Schimmel in der Mietwohnung: Ursache klären, dann zahlen

Die Mieterin meldet einen dunklen Fleck in der Zimmerecke hinter dem Schrank. Vier Wochen später liegt eine Mietminderung auf dem Tisch, und noch immer weiß niemand, woher die Feuchte kommt. Wer die Beseitigung von Schimmel in der Mietwohnung zahlt, hängt davon ab, ob die Feuchte aus dem Gebäude stammt oder aus der Nutzung. Diese Frage ist zuerst eine technische und erst danach eine rechtliche. Belastbar geklärt ist sie erst durch ein Gutachten. Es bewertet Oberflächentemperaturen, Raumklima über mehrere Wochen und den Aufbau der Bauteile zusammen, statt nur den Befall zu beschreiben.

Woran Sie einen Gebäudeschaden von einem Nutzungsproblem unterscheiden

Der Ort des Befalls verrät mehr über die Ursache als seine Größe. Schimmelbefall ist sichtbarer Pilzbewuchs auf Bauteiloberflächen infolge dauerhaft erhöhter Oberflächenfeuchte. Auf den befallenen Oberflächen bildet sich ein Fadengeflecht, das Fachleute Myzel nennen. Sichtbar wird es als staubiger oder flaumiger Belag.¹ Die Farbe reicht je nach Art von Weiß und Grau über Schwarz und Gelbgrün bis Bläulich.¹ Wer Schimmel in der Mietwohnung vorfindet, sollte deshalb zuerst notieren, wo genau er sitzt. Eine Wohnungsecke an der Außenwand ist ein anderer Befund als ein Sockelbereich hinter der Scheuerleiste. Eine Fensterlaibung deutet auf andere Zusammenhänge als die Rückseite eines Einbauschranks. Jede dieser Lagen hat ihre eigene wahrscheinliche Ursache.

Kalte Stellen in der Gebäudehülle zeichnen sich im Schadensbild ab. Eine typische Konstellation sind Balkonplatten ohne thermische Trennung. Sie laufen durch die Außenwand hindurch und führen Wärme nach außen ab. Der Befall erscheint dann links und rechts neben dem Balkon, an der Decke und über der Scheuerleiste.² Ebenso bekannt sind Küchen und Zimmer über unbeheizten Kellern oder neben einer kalten Durchfahrt.² Solche Muster sind für eine Hausverwaltung ein starkes Indiz dafür, dass die Gebäudehülle beteiligt ist. Sie sind aber kein Beweis, denn dieselbe Stelle wird auch dann feucht, wenn die Raumluft dauerhaft zu viel Wasserdampf enthält.

Andere Feuchtequellen hinterlassen andere Spuren. Ein Leitungswasserschaden zeigt sich meist als scharf begrenzte, von innen nach außen durchfeuchtete Fläche, oft im Sockel oder in der Wand hinter einer Installation. Schlagregen, der durch eine undichte Fassade oder eine gerissene Fuge eindringt, wird nach Regenereignissen sichtbar und bleibt auf die bewetterte Gebäudeseite beschränkt. Aufsteigende Feuchte aus dem Mauerwerk bleibt im unteren Wandbereich und geht häufig mit Salzausblühungen einher. Schimmel in der Mietwohnung, der durch Kondensation entsteht, verteilt sich dagegen flächig an den kältesten Stellen des Raums und tritt regelmäßig in der Heizperiode auf.

Die Bewertung des Befundes gehört nicht in die Hand des Zufalls. Nach Auffassung des Umweltbundesamtes gehört Schimmel nicht in Gebäude, weil er dort schädlich sein kann.³ Wer betroffen ist, soll Fachleute einschalten, die die Ursache der Feuchte feststellen und beseitigen.³ Auch die bauphysikalische Fachliteratur hält fest, dass Schimmelpilze in Wohn- und Aufenthaltsräumen aus gesundheitlichen und hygienischen Gründen nicht toleriert werden dürfen.¹ Wie stark ein Befall gesundheitlich wirkt, hängt von der einzelnen Person ab. Allergien oder ein geschwächtes Immunsystem spielen dabei eine Rolle.⁴ Fachlich gilt deshalb das Gebot, die Belastung auf ein gebrauchsübliches Maß zu senken.⁴ Für die Verwaltung heißt das, dass die Beseitigung nicht davon abhängt, wer den Schaden verursacht hat. Die Kostenfrage wird getrennt davon beantwortet.

Was in den ersten Tagen nach der Schimmelmeldung zu tun ist

Die ersten Tage nach einer Schimmelmeldung entscheiden darüber, ob die Ursache später noch nachweisbar ist. Sinnvoll ist eine Begehung mit Terminvereinbarung, bei der die betroffene Stelle fotografiert wird, mit Datum und einem Maßstab im Bild, etwa einem Zollstock. Fotografiert werden sollte nicht nur der Befall, sondern auch das Umfeld. Dazu gehören die Möblierung an der Außenwand und die Heizkörper. Ebenso wichtig sind die Fenster mit ihren Dichtungen und die Lüftungsöffnungen in Bad und Küche. Wird der Befall vor dieser Dokumentation abgewischt, ist das wichtigste Indiz verschwunden, und der spätere Streit über Schimmel in der Mietwohnung wird auf Erinnerungen geführt.

