Schimmel in der Wohnung: Baumangel oder Lüftungsverhalten?

Der dunkle Fleck hinter dem Schrank in der Außenwandecke war im Herbst kaum zu sehen. Im Februar reicht er bis unter die Fensterbank. Ob Schimmel in der Wohnung ein Baumangel ist oder am Lüftungsverhalten liegt, entscheidet eine einzige Frage: Bleibt die Wohnung schimmelfrei, wenn sie üblich beheizt und gelüftet wird? Lautet die Antwort ja, liegt die Ursache im Nutzungsverhalten. Lautet sie nein, liegt ein bauliches Defizit vor. Beantworten lässt sich das nicht durch Ansehen, sondern durch das Messen von Oberflächentemperaturen und Raumluftfeuchte über eine Heizperiode.

Woran Sie Schimmel in der Wohnung erkennen und womit er verwechselt wird

Schimmel in der Wohnung ist ein Pilzbefall auf Bauteil- oder Einrichtungsoberflächen infolge dauerhaft zu hoher Feuchte an diesen Oberflächen. Sichtbar wird er meist als grauer, schwarzer, grüner oder weißlicher Belag. Typisch ist eine pelzige oder samtige Oberfläche, oft mit unscharfen Rändern. Häufig beginnt der Befall in Raumecken an Außenwänden, hinter Schränken, an Fensterlaibungen oder an der Deckenkante über einem auskragenden Balkon. Diese Orte sind kein Zufall: Es sind die Stellen, an denen die Wandoberfläche im Winter am kältesten bleibt. Wer den Befall dort findet, hat bereits einen ersten Hinweis auf die Ursache, aber noch keinen Beweis.

Nicht jeder dunkle Fleck an der Wand ist Schimmel. Verwechselt wird der Befall regelmäßig mit Ausblühungen, also weißlichen Salzkristallen, die beim Verdunsten von Wasser aus dem Mauerwerk zurückbleiben. Ausblühungen fühlen sich kristallin an und lassen sich abwischen, ohne einen Fleck zu hinterlassen. Ein zweites Verwechslungsbild sind schwarze, schmierige Ablagerungen, die das Umweltbundesamt als Phänomen „Schwarze Wohnungen“ oder Fogging beschreibt. Der rußähnliche Film setzt sich vor allem oberhalb von Heizkörpern, an Gardinen, auf Fensterrahmen und Kunststoffflächen sowie an den Innenseiten von Außenwänden ab und tritt häufig in renovierten oder neu bezogenen Wohnungen auf.¹³ Ein drittes sind Algen, die vor allem an Außenoberflächen auftreten. Für die Frage, ob ein Baumangel oder das Lüftungsverhalten die Ursache ist, macht diese Unterscheidung den entscheidenden Unterschied, denn nur Schimmel setzt eine dauerhaft feuchte Oberfläche voraus.

Ein Teil des Befalls bleibt unsichtbar. Schimmel wächst auch in Fußbodenaufbauten, hinter Vorsatzschalen, in Dämmschichten und unter Bodenbelägen, wenn dort Feuchte eingeschlossen ist. In diesen Fällen ist der Geruch oft das erste und einzige Anzeichen: ein modriger, erdiger Geruch, der beim Betreten des Raumes auffällt und nach dem Lüften wiederkehrt. Ein solcher Geruchsbefund rechtfertigt eine genauere Untersuchung, auch wenn an den Oberflächen nichts zu sehen ist. Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes enthält verdeckter Befall häufig sehr viel mehr mikrobielle Biomasse als sichtbare Flecken und ist deshalb in jede Schadensbeurteilung einzubeziehen; ein langfristiger Sanierungserfolg ist nur zu erreichen, wenn die Ursachen der erhöhten Feuchte gefunden und beseitigt werden.¹

Die gesundheitliche Bedeutung ist ein eigener Grund, den Befund ernst zu nehmen, und sie hängt nicht davon ab, wer den Schaden verursacht hat. Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes ist Schimmelwachstum im Innenraum als Gesundheitsrisiko zu betrachten; Feuchte und Schimmelbefall sind mit einem erhöhten Risiko für Atemwegserkrankungen sowie für die Entwicklung und Verschlimmerung von Asthma verbunden. Besonders zu schützen sind Menschen mit geschwächtem Immunsystem sowie Menschen mit Mukoviszidose oder Asthma.¹ Die medizinische Leitlinie der Fachgesellschaften hält fest, dass Schimmelbefall in relevantem Ausmaß in Innenräumen aus Vorsorgegründen nicht toleriert werden soll, und nennt Ursachenklärung und sachgerechte Sanierung als wichtigste Maßnahmen.¹⁴ Für eine Hausverwaltung heißt das: Die Ursachenklärung und die Frage der Kostentragung dürfen die Beseitigung nicht verzögern. Für Bewohnerinnen und Bewohner heißt es, dass ein Befall auch dann kein hinnehmbarer Schönheitsfehler ist, wenn die Fläche klein wirkt. Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes ist dabei eine fachliche Grundlage und kein gesetzliches Regelwerk; auf werkvertragliche und andere rechtliche Aspekte geht er ausdrücklich nicht ein.¹

Ein letzter Punkt zur Erkennung betrifft den zeitlichen Verlauf. Schimmel in der Wohnung tritt fast immer saisonal auf, meist zwischen Oktober und März, und verschwindet im Sommer scheinbar von selbst. Dieses Muster spricht für Feuchte aus der Raumluft, die an kalten Oberflächen niederschlägt. Ein Befall, der ganzjährig besteht, im Sockelbereich beginnt und mit einem feuchten Mauerwerk einhergeht, deutet dagegen eher auf Wasser von außen hin, etwa aus einer schadhaften Abdichtung. Beide Muster lassen sich unterscheiden, und diese Unterscheidung ist der erste Schritt zur Beantwortung der Kernfrage.

Was in den ersten Stunden und Tagen nach dem Fund zu tun ist

Wenn Sie Schimmel in der Wohnung entdecken, ist die erste richtige Handlung nicht das Beseitigen, sondern das Festhalten des Zustands. Fotografieren Sie die befallene Fläche mit einem Maßstab im Bild, etwa einem Zollstock, und halten Sie das Datum fest. Fotografieren Sie zusätzlich den gesamten Raum, damit die Lage der Fläche später nachvollziehbar bleibt. Wiederholen Sie die Aufnahmen im Abstand von einigen Wochen. Diese Verlaufsdokumentation kostet nichts und ist später oft das einzige Material, das die Entwicklung des Schadens belegt. Wer die Fläche vorschnell überstreicht, vernichtet genau diese Information.

Ebenso wichtig wie die Dokumentation ist die Meldung. In einem Mietverhältnis ist der Vermieter oder die Hausverwaltung unverzüglich und nachweisbar über den Schimmel zu informieren, am besten schriftlich und mit Fotos. Wer die Anzeige unterlässt, riskiert Nachteile bei späteren Ansprüchen, weil die andere Seite die Möglichkeit verliert, den Schaden früh zu begrenzen; ob und in welchem Umfang solche Nachteile eintreten, beurteilt ein Rechtsanwalt anhand des Vertrages und des Einzelfalls. Für eine Hausverwaltung beginnt mit der Meldung die eigene Handlungspflicht: Der Eingang wird dokumentiert, der Sachverhalt aufgenommen und eine Besichtigung terminiert.

