Verschmutzte Glasfassade: Wann ist das ein Mangel?

Auf den Fenstern eines Berliner Hochhauses lagen Staub und Vogelkot. Die Mieterin der Ebenen 9 bis 12 verlangte eine Reinigung und mahnte ab (Rn. 4, Rn. 7). Dann kündigte sie fünfmal fristlos (Rn. 8). Das Landgericht Berlin II hat am 7. Juli 2026 entschieden, dass keine dieser Kündigungen wirksam war (Aktenzeichen 100 O 51/25).¹ Ob die verschmutzte Glasfassade überhaupt ein Mangel war, ließ die Kammer offen. Jedenfalls fehlte der Verschmutzung das Gewicht, das eine fristlose Kündigung verlangt (Rn. 33).

Fünf Kündigungen wegen verschmutzter Fenster

Vermietet waren Flächen in einem Hochhaus, dessen Außenhaut in voller Höhe aus einer Glasfassade besteht (Rn. 3). Die eigentlichen Fenster liegen hinter dieser Fassade (Rn. 3). Die Mieterin hatte den Vertrag Anfang 2020 geschlossen, befristet bis zum Jahr 2032 (Rn. 2). Zuletzt nutzte sie die Ebenen 9 bis 12 mit zusammen 2.616 m² (Rn. 2). Die Kaltmiete betrug einschließlich Umsatzsteuer 109.546,84 Euro im Monat (Rn. 2). Die heutige Vermieterin kaufte das Grundstück im November 2020 und trat damit in den laufenden Vertrag ein (Rn. 2).

Im Februar 2025 rügte die Mieterin verschmutzte Außenfenster und legte Lichtbilder bei (Rn. 4). Sie bat um einen Reinigungstermin bis zum 7. März 2025 (Rn. 4). Wenige Tage später legte sie erhebliche finanzielle Engpässe offen und bat um Aufhebung des Mietvertrags (Rn. 5). Darauf ging die Vermieterin nicht ein (Rn. 5). Ende März kündigte diese an, zuerst die Fassadenbefahranlage instand zu setzen (Rn. 6). Diese Anlage ist die Hängebühne, mit der Reinigungskräfte an der Außenwand entlangfahren. Abnehmen sollte die Anlage der TÜV, also eine technische Prüforganisation (Rn. 6). Die Glasflächen sollten bis Ende April 2025 gereinigt sein (Rn. 6).

Anfang Mai 2025 waren die Glasflächen noch nicht gereinigt. Die Mieterin mahnte ab und setzte eine Frist von zwei Tagen (Rn. 7). Danach kündigte sie viermal fristlos, schwerpunktmäßig wegen der unterbliebenen Reinigung (Rn. 8). In einer dieser Kündigungen berief sie sich zusätzlich auf die Zerrüttung, also das zerstörte Vertrauen (Rn. 8). Im Juli folgte vorsorglich eine fünfte Kündigung (Rn. 8). Die Vermieterin ließ den Zustand der Fenster im Mai 2025 von einem Sachverständigen begutachten (Rn. 9). Nach dessen Gutachten waren etwa 85 bis 90 % der Fensterflächen normal verschmutzt, 10 bis 15 % deutlich stärker (Rn. 9). Gereinigt wurde im Juni und Juli, fertig war die Arbeit im August 2025 (Rn. 10).

Beide Seiten sahen den Fall völlig verschieden. Die Mieterin hielt die Verschmutzung für einen erheblichen Mangel der Mietsache (Rn. 21). Fenster und Fassade hätten repräsentativen Charakter, und die Miete sei sehr hoch (Rn. 21). Zudem sei das Vertrauensverhältnis zerstört (Rn. 21). Die Vermieterin sah darin Vertragsreue (Rn. 14). Sie meinte, die Reinigung gehöre schon nicht zu ihren Pflichten (Rn. 14). Jedenfalls fehle dem Mangel das Gewicht für eine Kündigung (Rn. 14). Die Mieterin kündigte an, das Objekt zu verlassen, und stellte die Zahlungen ein (Rn. 12).