Die Ursache muss gefunden werden, bevor saniert wird. Die gründliche Beseitigung der zweifelsfrei erkannten Ursache ist zwingende Voraussetzung für die Schimmelpilzbeseitigung; erst danach kann mit der Beseitigung der Symptome begonnen werden.² Wird nur überstrichen oder mit einem Mittel behandelt, kehrt der Befall an derselben Stelle zurück, sobald die Heizperiode beginnt. Für eine Hausverwaltung bedeutet das eine unangenehme Reihenfolge: Erst kommt die Aufklärung, dann die Handwerkerrechnung. Wer diese Reihenfolge umdreht, zahlt zweimal und steht im Streit über die Ursache mit leeren Händen da.

Beim Umgang mit befallenen Flächen gilt Vorsicht, weil Schimmelpilzsporen lungengängig sind und vor der Beseitigung Schutzmaßnahmen zu treffen sind.² Nur kleinste oberflächliche Flecken lassen sich abwischen. Alles darüber gehört in die Hand einer Fachfirma mit Staubschutz und Absaugung. Öffnen Sie keine Bauteile, bohren Sie nicht in die Wand und entfernen Sie keine Verkleidungen, um nachzusehen. In Gebäuden älterer Baujahre können dabei Asbest, künstliche Mineralfasern oder alte Holzschutzmittel freigesetzt werden. Besteht ein solcher Verdacht, wird der Bereich gesichert und eine Fachfirma eingeschaltet. Zeigen sich feuchte Stellen an oder neben elektrischen Installationen, ist der betroffene Stromkreis freizuschalten und eine Elektrofachkraft hinzuzuziehen.

Kommt ein Leitungswasserschaden als Ursache in Betracht, ändert sich das Vorgehen. Maßnahmen zur Begrenzung des Schadens gehen dann vor und werden vor ihrem Beginn und währenddessen dokumentiert. Der Versicherer ist unverzüglich zu informieren, und seine Weisungen sind einzuholen; was ohne seine Freigabe verändert werden darf, richtet sich nach dem Vertrag und dem Gesetz. Welche Obliegenheiten im einzelnen Vertrag gelten und welche Folgen ihre Verletzung hat, beurteilt ein Rechtsanwalt anhand der Versicherungsbedingungen. Die Dokumentation ersetzt die Schadenbegrenzung nicht, sondern begleitet sie.

Parallel dazu beginnt die Aufzeichnung des Raumklimas. Messungen des Raumklimas und der Oberflächentemperatur gehören zu den gebräuchlichen Untersuchungen vor Ort, um den Anfall von Tauwasser zu beurteilen.⁵ Eine einzelne Messung sagt wenig, weil Temperatur und Luftfeuchte im Tagesverlauf schwanken. Aussagekräftig wird die Aufzeichnung erst über mehrere Wochen in der Heizperiode, und zwar in dem Raum, in dem der Befall sitzt. Die Geräte gehören dorthin, wo sie nicht von einem Heizkörper oder der Sonne beeinflusst werden. Gegen eine solche Aufzeichnung wird häufig eingewandt, sie greife in die Privatsphäre ein. Die Verwaltung sollte den Zweck deshalb offenlegen und die Zustimmung der Mietpartei einholen.

Welche Ursachen hinter Schimmel in Mietwohnungen stecken

Feuchte an der Bauteiloberfläche ist die entscheidende Voraussetzung für Schimmel in der Mietwohnung. Nährstoffe sind in den meisten Baustoffen enthalten, und Schimmelpilze sind darin anspruchslos; flüssiges Wasser ist nicht zwingend erforderlich.⁶ Mit Wachstum ist bereits zu rechnen, wenn die oberflächennahe relative Luftfeuchte 80 Prozent und mehr erreicht.⁶ Dieser Zustand muss dafür mindestens eine Woche andauern.⁶ Eine zweite bauphysikalische Quelle setzt die Schwelle noch etwas früher an. Sie rechnet bereits bei fünf aufeinanderfolgenden Tagen mit Wachstum auf Wandoberflächen.⁷ Die Luftfeuchte muss dabei über 80 Prozent liegen, und zwar an jedem dieser Tage mindestens zwölf Stunden.⁷ Beide Angaben zeigen dasselbe: Nicht ein einzelner feuchter Abend ist das Problem, sondern ein Zustand, der über Tage anhält.

Wie feucht eine Oberfläche wird, entscheidet ihre Temperatur. Kühlt eine Wand gegenüber der Raumluft ab, steigt die relative Luftfeuchte direkt an ihrer Oberfläche, ohne dass sich in der Raummitte etwas ändert. Als Bemessungsklima werden 20 Grad Celsius Raumlufttemperatur und 50 Prozent relative Luftfeuchte angesetzt.⁶ Soll Schimmelwachstum vermieden werden, darf die raumseitige Oberfläche dann nicht unter 12,6 Grad Celsius abkühlen.⁶ Tauwasser fällt erst bei 9,3 Grad Celsius an.⁶ Dieses Bemessungsklima ist in der Norm für den klimabedingten Feuchteschutz angesetzt, DIN 4108-3.⁸ Der Abstand zwischen beiden Temperaturen erklärt einen häufigen Irrtum: Eine Wand muss nicht tropfen, um zu schimmeln.

