Weiterbau nur gegen mehr Geld: Kammergericht zur Kündigung

An einem Mehrparteienhaus lief eine energetische Sanierung, also ein Umbau zur Senkung des Energieverbrauchs (Rn. 1). Anfang Dezember 2023 stritten beide Seiten über Geld. Das Bauunternehmen wollte einen höheren Werklohn durchsetzen, also eine höhere Vergütung für seine Bauleistung (Rn. 1). Im Januar 2024 erklärte es, nur noch gegen eine vorher vereinbarte Zahlung weiterzuarbeiten (Rn. 2). Die Auftraggeberin kündigte daraufhin den Bauvertrag fristlos (Rn. 3). Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 21. April 2026 die Berufung des Unternehmens zurückgewiesen (Aktenzeichen 7 U 76/25)¹. Es sah in den E-Mails eine endgültige Verweigerung (Rn. 22).

Worum die beiden Seiten gestritten haben

Den Streit trug ein Bauvertrag über die energetische Sanierung eines Mehrparteienhauses (Rn. 1). Anfang Dezember 2023 kam es zum ersten Konflikt. Das Bauunternehmen wollte einen höheren Werklohn durchsetzen und nannte das eine Änderungskündigung (Rn. 1). Mit rechtlichem Beistand einigten sich beide Seiten zunächst darauf, das Bauvorhaben fortzusetzen (Rn. 1). Im Januar 2024 kam es aber wieder zu Unstimmigkeiten (Rn. 1).

Die maßgeblichen Erklärungen des Bauunternehmens stehen in zwei E-Mails. Am 16. Januar 2024 schrieb sein Geschäftsführer, jedes Zugeständnis erfolge nur auf der Grundlage einer vorher vertraglich vereinbarten Kompensation (Rn. 2). Die Auftraggeberin antwortete zwei Tage später, das Baurecht kenne keine Änderungskündigung (Rn. 2). Für die Verzögerungen sei sie nicht verantwortlich (Rn. 2). Am 1. Februar 2024 schrieb der Geschäftsführer, eine Fortführung der Leistungen komme auf eine vorherige spezifizierte Vereinbarung an (Rn. 2).

Mit Schreiben vom 2. Februar 2024 kündigte die Auftraggeberin den Bauvertrag fristlos aus wichtigem Grund (Rn. 3). Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist die fristlose Beendigung eines Bauvertrags wegen Unzumutbarkeit der weiteren Zusammenarbeit. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie in § 648a BGB; maßgeblich ist dort eine schwere Störung der Vertrauensgrundlage². Der Beschluss selbst nennt diese Vorschrift nicht. Die Auftraggeberin berief sich auf eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Unternehmens (Rn. 3). Sie hielt ihm also vor, die geschuldete Leistung endgültig nicht mehr erbringen zu wollen. Zwischen der ersten der beiden E-Mails und der Kündigung lagen 17 Tage (Rn. 2, 3).

Der Streit ging danach über zwei Instanzen. Das Landgericht Berlin II entschied am 4. August 2025 und hielt sein Versäumnisurteil vom 5. Mai 2025 teilweise aufrecht (Rn. 4). Es verurteilte das Bauunternehmen, gezahlte Vorschüsse von 60.606,08 Euro zurückzuzahlen (Rn. 4). Außerdem sollte es für die bis zur Kündigung ausgeführten Leistungen eine Schlussrechnung über 18.350,00 Euro netto legen (Rn. 4). Die Klage auf Ersatz bereits entstandener Mangelbeseitigungskosten und Verzugsschäden wies das Landgericht ab (Rn. 4). Es stellte aber fest, dass das Unternehmen für weitere Schäden aus Verzug, Kündigung und verspäteter Rechnungslegung haftet (Rn. 4).

Gegen dieses Urteil legte das Bauunternehmen Berufung ein (Rn. 4). Es wollte die Klage vollständig abweisen lassen und meinte, ein Grund zur fristlosen Kündigung habe nicht vorgelegen (Rn. 5). Die Auftraggeberin verteidigte das Urteil und legte zusätzlich Anschlussberufung ein (Rn. 10). Mit einer Anschlussberufung greift die Gegenseite das Urteil innerhalb des fremden Rechtsmittels ebenfalls an (Rn. 26). Damit wollte sie das Versäumnisurteil in seinen Ziffern 1 und 2 in vollem Umfang aufrechterhalten lassen und den Wortlaut des Tenors zu Ziffer 3 ändern (Rn. 11 bis 15). Der Senat hatte vorab am 18. Februar 2026 einen Hinweisbeschluss erlassen (Rn. 19). Der Streitwert des Berufungsverfahrens wurde auf bis zu 125.000 Euro festgesetzt (Tenor Ziffer 4, Rn. 28).