Steht der Schimmel im Zusammenhang mit einem Wasserschaden, etwa einer undichten Leitung oder einem Rückstau, gilt eine andere Reihenfolge. Sofortmaßnahmen zur Schadenbegrenzung gehen vor: Die Wasserzufuhr wird abgestellt, stehendes Wasser wird entfernt, betroffene Bereiche werden zugänglich gemacht. Diese Maßnahmen werden vor Beginn und währenddessen fotografisch dokumentiert. Der Versicherer ist unverzüglich zu informieren, und seine Weisungen sind einzuholen. Was ohne seine Freigabe verändert oder entsorgt werden darf, richtet sich nach dem Versicherungsvertrag und dem Gesetz; welche Obliegenheiten im konkreten Fall gelten und welche Folgen ihre Verletzung hat, klärt ein Rechtsanwalt. Die Dokumentation darf die Schadenbegrenzung nie aufhalten.

Bei der eigenen Reinigung gilt eine klare Grenze. Kleine Flächen können nach Angaben des Umweltbundesamtes mit Alkohol oder Ähnlichem behandelt werden; bei größerem Befall sollte eine Fachfirma tätig werden.² Trockenes Abbürsten oder Abschleifen ist in jedem Fall falsch, weil dabei Sporen und Partikel in die Raumluft gelangen. Räumen Sie den betroffenen Bereich, wenn Kinder, Menschen mit Asthma, Mukoviszidose oder anderen Atemwegserkrankungen oder Menschen mit geschwächtem Immunsystem in der Wohnung leben, und lassen Sie die Beseitigung dann fachlich durchführen.¹ Öffnen Sie keine Bauteile, um dem Befall nachzugehen, denn hinter Verkleidungen können Leitungen liegen, und in Gebäuden älterer Baujahre kommen Bauprodukte mit Schadstoffen vor.

Zwei Situationen erfordern sofortiges Handeln über die Dokumentation hinaus. Zeigen sich Feuchte oder Wasser im Bereich von Elektroinstallationen, Steckdosen oder Verteilern, ist der betroffene Stromkreis abzuschalten und eine Elektrofachkraft einzuschalten. Besteht der Verdacht auf schadstoffhaltige Bausubstanz, etwa auf Asbest, künstliche Mineralfasern, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe oder Holzschutzmittel, bleibt der Bereich verschlossen, bis eine Fachfirma die Lage beurteilt hat. In beiden Fällen ist der Schimmel das kleinere Problem. Eine Hausverwaltung sollte solche Hinweise im Meldeformular abfragen, damit die Dringlichkeit früh erkannt wird.

Schließlich beginnt in diesen ersten Tagen die Aufzeichnung des Raumklimas. Ein einfaches Messgerät für Temperatur und relative Luftfeuchte, etwa in Brusthöhe und nicht direkt an der Außenwand aufgestellt, liefert über Wochen eine Datenreihe. Notieren Sie parallel, wie oft und wie lange gelüftet wurde und wie die Räume beheizt werden. Diese Aufzeichnung ist kein Beweis für sich, aber sie ist die Grundlage jeder späteren fachlichen Bewertung. Ohne sie bleibt die Diskussion über Schimmel in der Wohnung ein Streit zweier Vermutungen.

Warum Schimmel wächst: Oberflächentemperatur, Feuchte und Luftwechsel

Schimmel in der Wohnung braucht drei Dinge: Nährstoffe, passende Temperaturen und Feuchte. Nährstoffe sind praktisch überall vorhanden, in Tapetenkleister, Farbanstrichen, Staub und Hautschuppen. Die Temperaturen in beheizten Wohnräumen liegen ohnehin im günstigen Bereich für Pilzwachstum. Damit bleibt die Feuchte als einziger Faktor, den man beeinflussen kann. Genau deshalb dreht sich jede Ursachenklärung bei Schimmel um die Frage, warum eine bestimmte Oberfläche über längere Zeit zu feucht war. Die Höhe der Feuchte allein genügt nicht; entscheidend ist ihre Dauer.

Wie viel „zu feucht“ ist, beschreibt der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes: Für Schimmelpilzwachstum genügt eine relative Feuchte von 70 bis 80 Prozent unmittelbar an der Materialoberfläche, wenn sie über längere Zeit einwirkt; die Oberfläche muss also nicht sichtbar nass sein. Unterhalb von etwa 70 Prozent Oberflächenfeuchte findet auch unter sonst günstigen Bedingungen kein Wachstum statt, bei 80 Prozent sind die Wachstumsbedingungen für viele in Innenräumen typische Arten erreicht. Bis zum Wachstum vergehen je nach Material, Temperatur und Feuchte wenige Tage bis einige Wochen.¹

Um zu verstehen, wie Feuchte an eine Wandoberfläche gelangt, hilft ein physikalischer Zusammenhang. Warme Luft kann mehr Wasserdampf aufnehmen als kalte. Kühlt Luft ab, steigt ihre relative Feuchte, also der Anteil des tatsächlich enthaltenen Wasserdampfs an der möglichen Sättigung. Wird die Luft weit genug abgekühlt, erreicht sie den Taupunkt, und Wasser schlägt sich als Tauwasser nieder. In einer Wohnung geschieht diese Abkühlung an der kältesten Oberfläche im Raum. Das ist im Winter fast immer die Innenseite einer Außenwand, oft in der Ecke oder an der Fensterlaibung. Dort entsteht die dauerhaft hohe Feuchte unmittelbar an der Oberfläche, die Schimmel ermöglicht. Der Leitfaden rechnet dazu ein Beispiel vor: Raumluft von 22 °C mit 50 Prozent relativer Feuchte erreicht an einer 14,5 °C kalten Wandoberfläche rund 80 Prozent relative Feuchte; sinkt die Oberflächentemperatur unter etwa 11 °C, fällt Tauwasser aus.¹

Warum manche Oberflächen kälter sind als andere, erklären die Wärmebrücken. Eine Wärmebrücke ist ein Bereich der Gebäudehülle, durch den Wärme schneller nach außen fließt als durch die Fläche daneben. Es gibt geometrische Wärmebrücken, etwa Raumecken, bei denen einer kleinen Innenfläche eine große Außenfläche gegenübersteht. Es gibt konstruktive Wärmebrücken, etwa durchlaufende Betondecken, Balkonplatten, Fensterstürze oder Stahlträger. Die Norm für den Wärmeschutz von Gebäuden ist DIN 4108-2; sie legt Mindestanforderungen an die Wärmedämmung von Bauteilen und im Bereich von Wärmebrücken fest.³ Dort ist auch eine Mindestanforderung an die Oberflächentemperatur verankert, die dem Schutz vor Tauwasser und Schimmel dient.

Die zweite Größe neben der Oberflächentemperatur ist der Feuchteeintrag im Haushalt. Menschen geben beim Atmen und über die Haut Wasserdampf ab. Kochen, Duschen, Baden, Wäschetrocknen, Zimmerpflanzen und Aquarien kommen hinzu. Ein Haushalt mit vier Personen bringt deshalb deutlich mehr Feuchte in die Wohnung als eine allein bewohnte Wohnung gleicher Größe. Nach dem Schimmelleitfaden summiert sich die Feuchte, die ein durchschnittlicher Drei-Personen-Haushalt an die Raumluft abgibt, auf etwa 6 bis 12 Liter am Tag.¹ Dieser Eintrag ist nicht vorwerfbar, sondern normale Nutzung. Er wird erst dann zum Problem, wenn er nicht abgeführt wird. Für die Frage nach Baumangel oder Lüftungsverhalten ist deshalb nie der Eintrag allein maßgeblich, sondern das Verhältnis von Eintrag, Abtransport und Oberflächentemperatur.

