Gebaut wie geplant, aber gegen die Baugenehmigung

Im August 2016 warf jemand eine Zigarettenkippe in ein Entwässerungsrohr an der Fassade eines Büro- und Ladenkomplexes in Stuttgart. Es entstand ein Schwelbrand, die Feuerwehr musste anrücken (Rn. 2). Die Baugenehmigung hatte für solche Rohre nicht brennbare Baustoffe verlangt (Rn. 73, Rn. 74). Geplant und eingebaut waren Kunststoffrohre (Rn. 72, Rn. 83). Das Oberlandesgericht Stuttgart hat am 17. Dezember 2024 entschieden, dass die Planung damit mangelhaft war (Aktenzeichen 10 U 23/24)¹. Planer und Baufirma haften, die Baufirma allerdings nur zur Hälfte (Rn. 153).

Eine Zigarettenkippe bringt einen Planungsfehler ans Licht

Eine Bauherrin ließ in Stuttgart einen Büro- und Ladenkomplex errichten (Rn. 1). Für die Fassade beauftragte sie ein Ingenieurbüro als Fachplaner. Es sollte die Ausführungsplanung erstellen, also die Pläne, nach denen später gebaut wird (Rn. 71). Dazu kam die Leistungsbeschreibung, mit der die Arbeiten ausgeschrieben werden (Rn. 71). Den Bau selbst übernahm eine Generalunternehmerin, die das Gebäude schlüsselfertig errichten sollte (Rn. 1). Die Baugenehmigung für das Vorhaben stammte vom 29. Februar 2012 (Rn. 1, Rn. 72).

Die Fassade wurde im Dezember 2014 abgenommen (Rn. 2). Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Ein Abnahmeprotokoll vom 16. Dezember 2014 lag vor (Rn. 125). Knapp zwei Jahre später, im August 2016, warf jemand eine Zigarettenkippe in ein Entwässerungsrohr der Außenfassade (Rn. 2). Der Schwelbrand, der daraus entstand, machte einen Feuerwehreinsatz nötig (Rn. 2).

Das Baurechtsamt der Stadt Stuttgart gab der Bauherrin mit Schreiben vom 13. Juni 2017 auf, die Kunststoffrohre gegen nicht brennbare Rohre auszutauschen (Rn. 3). Die Bauherrin setzte der Baufirma eine Frist bis zum 30. August 2017, den Mangel zu beseitigen; die Aufforderung blieb erfolglos (Rn. 4). Parallel suchte die Bauherrin nach einer günstigeren Lösung. Sie ließ gutachterlich prüfen, ob Lochbleche über den Rohröffnungen ausreichen (Rn. 4). Im Mai 2019 ließ sie 720 solcher Lochbleche einbauen, für 24.396,80 Euro netto (Rn. 6).

Vor Gericht verlangte die Bauherrin diese Kosten von beiden Firmen zurück (Rn. 1). Außerdem wollte sie feststellen lassen, dass beide für künftige Kosten der Fassade haften (Rn. 1). Der Fachplaner hielt seine Planung für richtig: Die Rohre seien Kleinteile, und die Bauweise entspreche dem Stand der Technik (Rn. 30). Die Baufirma meinte, sie habe lediglich die Planung umgesetzt und den Fehler nicht erkennen können (Rn. 29). Das Landgericht Stuttgart gab der Bauherrin am 29. Dezember 2023 teilweise recht (Rn. 8). Die Bauherrin und der Planer legten Berufung ein, die Baufirma schloss sich mit einer Anschlussberufung an (Rn. 9). Alle drei Rechtsmittel hatten vor dem Oberlandesgericht nur geringfügige Teilerfolge (Rn. 33).

Die Baugenehmigung stand im Vertrag, und sie ging vor

Das Oberlandesgericht hielt die Planung des Ingenieurbüros für mangelhaft (Rn. 70). Ein Baumangel ist eine Abweichung der Bauleistung von der vereinbarten Beschaffenheit. Genau daran fehlte es hier, denn die Planung entsprach nicht dem vertraglich Geschuldeten (Rn. 70). Maßstab war für den Senat die Baugenehmigung. Deren Auflagen musste der Planer kennen und in seine Pläne einarbeiten (Rn. 71). Geschuldet war eine Fachplanung, auf deren Grundlage ein Werk entstehen konnte, das den anerkannten Regeln der Technik und auch dem Bauordnungsrecht entspricht (Rn. 71).