Wärmebrücken sind die Stellen, an denen diese Grenze zuerst unterschritten wird. Wärmebrücken sind Bereiche der Gebäudehülle mit erhöhtem Wärmeabfluss nach außen. Typische Beispiele sind durchlaufende Betonplatten und Gebäudeecken. Zur Beurteilung dient der Temperaturfaktor, in der Fachsprache fRsi genannt: Er setzt die Differenz zwischen Oberflächen- und Außenlufttemperatur ins Verhältnis zur Differenz zwischen Innen- und Außenlufttemperatur.⁹ Die bauphysikalische Fachliteratur nennt als Grenzwert einen Temperaturfaktor von mindestens 0,70, was der genannten Oberflächentemperatur von 12,6 Grad Celsius entspricht.⁹ Maßgebend für den Mindestwärmeschutz ist DIN 4108-2, die Norm für die Anforderungen an den Wärmeschutz.¹⁰ Sie ist im Mai 2026 neu herausgegeben worden.¹⁰ Die Anforderungen sind deshalb in der geltenden Fassung zu prüfen.

Der Umkehrschluss ist für die Ursachenklärung der wichtigste Satz der Bauphysik. Liegt der Temperaturfaktor über dem Grenzwert, ist die Ursache eines Schimmelbefalls nicht in einer unzureichenden wärmetechnischen Qualität der Außenbauteile zu sehen.⁹ Dieser Schluss gilt allerdings nur unter zwei Voraussetzungen, die im selben Zusammenhang genannt werden. Die Räume müssen gleichmäßig beheizt und ausreichend belüftet werden.⁹ Außerdem muss die Luft an den Innenoberflächen der Außenbauteile ungehindert zirkulieren können.⁹ Ein Schrank ohne Abstand zur Außenwand hebt diese Voraussetzung auf. Damit ist auch klar, warum eine Verwaltung die Gebäudeseite nicht allein aus einem Wärmebrückenkatalog beurteilen kann.

Auf der anderen Seite steht der Feuchteeintrag durch die Nutzung. In Wohnungen wird nutzungsbedingt ständig Feuchte an die Raumluft abgegeben, durch die Bewohner selbst, durch Pflanzen und Haustiere, durch Kochen und Duschen.¹¹ Ein Mensch gibt etwa 50 Gramm Wasserdampf je Stunde ab, über einen Tag rund 1.200 Gramm.¹¹ Ein Duschvorgang von fünf Minuten einschließlich Abtrocknen bringt etwa 300 Gramm in die Luft.¹¹ Beim Trocknen der Wäsche einer Waschmaschine mit fünf Kilogramm Trommelinhalt fallen etwa 2.500 Gramm Wasserdampf an.¹¹ Die Wäsche einer Maschine entspricht damit ungefähr der Menge, die zwei ständig anwesende Personen an einem Tag abgeben.¹¹ Ob diese Mengen zu einem Schaden führen, entscheidet der Luftwechsel.

Der Luftwechsel wird in modernisierten Gebäuden häufig unterschätzt. Der Luftwechsel in beheizten Räumen beeinflusst die relative Raumluftfeuchte deutlich, gleichzeitig soll die Infiltration aus Gründen der Energieeinsparung möglichst klein sein.¹² Werden alte Fenster durch dichte ersetzt, entfällt ein Teil des unbeabsichtigten Luftaustauschs, und die Feuchte bleibt im Raum. Nach der bauphysikalischen Fachliteratur ist bei Bestandsgebäuden deshalb eine Prüfung vorzunehmen. Sie ist angezeigt, wenn in einem Mehrfamilienhaus mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht wird.¹² Geprüft wird, ob lüftungstechnische Maßnahmen erforderlich sind.¹² Dafür steht DIN 1946-6 zur Verfügung, die Norm für die Lüftung von Wohnungen.¹³ Mit ihr lässt sich klären, ob der zum Feuchteschutz erforderliche Luftvolumenstrom über Undichtheiten abgeführt werden kann.¹² Berücksichtigt werden dabei die wärmetechnische Qualität des Gebäudes, die Wohnungsgröße und die Lage.¹² Genügt das nicht und lässt sich die Lüftung nicht über das Öffnen der Fenster sicherstellen, ist ein Lüftungskonzept zu erstellen.¹²

Die beiden Seiten gehören in jeder Beurteilung zusammen. Als zentrales Regelwerk zur Vermeidung von Schimmelwachstum in Wohngebäuden gilt DIN/TS 4108-8, eine technische Spezifikation mit Hinweisen für Planung und Nutzung.¹⁴ Die Baukonstruktion muss dafür Anforderungen erfüllen, im Kern an den Mindestwärmeschutz sowie an den Schutz vor Schlagregen und aufsteigender Feuchte.¹ Zugleich muss ein angepasstes Nutzerverhalten vorliegen, bei dem die Räume ausreichend beheizt und belüftet werden.¹ Wer nur eine der beiden Seiten prüft, erhält kein belastbares Ergebnis. Genau daran scheitern viele Gutachten, die im Streit über Schimmel in der Mietwohnung vorgelegt werden.