Der Abtransport geschieht über den Luftwechsel. Bei jedem Lüften wird feuchte Innenluft gegen kältere Außenluft getauscht, die nach dem Aufheizen deutlich mehr Wasserdampf aufnehmen kann. Deshalb wirkt Lüften im Winter stark entfeuchtend, im Sommer dagegen kaum. Moderne Fenster sind dicht, und mit dem Fenstertausch in einem Bestandsgebäude entfällt der unkontrollierte Luftwechsel durch Undichtheiten, den ältere Fenster mit sich brachten. Werden die Wände dabei nicht gedämmt, bleiben die kalten Oberflächen erhalten, während die Feuchte in der Wohnung steigt. Der Schimmelleitfaden beschreibt diesen Effekt ausdrücklich: Mit dem Einbau dicht schließender Fenster fällt der Luftaustausch über Undichtheiten weitgehend weg, und es muss mehr aktiv gelüftet werden; nach einer Modellrechnung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik wird die dann notwendige Häufigkeit der Stoßlüftung in einem ungedämmten Altbau in der Praxis kaum noch erreicht.¹ Diese Konstellation ist ein bekanntes Schadensbild nach energetischen Teilmaßnahmen und eine häufige Streitursache zwischen Eigentümern und Nutzern. Das Umweltbundesamt empfiehlt Vermietern deshalb, ihre Mieter nach Sanierungsmaßnahmen ausdrücklich über den geänderten Lüftungsbedarf zu informieren.⁴

Eine dritte, oft unterschätzte Größe ist die Luftbewegung an der Oberfläche selbst. Steht ein Schrank dicht an einer Außenwand, wird die Wandoberfläche hinter dem Möbel von der Raumwärme abgeschnitten. Die Oberflächentemperatur sinkt, die relative Feuchte an dieser Stelle steigt, und Schimmel wächst dort zuerst. Dasselbe gilt für schwere Vorhänge vor Fensterlaibungen und für dauerhaft geschlossene, unbeheizte Räume, in die feuchte Luft aus beheizten Räumen strömt. Das Umweltbundesamt nennt Bereiche hinter massiven Möbeln ausdrücklich als typische Befallsstellen, weil sich dort Kondensfeuchte an kühlen Oberflächen bildet.⁴ Der Schimmelleitfaden rechnet für eine unzureichend gedämmte Außenwand vor, dass an der freien Wandfläche bei 15 °C Oberflächentemperatur rund 70 Prozent Oberflächenfeuchte auftreten, hinter einem Schrank bei 11 °C dagegen bereits 89 Prozent.¹ Diese Zusammenhänge erklären, warum zwei Wohnungen im selben Haus sich völlig unterschiedlich verhalten können.

Schließlich spielt das Baumaterial eine Rolle. Innenraumnahe Baustoffe nehmen bei steigender Luftfeuchte Feuchte auf und geben sie bei sinkender wieder ab. Diese Feuchtepufferung wirkt meist nur in den obersten Millimetern und gleicht vor allem Feuchtespitzen aus; ob sie Schimmel vorbeugt, lässt sich daraus nicht allgemein ableiten, denn der mittlere Feuchtegehalt der Raumluft bleibt weitgehend unverändert und lässt sich nur durch Lüften senken.¹ Deutlicher wirkt das Material als Nährboden: Tapeten und Gipskarton werden bei Feuchte relativ schnell besiedelt, nährstoffarme, stark alkalische Baustoffe wie Zementestrich oder Beton dagegen schwer.¹ Für die Beurteilung von Schimmel in der Wohnung folgt daraus, dass identische Raumklimabedingungen an unterschiedlichen Oberflächen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Wer nur die Raumluft misst und die Oberflächen außer Acht lässt, beurteilt den halben Sachverhalt.

Baumangel oder Lüftungsverhalten: woran sich die Zuordnung entscheidet

Die Zuordnung von Schimmel in der Wohnung zu einem Baumangel oder zum Lüftungsverhalten folgt einem einfachen Grundgedanken. Geprüft wird, ob die Wohnung bei einer Nutzung, die man von den Bewohnern erwarten darf, schimmelfrei bleiben kann. Ist das der Fall, liegt die Ursache im Nutzungsverhalten. Ist es nicht der Fall, weil die Oberflächen zu kalt sind oder Wasser von außen eindringt, liegt ein bauliches Defizit vor. Diese Prüfung setzt zwei Maßstäbe voraus: einen technischen Maßstab für den Bauzustand und einen Maßstab dafür, welches Heizen und Lüften zumutbar ist.

Für den baulichen Maßstab hat der Bundesgerichtshof eine Linie gezogen, die in der Praxis von Hausverwaltungen große Bedeutung hat. Mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 entschied der VIII. Zivilsenat, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung kein Sachmangel sind, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.⁵ In den entschiedenen Fällen waren die Gebäude 1968 und 1971 errichtet worden, als eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war. Maßgeblich ist danach grundsätzlich der bei der Errichtung geltende Maßstab und nicht der heutige Stand der Technik.

Aus dieser Rechtsprechung folgt für die technische Beurteilung eine wichtige Konsequenz. In einem Bestandsgebäude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren kann eine Außenwandecke bauphysikalisch ungünstig sein, ohne dass darin ein Mangel im Rechtssinne liegt. In einem heute errichteten Gebäude wäre derselbe Befund anders zu beurteilen, weil sich die Anforderungen an den Wärmeschutz seither erheblich geändert haben. Wer als Verwalter ein Objekt beurteilt, muss deshalb immer zwei Dinge gleichzeitig kennen: das Baujahr mit dem damaligen Anforderungsniveau und die Sanierungsgeschichte, denn nachträgliche Eingriffe können den Maßstab verschieben.

Der zweite Maßstab betrifft das zumutbare Nutzerverhalten. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren hielt der gerichtlich bestellte Sachverständige ein zweimal tägliches Stoßlüften von je 15 Minuten oder ein dreimal tägliches Stoßlüften von je 10 Minuten für ausreichend, wobei sich die erforderliche Lüftungszeit beim Querlüften, also beim gleichzeitigen Öffnen mehrerer Fenster, auf ein Drittel reduziere; der Senat sah solche Lüftungsintervalle als Mietern jedenfalls nicht generell unzumutbar an.⁵ Dieser Befund gilt für den entschiedenen Einzelfall und ist kein allgemeiner Grenzwert. Welche Lüftung erforderlich ist, lässt sich nicht abstrakt bestimmen, sondern hängt von Gebäudealter, Ausstattung und Nutzung ab. Das Umweltbundesamt empfiehlt für die kalte Jahreszeit zwei- bis dreimal täglich rund 5 Minuten Stoßlüften je Raum, morgens im Schlafzimmer sowie in Küche und Bad jeweils 5 bis 10 Minuten und im Sommer 10 bis 20 Minuten je Vorgang.⁴

Wie sich diese Maßstäbe auf einen Streitfall auswirken, zeigt die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 1. März 2000 für einen Mietvertrag über Gewerberaum entschieden, dass der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Bereich des Mieters.⁶ Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat; bei Schimmel kommt es dann in der Praxis auf das Heiz- und Lüftungsverhalten an.⁶ Die Entscheidung betraf Gewerberaum; der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat wendet die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen ebenfalls an und hat zugleich klargestellt, dass sich der Vermieter beim Schadensersatzanspruch des Mieters nicht entlasten muss, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache liegt.¹⁵ Wie sich diese Reihenfolge in einem konkreten Verfahren auswirkt und welche Anforderungen an den jeweiligen Nachweis gestellt werden, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Diese Maßstäbe haben ihre Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hebt ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf oder mindert er sie, ist die Miete für diese Zeit nach § 536 BGB gemindert. Zeigt sich ein Mangel im Laufe der Mietzeit, hat der Mieter dies dem Vermieter nach § 536c Absatz 1 BGB unverzüglich anzuzeigen.⁸ Für die Praxis folgt daraus ein einfacher Satz: Wer einen Schimmelbefall bemerkt und ihn nicht meldet, verschlechtert seine eigene Position, ganz gleich woher die Feuchte stammt.

