Schallschutz wird teurer: Wer zahlt die Mehrkosten?

Wer als notwendig anerkannte Schallschutzmaßnahmen erst Jahre später umsetzt, trägt die zwischenzeitliche Baupreissteigerung selbst, wenn die Verzögerung ganz überwiegend in seiner Sphäre liegt. Das hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 9. Juli 2026 (OVG 6 A 1/25) entschieden.¹ Zudem wird nur erstattet, was der Eigentümer dem Bauunternehmen nach dem Bauwerkvertrag tatsächlich schuldet (Rn. 46, 51 und 59).

Der Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 46 Wohnungen in sechs Gebäuden liegt im Schutzgebiet des Planfeststellungsbeschlusses zum Ausbau des Flughafens Berlin-Schönefeld (Rn. 1). Passiver baulicher Schallschutz ist der Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Außenlärm durch die Umfassungsbauteile des Gebäudes. Die Vorhabenträgerin übersandte den Eigentümern von März bis September 2019 Anspruchsermittlungen mit Leistungsverzeichnissen. Deren Preise beruhten auf ihrem Rahmenleistungsverzeichnis 2019 (Rn. 2).

Beauftragt wurde ein Bauunternehmen erst im Dezember 2021. Ausgeführt wurde von Mai beziehungsweise Juni 2022 bis Februar 2024 (Rn. 3). In den elf Dachgeschosswohnungen war die geplante Dämmung der Gauben nicht ausführbar. Ein von der Vorhabenträgerin beauftragtes Ingenieurbüro bestätigte das am 8. März 2022. Die Nachtrags-Anspruchsermittlungen beruhten weiter auf dem Rahmenleistungsverzeichnis 2019 (Rn. 3).

Die Gemeinschaft verlangte die Mehrkosten nach dem Rahmenleistungsverzeichnis 2022, zuletzt 363.345,96 Euro (Rn. 20 bis 27). Das Oberverwaltungsgericht entschied im ersten Rechtszug. Es wies die Klage ab und ließ die Revision nicht zu (Rn. 39 und 87).

Erster Grund: Erstattet wird, was der Vertrag schuldet

Anspruchsgrundlage war die Erstattung von Aufwendungen „auf Nachweis“ nach dem Planfeststellungsbeschluss (Rn. 43 und 44). Aufwendungen sind nach dem Senat nur in dem Umfang entstanden, in dem der Eigentümer dem Bauunternehmer zur Zahlung verpflichtet ist (Rn. 46). Daran ändert es nichts, wenn das Unternehmen direkt mit der Vorhabenträgerin abrechnet (Rn. 46).

Der Geschäftsführer des Unternehmens erklärte in der Verhandlung, Vertragsgrundlage sei eine Auftragsbestätigung mit dem beigefügten Leistungsverzeichnis gewesen. Abreden zur Preisanpassung habe es nicht gegeben (Rn. 48). Geschuldet war damit das Preisniveau 2019 (Rn. 49). Spätere Rechnungen nach der Preisliste 2022 änderten daran nichts, weil keine entsprechende vertragliche Abrede dargelegt war (Rn. 50). Ob nachträgliche Preisabreden einen Erstattungsanspruch begründen könnten, hat der Senat offengelassen (Rn. 50).

Zweiter Grund: Verzögerung in der eigenen Sphäre

Der Planfeststellungsbeschluss nennt keine Umsetzungsfrist. Der Senat geht aber von einer zeitnahen Umsetzung aus (Rn. 52). Durch den Geltungsrahmen des Rahmenleistungsverzeichnisses steht den Eigentümern nach der Begründung regelmäßig ein angemessener Zeitraum zur Verfügung (Rn. 57). Hier waren das rund 27 Monate bis Ende 2021 (Rn. 63). Die Frist von fünf Jahren nach Inbetriebnahme der Südbahn betrifft nur die erstmalige Geltendmachung des Anspruchs (Rn. 56).

Die Zeit von Oktober 2019 bis Juni 2021 rechnete der Senat der Gemeinschaft zu (Rn. 66). Die damalige Hausverwaltung hatte keine Firmen ermittelt (Rn. 73). Den Hinweis auf die Pandemie ließ der Senat nicht genügen (Rn. 67 bis 71). Möglich gewesen wären eine Vertreterversammlung, eine Präsenzversammlung unter Schutzregeln und eine Beschlussfassung ohne Versammlung nach § 23 Abs. 3 WEG (Rn. 68 und 69). Für diese galt bis zum 30. November 2020 die schriftliche, seitdem die Zustimmung aller Eigentümer in Textform.² Zudem war die Gemeinschaft im April und Mai 2020 schriftlich gewarnt worden, dass Preissteigerungen nicht übernommen werden (Rn. 72).

Die Klärung der Dachgeschosse entlastete die Gemeinschaft nicht. Bei 40 Wohnungen hätte die Umsetzung davon unabhängig rechtzeitig erfolgen können (Rn. 74 und 75). Eine Einrüstung war nur bei drei Wohneinheiten nötig (Rn. 80).

Das Leistungsverzeichnis als Kostenvoranschlag

Die übersandten Leistungsverzeichnisse haben nach dem Senat jedenfalls auch die Funktion von Kostenvoranschlägen. Ohne eigene Geltungsdauer gelten sie nur für einen überschaubaren Zeitraum und unter dem Vorbehalt gleichbleibender wirtschaftlicher Rahmenbedingungen (Rn. 58). Der Senat stützt das auf die üblichen Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr, nicht auf Vorschriften des BGB.

