Sanierungskosten im Altbau realistisch schätzen

Der Verkäufer nannte eine Zahl je Quadratmeter. Der erste Handwerker auf der Baustelle nannte das Doppelte. Beide Zahlen sind wertlos, solange niemand den Zustand des Hauses kennt. Die Sanierungskosten eines Altbaus lassen sich nicht aus einer Faustformel ableiten. Sie ergeben sich aus dem, was an diesem einen Gebäude tatsächlich zu tun ist. Der Weg dahin hat drei Schritte. Zuerst wird der Zustand geordnet erfasst. Dann werden die Befunde in einen Leistungsumfang mit Mengen übersetzt. Erst danach folgt eine Kostenermittlung, die nach Kostengruppen gegliedert ist und ihren Preisstand nennt. Jede Stufe dieser Kette macht die Zahl belastbarer.

Warum der Quadratmeterpreis im Altbau in die Irre führt

Ein Quadratmeterpreis für die Sanierung eines Altbaus wirkt handlich. Er verdeckt aber genau die Unterschiede, auf die es ankommt. Eine Metaanalyse des Instituts der deutschen Wirtschaft hat Modernisierungskosten von Wohngebäuden aus mehreren großen Datenquellen verglichen. Die Untersuchung nennt für die starken Abweichungen zwischen den Quellen mehrere Ursachen. Maßgeblich sind Gebäudegröße und Gebäudegeometrie sowie Bausubstanz und Bauweise. Hinzu kommen der energetische Ausgangszustand, Standortfaktoren und die unterschiedlichen Erhebungszeiträume.¹ Diese Merkmale unterscheiden sich von Haus zu Haus. Ein Pauschalwert kann sie nicht abbilden, weil er sie wegmittelt.

Wie groß die Spannen sind, zeigt dieselbe Untersuchung an einem gerechneten Beispielgebäude. Für ein Einfamilienhaus auf dem Niveau eines Effizienzhauses der Stufe 55 nennt sie Vollkosten von bis zu 1.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Beim Mehrfamilienhaus sind es bis zu 750 Euro je Quadratmeter. Die rein energiebedingten Mehrkosten liegen deutlich niedriger. Sie erreichen bis zu 940 beziehungsweise 470 Euro je Quadratmeter. Im günstigsten Fall nennt die Untersuchung 650 beziehungsweise 370 Euro je Quadratmeter.¹ Alle diese Werte gelten ohne den Austausch des Wärmeerzeugers.

Noch deutlicher wird die Streuung bei einzelnen Bauteilen. Die Untersuchung hat Kostenkennwerte von drei etablierten Quellen gegenübergestellt. Alle Angaben wurden dafür auf den Preisstand des ersten Quartals 2025 umgerechnet. Für den Konstruktionsatlas des BKI hat sie je Bauteil die günstigste und die teuerste Variante ausgewählt und den Mittelwert daraus gebildet. Beim Spitzdach weichen diese Werte nur um etwa 5 Prozent vom Mittelwert ab. Beim Flachdach sind es etwa 14 Prozent, bei der obersten Geschossdecke etwa 18 Prozent. Erheblich größer ist die Abweichung bei der Kellerdecke mit etwa 33 Prozent und bei der Außenwand mit etwa 41 Prozent.² Als möglichen Grund für die großen Abweichungen nennen die Verfasser unterschiedliche Konstruktionsweisen. Wer einen Außenwandkennwert aus einer Tabelle übernimmt, übernimmt also eine Zahl mit erheblicher Unsicherheit.

Eine zweite Fehlerquelle steckt in der Bezugsgröße. Kosten für die Sanierung eines Altbaus lassen sich auf die Bauteilfläche beziehen, also auf den Quadratmeter Dachfläche oder Fassadenfläche. Sie lassen sich auch auf die Wohnfläche beziehen. Beide Betrachtungen haben ihren Sinn, ergeben aber verschiedene Zahlen. Der Bezug auf die Wohnfläche hat einen Nachteil. Die Kubatur des Gebäudes schlägt auf die Kennzahl durch und erschwert den unverzerrten Vergleich zwischen Gebäuden.³ Dazu kommen mehrere Flächenarten. Die Wohnfläche folgt der Wohnflächenverordnung. Die Bruttogrundfläche richtet sich nach DIN 277, der Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau. Das Gebäudeenergierecht rechnet mit der Gebäudenutzfläche.⁴ Zwei Angebote mit demselben Quadratmeterpreis können deshalb Unterschiedliches beschreiben.