Für die technische Untersuchung ergibt sich daraus eine klare Reihenfolge, die auch ohne Rechtsstreit sinnvoll ist. Zuerst werden die baulichen Ursachen geprüft und, soweit möglich, ausgeschlossen. Dazu gehören eindringendes Wasser durch schadhafte Abdichtungen, Dächer oder Fassadenanschlüsse, undichte Leitungen, aufsteigende Feuchte im Sockelbereich, Restfeuchte aus der Bauzeit und deutlich unterkühlte Bauteilbereiche. Erst wenn diese Ursachen ausgeschlossen sind, rückt das Nutzungsverhalten in den Mittelpunkt. Diese Reihenfolge entspricht der beschriebenen Beweislastverteilung und vermeidet, dass ein Nutzer für einen Schaden verantwortlich gemacht wird, dessen bauliche Ursache niemand gesucht hat.

Es gibt Befunde, die eher für eine bauliche Ursache von Schimmel in der Wohnung sprechen. Dazu zählt ein Befall, der ganzjährig besteht und im unteren Wandbereich beginnt, weil das eher auf Wasser von außen als auf Tauwasser aus der Raumluft hindeutet. Dazu zählt ein scharf begrenzter Befall entlang einer Linie, der einem Bauteil im Wandaufbau folgt, etwa einem Ringanker oder einer Deckenauflagerung. Dazu zählen deutlich unterschiedliche Oberflächentemperaturen innerhalb einer Wandfläche bei gleicher Raumnutzung. Und dazu zählt der Fall, dass mehrere Wohnungen desselben Gebäudes an derselben baulichen Stelle betroffen sind, obwohl die Haushalte sich stark unterscheiden.

Umgekehrt gibt es Befunde, die eher auf das Nutzungsverhalten hindeuten. Dazu zählt eine dauerhaft hohe Raumluftfeuchte, obwohl die Oberflächentemperaturen dem Baualter entsprechen und keine Auffälligkeiten zeigen. Dazu zählen Wäschetrocknen in unbelüfteten Räumen, das Beheizen einzelner Räume durch offene Türen aus Nachbarräumen und das dauerhafte Kippen von Fenstern. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass Kipplüftung den Energieverbrauch und die Heizkosten drastisch erhöht und zu Schimmelbildung durch Kondenswasser führen kann.⁴ Auch eine Wohnung, die im Winter nur auf niedriger Temperatur gehalten wird, kann trotz intakter Bausubstanz Schimmel entwickeln.

In vielen Fällen liegt die Wahrheit zwischen den beiden Polen, und genau das macht die Beurteilung anspruchsvoll. Eine Wohnung mit ungünstigen Wärmebrücken verträgt weniger Feuchteeintrag als eine gut gedämmte Wohnung. Eine intensive Nutzung führt in einem gedämmten Neubau zu keinem Schaden und in einem ungedämmten Altbau zu einem Befall. Die sachverständige Beurteilung von Schimmel in der Wohnung endet deshalb oft nicht mit einer Alternative, sondern mit einer Gewichtung der Verursachungsbeiträge. Diese Gewichtung ist eine technische Aussage; welche rechtlichen Folgen sich daraus für Ansprüche und Kostentragung ergeben, ist eine Frage an den Rechtsanwalt.

Was Sie selbst prüfen und dokumentieren können und wo die Grenze liegt

Die wirksamste eigene Maßnahme bei Schimmel in der Wohnung ist eine saubere Aufzeichnung des Raumklimas über mehrere Wochen. Geeignet sind kleine Datenlogger, die Temperatur und relative Luftfeuchte in festen Abständen speichern. Ein Gerät gehört in den betroffenen Raum, ein zweites in einen unauffälligen Raum derselben Wohnung, damit sich die Räume vergleichen lassen. Wichtig ist eine gleichbleibende Aufstellung etwa in Brusthöhe, mit Abstand zu Außenwänden, Heizkörpern und Fenstern. Ohne diese Vergleichbarkeit verlieren die Daten an Aussagekraft, weil jede Veränderung des Messorts die Werte verschiebt.

Zur Messung gehört ein Protokoll der Nutzung, das die Zahlen erst erklärt. Notieren Sie über denselben Zeitraum, wann und wie lange gelüftet wurde, wie viele Personen anwesend waren, wann gekocht, geduscht oder Wäsche getrocknet wurde und wie die Räume beheizt wurden. Aus der Kombination von Messreihe und Protokoll lässt sich erkennen, ob die Feuchtespitzen nach dem Lüften abklingen oder ob sich über Tage ein hohes Niveau hält. Diese Kombination ist es, die eine Hausverwaltung im Gespräch mit Nutzern und Eigentümern weiterbringt, weil sie den Streit von Behauptungen auf Beobachtungen verlagert.

Ebenso hilfreich ist das Zusammentragen der Objektunterlagen, das bei Schimmel in der Wohnung regelmäßig unterschätzt wird. Dazu gehören das Baujahr, Grundrisse, Angaben zum Wandaufbau, die Historie von Sanierungen und insbesondere der Zeitpunkt eines Fenstertauschs oder einer Dämmmaßnahme. Dazu gehören frühere Wasserschäden, Nachweise über Instandsetzungen und, in der Wohnungseigentumsverwaltung, Protokolle früherer Beschlüsse zu Fassade, Dach oder Fenstern. Diese Unterlagen beantworten oft schon die Frage, warum ein Befall zu einem bestimmten Zeitpunkt begonnen hat, und sie verkürzen eine spätere Begutachtung erheblich.

Ein eigener Blick lohnt sich auf die Lüftungssituation der Wohnung. Für neu errichtete oder lüftungstechnisch relevant modernisierte Wohngebäude ist nach DIN 1946-6, der Norm für die Lüftung von Wohnungen, ein Lüftungskonzept zu erstellen; im Bestand gilt das bereits, wenn in einer Nutzungseinheit mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht wird.⁷ Die Norm unterscheidet vier Lüftungsstufen: Lüftung zum Feuchteschutz, reduzierte Lüftung, Nennlüftung und Intensivlüftung. Die unterste Stufe, die Lüftung zum Feuchteschutz, soll den Bautenschutz auch bei zeitweiliger Abwesenheit der Bewohner sicherstellen, und zwar nutzerunabhängig, also ohne dass dafür Fenster geöffnet werden müssen.⁷ Prüfen Sie deshalb, ob nach einem Fenstertausch oder einer Modernisierung ein solches Konzept vorliegt und ob geplante Lüftungseinrichtungen tatsächlich eingebaut und funktionsfähig sind. Abluftventilatoren in innenliegenden Bädern, Außenluftdurchlässe in Fensterrahmen und Lüftungsanlagen mit Filtern gehören zu den Bauteilen, die im Bestand häufig außer Betrieb sind oder deren Wartung vergessen wurde.