Was das Kammergericht entschieden hat und warum

Das Kammergericht wies die Berufung des Bauunternehmens zurück (Rn. 18). Die Zurückweisung beruht auf § 522 Abs. 2 ZPO, also der Regel der Zivilprozessordnung, die eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss erlaubt (Rn. 18). Der Senat war einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat (Rn. 19). Er sah in der Sache auch keine grundsätzliche Bedeutung (Rn. 19). Die Begründung dafür steht in seinem Hinweisbeschluss vom 18. Februar 2026; im Beschluss selbst führt er nur ergänzend aus (Rn. 19).

Bemerkenswert ist, worauf der Senat ausdrücklich nicht abstellt. Dass das Bauunternehmen Ende Januar 2024 nicht weiter tätig wurde, war für ihn nicht entscheidungserheblich (Rn. 20). Ob unmittelbar mit der Montage der Kollektoren Ende Januar 2024 Arbeiten des Unternehmens hätten ausgeführt werden können oder müssen, ließ er dahinstehen (Rn. 20). Die Kollektoren der Anlage waren unstreitig bauseits zu montieren, also nicht vom Bauunternehmen (Rn. 20). Der Stillstand allein trug die Entscheidung deshalb nicht.

Tragend waren zwei andere Punkte, und sie greifen zusammen. Erstens war das Bauunternehmen unzweifelhaft verpflichtet, nach der Montage der Kollektoren weitere Bauarbeiten auszuführen (Rn. 21). Der Vertrag sah unter der Überschrift Ausführungsfristen vor, die Kollektoranlage werde innerhalb von zwei Wochen nach bauseitiger Aufbringung aufs Dach bis in den Heizraum verrohrt (Rn. 21). Es stand also noch Arbeit aus, für die das Unternehmen einstehen musste.

Zweitens kam der Punkt, den der Senat entscheidend nennt (Rn. 21). Das Unternehmen hatte in seinen beiden E-Mails eine Bedingung gestellt (Rn. 21). Weiterarbeiten wollte es nur, wenn die Auftraggeberin zuvor einer erhöhten Vergütung der geschuldeten Bauleistungen zustimmt (Rn. 21). Die zweite E-Mail bezeichnet der Senat selbst als nicht sehr sorgfältig formuliert (Rn. 21).

Aus beidem zog der Senat seinen Schluss. Das Unternehmen hatte die Fortführung der geschuldeten Arbeiten für die Zukunft ausnahmslos und endgültig verweigert (Rn. 22). Ein Zurückbehaltungsrecht, also ein Recht, die eigene Leistung vorläufig zurückzuhalten, stand ihm dafür nicht zu (Rn. 22). Wegen dieser rechtswidrigen Erfüllungsverweigerung war die Kündigung vom 2. Februar 2024 berechtigt (Rn. 22). Einer weiteren Abmahnung, also einer erneuten förmlichen Rüge des Verhaltens, bedurfte es nicht (Rn. 22).

Der einzige Leitsatz des Beschlusses betrifft nicht den Bau, sondern die Kosten. Wird eine Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, trägt der Berufungsführer auch die Kosten einer Anschlussberufung (Leitsatz). Über die Anschlussberufung selbst war wegen § 524 Abs. 4 ZPO nicht mehr zu entscheiden (Rn. 23). Eine Aufteilung der Kosten lehnte der Senat ab (Rn. 24). Die Anschlussberufung sei kein eigenes Rechtsmittel, sondern nur ein Angriff innerhalb des eingelegten Rechtsmittels (Rn. 26). Dass diese Frage in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt wird, benennt der Senat selbst (Rn. 25).

Was Bauherren und Verwaltungen daraus mitnehmen können

Der Fall zeigt, wie stark es auf den Wortlaut der eigenen Schreiben ankommt. Das Kammergericht hat nicht den Baustillstand bewertet, sondern zwei E-Mails (Rn. 20, 21). Maßgeblich war die Erklärung, nur gegen eine vorher vereinbarte höhere Vergütung weiterzuarbeiten (Rn. 21). Wer als Bauherr solche Schreiben erhält, sollte sie vollständig aufbewahren, mit Datum, Absender und Anhängen. Ob daraus im Einzelfall ein Kündigungsrecht folgt, beurteilt ein Rechtsanwalt. Das Kammergericht hat allein über diesen Vertrag und diese Erklärungen entschieden (Rn. 21, 22).

Ein wichtiger Grund setzt allgemein mehr voraus als Ärger über Geld. Erforderlich ist, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragspartnern erheblich gestört ist³. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist stets eine Frage des Einzelfalls². Aus dem Beschluss lässt sich deshalb keine allgemeine Regel ableiten. Seine Begründung enthält weder eine Schwelle noch einen Katalog von Kündigungsgründen (Rn. 21, 22).