Hinzu kommt der Preisstand. Baupreise bewegen sich, und zwar laufend. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 um 5,0 Prozent über denen des Vorjahresmonats. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden ohne Schönheitsreparaturen lagen um 5,6 Prozent darüber.⁵ Eine Kostenangabe ohne Datum ist damit kaum verwertbar. Die Kostenplanung im Bauwesen trägt dem Rechnung. Nach der einschlägigen Norm, DIN 276, ist vom Kostenstand zum Zeitpunkt der Ermittlung auszugehen. Dieser Zeitpunkt ist zu dokumentieren.⁶

Was eine Zustandserfassung im Altbau leisten muss

Eine Zustandserfassung ist die geordnete Aufnahme des Ist-Zustands aller Bauteile eines Gebäudes. Sie steht am Anfang jeder belastbaren Schätzung der Sanierungskosten. Sie beantwortet die Fragen, die der Kostenermittlung vorausgehen. Dazu gehört, welche Bauteile geschädigt sind und wie weit der Schaden reicht. Dazu gehören die Ursache und die Frage, was erneuert und was nur ausgebessert werden muss. Die Fachliteratur zur Bausanierung empfiehlt ein zweistufiges Vorgehen. Nach der ersten augenscheinlichen Aufnahme durch den Eigentümer soll ein fachkundiger Planer das Gebäude begutachten und die Grundlagen für die baulichen Maßnahmen ermitteln.⁷ Der eigene Rundgang ersetzt die fachliche Aufnahme also nicht, sondern bereitet sie vor.

Der Zusammenhang zwischen Erfassung und Kostensicherheit ist in der baubetrieblichen Fachliteratur klar beschrieben. Beim Bauen im Bestand tritt die fachtechnische Bestandserfassung als zusätzliche Grundlage der Kostenschätzung hinzu. Erst in Verbindung mit einer Erfassung des Bestands lässt sich die Kostenschätzung zuverlässig durchführen. Die Erfassung muss dabei nicht nur die Planungsvorgabe im Blick haben. Sie erstreckt sich auch auf technische Aspekte wie Bestandsaufnahme, Schadstoffuntersuchung und Untersuchung von Bauschäden.⁸ Wer diese Grundlage überspringt, schätzt nicht, sondern rät.

Was eine vorgezogene Erfassung einbringt, lässt sich benennen. Dieselbe Fachliteratur führt dazu mehrere Wirkungen auf. Vorhandene Bauschäden werden rechtzeitig vor der Entwurfsplanung erkannt und können zu besseren Planungslösungen führen. Festgestellte technische Notwendigkeiten lassen sich in die Ausschreibungsunterlagen aufnehmen. Und die Kostenschätzung kann mit wesentlich höherem Genauigkeitsgrad erstellt werden, wenn eine Bestandsaufnahme ihr vorangeht.⁹ Auch Verzögerungen durch unerwartete Altbausituationen lassen sich dadurch vermeiden.

Rechtlich ist die Erkundung des Bestands keine Nebensache. Die baubetriebliche Fachliteratur wertet eine veröffentlichte Entscheidung eines Oberlandesgerichts dahin aus, dass die Erkundung eines vorhandenen Bauwerks eine notwendige Grundlage der Planungsleistungen ist. Die Pflicht zur Erkundung wird nach dieser Auswertung umso intensiver, je stärker in den Bestand eingegriffen werden soll.⁹ Für den Eigentümer eines Altbaus heißt das zunächst nur, dass eine fehlende Erkundung ein Thema zwischen ihm und seinem Planer werden kann. Ob sich daraus im Einzelfall Ansprüche gegen einen Planer ergeben, ist eine Rechtsfrage und gehört in die Hände eines Rechtsanwalts.

Der Umfang einer Zustandserfassung ergibt sich aus der geplanten Nutzung, nicht aus einer festen Liste. Für die Bewertung bestehender Tragwerke nennt ein verbreitetes Tabellenwerk die Themen der Bestandsbewertung. Dazu zählen Tragfähigkeit, Gebrauchstauglichkeit, Dauerhaftigkeit und Brandschutz. Hinzu kommen Ausbau mit Fassaden und technischer Gebäudeausrüstung, die Nachbarbebauung und eine Prognose der Lebensdauer.¹⁰ Die Bewertung muss sich dabei an den Anforderungen der künftig geplanten Nutzung ausrichten. Wer das Dachgeschoss eines Altbaus ausbauen will, braucht deshalb andere Untersuchungen als jemand, der nur die Fassade streichen lässt.

Honorartechnisch ist diese Leistung kein Nebenprodukt der Planung. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ordnet sie der Leistungsphase 1 zu, und zwar den Besonderen Leistungen. Dort stehen die Bestandsaufnahme, die technische Substanzerkundung und das Beschaffen erheblicher Unterlagen. Unter den Grundleistungen stehen sie nicht.¹¹ Für Besondere Leistungen sind nach der baubetrieblichen Fachliteratur eigene Leistungs- und Honorarregelungen erforderlich.⁸ Wer eine belastbare Kostenschätzung für einen Altbau erwartet, muss die Erfassung deshalb eigens beauftragen.