Wer sein Lüftungsverhalten anpassen will, findet in den Empfehlungen des Umweltbundesamtes eine brauchbare Orientierung. Als günstiger Bereich für die relative Luftfeuchte der Raumluft werden 40 bis 60 Prozent genannt.⁴ Wirksamer als das Öffnen eines einzelnen Fensters ist das Querlüften: Der Luftwechsel wird wesentlich größer, wenn Fenster an gegenüberliegenden Fassaden gleichzeitig geöffnet sind.⁴ Rücken Sie Möbel bei unzureichend gedämmten Außenwänden einige Zentimeter von der Wand ab, damit warme Raumluft die Wandoberfläche erreicht.¹ Halten Sie Türen zu kühleren Räumen geschlossen, damit feuchte Luft nicht in den kalten Raum wandert und dort niederschlägt.

Die Grenze der Selbsthilfe verläuft dort, wo Bauteile geöffnet oder Arbeiten in der Höhe ausgeführt werden müssten. Öffnen Sie keine Wand- oder Bodenaufbauten, um verdeckten Schimmel zu suchen, und entfernen Sie keine Verkleidungen. Begehen Sie kein Dach und kein Gerüst, um einem Feuchteeintritt nachzugehen. Führen Sie keine Arbeiten an Elektro-, Gas- oder Trinkwasserinstallationen aus. Beschränken Sie die eigene Reinigung auf Kleinstflächen, und ziehen Sie bei größerem Befall eine Fachfirma hinzu.² Diese Grenzen sind keine Förmelei: Hinter Verkleidungen liegen Leitungen, und in Gebäuden älterer Baujahre kommen schadstoffhaltige Bauprodukte vor.

Auch messtechnisch gibt es eine natürliche Grenze für die eigene Arbeit. Ein einfaches Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt zeigt an mineralischen Baustoffen Werte an, die stark von Material, Salzgehalt und Oberflächenbeschaffenheit abhängen und ohne Bezugsgrößen nicht interpretierbar sind. Aussagekräftige Aussagen zur Materialfeuchte verlangen andere Verfahren und eine fachliche Einordnung. Dasselbe gilt für Luftkeimmessungen, deren Ergebnisse ohne Vergleichsmessung der Außenluft und ohne Kenntnis der Randbedingungen kaum zu bewerten sind. Sammeln Sie deshalb lieber belastbare einfache Daten als schwer deutbare Messwerte.

Typische Fehler von Eigentümern, Verwaltern und Nutzern

Der häufigste Fehler bei Schimmel in der Wohnung ist das Überstreichen der Fläche, oft mit einem Anstrich, der die Neubildung verhindern soll. Der Befall verschwindet optisch, die Feuchte an der Oberfläche bleibt jedoch unverändert. Nach wenigen Wochen oder spätestens in der nächsten Heizperiode zeigt sich derselbe Fleck an derselben Stelle. Gleichzeitig ist die Dokumentation des ursprünglichen Zustands zerstört, was eine spätere Klärung der Ursache erschwert. Aus Sicht einer Hausverwaltung ist das doppelt nachteilig: Die Kosten fallen zweimal an, und die Diskussion mit den Beteiligten beginnt von vorn.

Der zweite Fehler ist die Sanierung ohne Ursachenklärung. Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes hält fest, dass ein langfristiger Sanierungserfolg nur zu erreichen ist, wenn die Ursachen für die erhöhte Feuchte gefunden und beseitigt werden.¹ Wird eine Fläche fachgerecht saniert, ohne dass die Feuchtequelle bekannt ist, wiederholt sich der Schaden mit hoher Wahrscheinlichkeit. Besonders teuer wird dieser Fehler bei umfangreichen Maßnahmen wie dem Ausbau von Fußbodenaufbauten oder dem Aufbringen einer Innendämmung. Eine Innendämmung verändert den Feuchtehaushalt der Wand grundlegend und verlangt einen bauphysikalischen Nachweis; ohne diesen Nachweis kann die Maßnahme das Problem an eine andere Stelle im Wandaufbau verlagern.

Ein dritter Fehler ist die frühe Festlegung auf eine Schuldfrage. Wird dem Nutzer schon bei der ersten Besichtigung falsches Lüften vorgehalten oder dem Eigentümer ein Baumangel unterstellt, verhärten sich die Positionen, bevor Daten vorliegen. Für eine Hausverwaltung ist eine neutrale Formulierung deshalb auch ein praktisches Instrument: Die Ursache ist zu klären, und dafür werden Daten erhoben. Diese Haltung kostet nichts und erhält die Gesprächsfähigkeit. Sie entspricht zudem der technischen Realität, in der viele Schadensbilder auf einem Zusammenwirken von Bauzustand und Nutzung beruhen.

Der vierte Fehler betrifft einseitige oder zu kurze Messungen. Eine einzelne Messung der Raumluftfeuchte an einem Nachmittag sagt über das Geschehen einer Heizperiode wenig aus. Eine Messung unmittelbar nach dem Lüften zeigt niedrige Werte, eine Messung nach dem Duschen hohe. Wer aus solchen Momentaufnahmen eine Zuordnung ableitet, wird ihr in einem späteren Verfahren nicht standhalten. Aussagekräftig sind Messreihen über Wochen, möglichst über die kalte Jahreszeit, mit paralleler Aufzeichnung der Außenbedingungen und der Oberflächentemperaturen an den kritischen Stellen.

Ein fünfter Fehler ist das Vorgehen in eigener Sache ohne Prüfung der Folgen. Wird die Miete gemindert, bevor die Ursache geklärt ist, oder werden Zahlungen zurückgehalten, können daraus eigene Nachteile entstehen; ebenso kann eine Sanierung durch den Eigentümer ohne vorherige Beweissicherung spätere Nachweise unmöglich machen. Welche Schritte im konkreten Fall sinnvoll und zulässig sind, welche Fristen gelten und welche Folgen ein Zurückbehalt hat, gehört in die Hand eines Rechtsanwalts. Die technische Seite lässt sich davon trennen: Wer zuerst dokumentiert und misst, behält in jeder rechtlichen Konstellation die besseren Karten.

Der sechste Fehler liegt in der Verwaltungsorganisation. Meldungen über Schimmel in der Wohnung werden telefonisch entgegengenommen und nicht protokolliert, Besichtigungen finden ohne Fotodokumentation statt, und Zuständigkeiten zwischen Eigentümer, Verwaltung und Handwerksbetrieb bleiben unklar. Später lässt sich nicht mehr belegen, wann der Schaden bekannt war und was veranlasst wurde. Eine einfache, immer gleich geführte Akte mit Meldedatum, Fotos, Messdaten, Besichtigungsvermerken und Auftragsschreiben ist das wirksamste Mittel gegen diese Art von Verlust. Sie ist zugleich die Grundlage, auf der ein Sachverständiger später aufsetzen kann.