Die Baugenehmigung verlangte in einer Nebenbestimmung, dass nichttragende Teile tragender Außenwände in allen ihren Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen (Rn. 73). Ausgenommen waren unter anderem Kleinteile ohne tragende Funktion, die nicht zur Brandausbreitung beitragen (Rn. 73). Die Leistungsbeschreibung des Planers sah dagegen Kunststoffrohre vor und verfehlte damit die Anforderungen der Baugenehmigung (Rn. 72).

Der gerichtliche Sachverständige ordnete die Rohre als nichttragende Teile der Außenwand ein, weil sie keinerlei aussteifende oder tragende Funktion für die Fassade haben (Rn. 74). Dass sie Kleinteile seien, war für den Senat schon in tatsächlicher Hinsicht nicht nachvollziehbar: Nach Mitteilung der Branddirektion der Stadt hatten die Rohre beim Schwelbrand selbst gebrannt und eindeutig zur Brandausbreitung beigetragen, und schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liege es fern, sie als Kleinteile anzusehen (Rn. 76). Unabhängig davon folgte der Senat dem Sachverständigen: Gemeint seien punktförmige Teile wie Abstandhalter oder Befestigungsklammern, nicht linienförmige, ausgedehnte Bauteile (Rn. 77). Dass die Rohre in nicht brennbare Mineralfaserdämmung eingebaut waren, änderte daran nichts, weil diese Ummantelung eine Brandausbreitung entlang der Rohre nicht hindert (Rn. 77).

Den Einwand des Planers, seine Planung entspreche dem Stand der Technik, ließ der Senat nicht gelten (Rn. 79). Geschuldet war eine Planung, die ein Werk nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik ermöglicht (Rn. 79). Das sind die Regeln, die sich in der Praxis bewährt haben und von der Mehrheit der Fachleute anerkannt werden. Unabhängig davon stand die Planung nicht mit dem damals geltenden Bauordnungsrecht in Einklang (Rn. 79). Dass kein anderer Planer Bedenken geäußert hatte, entlastete ihn nicht (Rn. 78, Rn. 81).

Auch die Baufirma haftet, allerdings nur zur Hälfte (Rn. 120). Für sie war die Baugenehmigung Vertragsbestandteil, und zwar mit Vorrang vor der Leistungsbeschreibung (Rn. 128). Damit bestimmte die Genehmigung, was sie zu bauen hatte (Rn. 128). Einen Bedenkenhinweis an die Bauherrin, also eine Warnung vor der fehlerhaften Planung, hat sie nicht gegeben (Rn. 130). Bei der gebotenen Prüfung hätte sie den Fehler erkennen können und müssen (Rn. 132). Unabhängig davon hatte sie im Generalunternehmervertrag zugesagt, die ihr überlassenen Unterlagen und Pläne zu prüfen und etwaige Planungsdefizite zu korrigieren (Rn. 138, Rn. 139). Im Gegenzug muss sich die Bauherrin den Fehler ihres eigenen Fachplaners als Mitverschulden anrechnen lassen, also als eigenen Beitrag zum Schaden (Rn. 151). Der Senat hielt dafür eine Quote von 50 Prozent für angemessen (Rn. 153). Gegenüber dem Planer selbst traf die Bauherrin dagegen kein Mitverschulden (Rn. 97).

Die Lochbleche halfen, und reichten doch nicht

Die Lochbleche haben etwas gebracht. Nach dem gerichtlichen Sachverständigen wird durch sie den brandschutzrechtlichen Vorgaben der Landesbauordnung Rechnung getragen, also der Vermeidung von Brandentstehung und Brandweiterleitung (Rn. 85). Trotzdem war der Mangel damit nicht beseitigt (Rn. 84). Die Ausführung stimmt weiterhin nicht mit der Baugenehmigung überein, denn die Rohre bleiben schwer entflammbar (Rn. 86). Der Senat nennt die Maßnahme ein Provisorium zur Reduzierung der Brandlast (Rn. 86).