Eine Zustandserfassung hat außerdem eine zeitliche Grenze. Die Fachliteratur weist darauf hin, dass eine Analyse des Zustands nur befristet gültig ist. Die Verweildauer in den Zustandsstufen wird mit zunehmendem Schadensumfang kürzer.⁷ Ein Bericht, der vier Jahre alt ist und ein feuchtes Kellermauerwerk beschreibt, taugt deshalb nicht als Grundlage einer heutigen Kostenschätzung. Bei schnell fortschreitenden Schäden an einem Altbau veraltet der Befund schneller als bei einem stabilen Zustand.

Was Sie selbst dokumentieren können, und wo die Grenze liegt

Vor jeder fachlichen Untersuchung steht eine Arbeit, die Eigentümer selbst erledigen können. Sie besteht darin, Unterlagen zusammenzutragen. Für die Sanierungskosten eines Altbaus sind alte Bauzeichnungen und Statikunterlagen wertvoll. Nützlich sind außerdem Baugenehmigungen, Rechnungen früherer Arbeiten, Wartungsnachweise und Energieausweise. Sie zeigen, was wann gebaut und was schon einmal erneuert wurde. Das Beschaffen solcher Unterlagen zählt zu den Besonderen Leistungen der Grundlagenermittlung.¹¹ Es ist damit eine Aufgabe, die jemand bezahlt bekommen muss, wenn der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt.

Der zweite Teil der Eigenleistung ist das Beobachten und Festhalten. Fotografieren Sie Risse, feuchte Stellen, abblätternde Putzflächen und Schimmelflecken. Legen Sie dabei einen Maßstab ins Bild, etwa ein Lineal oder einen Zollstock, und achten Sie auf ein nachvollziehbares Datum. Wiederholen Sie die Aufnahmen nach einigen Wochen von derselben Stelle aus. So entsteht eine Verlaufsdokumentation. Daraus kann ein Fachmann später ablesen, ob ein Schaden ruht oder fortschreitet. Notieren Sie außerdem, wann eine Erscheinung zuerst aufgetreten ist und bei welchem Wetter sie sich zeigt.

Nützlich sind auch einfache Messungen des Raumklimas. Ein Thermohygrometer, also ein Messgerät für Temperatur und relative Luftfeuchte, kostet wenig. Es liefert über Wochen ein Bild der Nutzungsbedingungen im Altbau. Zählerstände für Wasser, Gas und Strom gehören dazu. Sie geben Hinweise auf verdeckte Leckagen und auf den Energieverbrauch. Diese Daten sind keine Gutachten, aber sie verkürzen die spätere Untersuchung. Je besser die Vorarbeit, desto gezielter kann der Sachverständige öffnen und prüfen.

Die Grenze der Selbsthilfe liegt dort, wo Bauteile geöffnet werden müssen oder wo Gefahr entsteht. Bohren, Stemmen, Schleifen und das Öffnen von Decken oder Wänden gehören nicht in die eigene Hand. Alte Bauteile können Asbest, künstliche Mineralfasern, teerhaltige Stoffe oder Holzschutzmittel enthalten. Diese Stoffe werden beim Bearbeiten frei. Begehungen von Dächern und Arbeiten auf Leitern in Höhe bleiben Fachfirmen vorbehalten. Dasselbe gilt für Eingriffe an der Elektro-, Gas- oder Trinkwasserinstallation. Schimmel entfernen Sie allenfalls auf Kleinstflächen, und auch das nur bei geklärter Ursache.

Bei konkreten Gefahrenzeichen endet das Beobachten sofort. Verändern sich Risse in tragenden Wänden oder Decken schnell, sichern oder räumen Sie den Bereich. Dasselbe gilt, wenn Decken durchhängen oder Holzbalkenköpfe weich sind. Auch lose Teile von Fassade, Balkon oder Schornstein sind ein Grund, den Bereich zu sperren und eine Fachfirma oder einen Tragwerksplaner hinzuzuziehen. Bei Gasgeruch verlassen Sie das Gebäude und rufen den Netzbetreiber. Bei Strom in nassen Bereichen schalten Sie den betroffenen Stromkreis ab und rufen eine Elektrofachkraft. Bei Verdacht auf Schadstoffe lassen Sie das Bauteil unberührt. Wer den Zustand eines Altbaus vor dem Beginn von Bauarbeiten festhalten will, kann eine technische Beweissicherung beauftragen. Sie dokumentiert den Zustand, bevor gearbeitet wird.

Vom Befund zum Leistungsumfang, vom Leistungsumfang zur Menge

Zwischen der Zustandserfassung und der Kostenschätzung liegt ein Schritt, der häufig übersprungen wird. Aus jedem Befund muss eine Entscheidung über die Maßnahme werden. Ein feuchter Kellerwandfuß ist noch keine Position in einer Kostenermittlung. Erst wenn geklärt ist, ob eine Innenabdichtung genügt oder die Wand von außen freigelegt wird, steht der Leistungsumfang fest. Diese Entscheidung bestimmt die Sanierungskosten im Altbau stärker als jeder Einheitspreis. Sie entscheidet über Art und Menge der Arbeiten.