Ein siebter Fehler schließlich ist das Warten auf den Sommer. Verschwindet der Befall in der warmen Jahreszeit, scheint sich das Problem erledigt zu haben, und die Untersuchung wird verschoben. Damit geht der einzige Zeitraum verloren, in dem sich die Ursache belastbar messen lässt, denn Oberflächentemperaturen und Tauwasserbildung sind nur bei niedrigen Außentemperaturen beurteilbar. Wer im Mai entscheidet, die Sache im nächsten Winter zu klären, verliert ein Jahr. Sinnvoller ist es, die Datenerhebung im Herbst vorzubereiten und mit Beginn der Heizperiode zu starten.

Wie ein Sachverständiger die Ursache klärt und welche Gutachtenarten es gibt

Die Untersuchung von Schimmel in der Wohnung beginnt nicht mit einem Messgerät, sondern mit der Bestandsaufnahme. Der Sachverständige erfasst Lage und Ausdehnung des Befalls, die Himmelsrichtung der betroffenen Wand, den Wandaufbau, die Heizkörperanordnung, die Möblierung und die Nutzung des Raumes. Er sichtet die Unterlagen zum Baujahr, zu Sanierungen und zu früheren Schäden. Aus dieser Aufnahme entsteht eine Arbeitshypothese darüber, woher die Feuchte stammt. Alles Weitere dient dazu, diese Hypothese zu prüfen und die konkurrierenden Erklärungen auszuschließen, statt eine vorgefasste Meinung zu bestätigen.

Im nächsten Schritt werden die Randbedingungen erfasst, unter denen der Befall entstanden ist. Dazu gehören die Oberflächentemperaturen der kritischen Bauteilbereiche bei kalter Witterung, die Raumlufttemperatur und die relative Luftfeuchte im Verlauf sowie die Außenbedingungen im selben Zeitraum. Je nach Fragestellung kommen weitere Verfahren in Betracht, etwa thermografische Aufnahmen zur Sichtbarmachung kalter Bauteilbereiche, Messungen der Luftdichtheit, Feuchtemessungen an Baustoffen, Leckageortung oder mikrobiologische Untersuchungen, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern. Welche Verfahren sinnvoll sind, entscheidet die Fragestellung und nicht der Gerätebestand.

Die Bewertung setzt die Messergebnisse in Beziehung zu zwei Bezugsgrößen. Die erste ist der bauliche Sollzustand, also die Anforderungen, die zum Zeitpunkt der Errichtung oder einer späteren wesentlichen Änderung galten. Die zweite ist ein Nutzungsszenario, das für die Wohnung als üblich angesehen werden kann. Aus beidem lässt sich ableiten, ob die Wohnung bei zumutbarer Nutzung schimmelfrei hätte bleiben können. Diese Ableitung ist der Kern des Gutachtens bei Schimmel in der Wohnung. Sie kann zu einer eindeutigen Zuordnung führen, häufig aber auch zu einer nachvollziehbar begründeten Gewichtung mehrerer Ursachenbeiträge.

Neben der Wärmeschutznorm stehen für diese Ableitung zwei weitere Regelwerke zur Verfügung. Den klimabedingten Feuchteschutz behandelt DIN 4108-3, deren aktuelle Ausgabe 2024-03 die Ausgabe 2018-10 ersetzt. Sie betrifft vor allem den Feuchteschutz im Inneren von Bauteilen und den Schlagregenschutz, während die Anforderungen an raumseitige Oberflächen in DIN 4108-2 geregelt sind; Bedeutung hat sie etwa bei der Beurteilung einer Innendämmung, und die Ausgabe 2024 enthält im Anhang zur hygrothermischen Simulation erstmals eine Risikobewertung zum Schimmelpilzbefall.¹¹ Für einen bereits eingetretenen Befall beschreibt das Merkblatt 4-12 der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege in der 2020/21 überarbeiteten Fassung Ziele und Kontrolle von Schimmelpilzschadensanierungen in Innenräumen.¹² Beide Regelwerke sind kostenpflichtig zu beziehen; welche Anforderungen sie im Einzelnen stellen, ist dem jeweiligen Text zu entnehmen und wird hier nicht wiedergegeben.

Je nach Anlass unterscheiden sich die Gutachtenarten erheblich in ihrem Beweiswert. Ein Privat- oder Parteigutachten wird von einer Partei beauftragt und gilt im Zivilprozess als qualifizierter Parteivortrag; es kann eine Gegenseite überzeugen, ersetzt aber kein gerichtliches Beweismittel. Das selbständige Beweisverfahren dient der gerichtlich veranlassten Feststellung von Zustand und Ursache, bevor Beweise durch eine Sanierung verloren gehen. Ein Gerichtsgutachten wird vom Gericht angeordnet, und das Gericht wählt den Sachverständigen aus und beauftragt ihn. Ein Schiedsgutachten beruht auf einer Vereinbarung der Beteiligten, und das Sachverständigenverfahren nach Versicherungsbedingungen klärt Streit über Schadenhöhe und Umfang nach den Regeln des Vertrages. Welches Verfahren im Einzelfall das richtige ist, gehört zu den Fragen, die mit einem Rechtsanwalt zu besprechen sind.

Die Zivilprozessordnung regelt diese Verfahren ausdrücklich. Das selbständige Beweisverfahren ist nach § 485 Absatz 1 ZPO während oder außerhalb eines Streitverfahrens auf Antrag einer Partei zulässig, wenn der Gegner zustimmt oder zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. Für die Ursachenklärung bei Schimmel ist Absatz 2 oft der wichtigere: Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen unter anderem zum Zustand einer Sache, zur Ursache eines Sachmangels und zum Aufwand für dessen Beseitigung beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse daran hat; ein solches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.⁹ Die Auswahl der zuzuziehenden Sachverständigen und die Bestimmung ihrer Anzahl erfolgt nach § 404 Absatz 1 ZPO durch das Prozessgericht, und nach § 404a ZPO leitet das Gericht die Tätigkeit des Sachverständigen und kann ihm für Art und Umfang seiner Tätigkeit Weisungen erteilen. Die Beteiligten sind dabei nicht außen vor: Sie können vor der Ernennung zur Person des Sachverständigen gehört werden, das Gericht kann sie auffordern, geeignete Personen zu benennen, und einigen sie sich auf bestimmte Personen als Sachverständige, hat das Gericht dieser Einigung zu folgen (§ 404 Absätze 2, 4 und 5 ZPO).⁹ Für Vermieter und Mieter kann eine solche Einigung ein sinnvoller Weg sein, weil sie die Akzeptanz des Ergebnisses erhöht; unmittelbar gestalten sie außerdem die Beweisfrage im Rahmen ihres Antrags.

Der zeitliche Ablauf einer Untersuchung folgt bei Schimmel in der Wohnung der Jahreszeit. Ein Ortstermin im Sommer kann Bestand und Unterlagen erfassen, die entscheidenden Messungen zu Oberflächentemperaturen und Tauwasserbildung sind jedoch an kalte Außentemperaturen gebunden. Eine belastbare Klärung erstreckt sich deshalb oft über Wochen bis Monate und endet nicht mit dem ersten Besuch. Wer das früh einplant, vermeidet Enttäuschungen und kann die Datenerhebung sinnvoll vorbereiten. Für Hausverwaltungen bedeutet das, die Beauftragung möglichst vor Beginn der Heizperiode zu veranlassen.