Was die Verwaltung selbst prüfen und dokumentieren kann

Vieles von dem, was ein Gutachten später braucht, liegt bereits in den Akten der Verwaltung. Gesucht werden das Baujahr und die Konstruktionsart der Außenwände. Ebenso wichtig sind alle Eingriffe in die Gebäudehülle. Dazu zählen der Austausch von Fenstern und die Dämmung von Fassade oder Dach. Auch eine Umstellung der Heizung und der Rückbau von Lüftungsschächten gehören dazu. Jeder dieser Eingriffe verändert das Feuchteverhalten der Wohnung, und das Datum des Eingriffs entscheidet darüber, ob ein Feuchteschaden zeitlich zu ihm passt. Ebenso wichtig sind frühere Beschwerden derselben Wohnung und der Nachbarwohnungen. Ein Befall in mehreren Wohnungen an derselben Stelle lenkt den Blick auf die Konstruktion, ein Einzelfall im ganzen Haus eher auf die Nutzung.

Der Ortstermin lässt sich ohne Messtechnik erstaunlich weit führen. Halten Sie fest, wie die Räume möbliert sind und ob Schränke oder Sofas ohne Abstand an Außenwänden stehen. Notieren Sie, ob die Heizkörper in allen Räumen funktionieren und ob einzelne Zimmer erkennbar nicht beheizt werden. Prüfen Sie, ob die Lüftungsöffnungen in Bad und Küche frei sind oder zugeklebt wurden. Fragen Sie nach, wie und wo Wäsche getrocknet wird. Diese Angaben sind keine Schuldzuweisung, sondern Eingangsdaten, ohne die kein Sachverständiger den Feuchteeintrag abschätzen kann.

Ein Infrarotthermometer kostet wenig und hilft dennoch nur begrenzt. Oberflächentemperaturen lassen sich damit messen und sofort anzeigen; das gleiche Prinzip liegt der Wärmebildkamera zugrunde.¹⁵ Die Grenze des Verfahrens ist bekannt. Bei der Angabe absoluter Temperaturen sind Abweichungen von etwa plus oder minus zwei Kelvin zu erwarten.¹⁵ Das gilt für die Thermografie ebenso wie für das Infrarotthermometer.¹⁵ Genau diese Größenordnung entscheidet aber darüber, ob eine Wand die Grenze von 12,6 Grad Celsius einhält. Für einen ersten Eindruck taugt das Gerät, als Nachweis im Streit über Schimmel in der Mietwohnung nicht.

Die Aufzeichnung von Temperatur und Luftfeuchte über Wochen ist der wertvollste Beitrag, den eine Verwaltung selbst leisten kann. Sinnvoll sind zwei Geräte, eines im betroffenen Raum und eines außen oder im Treppenhaus als Vergleich, mit einem Messintervall von höchstens einer Stunde. Aus dieser Aufzeichnung lässt sich später ablesen, wie lange die Luftfeuchte über kritischen Werten lag. Genau darauf kommt es bei der Beurteilung an. Vereinbaren Sie die Aufzeichnung schriftlich mit der Mietpartei, einschließlich Beginn, Ende und Rückgabe der Geräte. Ohne diese Vereinbarung wird die Auswertung später bestritten.

Bei der eigenen Prüfung endet die Selbsthilfe früher, als es mancher erwartet. Öffnen Sie keine Bauteile, um dahinter nachzusehen, und beauftragen Sie keine Trocknung, bevor die Ursache geklärt ist. Wer eine feuchte Wand trocknet und verputzt, beseitigt den Befund, nicht das Problem, und verliert dazu die Möglichkeit, den Zustand später noch festzustellen. Auch die Frage, ob ein Schaden gemeldet oder eine Rechnung weitergegeben wird, sollte erst nach der Klärung entschieden werden. Was die Verwaltung an dieser Stelle nicht tut, ist am Ende oft wichtiger als das, was sie tut.

Wer die Kosten trägt und was die Rechtsprechung dazu sagt

Die Kostenfrage folgt der Ursache, nicht umgekehrt. Der Mietvertrag ist in den §§ 535 bis 548 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.¹⁶ Der Vermieter hat den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.¹⁶ Er hat sie außerdem in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.¹⁶ Die Mietpartei hat einen Mangel an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.¹⁶ Hebt ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zeitweise auf, ist für diese Zeit keine Miete zu zahlen.¹⁶ Ist die Tauglichkeit nur gemindert, ist eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.¹⁶ Ob im Einzelfall ein Mangel vorliegt und welche Rechte daran hängen, beurteilt ein Rechtsanwalt anhand des Mietvertrags und der Umstände.