Für diese Übersetzung ist die Unterscheidung der Kostenarten nützlich. Instandhaltungskosten bewahren nach der Fachliteratur den ordnungsgemäßen Zustand und beugen Schäden vor. Instandsetzungskosten fallen an, wenn Schäden oder Mängel bereits vorliegen. Ihr Ziel ist die Wiederherstellung der vollen Funktionsfähigkeit. Energiebedingte Mehrkosten entstehen, wenn im Rahmen ohnehin anstehender Arbeiten zusätzlich die Energieeffizienz verbessert wird. Modernisierungskosten zur Wohnwertverbesserung erhöhen schließlich Komfort oder Ausstattung.¹² Ein Dach, das ohnehin neu gedeckt werden muss, trägt bei der Dämmung nur die Mehrkosten. Ein Dach, das noch zwanzig Jahre halten würde, trägt die Vollkosten.

Diese Zuordnung ist keine Buchhaltung um ihrer selbst willen. Dasselbe Bauteil erscheint in verschiedenen Zusammenhängen mit verschiedenen Beträgen. Wer die Zusammenhänge verwechselt, vergleicht Unvergleichbares. Die Fachliteratur weist auf zwei Abgrenzungen hin. Im Steuerrecht ist zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand zu trennen, im Mietrecht zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten.¹² Wie eine konkrete Maßnahme am Altbau steuerlich oder mietrechtlich einzuordnen ist, beurteilen Steuerberater und Rechtsanwalt. Eine Kostenschätzung kann die Beträge nur getrennt ausweisen und damit die Grundlage dafür schaffen.

Die Mengen entstehen aus dem Bauteil, nicht aus der Wohnfläche. Gezählt und gemessen werden Dachflächen, Fassadenflächen, Fensterelemente, Deckenflächen und laufende Meter Leitung. Im Altbau ist das aufwendiger als im Neubau. Die Geometrie ist unregelmäßig, und Pläne fehlen oft oder stimmen nicht mit dem gebauten Zustand überein. Der Hauptteil der Bauwerkskosten findet sich dabei in den Kostengruppen für Baukonstruktionen und für technische Anlagen. Zu diesen Gruppen zählen bei Umbauten und Modernisierungen auch Teilabbruch, Instandsetzung, Sicherung und Demontage.¹² Gerade diese vorbereitenden Arbeiten fehlen in Faustformeln vollständig.

Wie tief gegliedert wird, hängt vom Vorhaben ab. Die baubetriebliche Fachliteratur beschreibt die nach Gewerken geordnete Gliederung als meist tiefer als die Gliederung nach Kostengruppen. Bei Sonderbauteilen wie Gewölben, Natursteinmauerwerk oder Säulen ist eine Ermittlung über Einzelkosten von Bauteilen angebracht. Die Tiefenschärfe wird dabei gegenüber dem Neubau oft deutlich erhöht. Die Kostenschätzung geht damit über die Mindestgliederung der Norm hinaus.¹³ Die Norm selbst sieht das vor. Bei Kostenermittlungen für Bauprojekte im Bestand richten sich Gliederungstiefe, Ermittlungsverfahren und Kostenkennwerte nach den besonderen Umständen der Bestandsmaßnahme.¹⁴

Die Stufen der Kostenermittlung und was sie leisten

Die Kostenplanung im Bauwesen kennt keine einzige Zahl. Sie kennt eine Folge von Ermittlungen, die mit der Planung genauer werden. Die maßgebende Norm, DIN 276, unterscheidet sechs Stufen. Das sind Kostenrahmen, Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenvoranschlag, Kostenanschlag und Kostenfeststellung. Für jede Stufe legt die Norm Zweck, Grundlagen und Detaillierungsgrad fest.¹⁵ Wer die Sanierungskosten eines Altbaus beurteilen will, sollte deshalb nach der Stufe fragen. Die Antwort sagt mehr über die Verlässlichkeit der Zahl als die Zahl selbst.

Am Anfang steht der Kostenrahmen. Er dient der Entscheidung über die Bedarfsplanung und grundsätzlichen Überlegungen zu Wirtschaftlichkeit und Finanzierung. Auch eine Kostenvorgabe kann auf ihn gestützt werden. Ermittelt werden die Gesamtkosten nach Kostengruppen in der ersten Ebene der Kostengliederung.¹⁵ Auf dieser Stufe finden die meisten Gespräche über einen Altbaukauf statt. Sie taugt für die Frage, ob ein Vorhaben in den finanziellen Rahmen passt. Als Grundlage eines Kreditvertrags oder eines Beschlusses über eine Sanierung taugt sie nicht.