Warum das Gericht die Kündigungen für unwirksam hielt

Maßstab war § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, also die Vorschrift über die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Rn. 30).¹ Danach kann jede Partei den Mietvertrag aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen (Rn. 30). Ein solcher Grund liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt wird (Rn. 31). Mängel der Mietsache sind ein Anwendungsfall dieser Regel (Rn. 31). Ein Mangel der Mietsache ist eine Abweichung des tatsächlichen Zustands von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit. Auf das Gewicht der Pflichtverletzung kommt es im Grundsatz nicht an (Rn. 32). Ausgenommen sind aber Bagatellen, also unerhebliche Kleinigkeiten (Rn. 32). Welche Störungen erheblich sind, bestimmt sich in erster Linie nach dem Vertragszweck (Rn. 32). Unerheblich ist ein Fehler insbesondere, wenn er leicht zu erkennen ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Rn. 32).

Im Streitfall ging es allein um optische Beeinträchtigungen (Rn. 34). Dass die Fenster den Durchblick oder den Lichteinfall spürbar störten, hatte die Mieterin nicht nachvollziehbar dargelegt (Rn. 35). Auch aus ihren Lichtbildern ging das nicht hervor (Rn. 35). Andere Funktionsstörungen der Fenster waren nicht vorgetragen (Rn. 35). Für die Unerheblichkeit sprach nach der Kammer schon, dass die Verschmutzungen leicht zu erkennen und nach dem eigenen Vortrag der Mieterin grundsätzlich schnell und mit überschaubarem Kostenaufwand zu beseitigen waren (Rn. 38).

Der Zweck des Vertrags kann dieses Bild verschieben (Rn. 36). Braucht ein Unternehmen ein repräsentatives Erscheinungsbild, muss auch die Fassade dem gerecht werden (Rn. 36). Die Kammer nahm diesen Gesichtspunkt auf und nannte die Glasfassade ein zentrales und wertbildendes Merkmal des Gebäudes (Rn. 37). Die Vermieterin werbe mit Eleganz und architektonischer Brillanz (Rn. 37). Die Miete von 35,18 Euro je Quadratmeter liege weit über dem Durchschnitt (Rn. 37). Auch unter Berücksichtigung dieser Umstände stellten die dargelegten Verschmutzungen aber keinen erheblichen Mangel der Mietsache dar (Rn. 38). Dass die Verschmutzungen der Glasflächen vor den gemieteten Ebenen 9 bis 12 vom Eingangsbereich oder sonst von außen wahrnehmbar sind, lag für die Kammer fern (Rn. 39). Die Fotos des Gutachtens zeigten von außen eine unbeeinträchtigte Fassade, erst beim Heranzoomen wurden die Spuren sichtbar (Rn. 39). Wie solche Umstände in einem anderen Fall zu gewichten sind, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Gerügt war vor allem, dass man die Verschmutzung von innen sah (Rn. 40). Das genügte der Kammer nicht, zumal die Mieterin zu eigenem Kundenverkehr nichts vortrug (Rn. 40). Dass Spuren von Tierkot bei vielen Menschen Ekel auslösen, hielt ihr die Kammer zugute (Rn. 40). Betroffen war davon aber nur ein geringer Teil der Fenster (Rn. 40). Das Gutachten der Vermieterin hielt jedes Fenster fotografisch fest (Rn. 40). Es bezifferte den Anteil gröber verschmutzter Scheiben auf 10 bis 15 % (Rn. 40). Diesem Befund trat die Mieterin nicht mit konkreten Angaben zu den Kündigungszeitpunkten entgegen (Rn. 40).