Für Schimmel in der Mietwohnung im Altbau hat der Bundesgerichtshof eine Linie gezogen, die Hausverwaltungen kennen sollten. Der VIII. Zivilsenat hat am 5. Dezember 2018 zwei Urteile zu dieser Frage gesprochen.¹⁷ Wärmebrücken in den Außenwänden sind danach nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen.¹⁷ Voraussetzung ist, dass dieser Zustand mit den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.¹⁷ Maßgeblich ist nach den Entscheidungen grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.¹⁷ In den entschiedenen Fällen ging es um Gebäude der Baujahre 1968 und 1971.¹⁷ Für diese Zeit bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten.¹⁷ Das Vorhandensein von Wärmebrücken war demgemäß allgemein üblicher Bauzustand.¹⁷

Aus dieser Linie folgt für die Praxis eine klare Arbeitsanweisung, aber keine Entwarnung. Die Verwaltung muss wissen, wann das Gebäude errichtet wurde und welcher bautechnische Standard damals üblich war. Ohne diese Feststellung lässt sich der Sollzustand nicht bestimmen. Die Entscheidungen betreffen ausschließlich Wärmebrücken, die dem damaligen Bauzustand entsprechen. Sie sagen nichts darüber, wie andere Ursachen zu bewerten sind. Dazu gehören eine undichte Fassade, ein Leitungswasserschaden und ein Ausführungsfehler bei einer späteren Modernisierung. Ebenso zählt dazu eine Dämmmaßnahme, die die Feuchteverhältnisse verändert hat. Solche Fälle werden nach anderen Maßstäben beurteilt, und wie ein Gericht sie im Einzelfall bewertet, lässt sich nicht vorhersagen. Wer daraus Ansprüche ableiten oder abwehren will, lässt die Rechtslage anwaltlich prüfen, bevor er der Mietpartei antwortet.

Zwischen den beiden Polen liegt der praktisch häufigste Fall, und er ist selten eindeutig. Trägt die Konstruktion einen Teil bei und die Nutzung einen anderen, entsteht der Schaden erst aus dem Zusammentreffen. Die Bauphysik gibt dafür keinen Verteilungsschlüssel her. Sie kann nur feststellen, welche Oberflächentemperaturen vorlagen und welche Luftfeuchten wie lange auftraten. Die Bewertung, welchen Anteil das eine oder das andere an den Kosten trägt, ist eine rechtliche Frage und gehört in anwaltliche Hände. Ein Gutachten liefert dafür die Tatsachengrundlage, nicht das Ergebnis.

Eine Zumutbarkeitsfrage bleibt in jedem Fall zu klären. Häufig wird eingewandt, die Wohnung sei nur mit einem Lüftungsverhalten trocken zu halten, das im Alltag nicht durchzuhalten ist. Die Bauphysik kann berechnen, welcher Luftwechsel bei gegebener Feuchtelast erforderlich wäre, und damit die Frage vorbereiten. Ob das Ergebnis zumutbar ist, entscheidet sie nicht. Für die Verwaltung ist das eine wichtige Grenze: Ein Gutachten, das eine bestimmte Zahl täglicher Lüftungsvorgänge als zumutbar bezeichnet, überschreitet seinen fachlichen Auftrag. Die rechtliche Bewertung dieser Frage bleibt dem Rechtsanwalt und im Streitfall dem Gericht vorbehalten.

Wie ein Sachverständiger die Ursache belastbar klärt

Ein belastbares Gutachten beginnt nicht am Befall, sondern an den Unterlagen. Der Sachverständige wertet Baubeschreibung, Pläne, Konstruktionsdetails und die Historie der Modernisierungen aus, bevor er die Wohnung betritt. Beim Ortstermin wird der Befall dokumentiert, der Raum vermessen, die Möblierung erfasst und die Lage des Befalls im Verhältnis zur Konstruktion bestimmt. Zu den gebräuchlichen Untersuchungen vor Ort zählen die visuelle Begutachtung aller Oberflächen und qualitative Feuchtemessungen.⁵ Hinzu kommen partielle Bauteilöffnungen zur Feststellung des Bauteilzustands.⁵ Ebenso gehören Messungen des Raumklimas und der Oberflächentemperatur dazu, um den Tauwasseranfall zu beurteilen.⁵ Je nach Fragestellung kommen weitere Verfahren in Betracht, etwa Thermografie, Leckortung oder mikrobiologische Analysen, teils unter Hinzuziehung von Fachlaboren oder Messdienstleistern.

Der Kern der Ursachenklärung ist ein Vergleich, nicht eine Messung. Auf der einen Seite steht die Frage, ob die Bauteile die erforderlichen Oberflächentemperaturen einhalten. Geprüft wird das rechnerisch über den Temperaturfaktor, gestützt auf den tatsächlichen Bauteilaufbau. Auf der anderen Seite steht die Frage, welches Raumklima über welchen Zeitraum tatsächlich vorlag; das ergibt die Langzeitaufzeichnung. Erst die Zusammenführung beider Seiten erlaubt eine Aussage. Die Thermografie ordnet sich dabei ein. Sie eignet sich gut zur Lokalisierung konstruktiver Wärmebrücken.¹⁵ Eine quantitative Bewertung von Wärmebrücken ist mit ihr jedoch nicht möglich.¹⁵ Ein Gutachten, das eine Ursache allein aus Wärmebildern ableitet, ist deshalb angreifbar.