Die nächste Stufe ist die Kostenschätzung. Sie dient der Entscheidung über die Vorplanung. Zugrunde liegen ihr Angaben zum Grundstück und zur Erschließung sowie die Ergebnisse der Vorplanung. Hinzu kommen die Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten und Erläuterungen zu planerischen Zusammenhängen und zur zeitlichen Abwicklung. Die Gesamtkosten werden nach Kostengruppen in der zweiten Ebene ermittelt.¹⁵ Die Kostenberechnung dient der Entscheidung über die Entwurfsplanung. Sie beruht auf durchgearbeiteten Entwurfszeichnungen und ermittelt die Gesamtkosten in der dritten Ebene.¹⁶ Die Kostengliederung selbst sieht drei Ebenen vor, gekennzeichnet durch dreistellige Ordnungszahlen.¹⁷

Danach wird es konkret. Der Kostenvoranschlag dient den Entscheidungen über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. Er stützt sich auf Ausführungs- und Detailzeichnungen und auf Leistungsbeschreibungen der Leistungsbereiche. Dazu kommen Berechnungen und Mengenermittlungen von Teilleistungen. Der Kostenanschlag dient den Entscheidungen über Vergabe und Ausführung. Er wird in mehreren Schritten aufgestellt. Dabei werden die Kosten auf dem jeweils aktuellen Stand von Angebot, Auftrag oder Abrechnung zusammengestellt.¹⁶ Erst hier stehen Preise, die jemand tatsächlich angeboten hat. Alles davor ist eine Prognose auf wachsender Grundlage.

Zur Belastbarkeit gehören Angaben, die eine Kostenermittlung mitliefern muss. Die Norm verlangt zunächst, die zugrunde liegenden Unterlagen und Informationen anzugeben. Sie verlangt weiter, die angewendeten Ermittlungsverfahren und die Quellen der Kostenkennwerte zu benennen. Und sie verlangt, vom Kostenstand zum Zeitpunkt der Ermittlung auszugehen und diesen Zeitpunkt zu dokumentieren.⁶ Außerdem ist anzugeben, ob die Beträge die Umsatzsteuer enthalten. Können Teile der Gesamtkosten nicht erfasst werden, ist das an der jeweiligen Stelle kenntlich zu machen.¹⁴ Ein Blatt mit einer Summe und ohne diese Angaben ist keine Kostenermittlung, sondern eine Zahl.

Besonders wichtig im Altbau ist der Umgang mit dem Rest an Unsicherheit. Die Norm sieht dafür einen eigenen Weg vor. Kosten, die durch Risiken aufgrund von Unsicherheiten und Unwägbarkeiten drohen, sind gesondert auszuweisen. Sie stehen an den betreffenden Stellen der Kostengliederung. Art der Ermittlung und Zuordnung richten sich nach den Vorgaben des projektbezogenen Risikomanagements.¹⁴ Gesondert ausweisen heißt, das Risiko dort zu benennen, wo es sitzt. Ein pauschaler Zuschlag über alles leistet das nicht. Dasselbe gilt für besondere Kosten, die aus außergewöhnlichen Bedingungen des Standorts entstehen.¹⁴

Von einem Sammelposten rät die Fachliteratur ab. Ein Lehrbuch zur Kostenermittlung beschreibt den verbreiteten Versuch, Risiken mit einem Kostenansatz für Unvorhergesehenes abzudecken. Am Beginn eines Projekts kann dieser Ansatz nach dieser Darstellung etwa 15 Prozent oder mehr betragen. Dasselbe Lehrbuch hält fest, dass dieses System der Kostenplanung den Ansatz für Unvorhergesehenes nicht kennt.¹⁸ Ein Fachbuch zur Baukostenplanung rät ausdrücklich davon ab, in Kostenermittlungen pauschal einen Posten Unvorhergesehenes aufzunehmen oder Beträge zu runden. Solche Beträge sind keiner Planungsleistung unmittelbar zuzuordnen.¹⁹ Für den Eigentümer eines Altbaus ist die praktische Folge einfach. Ein ehrlich benanntes Einzelrisiko ist mehr wert als ein runder Aufschlag.

Was die Sanierungskosten im Altbau wirklich treibt

Drei Gruppen von Umständen heben die Sanierungskosten eines Altbaus über das hinaus, was ein Kennwert erwarten lässt. Die erste ist die vorhandene Bausubstanz selbst. Ein verbreitetes Tabellenwerk hält dazu fest, dass beim Bauen im Bestand ein zusätzliches Risiko in der vorhandenen Bausubstanz liegt. Es tritt neben die üblichen Planungs- und Ausführungsrisiken.²⁰ Dieses Risiko lässt sich nicht wegverhandeln, sondern nur durch Untersuchung verkleinern. Jede Bauteilöffnung vor der Ausschreibung nimmt einen Teil davon heraus.