Einen zweiten Gedanken stellte die Kammer daneben. Bei großen Glasflächen gehöre das Risiko der Verschmutzung zur Sache selbst (Rn. 40). Es hafte der Mietsache von Beginn an, ebenso die gute Sichtbarkeit des Schmutzes (Rn. 40). Witterung, der sandige Boden in Berlin und die Vogelpopulation sorgten dafür, dass solche Spuren nie ganz fehlen (Rn. 40). Eine völlig saubere Glasfassade gehörte deshalb nicht zur vereinbarten Soll-Beschaffenheit (Rn. 40). Auch das Bedürfnis der Mieterin, ihre Räume für den Besuch möglicher Investorinnen aufzuwerten, zählte nicht (Rn. 41). Behauptete Unzuverlässigkeiten der Vermieterin beim Einrüsten des Eingangsbereichs und beim Winterdienst blieben außer Betracht, weil bei diesem Kündigungsgrund keine Abwägung aller Umstände stattfindet (Rn. 42). Die behauptete Zerrüttung trägt eine außerordentliche Kündigung von vornherein nicht (Rn. 43). Als ordentliche Kündigungen konnten die Schreiben ebenfalls nicht wirken, weil der Vertrag befristet war (Rn. 44). Die Kosten des Anwalts, den die Vermieterin zur Abwehr einschaltete, muss die Mieterin ersetzen (Rn. 45).

Was Eigentümer und Verwaltungen daraus mitnehmen

Eine Rolle spielte in diesem Fall die Dokumentation (Rn. 39, Rn. 40). Die Vermieterin ließ den Zustand der Fenster im Mai 2025 begutachten, also im Zeitraum der Kündigungen (Rn. 9). Das Gutachten hielt jedes einzelne Fenster fotografisch fest (Rn. 40). Damit stand fest, wie viele Scheiben gröber verschmutzt waren, als gekündigt wurde. Wer erst nach der Reinigung nach Belegen sucht, hat diesen Zeitpunkt verloren. Im August 2025 waren die Reinigungsmaßnahmen abgeschlossen (Rn. 10); der frühere Zustand ließ sich danach nur noch aus Unterlagen ableiten.

Wer einem solchen Befund widersprechen will, muss konkret werden. Die Mieterin blieb bei der Behauptung, die Verschmutzung sei erheblich, ohne dem Gutachten eigene Zahlen entgegenzusetzen (Rn. 40). Die Kammer legte deshalb die Werte des Gutachtens zugrunde (Rn. 40). Wer als Hausverwaltung eine Mängelrüge erhält, also die schriftliche Anzeige eines Mangels, nimmt den gerügten Zustand besser sofort auf. Dazu gehören Fotos mit Datum, die Zahl der betroffenen Bauteile und der Vergleich mit dem übrigen Bestand. Welche Anforderungen an den Vortrag im Einzelfall gelten, klärt ein Rechtsanwalt.

Aus dem zweiten Gedanken der Kammer folgt etwas für Planung und Instandhaltung. Große Glasflächen zeigen Schmutz, und das ist keine Überraschung, sondern eine Eigenschaft der Konstruktion (Rn. 40). Zu beurteilen hatte die Kammer allein die Optik (Rn. 34). Für die Bauunterhaltung hat eine Reinigung darüber hinaus technische Gründe. Eine Schmutzschicht nimmt Feuchtigkeit und Schadstoffe auf und kann den Untergrund angreifen.² Auch der Kot von Tauben an Fassaden ist ein bekanntes Thema der Bauunterhaltung.³ Dagegen helfen bauliche Mittel wie taubensichere Einfluglöcher oder Kotbretter unter den Sitzplätzen.³ Wer ein Gebäude mit Glasfassade betreibt, plant die Reinigung deshalb als wiederkehrende Leistung ein. Dazu gehört die Anlage, mit der die Fassade befahren wird. Im entschiedenen Fall kündigte die Vermieterin die Instandsetzung dieser Anlage, deren Abnahme durch den TÜV und die Reinigung der Glasflächen bis Ende April 2025 an (Rn. 6).