Die marktübliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB³ hielt er für unerheblich. Streitig sei die Risikoverteilung, und die richte sich nach dem Planfeststellungsbeschluss, nicht nach dem BGB (Rn. 55).

Wie groß der Unterschied sein kann, zeigen die Zahlen. 2022 stiegen die Preise für neue Wohnbauten um 16,3 Prozent. Das war der höchste Anstieg seit 1970, wesentlich getrieben durch Baumaterialmangel.⁴ Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden verteuerten sich von November 2021 bis November 2022 um 16,8 Prozent.⁵

Abgrenzung: Was das Urteil nicht sagt

Das Urteil beruht auf dem Planfeststellungsbeschluss, nicht auf § 9 des Fluglärmschutzgesetzes (Rn. 43).⁶ Ein allgemeiner Satz über Preisrisiken in Bauverträgen ist damit nicht gesprochen (Rn. 55).

Auch die technischen Anforderungen unterscheiden sich. Die Flugplatz-Schallschutzmaßnahmenverordnung fordert in § 3 ein resultierendes bewertetes Bauschalldämm-Maß R'w,res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989. Belüftungseinrichtungen dürfen es nicht mindern.⁷ Für den Hochbau gilt dagegen DIN 4109-1:2018-01.⁸ Eingeführt wird sie über die Verwaltungsvorschriften Technische Baubestimmungen der Länder.⁹

Offen bleiben mehrere Fragen: ob die Gemeinschaft prozessführungsbefugt war (Rn. 41) und wie eine länger blockierte Beschlussfassung zu bewerten wäre (Rn. 67). Gegen die Nichtzulassung der Revision ist grundsätzlich eine Beschwerde statthaft, über die das Bundesverwaltungsgericht entscheidet. Ob sie eingelegt wurde und ob das Urteil rechtskräftig ist, ergibt sich aus dem Volltext nicht. Welches Regime einen konkreten Fall erfasst und welche Ansprüche bestehen, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Was daraus für die Praxis folgt

Die Preisgrundlage gehört vor die Beauftragung. Übernimmt eine Auftragsbestätigung ein Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen ohne Preisgleitklausel, ist nach der Argumentation des Senats dieses Preisniveau vereinbart (Rn. 48 und 49). Eine Rechnung ändert das nicht. Ob im Einzelfall zivilrechtliche Anpassungsansprüche bestehen, war nicht Gegenstand des Urteils.

Die Gültigkeit einer Preisliste ist wie ein Vertragstermin zu behandeln. Der Senat vermisste Darlegungen zu Bemühungen um eine rechtzeitige Umsetzung (Rn. 72). Anfragen, Absagen, Terminvorschläge und Beschlussvorbereitungen sollten deshalb dokumentiert werden, gerade von Hausverwaltungen.

Technische Klärungen an einzelnen Bauteilen dürfen nicht den ganzen Auftrag anhalten, soweit sich die Arbeiten trennen lassen (Rn. 75 und 83).

Abrechnung braucht Nachweis. Die Vorhabenträgerin bestritt, dass einzelne Positionen ausgeführt waren. Darüber hat der Senat zwar nicht entschieden (Rn. 35). Aufmaß und Zuordnung zu den Positionen sind trotzdem die Grundlage jeder Erstattung.

Fenstertausch, Lüftereinbau und Innendämmung (Rn. 80) greifen in vorhandene Bauteile ein. Eine technische Beweissicherung hält den Zustand vorher fest. Eine Baubegleitung prüft, ob das Leistungsverzeichnis am konkreten Bauteil ausführbar ist.

Häufige Fragen

Wer trägt die Baupreissteigerung, wenn Schallschutzmaßnahmen erst Jahre später ausgeführt werden?

Nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 9. Juli 2026 trägt sie der Eigentümer, wenn die Verzögerung ganz überwiegend in seiner Sphäre liegt (Rn. 51 und 59). Der Senat stellte darauf ab, dass während der Geltung des Rahmenleistungsverzeichnisses rund 27 Monate zur Verfügung standen (Rn. 57 und 63). Das Urteil betrifft die Erstattung nach einem Planfeststellungsbeschluss, nicht Bauverträge allgemein (Rn. 55).

Reicht eine Rechnung des Bauunternehmens als Nachweis?

Nicht ohne weiteres. Erstattungsfähig ist nur, was der Eigentümer dem Unternehmen nach dem Bauwerkvertrag schuldet (Rn. 46). Rechnungen nach einer neueren Preisliste ohne entsprechende Vertragsabrede genügten im entschiedenen Fall nicht (Rn. 50).

Wie lange gilt ein Leistungsverzeichnis mit Preisen?

Ohne eigene Geltungsdauer nur für einen überschaubaren Zeitraum und unter dem Vorbehalt gleichbleibender wirtschaftlicher Rahmenbedingungen (Rn. 58). Eine feste Frist in Monaten nennt das Urteil nicht.

Konnte sich die Eigentümergemeinschaft auf die Corona-Pandemie berufen?

Nicht mit pauschalem Vortrag. Vertreterversammlung, Präsenzversammlung unter Schutzregeln und Beschlussfassung ohne Versammlung nach § 23 Abs. 3 WEG wären möglich gewesen (Rn. 68 bis 71). Wie eine länger blockierte Beschlussfassung zu bewerten wäre, ließ der Senat offen (Rn. 67).

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

Karim Abu Elkheir, B.Eng. Bauingenieurwesen, M.Sc. Wirtschaftsingenieurwesen (Schwerpunkt Bautechnik und Management), BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-21.

Quellen und Fußnoten