt.¹³ Diese Prüfung durfte sich nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken.¹³ Alter, bekannte Vorschäden und eine schadensanfällige Konstruktion erhöhen den Prüfaufwand. Welche Prüftiefe eine bestimmte Fassade verlangt, ist eine Frage des Einzelfalls und rechtlich zu beurteilen.

Wer haftet, wenn ein Putzstück einen Passanten trifft?

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält für herabfallende Gebäudeteile eine eigene Vorschrift. Nach § 836 BGB ist der Besitzer des Grundstücks zum Schadensersatz verpflichtet, wenn durch die Ablösung von Gebäudeteilen ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt wird.¹¹ Das setzt voraus, dass die Ablösung Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist.¹¹ Die Ersatzpflicht tritt nach dem Wortlaut nicht ein, wenn der Besitzer zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.¹¹ Daneben steht die allgemeine Haftung nach § 823 Absatz 1 BGB.⁸ Wie sich das in einem konkreten Fall auswirkt, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Kann die Bauaufsicht eine Fassadensanierung anordnen?

Die Bauaufsicht ist nicht auf einen Schadensfall angewiesen. Nach der von der Berliner Bauaufsicht wiedergegebenen Regelung des § 3 BauO Bln sind Anlagen so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung nicht gefährdet wird.⁶ Die Berliner Bauaufsicht weist darauf hin, dass sie bei wesentlichen Mängeln einschreiten kann, wenn der Verantwortliche seiner Verpflichtung nicht nachkommt.⁷ Genannt werden dort Eigentümer, Pächter und Verwalter.⁷ Welchen Inhalt eine Anordnung hat, richtet sich nach der Gefahrenlage im Einzelfall. In anderen Bundesländern gelten die jeweiligen Landesbauordnungen, die im Einzelnen abweichen.

Woran erkenne ich eine Hohlstelle im Fassadenputz?

Mit dem Auge in der Regel nicht, denn die Oberfläche ist unversehrt. Die Prüfung auf Hohlstellen erfolgt akustisch durch Abklopfen mit einem Hammer oder durch Überstreichen der Fläche.¹ Aus dem Klangunterschied erkennt man Lage und in der Regel auch Größe der Hohlstelle.¹ Weil die Fläche dafür sicher erreichbar sein muss, gehört das Abklopfen oberhalb der Kopfhöhe zu den Arbeiten für Fachleute. Hinweise liefern Risse, denn an den Rissflanken können Schälspannungen zu Haftungsstörungen im rissnahen Putzbereich führen.²

Wer entscheidet in einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Fassade?

Nach § 5 Absatz 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums.¹⁷ Für dringende Maßnahmen gilt § 27 Absatz 1 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.¹⁸ Dasselbe gilt für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.¹⁸ Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern.¹⁸ Wo die Grenze zwischen Sicherungsmaßnahme und beschlussbedürftiger Sanierung liegt, sollte rechtlich geklärt werden.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-08.

Quellen und Fußnoten