Die zweite Gruppe sind Schadstoffe. In Altbauten können Asbest, polychlorierte Biphenyle, teerhaltige Stoffe oder Holzschutzmittel verbaut sein. Für Arbeiten an schadstoffbelasteten baulichen und technischen Anlagen gilt eine Richtlinie des Vereins Deutscher Ingenieure. VDI/GVSS 6202 Blatt 1 erfasst Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten und beschreibt den Ablauf von der Erhebung bis zur Entsorgung.²¹ Das Vorgehen bei der Untersuchung ist dort in Stufen geordnet. Die erste Stufe umfasst Bestandsaufnahme und Erstbewertung. Dazu gehören die Klärung der Aufgabenstellung, die Auswertung vorhandener Unterlagen und eine Ortsbegehung zur Aufnahme von Verdachtsmomenten. Danach folgen Bewertung und Dokumentation. Die zweite Stufe ist die technische Erkundung mit Untersuchungsprogramm, Durchführung, Schadstoffkataster und Bewertung.¹⁰ Ein solches Kataster wird nach der Maßnahme fortgeschrieben und gehört zu den Unterlagen für spätere Arbeiten.¹⁰

Schadstoffe wirken auf die Sanierungskosten über drei Wege, die sich addieren. Die Untersuchung selbst kostet Geld. Die Entsorgung belasteter Bauteile ist teurer als die Entsorgung unbelasteter. Und die Arbeiten müssen unter Schutzmaßnahmen ausgeführt werden, was Zeit und Technik bindet. Das Tabellenwerk hält fest, dass es in der Verantwortung des Bauherrn liegt, Gefährdungen und Belästigungen durch Schadstoffe zu vermeiden. Die Erfüllung dieser Anforderung setzt nach derselben Darstellung voraus, dass Eigentümer und Verfügungsberechtigte umfassende Kenntnisse über das Bauwerk und seinen Zustand besitzen.²⁰ Welche Pflichten einen Eigentümer im Einzelfall treffen und welche Folgen ihre Verletzung hat, klärt ein Rechtsanwalt. Technisch lässt sich nur sagen, dass die Kenntnis vor der Beauftragung vorliegen sollte.

Die dritte Gruppe ist das Recht, das die Maßnahme selbst auslöst. Wer an einem Altbau Bauteile anfasst, löst damit Anforderungen aus, die vorher nicht galten. Das Gebäudeenergierecht knüpft etwa an Arbeiten an bestehenden Außenwänden eigene Anforderungen. Nach dem Infoportal des Bundes zum Gebäudemodernisierungsgesetz lösen der Ersatz und der erstmalige Einbau einer Außenwand solche Anforderungen aus. Dasselbe gilt für Bekleidungen, Verschalungen, Vorsatzschalen und Dämmschichten auf der Außenseite. Auch das Entfernen und Neuaufbringen von Außenputz zählt dazu. Die Anforderungen greifen, wenn mehr als 10 Prozent der Außenwände des Gebäudes betroffen sind.²² Aus einer geplanten Putzerneuerung kann so eine Dämmmaßnahme werden.

Solche Auslöser verändern den Leistungsumfang und damit die Kostenermittlung. Eine Fassade, die gedämmt wird, braucht neue Fensteranschlüsse und verlängerte Dachüberstände. Hinzu kommen angepasste Fensterbänke und Lösungen für Balkonplatten und Sockel. Jedes dieser Details ist eine eigene Position. Wer nur den Quadratmeterpreis der Dämmung kennt, kennt den kleineren Teil der Kosten. Dazu kommen Leistungen, die mit keinem Bauteil verbunden sind. Gerüst, Planung, Energieberatung, Luftdichtheitsprüfung, Lüftungskonzept und die Bearbeitung von Wärmebrücken erscheinen in der Metaanalyse als eigene Positionen, bezogen auf die Wohnfläche.²

Sonderfälle: Eigentümergemeinschaft, vermietetes Haus, Gewerbeobjekt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kostenschätzung für einen Altbau eine zusätzliche Aufgabe. Sie muss eine Entscheidung tragen, die viele Beteiligte gemeinsam treffen. Für eine Verwaltung ist deshalb nicht nur die Summe wichtig. Wichtig ist auch die Angabe, auf welcher Stufe der Kostenermittlung sie beruht. Die Norm verlangt ohnehin, die zugrunde liegenden Unterlagen, die Ermittlungsverfahren und die Quellen der Kostenkennwerte anzugeben.⁶ Eine Zahl aus der ersten Ebene der Kostengliederung eignet sich für eine Vorüberlegung. Welche Mehrheiten ein Beschluss braucht und wie die Kosten zu verteilen sind, richtet sich nach dem Wohnungseigentumsrecht. Diese Fragen und die dabei geltenden Fristen klärt ein Rechtsanwalt.