Dass die Behörde seit dem Brand nicht eingeschritten war, half den Firmen nicht. Eine aktive Duldung setzt voraus, dass die Behörde unmissverständlich erklärt, sich mit dem Zustand abzufinden (Rn. 88). Daran fehlte es: Das Baurechtsamt hatte 2017 den Austausch verlangt und diese Haltung mit einem Schreiben vom 30. November 2022 bestätigt (Rn. 89). Die Bauherrin war auch nicht verpflichtet, auf eigene Kosten eine Änderung der Baugenehmigung zu beantragen (Rn. 93).

Die Kosten der Lochbleche und des Gutachtens muss der Planer ersetzen (Rn. 108, Rn. 114). Zugesprochen wurden jeweils die Nettobeträge (Rn. 108, Rn. 116). Einen Abzug neu für alt lehnte der Senat ab: Die Bauherrin hatte bis zur Montage der Lochbleche kein funktionstüchtiges Werk, und die seither verstrichene Zeit beruhte darauf, dass der Planer seine Ersatzpflicht abgestritten hat (Rn. 100). Beim Austausch der Rohre zog der Senat allerdings eine Grenze. Solange die Behörde den Austausch nicht vollziehbar anordnet, besteht dafür kein durchsetzbarer Anspruch (Rn. 104). Mit den Lochblechen sei insoweit ein funktionsgerechtes Werk entstanden, weitere Arbeiten wären unverhältnismäßig (Rn. 104). Ordnet die Behörde den Austausch dagegen vollziehbar an, können die Firmen keine Unverhältnismäßigkeit einwenden, auch wenn der Aufwand beträchtlich ist (Rn. 103, Rn. 161).

Was Bauherren und Eigentümer daraus mitnehmen

Die wichtigste Lehre aus dem Fall betrifft die Baugenehmigung. Sie ist nicht nur eine behördliche Erlaubnis. In einem Musterbauvertrag der Fachliteratur wird sie als Vertragsbestandteil aufgeführt². Steht sie im Vertrag, beschreibt sie mit, was gebaut werden soll. Im entschiedenen Fall ging sie der Leistungsbeschreibung sogar im Rang vor (Rn. 128). Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Baugenehmigung samt Auflagen zu den Vertragsunterlagen gehört.

Entscheidend war hier eine Anlage zu einer Nebenbestimmung der Genehmigung (Rn. 73). Nebenbestimmungen sind die Bedingungen, die die Behörde mit der Genehmigung verbindet. Sie stehen oft in Anlagen, die beim Lesen untergehen. Für Bauherren, Eigentümer und Hausverwaltungen heißt das: Die Auflagen zum Brandschutz gehören in die Hand der Planer, und ihre Umsetzung sollte dokumentiert werden.

Der Fall zeigt außerdem, wie viel an einem einzigen Wort hängen kann. Die Genehmigung verlangte nicht brennbare Baustoffe; die eingebauten Rohre blieben schwer entflammbar (Rn. 86). Lassen Sie sich beim Einbau festhalten, welches Material tatsächlich verwendet wurde. Lieferscheine, Produktangaben und Fotos aus der Bauphase sind später oft der einzige Beweis. Eine fachliche Begleitung während der Bauzeit kann solche Abweichungen aufdecken, solange sie noch ohne Abbruch zu korrigieren sind; eine Bauherrenvertretung prüft Pläne und Ausführung gegen die Vorgaben der Genehmigung.

Zwei Punkte sollten Bauherren nicht überschätzen. Den Fehler des eigenen Fachplaners muss sich der Bauherr anrechnen lassen³; dass die Baufirma keinen Bedenkenhinweis gegeben hat, nimmt ihm dieses Mitverschulden nur, wenn sie den Planungsfehler positiv erkannt hat oder dieser sich ihr förmlich aufdrängen musste (Rn. 158). Und eine funktionierende Zwischenlösung erledigt den Mangel nicht, solange die Ausführung von der Baugenehmigung abweicht (Rn. 86); durchsetzbar wird der Austausch aber erst mit einer vollziehbaren Anordnung der Behörde (Rn. 104). Immerhin hielt der Senat die Zwischenlösung aus der Sicht vor dem Einbau für vernünftig und vertretbar (Rn. 110). Welche Ansprüche in Ihrem Fall bestehen und wie sie durchzusetzen sind, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Was das Urteil nicht sagt

Das Urteil betrifft eine Fassadenentwässerung an einem Büro- und Ladenkomplex und die Auflagen einer bestimmten Baugenehmigung (Rn. 1, Rn. 73). Es stellt keine allgemeine Regel für jedes Bauvorhaben auf. Die Vorschriften, auf die der Senat zusätzlich abstellt, sind die Landesbauordnung Baden-Württembergs und ihre Ausführungsverordnung in der damaligen Fassung (Rn. 80). Wer in einem anderen Bundesland baut, muss die dort geltenden Vorschriften prüfen.

