Hausverwaltung & Bestand Vorlage

Checkliste Objektbegehung für Hausverwaltungen

Von M. Sc. Karim Abu Elkheir · · etwa 7 Minuten Lesezeit

Der Hauswart meldet einen Riss an der Fassade. Im Treppenhaus stehen drei Fahrräder, und die Prüfbescheinigung des Aufzugs findet niemand. Bei einer Objektbegehung kommen solche Dinge zusammen. Worauf Sie bei der regelmäßigen Begehung eines Wohngebäudes achten müssen, ordnet sich am besten nach einer festen Reihenfolge. Außen vor innen, oben vor unten, Sicherheit vor Schönheitsfragen. Diese Checkliste führt Sie in 43 Punkten durch Außenanlagen, Dach, Treppenhaus, Rettungswege, Keller und Prüfnachweise. Am Ende steht eine Mängelliste, in die Sie jede Feststellung mit Dringlichkeit, Zuständigkeit und Frist eintragen.

Wofür die Checkliste Objektbegehung gedacht ist

Eine Checkliste für die Objektbegehung ist eine geordnete Liste von Sichtprüfpunkten für ein Wohngebäude und seine Außenanlagen. Sie ist für Hausverwaltungen, Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümer gemacht, die ein Objekt in gleichbleibender Qualität abgehen wollen. Der Nutzen liegt im Vergleich. Wer zweimal dieselben Punkte prüft, erkennt beim zweiten Mal, was sich verändert hat.

Die Fachsprache nennt diese Sichtprüfung Inspektion. Eine Inspektion ist das Erfassen und Beurteilen des Ist-Zustandes. Die Wartung bewahrt den Soll-Zustand, die Instandsetzung stellt ihn wieder her.1 Die Grundbegriffe der Instandhaltung regelt DIN 31051, die Norm für die Grundlagen der Instandhaltung.2 Die Begehung ist also der erste Schritt. Sie liefert die Grundlage für die Entscheidung, ob gewartet, repariert oder genauer untersucht wird.

Die Begehung hat auch einen Sicherheitsgrund. Wer auf einem Grundstück einen Verkehr eröffnet und die tatsächliche Verfügungsgewalt ausübt, muss die für die Sicherung erforderlichen Maßnahmen durchführen. Diese Verkehrssicherungspflicht wird aus § 823 BGB abgeleitet, der Vorschrift über unerlaubte Handlungen im Bürgerlichen Gesetzbuch.3 Was das im einzelnen Objekt bedeutet, wer welche Pflicht trägt und wie weit die Übertragung auf einen Dienstleister wirkt, beurteilt ein Rechtsanwalt. Die Checkliste hilft nur bei der Frage, ob Sie hingesehen und das Ergebnis festgehalten haben.

So gehen Sie mit der Liste durch das Objekt

Vor dem Termin gehören drei Dinge auf den Tisch. Das Protokoll der letzten Begehung, damit Sie die alten Punkte wiederfinden. Die Liste der technischen Anlagen des Objekts, weil kein Formular alle Anlagen kennt. Und die Ankündigung, falls Sie vermietete Flächen betreten wollen. Für die Gemeinschaftsflächen genügt in der Regel ein Aushang.

Der Rundgang folgt dann der Reihenfolge der Liste. Sie beginnen außen bei Wegen, Treppen, Beleuchtung, Bäumen und Müllplatz. Danach sehen Sie Dach und Fassade vom Boden aus an, gehen durch Treppenhaus und Rettungswege, dann in Keller, Dachboden und Technikräume. Zum Schluss prüfen Sie, ob die Prüf- und Wartungsnachweise vorliegen. Fotografieren Sie jede Feststellung mit Datum und einem Zollstock als Maßstab. Das Foto ist später der belastbarste Teil der Aufnahme.

Der frühe Blick zahlt sich aus. Ein früh erkannter Schaden begrenzt den späteren Reparaturaufwand.4 Genau deshalb steht in der Liste nicht nur der offensichtliche Schaden, sondern auch das leise Zeichen davor. Kalkspuren unter einer Rohrverbindung, Pflanzenbewuchs in der Dachrinne, ein muffiger Geruch im Keller.

Die Vorlage gibt es in drei Formen. Das PDF zum Ausdrucken nehmen Sie mit auf den Rundgang. Das ausfüllbare PDF lässt sich am Bildschirm ankreuzen und ausfüllen. Die Excel-Datei eignet sich für die Mängelliste, weil Sie dort nach Dringlichkeit und Frist sortieren und die Punkte zur Wiedervorlage stellen können.