Für die eigene Dokumentation folgt daraus eine einfache Linie. Halten Sie schriftlich fest, welche Leistung noch offen ist und wann sie vereinbart war. Im entschiedenen Fall stand die Verrohrung der Kollektoranlage im Vertrag unter den Ausführungsfristen (Rn. 21). Genau diese Vertragsklausel trug den ersten Teil der Begründung (Rn. 21). Ein Bauzeitenplan, ein Leistungsverzeichnis und klare Fristen sind deshalb kein Papierkram, sondern Ihr Nachweis.

Nach einer Kündigung wird der erreichte Leistungsstand zur zentralen Frage. Beide Seiten können die Mitwirkung an einer Feststellung des Leistungsstandes verlangen⁴. Bleibt eine Seite einem gemeinsamen Termin ohne sachlichen Grund fern, trägt sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung⁴. Wer die Beweislast trägt, muss den Zustand nachweisen; sonst unterliegt er in diesem Punkt. Bei der Fristsetzung für die Feststellung ist auf den Beginn der Arbeiten des Nachfolgeunternehmers zu achten⁴. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand fest, bevor eine andere Firma weiterbaut.

Auch die Geldfolgen des Falls sind aufschlussreich. Das Bauunternehmen trug die Kosten des Berufungsverfahrens, einschließlich der Kosten der Anschlussberufung (Rn. 24). Vor dem Landgericht musste es Vorschüsse von 60.606,08 Euro zurückzahlen (Rn. 4). Für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen musste es eine Schlussrechnung über 18.350,00 Euro netto legen (Rn. 4). Wie Kosten und Vergütung in einem anderen Verfahren verteilt würden, lässt sich daraus nicht ableiten; solche Fragen gehören in anwaltliche Hände.

Was der Beschluss nicht sagt

Der Beschluss trägt seine Begründung nicht allein. Die Begründung für die Erfolglosigkeit der Berufung steht im Hinweisbeschluss vom 18. Februar 2026, der hier nicht vorliegt (Rn. 19). Die Ausführungen im Beschluss selbst bezeichnet der Senat ausdrücklich als ergänzend (Rn. 19). Ob das Baurecht eine Änderungskündigung kennt, entscheidet der Beschluss nicht; das war der Einwand der Auftraggeberin (Rn. 2).

Offen bleibt auch der Rest des Streits. Über die Anschlussberufung der Auftraggeberin wurde nicht mehr entschieden (Rn. 23). Die Höhe einer Vergütung nach der Kündigung behandelt der Beschluss nicht. Mangelbeseitigungskosten und Verzugsschäden hatte das Landgericht abgewiesen, und den Schadensersatz nur festgestellt (Rn. 4). Die Berufung ist durch Beschluss zurückgewiesen worden (Rn. 18); eine Zulassung der Revision enthält der Text nicht.

Häufige Fragen

Darf ich sofort kündigen, wenn meine Baufirma mehr Geld verlangt?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Ein Nachtrag, also die Forderung nach zusätzlicher Vergütung für geänderte oder zusätzliche Leistungen, ist für sich noch keine Verweigerung. Im Fall des Kammergerichts kam hinzu, dass das Unternehmen die Weiterarbeit von der Zustimmung zu einer höheren Vergütung abhängig machte (Rn. 21). Darin sah der Senat eine ausnahmslose und endgültige Verweigerung (Rn. 22). Ob Ihre Lage damit vergleichbar ist, prüft ein Rechtsanwalt anhand Ihrer Unterlagen.

Muss ich die Firma vorher abmahnen?

Der Beschluss sagt dazu nur etwas für diesen Fall. Dort bedurfte es keiner weiteren Abmahnung, weil die Verweigerung ausnahmslos und endgültig war (Rn. 22). Für andere Fälle lässt sich daraus keine Regel ableiten.

Was passiert mit dem Geld, das ich schon gezahlt habe?

Im entschiedenen Fall musste das Bauunternehmen gezahlte Vorschüsse von 60.606,08 Euro zurückzahlen (Rn. 4). Für die bis zur Kündigung ausgeführten Leistungen musste es eine Schlussrechnung über 18.350,00 Euro netto legen (Rn. 4). Diese Beträge gelten allein für diesen Vertrag. Wie in einem anderen Fall abgerechnet wird, hängt vom Vertrag, vom erreichten Leistungsstand und von den Nachweisen ab.

Was sollte ich festhalten, wenn es auf der Baustelle eskaliert?

Sichern Sie zuerst den Schriftverkehr vollständig, mit Datum, Absender und Anhängen. Halten Sie fest, welche Leistung vereinbart war und welche fehlt. Fotografieren Sie den erreichten Zustand mit Maßstab und Datum, bevor jemand weiterarbeitet. Nach einer Kündigung können beide Seiten die Mitwirkung an einer Feststellung des Leistungsstandes verlangen⁴. Das Kammergericht hat im besprochenen Fall die beiden E-Mails des Geschäftsführers und die vertragliche Regelung zu den Ausführungsfristen bewertet (Rn. 21).

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-27.

Quellen und Fußnoten