Ein Gutachten hat Grenzen, die man kennen sollte, bevor man es beauftragt. Es kann feststellen, welche Bedingungen an einer Oberfläche herrschten und ob diese Bedingungen mit dem baulichen Sollzustand vereinbar sind. Es kann nicht rückwirkend beweisen, wie oft in den vergangenen Jahren gelüftet wurde, solange darüber keine Aufzeichnungen existieren. Es kann eine bauliche Ursache ausschließen, aber nicht jedes Nutzungsverhalten nachweisen. Und es trifft keine rechtliche Entscheidung: Ein Gutachten liefert die technische Grundlage, auf der Beteiligte, Versicherer oder Gerichte entscheiden. Diese Grenze offen zu benennen, gehört zur Aufgabe des Sachverständigen.

Sonderfälle: Mietwohnung, Wohnungseigentum, Neubau und Bestand

In der Mietwohnung wirkt sich Schimmel unmittelbar auf das laufende Vertragsverhältnis aus, und deshalb steht hier die Reihenfolge der Klärung im Vordergrund. Die Vermieterseite prüft zuerst die bauliche Seite und dokumentiert diese Prüfung. Die Nutzerseite dokumentiert Raumklima und Nutzung. Beides zusammen ergibt ein Bild, das keine Partei allein herstellen kann. Sinnvoll ist eine gemeinsame Beauftragung eines Sachverständigen, weil sie Doppelkosten vermeidet und die Akzeptanz des Ergebnisses erhöht. Ob und mit welchen Folgen eine Partei eine Begutachtung verlangen oder verweigern kann, ist eine Rechtsfrage und sollte anwaltlich geklärt werden.

Im Wohnungseigentum kommt eine zusätzliche Ebene hinzu, die viele Verfahren verkompliziert. Die Gebäudehülle mit Fassade, Dach, tragenden Wänden und in der Regel den Fenstern gehört zum Gemeinschaftseigentum, während der Innenputz, der Anstrich und die Bodenbeläge dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Ein Schimmelbefall an der Innenseite einer Außenwand betrifft damit häufig beide Bereiche zugleich: die Ursache liegt im Gemeinschaftseigentum, der Schaden zeigt sich im Sondereigentum. Für die Verwaltung folgt daraus, dass Untersuchung und Instandsetzung unterschiedliche Kostenträger und unterschiedliche Entscheidungswege haben können.

Das Wohnungseigentumsgesetz zieht diese Grenze. Gemeinschaftliches Eigentum sind nach § 1 Absatz 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Absatz 1 WEG die bestimmten Räume samt den zu ihnen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes; ausgenommen sind nach § 5 Absatz 2 WEG jedoch die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und zwar selbst dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Absatz 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.¹⁰ Welchem Bereich ein einzelnes Bauteil im konkreten Fall zuzuordnen ist, richtet sich zusätzlich nach der Teilungserklärung und ist rechtlich zu prüfen.

Praktisch bedeutet das für eine Wohnungseigentumsverwaltung, dass die Beauftragung eines Sachverständigen regelmäßig eine Entscheidung der Gemeinschaft voraussetzt, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betrifft. Zugleich besteht ein Interesse daran, die Ursachenklärung nicht bis zur nächsten Versammlung zu verschieben, wenn ein fortschreitender Schaden droht. Ein tragfähiger Weg ist, die Sofortmaßnahmen und die Dokumentation unverzüglich zu veranlassen und die weitergehende Untersuchung vorzubereiten, damit die Gemeinschaft auf einer belastbaren Grundlage entscheiden kann. Den Rahmen dafür setzt § 27 Absatz 1 WEG: Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind; die Wohnungseigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern.¹⁰ Ob eine konkrete Maßnahme ohne Beschluss darunter fällt, ist im Einzelfall rechtlich zu prüfen.

Im Neubau gilt ein anderer Maßstab als im Bestand, und das verändert die Beurteilung von Schimmel grundlegend. Ein heute errichtetes Gebäude muss die aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllen, und dazu gehören die Mindestanforderungen an Bauteile und Wärmebrücken nach DIN 4108-2.³ Maßstab ist dabei jeweils die zum Errichtungszeitpunkt geltende Ausgabe der Norm; für Gebäude, die vor Mai 2026 errichtet wurden, ist das in der Regel noch die Ausgabe 2013-02. Kalte Oberflächen, die im Bestandsgebäude hinzunehmen sind, stellen im Neubau ein Defizit dar. Hinzu kommt die Baufeuchte: Frisch eingebrachter Beton, Estrich, Putz und Mauermörtel geben noch lange nach der Fertigstellung Wasser ab. Nach dem Umweltbundesamt ist die Restbaufeuchte im Massivbau-Neubau erst nach ein bis zwei Jahren verstärkten Lüftens entfernt, und für diesen Zeitraum ist mit höheren Heizkosten zu rechnen.⁴ Schimmel in den ersten Nutzungsjahren eines Neubaus hat deshalb oft mit dieser Restfeuchte und einem zu geringen Luftwechsel während der Austrocknung zu tun.

Der Bestand nach energetischen Teilmaßnahmen bildet eine eigene Fallgruppe, die in der Verwaltungspraxis zunimmt. Werden Fenster getauscht, ohne die Außenwände zu dämmen, verschwindet der unkontrollierte Luftwechsel, während die kalten Wandoberflächen bleiben. Die Fenster sind dann nicht mangelhaft, und die Wand ist für ihr Baualter unauffällig; problematisch ist die Kombination. Dieselbe Frage stellt sich bei Dämmmaßnahmen an der Fassade, bei denen es um die Zurechnung eines später auftretenden Befalls geht; diese Konstellation ist Gegenstand einer eigenen Betrachtung und wird hier nicht vertieft. Für die Zuordnung im Schadensfall ist entscheidend, ob die Maßnahme von einem Lüftungskonzept begleitet wurde.⁷

Gewerblich genutzte oder gemischt genutzte Einheiten unterscheiden sich vor allem durch ihre Nutzungsprofile. In einer Gastronomieküche, einer Wäscherei oder einem Fitnessbereich fällt ein Vielfaches der Feuchtelast einer Wohnung an, und die erforderliche Lüftung ist eine technische Anlage und keine Frage des Fensteröffnens. Die Feuchtelast hängt dabei stets von der Größe des Raums und der Nutzung ab. Zeigt sich in einem gemischt genutzten Gebäude Schimmel in einer Wohnung über einer solchen Einheit, gehört die Prüfung der Nachbarnutzung zur Ursachensuche. Auch diese Konstellation lässt sich nur mit Messungen und nicht mit Vermutungen klären.

Wann fachliche Hilfe nötig ist und was ein Sachverständiger dann tut

Es gibt Situationen, in denen sich Schimmel in der Wohnung nicht mehr mit eigenen Mitteln klären lässt. Kehrt ein Befall nach einer fachgerechten Beseitigung an derselben Stelle zurück, ist die Feuchtequelle nicht gefunden. Sind mehrere Wohnungen eines Gebäudes an derselben baulichen Stelle betroffen, spricht das für eine Ursache in der Bausubstanz. Betrifft der Befall größere Flächen, verdeckte Bauteile oder Fußbodenaufbauten, reicht eine Sichtprüfung nicht aus. In all diesen Fällen ist die Hinzuziehung eines Sachverständigen der wirtschaftlich sinnvollere Weg, weil sie eine zweite vergebliche Sanierung vermeidet.