Worauf es beim Ausfüllen besonders ankommt

Der erste Schwerpunkt ist die Verkehrssicherheit der Außenanlagen. Gehwege, Treppen, Handläufe und die Beleuchtung entscheiden darüber, ob Bewohner und Besucher sicher ins Haus kommen. Eine einzelne hochstehende Gehwegplatte genügt für einen Sturz. Bäume gehören ebenfalls dazu. Abgebrochene oder abgestorbene Äste über Wegen und Stellplätzen notieren Sie und lassen den Baum von einer fachkundigen Person kontrollieren.

Der zweite Schwerpunkt sind die Rettungswege. Treppenräume und Flure sind die Wege, über die Bewohner das Haus verlassen und die Feuerwehr hineinkommt. Die Benutzung von Rettungswegen sollte nicht durch abgestellte Gegenstände oder durch die Lagerung brennbarer Stoffe beeinträchtigt sein.5 Deshalb steht in der Liste nicht nur das Fahrrad im Flur. Sie prüfen auch, ob Türen mit Selbstschließer von allein ins Schloss fallen und ob niemand sie verkeilt hat.

Der dritte Schwerpunkt ist das Wasser, das vom Gebäude weg soll. Dachflächen, Anschlüsse und Entwässerungseinrichtungen brauchen eine regelmäßige Inspektion. Für Balkone, Dachterrassen und Laubengänge empfiehlt die Fachliteratur eine Inspektion mindestens einmal im Jahr durch ein Fachunternehmen und eine Wartung ebenfalls mindestens einmal im Jahr; die Ergebnisse der Inspektion sind schriftlich zu dokumentieren.6 Vom Boden aus sehen Sie von all dem nur einen Teil. Pflanzenbewuchs in der Rinne, ein feuchter Streifen an der Wand unter einem Fallrohr oder eine dauerhafte Pfütze am Sockel sind die Zeichen, die Sie festhalten.

Der vierte Schwerpunkt sind die Prüf- und Wartungsnachweise. Die Liste fragt bewusst nur, ob ein Nachweis vorliegt und wer die Anlage betreut. Welche Prüfung vorgeschrieben ist und in welchem Abstand, hängt von der Anlage, ihrer Nutzung und dem Landesrecht ab. Für das Trinkwasser gilt die Trinkwasserverordnung, eine gesetzliche Regelung zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher.7 Die Anlagenliste Ihres Objekts ergänzen Sie deshalb selbst, Anlage für Anlage.

Typische Fehler bei der Begehung

Der häufigste Fehler ist die Feststellung ohne Folge. Ein Mangel steht im Protokoll, aber niemand ist zuständig, und es gibt keine Frist. Beim nächsten Termin steht derselbe Satz wieder da. Deshalb hat jede Zeile der Mängelliste drei Pflichtfelder neben der Beschreibung, nämlich Dringlichkeit, Zuständigkeit und Frist. Die Dringlichkeit tragen Sie in drei Stufen ein, also sofort, kurzfristig oder einplanen.

Der zweite Fehler ist das Verdecken statt des Klärens. Feuchte Kellerwände werden gern verkleidet, etwa mit Gipskartonplatten oder Fliesen. Solche unüberlegten Sanierungen führen zu einer Verschlimmbesserung der Situation im Keller.8 Im Bestand ist die Ursache oft die fehlende oder beschädigte Abdichtung. Wer sie nicht kennt, saniert an der falschen Stelle.

Der dritte Fehler liegt beim eigenen Sicherheitsverhalten. Die Begehung ist eine Sichtprüfung. Bauteile werden nicht geöffnet, Verkleidungen nicht abgenommen, Anlagen nicht zerlegt. Steigen Sie nicht selbst auf Dächer, Leitern oder Gerüste. Bei Anzeichen für eine Gefahr für die Standsicherheit, bei Gasgeruch, bei Strom in feuchten Bereichen, bei Absturzgefahr oder bei Verdacht auf Schadstoffe sichern oder räumen Sie den Bereich. Dann schalten Sie eine Fachfirma, den Netzbetreiber oder die Behörde ein.

Wann ein Sachverständiger hilft

Die Begehung endet regelmäßig an einer Grenze. Sie sehen ein Zeichen, aber nicht die Ursache. Ein Riss verläuft über mehrere Geschosse. Eine feuchte Stelle wächst von Termin zu Termin. Ein Belag löst sich, obwohl er wenige Jahre alt ist. In solchen Fällen ist die Frage nicht mehr, ob etwas auffällt, sondern woher es kommt und wer dafür einstehen muss.

Ein Sachverständiger arbeitet dann mit dem, was Sie mitbringen. Die Protokolle der letzten Begehungen, die Fotoreihe mit Datum und die Angaben zur Bauweise sind der Ausgangspunkt. Er untersucht den Befund vor Ort, ordnet ihn ein und beschreibt, was weiter nötig ist. Je nach Fragestellung kommen Messungen oder Laboruntersuchungen in Betracht, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern. Ein Gutachten oder eine fachliche Stellungnahme hält das Ergebnis schriftlich fest.