Für die Vorbereitung einer solchen Entscheidung lohnt die Reihenfolge, die auch sonst gilt. Zuerst die Zustandserfassung mit Befund und Dringlichkeit je Bauteil. Dann eine Kostenschätzung, die die Risiken gesondert ausweist. Erst danach der Beschluss. Wird erst beschlossen und dann untersucht, entsteht die Lage, die die baubetriebliche Fachliteratur beschreibt. Erkenntnisse, die sich erst während der Ausführung zeigen, können zu Verzögerungen oder zusätzlichen Kosten führen.⁹ Früher wären sie erkennbar gewesen. In einer Gemeinschaft wiegt das schwerer, weil jede Nachfinanzierung wieder einen Beschluss braucht.

Bei einem vermieteten Altbau kommt eine Abgrenzung hinzu, die von Anfang an mitgedacht werden sollte. Die Fachliteratur weist darauf hin, dass im Mietrecht zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten zu unterscheiden ist. Diese Abgrenzung muss gegebenenfalls durch Schätzung ermittelt werden. Im Steuerrecht ist zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand zu trennen.¹² Eine Kostenschätzung, die beide Anteile getrennt ausweist, erspart diese Schätzung später. Ob und in welcher Höhe Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, beantwortet ein Rechtsanwalt. Dasselbe gilt für die nötigen Ankündigungen. Die Kostenermittlung liefert nur die technische Grundlage dafür.

Bei vermieteten und bei gewerblich genutzten Gebäuden entstehen außerdem Kosten, die mit keinem Bauteil verbunden sind. Die Metaanalyse zu Modernisierungskosten nennt Positionen, deren Zuordnung weniger klar geregelt ist. Dazu zählen Kosten für die Beantragung, Abwicklung und Dokumentation von Förderprogrammen und Finanzierungen. Dazu zählen auch zeitweilige Mietausfälle und Nutzungskosten, wenn Wohnungen während der Arbeiten nicht bewohnt werden können. Über längere Zeiträume können zusätzlich Betriebs- und Folgekosten berücksichtigt werden, etwa die Wartung neuer Heiztechnik.¹² Im Gewerbeobjekt tritt an die Stelle des Mietausfalls häufig die Einschränkung des Betriebs. Sie kann den größten Einzelposten bilden.

Ein gewerblicher Bauherr steht noch vor einer weiteren Unterscheidung. Die Kostenermittlung des Bauherrn und die Kalkulation des Bauunternehmers sind zwei verschiedene Rechenwerke. Die Kostenermittlung ordnet die erwarteten Kosten nach Kostengruppen und dient der Entscheidung und der Steuerung. Die Kalkulation bildet die Kosten des Unternehmers für seine Leistung ab und führt zu Preisen, die er anbietet. Für die Vergabe müssen beide Rechenwerke zusammenpassen. Die Norm verlangt, die ermittelten Kosten auch nach den vorgesehenen Vergabeeinheiten zu ordnen, unabhängig vom Ermittlungsverfahren. So lassen sich Angebote, Aufträge und Abrechnungen einschließlich der Nachträge zusammenstellen und vergleichen.¹⁶

Woran Sie erkennen, dass Sie fachliche Hilfe brauchen

Vier Anzeichen sprechen dafür, die Sanierungskosten eines Altbaus nicht allein zu schätzen. Das erste ist eine große Spanne zwischen den Auskünften, die Sie erhalten. Nennen zwei Fachleute für dieselbe Aufgabe Beträge, die um mehr als die Hälfte auseinanderliegen, beschreiben sie meist nicht dieselbe Leistung. Das zweite ist fehlendes Wissen über das Gebäude. Dazu gehören fehlende Pläne, fehlende Statik, unbekannte Vorarbeiten und unklare Baujahre einzelner Teile. Das dritte sind Befunde, deren Ursache nicht geklärt ist, etwa Feuchte im Sockelbereich oder Risse, die sich verändern. Das vierte ist eine Entscheidung mit großer Tragweite, also ein Kauf, eine Finanzierung oder ein Beschluss.

Ein Sachverständiger geht in solchen Lagen in einer festen Reihenfolge vor. Er klärt die Aufgabe und wertet die vorhandenen Unterlagen aus. Dann begeht er das Gebäude, um Verdachtsmomente aufzunehmen. Anschließend legt er fest, welche Untersuchungen nötig sind, und grenzt ein, wo geöffnet oder gemessen werden muss. Dieses abgestufte Vorgehen entspricht der Systematik für die Untersuchung auf Schadstoffe. Dort steht am Anfang die Bestandsaufnahme mit Erstbewertung, danach folgt die technische Erkundung mit einem eigenen Untersuchungsprogramm.¹⁰ Je nach Fragestellung kommen Messungen des Raumklimas, Feuchtemessungen, Thermografie, Bauteilöffnungen oder Laboruntersuchungen in Betracht. Dabei werden teils Fachlabore oder Messdienstleister hinzugezogen.