Im Vertrag sollte stehen, wer die Fassade reinigt und in welchem Abstand. Diese Frage hat das Gericht nicht entschieden, sie war zwischen den Parteien streitig (Rn. 14, Rn. 21). Je genauer ein Vertrag den geschuldeten Zustand beschreibt, desto weniger Streit entsteht über die Soll-Beschaffenheit. Droht Streit über den Zustand eines Gebäudes, hält eine technische Beweissicherung den Ist-Zustand fest. Sie kommt vor die Reinigung oder die Sanierung, nicht danach. Ob sich daraus Ansprüche ergeben, beurteilt ein Rechtsanwalt; der Sachverständige beschreibt den Zustand und entscheidet den Streit nicht.

Was in dem Urteil nicht steht

Drei naheliegende Fragen beantwortet das Urteil nicht. Es sagt nicht, wer die Fenster und die Glasfassade zu reinigen hat. Diese Frage blieb zwischen den Parteien streitig (Rn. 14, Rn. 21). Es sagt auch nicht, ob überhaupt ein Mangel vorlag. Die Kammer sprach nur von einem etwaigen optischen Mangel (Rn. 33). Ab welchem Grad eine Verschmutzung zum Mangel wird, ließ sie ausdrücklich offen (Rn. 40). Über eine Minderung der Miete hat die Kammer nicht entschieden; es ging allein um die Kündigungen und um die Anwaltskosten (Rn. 28, Rn. 45).

Die Entscheidung betrifft Gewerberaum in einem Hochhaus, nicht eine Wohnung (Rn. 1, Rn. 3). Sie beruht auf den Umständen dieses Einzelfalls, was die Kammer selbst betont (Rn. 32).

Häufige Fragen

Gilt das Urteil auch für meine Mietwohnung?

Unmittelbar nicht. Das Landgericht Berlin II hat über Gewerberaum in einem Hochhaus entschieden (Rn. 1, Rn. 3). Für die Frage, ob eine Störung erheblich ist, kam es der Kammer auf den Zweck des Vertrags an (Rn. 32). Bei einer Wohnung ist dieser Zweck ein anderer als bei repräsentativ genutzten Büroflächen. Zur Wohnraummiete sagt die Entscheidung nichts.

Darf ich die Miete kürzen, wenn die Fassade verschmutzt ist?

Darauf gibt das Urteil keine Antwort. Entschieden wurde allein über fünf fristlose Kündigungen und über die Anwaltskosten (Rn. 28, Rn. 45). Die Kammer hat die Verschmutzung nicht als erhebliche Abweichung vom vereinbarten Zustand angesehen (Rn. 40). Ob in einem anderen Fall eine Minderung in Betracht kommt, ist eine rechtliche Frage für einen Rechtsanwalt.

Wie halte ich den Zustand einer Fassade richtig fest?

Wichtig ist der Zeitpunkt. Im entschiedenen Fall stammte das Gutachten aus dem Zeitraum der Kündigungen (Rn. 9). Es hielt jedes Fenster einzeln fotografisch fest (Rn. 40). Die Grundlage sind Fotos mit Datum, eine vollständige Aufnahme aller betroffenen Bauteile und Bilder aus der üblichen Betrachtungsentfernung. Aufnahmen aus großer Nähe allein können täuschen. Im entschiedenen Fall wurden die Spuren von außen erst beim Heranzoomen sichtbar (Rn. 39).

Reicht eine Abmahnung mit kurzer Frist für eine fristlose Kündigung?

Die Abmahnung allein trägt die Kündigung nicht. Im entschiedenen Fall setzte die Mieterin eine Frist von zwei Tagen und kündigte danach mehrfach (Rn. 7, Rn. 8). Die Kammer stellte darauf ab, ob die Störung überhaupt das für eine fristlose Kündigung erforderliche Gewicht hatte, und verneinte das (Rn. 33). Auch die behauptete Zerrüttung des Verhältnisses half nicht weiter (Rn. 43). Welche Schritte in einer solchen Lage sinnvoll sind, bespricht man mit einem Rechtsanwalt.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-25.

Quellen und Fußnoten