Für Sie als Verwaltung bringt das zwei Dinge. Sie wissen, ob eine Reparatur genügt oder eine größere Maßnahme nötig ist. Und Sie haben eine Grundlage, mit der Sie gegenüber Eigentümern, Beirat oder Versicherer sachlich argumentieren können. Ob und gegen wen daraus Ansprüche folgen, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Häufige Fragen

Wie oft muss eine Hausverwaltung ein Wohngebäude begehen?

Ein allgemein gültiges Intervall gibt es nicht. Wie oft eine Begehung sinnvoll ist, hängt von Größe, Alter, Zustand und Nutzung des Objekts ab. Für Balkone, Dachterrassen und Laubengänge empfiehlt die Fachliteratur eine Inspektion mindestens einmal im Jahr durch ein Fachunternehmen und eine Wartung ebenfalls mindestens einmal im Jahr.6 Viele Verwaltungen legen die Objektbegehung deshalb in den Rhythmus dieser jährlichen Termine.

Darf ich bei der Begehung eine Wohnung betreten?

Diese Checkliste ist für die Gemeinschaftsflächen, die Außenanlagen und die Technikräume gemacht. Für die Gemeinschaftsflächen genügt in der Regel ein Aushang. Wollen Sie eine Wohnung betreten, kündigen Sie den Termin an und stimmen ihn mit dem Nutzer ab. Ob und wann ein Zutrittsrecht besteht, richtet sich nach Vertrag und Gesetz und beurteilt ein Rechtsanwalt.

Ersetzt die Begehung die vorgeschriebenen Prüfungen der Anlagen?

Nein. Die Begehung ist eine Sichtprüfung durch die Verwaltung. Sie ersetzt keine Prüfung durch eine befähigte Person oder eine Überwachungsstelle und kein Gutachten. Die Liste fragt nur, ob die Nachweise vorliegen und aktuell sind. Die Prüfung selbst bleibt Sache der jeweils zuständigen Fachleute.

Was gehört in die Mängelliste am Ende der Vorlage?

In jede Zeile gehören der Ort mit dem betroffenen Bauteil, die Feststellung in eigenen Worten, die Dringlichkeit, die zuständige Person oder Firma, eine Frist und die Nummer des Fotos. Beschreiben Sie, was Sie gesehen haben, nicht Ihre Vermutung zur Ursache. Die Ursache klärt der Fachmann, der die Stelle untersucht.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-26.

Quellen und Fußnoten

  1. Stahr, Michael (Hrsg.): Bausanierung. Erkennen und Beheben von Bauschäden. 7. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2022, S. 240. ISBN 978-3-658-28148-9. ↩

  2. DIN Media: DIN 31051:2019-06 „Grundlagen der Instandhaltung“, Status aktuell. https://www.dinmedia.de/en/standard/din-31051/303020440 (abgerufen am 2026-09-26). Inhaltlich bestätigt durch: Schulz, Joachim: Bauschäden in Bädern und Nassräumen. Schadensursache - Gutachterliche Einstufung - Beseitigung - Vorbeugung - Lösungsdetails. 2. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2026, S. 220. ISBN 978-3-658-49195-6. ↩

  3. Krause, Thomas; Ulke, Bernd (Hrsg.): Zahlentafeln für den Baubetrieb. 9. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2016, S. 396. ISBN 978-3-658-02838-1. ↩

  4. Stahr, Michael (Hrsg.): Bausanierung. Erkennen und Beheben von Bauschäden. 7. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2022, S. 897. ISBN 978-3-658-28148-9. ↩

  5. Willems, Wolfgang M. (Hrsg.): Lehrbuch der Bauphysik. Wärme – Feuchte – Klima – Schall – Licht – Brand. 9. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2022, S. 990. ISBN 978-3-658-34093-3. ↩

  6. Weber, Jürgen; Hafkesbrink, Volker (Hrsg.): Bauwerksabdichtung in der Altbausanierung. Verfahren und juristische Betrachtungsweise. 7. Aufl. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2026, S. 454. ISBN 978-3-658-48094-3. ↩↩

  7. Vielhauer, Martin u. a.: Entwurfsplanung der Technischen Gebäudeausrüstung. Planungsinhalte, Beispiele und Leistungsdefinitionen. Wiesbaden: Springer Vieweg, 2025, S. 46. ISBN 978-3-658-45464-7. ↩

  8. Schulz, Joachim: Architektur der Bauschäden. Schadensursache - Gutachterliche Einstufung - Beseitigung - Vorbeugung - Lösungsdetails. 4. Aufl. Wiesbaden: Springer Fachmedien Wiesbaden, 2020, S. 278. ISBN 978-3-658-27654-6. ↩