Der Umfang der Sanierung richtet sich nach der Nutzung der Räume, nicht nach der Größe des Flecks. Der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes unterscheidet dafür Nutzungsklassen. Die Nutzungsklasse II gilt für Räume mit normalen Anforderungen an die Hygiene der Raumluft und damit für Wohn- und Büroräume; sie ist der Regelfall.¹⁸ Auch Nebenräume innerhalb einer Wohnung, etwa Abstellräume, fallen darunter, weil Sporen von dort in die Aufenthaltsräume gelangen können.¹⁸ Räume ohne dauerhafte Nutzung werden der Nutzungsklasse III mit reduzierten Anforderungen zugeordnet, etwa Kellerräume.¹⁸ Voraussetzung ist, dass sie keinen direkten Zugang zur Wohnung haben.¹⁸ Diese Einordnung entscheidet über Schutzmaßnahmen, Abschottung und Erfolgskontrolle und damit über einen erheblichen Teil der Kosten.

Welche Art von Gutachten sinnvoll ist, hängt vom Ziel ab, und die Unterschiede sind beträchtlich. Ein Privat- oder Parteigutachten wird von einer Partei beauftragt und ist im Prozess qualifizierter Parteivortrag, kein Beweismittel wie das Gerichtsgutachten. Das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren wird vom Gericht veranlasst. Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei die schriftliche Begutachtung beantragen.¹⁹ Erforderlich ist dafür ein rechtliches Interesse an der Feststellung.¹⁹ Festgestellt werden können der Zustand einer Sache und die Ursache eines Sachschadens oder Sachmangels.¹⁹ Ebenso kann der Aufwand für die Beseitigung festgestellt werden.¹⁹ Geregelt ist das Verfahren in den §§ 485 ff. der Zivilprozessordnung.¹⁹ Ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.¹⁹

Zwei weitere Wege sind weniger bekannt und in Mietsachen gelegentlich der schnellere. Beim Schiedsgutachten übertragen die Parteien einem Dritten die Bestimmung.²⁰ Das kommt in Betracht, wenn sie allein über das Vorliegen eines Mangels, dessen Ursache und die Verantwortlichkeit streiten.²⁰ Das Gutachten ist dann für die Parteien verbindlich und entscheidet den Streit.²⁰ Etwas anderes gilt nur, wenn es offenbar unrichtig ist.²⁰ Ein Obergutachten fordern Gerichte, wenn ein vorliegendes Gutachten nicht überzeugt oder fehlerhaft ist.²⁰ Steht ein Versicherungsfall im Hintergrund, sehen die Bedingungen häufig ein eigenes Sachverständigenverfahren vor. Welcher dieser Wege im Einzelfall zweckmäßig ist und welche Bindungswirkung er auslöst, klärt die Verwaltung mit ihrem Rechtsanwalt, bevor sie einen Auftrag erteilt.

Bevor saniert wird, lohnt der Blick auf die Beweislage. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, bevor Handwerker die Spuren beseitigen, die den Ursachennachweis tragen. Das ist kein Misstrauen gegenüber der Mietpartei oder dem Handwerksbetrieb, sondern eine nüchterne Vorsorge: Nach der Sanierung ist die Ursache regelmäßig nicht mehr feststellbar. Ein Gutachten beweist einen Mangel nicht und sichert keinen Anspruch; es stellt Tatsachen fest und ordnet sie fachlich ein. Was daraus rechtlich folgt, entscheidet sich an anderer Stelle.

Sonderfälle vom Wohnungseigentum bis zur Gewerbefläche

Gehört die betroffene Wohnung zu einer Wohnungseigentumsanlage, sind zwei Ebenen betroffen. Auf der einen Ebene steht das Mietverhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und der Mietpartei, auf der anderen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Maßnahmen an der Außenwand, am Dach oder an den Fenstern berühren regelmäßig Bauteile, über die nicht der einzelne Eigentümer allein entscheidet. Für die Verwaltung bedeutet das einen längeren Weg. Die Ursachenklärung kann sofort beginnen, die Umsetzung braucht aber häufig eine Beschlussfassung. Bis dahin läuft die Mietminderung weiter. Welche Zuständigkeit im konkreten Fall gilt, sollte anwaltlich geklärt werden, bevor ein Auftrag erteilt wird. Dasselbe gilt für die Kostentragung im Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft.

In gewerblich genutzten Flächen verschiebt sich das Bild deutlich. Ein Büro mit wenigen Personen und ständigem Betrieb der Lüftungsanlage verhält sich anders als eine Gastronomiefläche, eine Wäscherei oder ein Lager mit Kühlung. Die Feuchtelast folgt hier der Nutzung, und die Nutzung ist im Mietvertrag beschrieben. Zeigt sich Schimmel in einer Gewerbefläche, gehört die vereinbarte Nutzung deshalb zu den ersten Unterlagen, die ein Sachverständiger anfordert. Wird eine Fläche anders genutzt als vereinbart, etwa mit dauerhaft höherer Feuchteproduktion, ändert das die technische Bewertung. Ob es auch die rechtliche Bewertung ändert, ist eine Frage für den Rechtsanwalt, nicht für den Sachverständigen.

