Checkliste Hauskauf: Besichtigung, Unterlagen, Bauzustand

Der Notartermin ist in zwei Wochen. Bei der Besichtigung sah der Keller trocken aus. Jetzt fällt Ihnen ein, dass die Wand hinter dem Regal weiße Flecken hatte. Diese Checkliste für den Hauskauf hilft Ihnen, solche Lücken vorher zu schließen. Sie sagt Ihnen, welche Unterlagen Sie vor dem Termin anfordern und worauf Sie außen und innen sehen. Sie nennt die Angaben, die Sie zur Haustechnik erfragen, und die Baujahre, bei denen Schadstoffe in Betracht kommen. Am Ende ordnen Sie Ihre Befunde nach Dringlichkeit.

Wofür die Checkliste beim Hauskauf gedacht ist

Eine Checkliste für den Hauskauf ist eine geordnete Liste von Prüfpunkten, die Sie bei der Besichtigung und beim Sammeln der Unterlagen abarbeiten. Diese Vorlage ist für private Käufer eines gebrauchten Ein- oder Zweifamilienhauses gemacht. Sie führt durch 44 Punkte in acht Abschnitten. Die Reihenfolge folgt dem Weg, den Sie ohnehin gehen: erst die Unterlagen, dann Grundstück, Außenhülle, Innenräume, Dachboden und Haustechnik, zuletzt die Auswertung.

Die Checkliste für den Hauskauf ist bewusst kein Gutachten. Sie bewertet keinen Kaufpreis, sie beziffert keine Sanierungskosten und sie stellt keine Ursache fest. Was die Liste leistet, ist etwas anderes: Sie hält fest, was Sie gesehen und was Sie nicht gesehen haben.

Die Vorlage gibt es als PDF zum Ausdrucken und als ausfüllbares PDF. Für den Rundgang ist das Papier meist praktischer. Das ausfüllbare PDF hilft, wenn Sie die Unterlagen am Bildschirm durchgehen oder Ihre Notizen später weitergeben. Oben stehen in beiden Fassungen Felder für Objekt, Baujahr, Datum, Anwesende, Preis und Wohnfläche.

So gehen Sie mit der Checkliste durch das Haus

Der erste Abschnitt beginnt vor dem Termin. Fordern Sie den Grundbuchauszug an und lesen Sie die zweite Abteilung. Dort werden die Belastungen des Grundstücks eingetragen, ausgenommen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers.⁴ Ein Wegerecht des Nachbarn steht dort, nicht im Verkaufsprospekt. Verlangen Sie außerdem Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Nachweise über Modernisierungen mit Jahresangabe.

Den Energieausweis müssen Sie nicht erbitten. Bei einem Verkauf hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem möglichen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen.¹ Fragen Sie danach, wenn er nicht auf dem Tisch liegt. Nützlich ist auch die vollständige Hausakte. Zu ihr gehören Statik, Ausführungsplanung, Baugenehmigung, ein Bodengutachten und eine Liste der ausführenden Firmen.⁸

Vor Ort arbeiten Sie von außen nach innen. Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock und Kamera mit und planen Sie mindestens eine Stunde ein. Fotografieren Sie jeden Befund mit Datum und mit einem Maßstab im Bild, etwa einer Münze neben einem Riss. Ein Foto ohne Maßstab lässt sich später kaum einordnen. Notieren Sie auch, was Sie nicht einsehen konnten, weil Möbel oder ein verschlossener Raum im Weg waren.

Halten Sie sich an die Grenze der Selbsthilfe. Sie sehen hin, Sie klopfen nicht auf, Sie bohren nicht und Sie steigen nicht auf das Dach. Verdächtige Bauteile lassen Sie unberührt. Bei Gasgeruch, bei Strom in feuchten Bereichen oder bei Absturzgefahr verlassen Sie den Bereich und schalten Fachfirma, Netzbetreiber oder Behörde ein. Nach dem Termin ordnen Sie Ihre Befunde nach Dringlichkeit und schreiben die offenen Fragen an den Verkäufer auf.