Ein zweiter Anlass ist der Streit über die Ursache. Sobald Eigentümer, Verwaltung und Nutzer unterschiedliche Erklärungen vertreten und Zahlungen zurückgehalten oder Maßnahmen verweigert werden, ist eine neutrale technische Klärung der einzige Ausweg, der nicht in ein langes Verfahren führt. Dasselbe gilt, wenn eine Sanierung unmittelbar bevorsteht: Wird saniert, bevor der Zustand festgehalten ist, lässt sich die Ursache später kaum noch belegen. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, bevor saniert wird, und steht als Privatgutachten oder fachliche Begleitung auch einzelnen Beteiligten offen.

Was dann geschieht, lässt sich in wenigen Schritten beschreiben. Der Sachverständige nimmt den Zustand im Ortstermin auf, sichtet die Unterlagen und legt fest, welche Messungen zur Klärung nötig sind. Er installiert oder veranlasst die Aufzeichnung des Raumklimas, erfasst die Oberflächentemperaturen unter winterlichen Bedingungen und prüft die in Betracht kommenden baulichen Ursachen. Er wertet die Daten aus, ordnet sie dem baulichen Sollzustand und einem üblichen Nutzungsszenario zu und legt die Ergebnisse in einem nachvollziehbaren Bericht nieder. Der Bericht benennt auch, welche Fragen mit den erhobenen Daten nicht beantwortet werden können.

Für die Beauftragung ist es hilfreich, vorher drei Dinge zu klären. Erstens die Frage, die beantwortet werden soll: Geht es um die Ursache, um den Sanierungsumfang, um die Kostenhöhe oder um alle drei Punkte? Zweitens die Rolle: Soll ein Privatgutachten für eine Partei entstehen, eine gemeinsam getragene Untersuchung oder die Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens? Drittens der Zeitrahmen, der sich nach der Heizperiode richtet. Wer diese Punkte vorab klärt, erhält ein Ergebnis, das zur Fragestellung passt. Ob ein Gutachten in einem bestehenden oder drohenden Verfahren der richtige Schritt ist, sollte zusätzlich mit einem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Am Ende steht eine nüchterne Einordnung. Ein Gutachten beseitigt keinen Schimmel und entscheidet keinen Streit; es schafft die sachliche Grundlage, auf der sinnvoll entschieden werden kann. Für eine Hausverwaltung ist das oft der Punkt, an dem eine festgefahrene Diskussion wieder in Bewegung kommt, weil beide Seiten dieselben Daten vor sich haben. Für Eigentümer und Bewohner ist es der Punkt, an dem aus einem Verdacht eine überprüfbare Aussage wird. Und für die Bausubstanz ist es der Zeitpunkt, an dem die Sanierung endlich an der Ursache ansetzt statt am Fleck an der Wand.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob der Schimmel in meiner Wohnung vom Bau oder vom Lüften kommt?

Ein sicheres Erkennungsmerkmal für Laien gibt es nicht, aber es gibt Hinweise. Ein Befall, der nur im Winter auftritt und in Außenwandecken oder hinter Möbeln beginnt, deutet auf Tauwasser aus der Raumluft an kalten Oberflächen hin. Ein ganzjähriger Befall im Sockelbereich deutet eher auf Wasser von außen. Sind mehrere Wohnungen an derselben baulichen Stelle betroffen, spricht das für eine bauliche Ursache. Belastbar ist die Zuordnung erst, wenn Oberflächentemperaturen und Raumluftfeuchte über eine Heizperiode gemessen wurden.

Wie oft und wie lange muss ich lüften, damit kein Schimmel entsteht?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, weil der Bedarf von Gebäude, Ausstattung und Nutzung abhängt. Das Umweltbundesamt empfiehlt in der kalten Jahreszeit zwei- bis dreimal täglich rund 5 Minuten Stoßlüften je Raum, im Schlafzimmer morgens sowie in Küche und Bad jeweils 5 bis 10 Minuten und im Sommer 10 bis 20 Minuten je Vorgang.⁴ Querlüften mit gegenüberliegenden Fenstern wirkt deutlich stärker als ein einzelnes geöffnetes Fenster.⁴ Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall reduzierte sich die erforderliche Lüftungszeit nach Angaben des Sachverständigen beim Querlüften auf ein Drittel.⁵ Dauerhaft gekippte Fenster sind dagegen ungünstig, weil sie die Heizkosten erhöhen und Kondenswasser begünstigen können.⁴

Wer muss bei Schimmel in der Mietwohnung was beweisen?

Die Rechtsprechung ordnet die Darlegungs- und Beweislast den Verantwortungsbereichen zu. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1. März 2000 muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt.⁶ Erst danach muss die Mieterseite nachweisen, dass sie den Mangel nicht zu vertreten hat, in der Praxis also, dass ausreichend geheizt und gelüftet wurde.⁶ Praktisch heißt das, dass zuerst die baulichen Ursachen geprüft werden. Wie sich diese Verteilung im konkreten Fall auswirkt, sollte mit einem Rechtsanwalt besprochen werden.

Ist Schimmel in einem Altbau automatisch ein Baumangel?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 5. Dezember 2018 entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden kein Sachmangel einer Mietwohnung sind, wenn der Zustand den bei der Errichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entspricht.⁵ In den entschiedenen Fällen ging es um Gebäude der Baujahre 1968 und 1971.⁵ Maßgeblich ist damit grundsätzlich der Maßstab zur Errichtungszeit und nicht der heutige Stand. Ein Baumangel kann dennoch vorliegen, etwa bei Feuchteeintritt von außen oder bei Defiziten nach einer späteren Modernisierung. In einem der beiden Verfahren hatte das Berufungsgericht zusätzlich Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt; insoweit hat der Bundesgerichtshof die Sache zur Bemessung der Minderung zurückverwiesen.⁵

Darf ich Schimmel in der Wohnung selbst entfernen?

Bei kleinen Flächen ist eine Behandlung nach Angaben des Umweltbundesamtes mit Alkohol oder Ähnlichem möglich; bei größerem Befall sollte eine Fachfirma tätig werden.² Trockenes Abbürsten oder Abschleifen ist ungeeignet, weil dabei Sporen und Partikel freigesetzt werden. Leben Kinder, Menschen mit Asthma, Mukoviszidose oder anderen Atemwegserkrankungen oder Menschen mit geschwächtem Immunsystem in der Wohnung, sollte auf eigene Arbeiten verzichtet werden.¹ Vor jeder Reinigung gilt: erst dokumentieren, dann handeln, denn mit der Fläche verschwindet auch der Nachweis.

Wann lohnt sich ein Gutachten und wie lange dauert die Untersuchung?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Befall nach einer Beseitigung zurückkehrt, mehrere Einheiten betroffen sind, verdeckte Bauteile im Spiel sind oder die Beteiligten über die Ursache streiten. Sinnvoll ist es außerdem vor einer größeren Sanierung, weil danach der Zustand nicht mehr feststellbar ist. Die Dauer richtet sich nach der Jahreszeit: Bestandsaufnahme und Unterlagenprüfung sind jederzeit möglich, die entscheidenden Messungen der Oberflächentemperaturen setzen kalte Witterung voraus. Eine belastbare Klärung erstreckt sich deshalb häufig über mehrere Wochen bis Monate.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-21.

Quellen und Fußnoten