Offen bleibt nach dem Volltext mehreres. Was ein vollständiger Austausch der Rohre kosten würde, hat das Gericht nicht festgestellt. Ob die Behörde ihn tatsächlich anordnet, ist nicht entschieden (Rn. 104). Auch die Frage, ob der Planer zusätzlich seine Pflichten zur Objektüberwachung verletzt hat, musste der Senat nicht beantworten (Rn. 107). Die Revision hat das Gericht nicht zugelassen (Rn. 170).

Ein Wort zum Stand heute: Das Urteil ist vom Dezember 2024. Der Senat wendet das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung an, die für Verträge bis zum 31. Dezember 2017 gilt (Rn. 67, Rn. 123), dazu die VOB/B in der Ausgabe 2009 (Rn. 120). Die VOB/B ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B; sie erscheint als DIN 1961⁴. Für Bauverträge ab dem 1. Januar 2018 gilt zusätzlich das Bauvertragsrecht der §§ 650a bis 650o BGB; die allgemeinen Regeln der §§ 631 bis 650 BGB gelten weiter, soweit die §§ 650a bis 650h BGB nichts Abweichendes bestimmen⁵.

Häufige Fragen

Gilt das auch für mein Einfamilienhaus?

Das Urteil betrifft einen Büro- und Ladenkomplex und eine Baugenehmigung mit besonderen Brandschutzauflagen (Rn. 1, Rn. 73). Übertragbar ist der Gedanke, dass eine Ausführungsplanung die dem Planer bekannte Baugenehmigung einhalten muss, wenn nichts anderes vereinbart ist (Rn. 71, Rn. 79). Ob Ihre Baugenehmigung Vertragsbestandteil ist, ergibt sich aus Ihrem Bauvertrag; in einem Musterbauvertrag der Fachliteratur wird sie als Bestandteil aufgeführt². Was daraus in Ihrem Fall folgt, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Mein Bau ist abgenommen und alles funktioniert. Ist die Sache damit erledigt?

In dem entschiedenen Fall nicht. Die Fassade war im Dezember 2014 abgenommen, und das Baurechtsamt verlangte 2017 trotzdem den Austausch der Rohre (Rn. 2, Rn. 3). Die Behörde teilte dazu mit, dass für das Gebäude noch keine Schlussabnahme erteilt war (Rn. 62). Für Ihr Gebäude lässt sich daraus nichts ableiten; das hängt vom Landesrecht und vom Einzelfall ab.

Haftet die Baufirma, wenn sie nur nach Plan gebaut hat?

In diesem Fall ja, allerdings nur zur Hälfte (Rn. 120, Rn. 153). Die Baufirma hatte keinen Bedenkenhinweis gegeben und hätte den Fehler bei der gebotenen Prüfung erkennen können und müssen (Rn. 130, Rn. 132). Dass andere Planer den Fehler ebenfalls nicht erkannt hatten, entlastete sie nicht (Rn. 133). Den Mangel sah der Senat aber nicht als augenfällig an, weshalb das Planungsverschulden der Bauherrin nicht vollständig zurücktrat (Rn. 155, Rn. 159).

Was ist ein Bedenkenhinweis, und was nützt er mir als Bauherr?

Ein Bedenkenhinweis ist die Warnung der Baufirma an den Auftraggeber, dass eine vorgesehene Ausführung Probleme bereitet. Die Fachliteratur empfiehlt, ihn schriftlich und möglichst vor Beginn der Arbeiten zu geben⁶. Im entschiedenen Fall fehlte ein solcher Hinweis, was die Haftung der Baufirma mit begründete (Rn. 130). Als Bauherr sollten Sie eingehende Hinweise dokumentieren und fachlich prüfen lassen, bevor Sie darauf antworten.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-02.

Quellen und Fußnoten