Worauf es beim Ausfüllen besonders ankommt

Der Keller ist der wichtigste Abschnitt. Fragen Sie, ob nachträglich abgedichtet wurde und mit welchem Verfahren. Ist keine Abdichtung ausgeführt worden, ist bei einem Altbau mit einem feuchten Keller zu rechnen.⁸ Das muss kein Mangel sein, solange Sie dort nur feuchteunempfindliche Dinge lagern. Es ist aber ein Mangel für Ihre Planung, wenn Sie unten ein Arbeitszimmer einrichten wollen. Muffiger Geruch, Putzabplatzungen und weiße Salzausblühungen sind die Anzeichen, auf die Sie sehen.

Im Bad sehen Sie auf die Fugen an Wanne und Dusche. Eine elastische Fuge zwischen Wanne und Wand ist keine Abdichtung.¹⁰ Läuft Wasser dahinter, ist das von außen nicht zu erkennen.¹⁰ Deshalb steht in der Liste ein eigener Punkt für die Räume unter den Bädern. Ein Fleck an der Kellerdecke unter dem Bad sagt mehr als eine frisch nachgezogene Silikonfuge im Bad selbst.

Auf dem Dachboden sehen Sie das Tragwerk offen. Suchen Sie nach Wasserrändern, nach Ausfluglöchern, nach Bohrmehl und nach pilzartigen Geflechten. Von holzzerstörenden Pilzen befallene Holzbalkendecken sind häufig nicht mehr voll tragfähig, sodass unverzüglich Abstützungen nötig werden.⁹ Wenn Sie so etwas sehen, betreten Sie die Fläche nicht weiter. Der Befund gehört in fachliche Hände, nicht in eine Kostenschätzung auf dem Parkplatz.

Das Baujahr entscheidet über den Schadstoffabschnitt. Seit dem 31. Oktober 1993 sind in Deutschland Herstellung, Inverkehrbringen und Verwendung von Asbest und asbesthaltigen Produkten verboten; liegt der Baubeginn davor, wird Asbest vermutet.⁶ In Betracht kommen Faserzementplatten an Dach und Fassade, Bodenbeläge, Kleber und Spachtelmassen. Bei älteren Dachstühlen fragen Sie nach Holzschutzmitteln. Früher wurden organische Mittel wie PCP oder Lindan eingesetzt, die die Raumluft belasten können.⁷

Ein letzter Punkt betrifft die Fläche. Fragen Sie nach der Berechnungsgrundlage der Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung ist anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird.⁵ Bei einem freihändigen Verkauf kann also eine andere Grundlage verwendet worden sein. Dachschrägen, Balkone und Kellerräume werden je nach Grundlage unterschiedlich angerechnet.

Typische Fehler beim Hauskauf

Der häufigste Fehler ist der einzige Termin bei Sonnenschein. Ein trockener Sockel sagt an einem heißen Tag wenig aus. Ein zweiter Termin bei Regen zeigt, wo Wasser am Haus herunterläuft, ob die Rinnen dicht sind und ob sich Pfützen an der Fassade bilden. Die Checkliste für den Hauskauf enthält deshalb den Hinweis auf einen zweiten Termin bei Regen.

Der zweite Fehler ist Vertrauen auf mündliche Zusagen. Was Sie bei der Besichtigung erfahren, landet nicht automatisch im Kaufvertrag. Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt.² Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer dagegen nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.³ Wie diese Vorschriften in Ihrem Fall zusammenwirken, beurteilt ein Rechtsanwalt; klären Sie Zweifel vor dem Notartermin.