Im Neubau und in den ersten Jahren danach spielt eine Feuchtequelle mit, die später verschwindet. Baufeuchte bei Neubauten zählt zu den weiteren Feuchtequellen in Wohnungen und tritt zusätzlich zur nutzungsbedingten Feuchte auf.¹¹ Eine Wohnung im ersten Winter nach Fertigstellung trocknet noch aus, und der dafür erforderliche Luftwechsel liegt über dem späteren Normalfall. Bezieht eine Mietpartei eine solche Wohnung, ohne darauf hingewiesen zu werden, entsteht ein Konflikt aus einem Zustand, der zeitlich begrenzt ist. Für die Verwaltung ist die Information vor dem Einzug der einfachste Weg, diesen Konflikt zu vermeiden.

Im modernisierten Bestand liegt die schwierigste Konstellation. Wird eine Fassade gedämmt, steigen die Oberflächentemperaturen der gedämmten Flächen. Verbleibende Wärmebrücken und ungedämmte Bauteile bleiben dagegen relativ kälter. Der Befall kann dann an neuen Stellen auftreten. Wird gleichzeitig die Dichtheit der Gebäudehülle erhöht, etwa durch neue Fenster, sinkt der unbeabsichtigte Luftaustausch. Beide Effekte zusammen erklären, warum nach einer energetischen Sanierung Beschwerden auftreten können, obwohl jede einzelne Maßnahme fachgerecht ausgeführt wurde. Eine Prüfung der Lüftung gehört deshalb zur Planung solcher Maßnahmen und nicht erst zur Reaktion auf die erste Beschwerde. Wer eine Dämmmaßnahme plant, sollte die Oberflächentemperaturen der verbleibenden Wärmebrücken vorab rechnerisch beurteilen lassen.

Wann fachliche Hilfe nötig ist und was dann geschieht

Einige Signale zeigen an, dass eine Verwaltung die Ursache nicht mehr selbst klären kann. Kehrt der Befall nach einer Sanierung an derselben Stelle zurück, war die Ursache nicht beseitigt. Tritt Schimmel in mehreren Wohnungen an vergleichbaren Bauteilen auf, liegt eine konstruktive Gemeinsamkeit näher als ein gleichartiges Verhalten mehrerer Haushalte. Wird eine Mietminderung angekündigt oder ein Kostenvorschuss verlangt, wird die Frage streitig. Ab diesem Punkt zählt nur noch, was dokumentiert und fachlich begründet ist. Auch ein Befall an schwer zugänglichen Stellen, hinter Einbauten oder in Bauteilschichten, geht über das hinaus, was ohne Eingriff beurteilt werden kann.

Ebenso ist fachliche Hilfe angezeigt, wenn die Feuchtequelle nicht sichtbar ist. Eine undichte Leitung in der Wand hinterlässt dasselbe Schadensbild wie Kondensation an einer kalten Wand. Ebenso wirkt eine gerissene Abdichtung unter der Dusche der Wohnung darüber. Auch eine Undichtigkeit im Dachanschluss zeigt sich so. Gesucht werden solche Quellen mit Leckortung, Feuchtemessung in Bauteilschichten und gezielten Öffnungen. Das erfordert Erfahrung im Umgang mit den Messgrenzen. Kommen gesundheitliche Beschwerden der Bewohner hinzu, ist Zurückhaltung geboten. Die umweltmedizinische Bewertung eines Befalls ist komplex.⁴ Sie hängt von der Konstitution der betroffenen Person ab.⁴ Diese Bewertung nimmt ein Arzt vor, nicht die Verwaltung und nicht der Bausachverständige.

Der nächste Schritt ist konkret und überschaubar. Ein Sachverständiger sichtet die Unterlagen und nimmt den Befund am Objekt auf. Er richtet die Langzeitaufzeichnung des Raumklimas ein. Für den vorhandenen Bauteilaufbau berechnet er die Oberflächentemperaturen. Beide Ergebnisse führt er in einer Bewertung zusammen. Das Ergebnis benennt die Feuchtequelle oder die Kombination von Quellen. Es beschreibt den erforderlichen Umfang der Sanierung. Außerdem legt es offen, welche Fragen mit den erhobenen Daten nicht zu beantworten sind. Für die Klärung der Ursache und die Beschreibung des Sanierungsumfangs erstellen wir ein Gutachten auf Grundlage der Messdaten und des Bauteilaufbaus.