Der dritte Fehler ist die zu grobe Kostenplanung. Heizung, Elektroinstallation, Fenster und Dach sind die Posten, die ein gebrauchtes Haus teuer machen. Notieren Sie darum Baujahr und Zustand jeder Anlage getrennt. Ordnen Sie den Bedarf danach in drei Stufen: sofort, in den nächsten fünf Jahren, später. Diese Einteilung zeigt Ihnen, welchen Betrag Sie zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen.

Der vierte Fehler ist die Reihenfolge. Wer die Unterlagen erst zum Vertragsentwurf liest, hat den Preis schon verhandelt. Richtig ist die umgekehrte Folge: erst die Unterlagen, dann das Haus, dann der Preis.

Wann ein Sachverständiger beim Hauskauf hilft

Drei Befunde sprechen dafür, vor der Kaufentscheidung eine Fachperson hinzuzuziehen. Erstens Feuchte, deren Ursache unklar bleibt, etwa nasse Kellerwände ohne erkennbaren Zulauf. Zweitens Risse, die durch Bauteile durchlaufen, sich an mehreren Stellen wiederholen oder Versatz zeigen. Drittens ein Schadstoffverdacht, der sich ohne Probe nicht klären lässt. In allen drei Fällen hängt die Kaufentscheidung an einer Größe, die Sie nicht selbst bestimmen können.

Ein Sachverständiger geht beim Hauskauf anders vor als Sie. Er sieht das Gebäude im Zusammenhang, ordnet Bauweise und Baujahr ein und prüft die Unterlagen gegen den gebauten Zustand. Er kann Feuchte messen, Bauteilaufbauten bewerten und Untersuchungen veranlassen, die Fachlabore oder Messdienstleister durchführen. Am Ende steht eine Einschätzung, welche Befunde dringend sind und welche nicht.

Eine Kaufberatung während der Besichtigung ist der ruhigste Weg. Sie gehen mit Ihrer ausgefüllten Checkliste in das Gespräch, und die offenen Punkte werden vor Ort eingeordnet. Was dabei herauskommt, ist keine Garantie für ein fehlerfreies Haus. Es ist eine geordnete Entscheidungsgrundlage. Für rechtliche Fragen zum Kaufvertrag bleibt der Rechtsanwalt zuständig.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer mir bei der Besichtigung den Energieausweis zeigen?

Bei einem Verkauf hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem möglichen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen.¹ Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.¹ Liegt bei der Besichtigung keiner vor, fragen Sie danach und halten die Antwort in der Checkliste fest. Der Ausweis sagt etwas über den Energiebedarf oder den Verbrauch, nicht über den Bauzustand.

Kann ich nach dem Kauf noch Mängel rügen, die ich bei der Besichtigung gesehen habe?

Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt.² Deshalb ist es wichtig, Zweifel vor dem Notartermin zu klären und nicht danach. Etwas anderes gilt, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat; dann hilft ihm ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht.³ Ob ein solcher Fall vorliegt, ist eine Rechtsfrage und gehört zu einem Rechtsanwalt.

Welche Unterlagen sind vor dem Hauskauf die wichtigsten?

Am wichtigsten sind Grundbuchauszug, Baugenehmigung mit genehmigten Plänen, Energieausweis und die Nachweise über Modernisierungen mit Jahresangabe. Der Grundbuchauszug zeigt in der zweiten Abteilung die Belastungen des Grundstücks und Beschränkungen des Verfügungsrechts.⁴ Die Pläne zeigen, ob das Gebäude so gebaut wurde, wie es genehmigt war. Ergänzend sind Statik, Bodengutachten und eine Liste der ausführenden Firmen nützlich.⁸

Was kostet eine Begutachtung beim Hauskauf?

Der Preis richtet sich nach Größe und Baujahr des Gebäudes, nach dem Aufwand vor Ort und danach, ob Sie eine Einschätzung im Gespräch oder einen schriftlichen Bericht brauchen. Messungen und Laboruntersuchungen kosten zusätzlich. Lassen Sie sich den Umfang vorher schriftlich bestätigen.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-09-26.

Quellen und Fußnoten