Was ein Gutachten nicht leisten kann, gehört zur ehrlichen Auskunft dazu. Es entscheidet nicht, wer zahlt, und es legt keine Quote fest, wenn Konstruktion und Nutzung zusammenwirken. Es kann rückblickend auch nicht feststellen, welches Raumklima vor der ersten Beschwerde geherrscht hat. Aufzeichnungen aus der Vergangenheit gibt es in der Regel nicht. Deshalb ist der Zeitpunkt entscheidend: Wer die Aufzeichnung mit der ersten Meldung beginnt, hat im folgenden Winter belastbare Daten. Wer bis zum Streit wartet, verliert eine Heizperiode und damit das wichtigste Beweismittel im Streit über Schimmel in der Mietwohnung.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Beseitigung von Schimmel in der Mietwohnung?

Die Kostentragung folgt der Ursache. Stammt die Feuchte aus dem Gebäude, kann die Verantwortung auf der Vermieterseite liegen. Das betrifft eine Undichtigkeit, einen Leitungswasserschaden oder ein Bauteil, das den erforderlichen Wärmeschutz nicht einhält. Beruht der Schaden auf einem Feuchteeintrag durch die Nutzung, der ohne unzumutbaren Aufwand vermeidbar wäre, verschiebt sich die Bewertung. Häufig wirken beide Seiten zusammen, und dann liefert ein Gutachten die Tatsachen, während die rechtliche Bewertung anwaltlich erfolgt. Die Beseitigung selbst sollte unabhängig von der Kostenfrage zügig beginnen.

Ab welcher Luftfeuchte entsteht Schimmel an der Wand?

Entscheidend ist nicht die Luftfeuchte in der Raummitte, sondern die Feuchte direkt an der Bauteiloberfläche. Mit Schimmelwachstum ist zu rechnen, wenn die oberflächennahe relative Luftfeuchte 80 Prozent und mehr erreicht und dieser Zustand mindestens eine Woche andauert.⁶ Eine andere bauphysikalische Quelle nennt schon fünf aufeinanderfolgende Tage mit mehr als 80 Prozent über jeweils mindestens zwölf Stunden.⁷ Flüssiges Wasser ist dafür nicht zwingend erforderlich.⁶ Bei einem Raumklima von 20 Grad Celsius und 50 Prozent relativer Luftfeuchte entspricht die kritische Schwelle einer Oberflächentemperatur von 12,6 Grad Celsius.⁶

Ist eine Wärmebrücke im Altbau ein Mangel der Mietwohnung?

Nach zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018 sind Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen.¹⁷ Voraussetzung ist, dass dieser Zustand mit den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.¹⁷ Maßgeblich ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.¹⁷ Die Entscheidungen betreffen nur diese Konstellation und sagen nichts über andere Ursachen wie Undichtigkeiten oder Ausführungsfehler bei späteren Modernisierungen. Ob die Rechtsprechung auf einen konkreten Fall passt, prüft ein Rechtsanwalt.

Wie lange muss das Raumklima aufgezeichnet werden?

Eine einzelne Messung genügt nicht, weil Temperatur und Luftfeuchte im Tagesverlauf stark schwanken. Aussagekräftig wird die Aufzeichnung über mehrere Wochen und vorzugsweise in der Heizperiode, weil sich Schäden durch Kondensation dann zeigen. Sinnvoll sind ein Gerät im betroffenen Raum und ein Vergleichsgerät außerhalb der Wohnung, mit einem Messintervall von höchstens einer Stunde. Ausgewertet wird, wie lange die Luftfeuchte über kritischen Werten lag, nicht der einzelne Höchstwert. Die Aufzeichnung sollte mit der Mietpartei schriftlich vereinbart werden.

Reicht eine Wärmebildkamera, um die Ursache zu klären?

Nein. Die Thermografie eignet sich gut zur Lokalisierung konstruktiver Wärmebrücken, eine quantitative Bewertung von Wärmebrücken ist mit ihr jedoch nicht möglich.¹⁵ Bei absoluten Temperaturen sind verfahrensbedingt Abweichungen von etwa plus oder minus zwei Kelvin zu erwarten, sowohl bei der Thermografie als auch beim Infrarotthermometer.¹⁵ Diese Spanne ist größer als der Abstand, auf den es bei der Beurteilung der kritischen Oberflächentemperatur ankommt. Ein Wärmebild zeigt also, wo genauer zu prüfen ist, und ersetzt die rechnerische Prüfung und die Langzeitaufzeichnung nicht.

Was kostet ein Schimmelgutachten?

Das Honorar eines Bausachverständigen wird zwischen Auftraggeber und Sachverständigem vereinbart. Den Aufwand bestimmen vor allem der Umfang der Fragestellung und die Zahl der betroffenen Räume. Hinzu kommen die Notwendigkeit einer Langzeitaufzeichnung des Raumklimas und der Umfang rechnerischer Nachweise. Kommen Laboranalysen, Leckortung oder Bauteilöffnungen hinzu, entstehen zusätzliche Kosten für Fremdleistungen und die Wiederherstellung. Sinnvoll ist deshalb eine schriftliche Eingrenzung des Auftrags, bevor die Untersuchung beginnt. In einem selbständigen Beweisverfahren richtet sich die Vergütung des gerichtlich beauftragten Sachverständigen nach den dafür geltenden gesetzlichen Vorschriften.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-28.

Quellen und Fußnoten