Was ein Gutachten dann leistet, ist begrenzt und gerade darin nützlich. Es beschreibt den Zustand zum Zeitpunkt der Untersuchung und ordnet die Befunde einer Ursache zu. Es bewertet die Dringlichkeit und benennt die technisch möglichen Maßnahmen samt ihren Folgen. Es ersetzt keine Planung und keine Ausschreibung. Die Entscheidung nimmt es dem Eigentümer nicht ab. Für die Kostenfrage im Altbau liegt sein Wert in der Dokumentation der Zustandserfassung. Die Fachliteratur hält fest, dass eine Zustandsanalyse nur befristet gültig ist.⁷ Ein datierter Befund macht später nachvollziehbar, worauf eine Kostenschätzung beruhte.

Die Verfahren unterscheiden sich darin, wer den Sachverständigen auswählt und beauftragt. Ein Privatgutachten beauftragt der Eigentümer selbst. Es dient ihm als fachliche Grundlage seiner Entscheidungen. Ein Schiedsgutachten beruht auf einer Vereinbarung der Beteiligten. Versicherungsbedingungen können ein eigenes Sachverständigenverfahren vorsehen. Welches Gewicht ein Ergebnis in einer Auseinandersetzung haben kann, hängt von diesen Unterschieden ab. Die Einordnung dazu gehört in die Hände eines Rechtsanwalts.

Der nächste Schritt ist in der Regel klein. Für ein Bestandsgebäude lässt sich zuerst eine Zustandserfassung mit Dringlichkeiten beauftragen. Daraus entsteht dann eine Kalkulation und Kostenplanung für die geplanten Maßnahmen. In ihr sind Risiken gesondert ausgewiesen, und Preisstand und Grundlagen sind benannt. Die Honorarordnung behandelt die Bestandsaufnahme und die technische Substanzerkundung als Besondere Leistungen.¹¹ Fragen Sie deshalb nach, was in einem Angebot für Planungsleistungen enthalten ist. Eine Erfassung, die niemand beauftragt hat, findet nicht statt. Ihr Fehlen zeigt sich erst in der Ausführung.

Häufige Fragen

Was kostet die Sanierung eines Altbaus pro Quadratmeter?

Ein belastbarer Pauschalwert je Quadratmeter lässt sich nicht angeben. Eine Metaanalyse zu Modernisierungskosten von Wohngebäuden nennt für ein gerechnetes Beispielgebäude Vollkosten von bis zu 1.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beim Einfamilienhaus. Beim Mehrfamilienhaus sind es bis zu 750 Euro je Quadratmeter. Beide Werte gelten für die Modernisierung auf ein Effizienzhaus der Stufe 55 und ohne Wechsel des Wärmeerzeugers.¹ Dieselbe Untersuchung weist darauf hin, dass die Kosten stark nach Gebäudetyp, Maßnahmenpaket und Datenquelle schwanken.¹ Solche Werte taugen als Größenordnung, nicht als Grundlage einer Finanzierung.

Wie genau ist eine Kostenschätzung für einen Altbau?

Die Genauigkeit hängt an der Stufe der Kostenermittlung und an der Güte der Zustandserfassung. Eine Kostenschätzung im Sinne der Norm dient der Entscheidung über die Vorplanung. Sie ermittelt die Gesamtkosten in der zweiten Ebene der Kostengliederung.¹⁵ Genauer wird es mit der Kostenberechnung in der dritten Ebene und mit dem Kostenvoranschlag auf Grundlage von Leistungsbeschreibungen.¹⁶ Beim Bauen im Bestand kommt die Erfassung der vorhandenen Bausubstanz hinzu. Die Fachliteratur beschreibt, dass die Kostenschätzung mit wesentlich höherem Genauigkeitsgrad erstellt werden kann, wenn eine Bestandsaufnahme ihr vorangeht.⁹

Was kostet eine Zustandserfassung im Altbau?

Für diese Leistung gibt es keinen festen Satz. Bestandsaufnahme und technische Substanzerkundung sind nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Besondere Leistungen.¹¹ Für sie sind eigene Leistungs- und Honorarregelungen erforderlich.⁸ Das Honorar wird deshalb frei vereinbart. Es richtet sich nach Größe und Zugänglichkeit des Gebäudes und nach der Zahl der zu untersuchenden Bauteile. Auch der Umfang vorhandener Unterlagen wirkt sich aus. Entscheidend ist zudem, ob Bauteile geöffnet oder Proben untersucht werden müssen. Lassen Sie sich den Leistungsumfang vorher schriftlich beschreiben.

Warum weichen Angebote für dieselbe Sanierung so stark voneinander ab?

Häufig beschreiben sie nicht dasselbe. Unterschiede entstehen bei der Konstruktion und bei den vorbereitenden Arbeiten wie Teilabbruch und Sicherung. Auch die Behandlung von Schadstoffen und Nebenleistungen wie Gerüst und Planung wirken sich aus. Eine Metaanalyse zu Modernisierungskosten hat für einzelne Bauteile die günstigste und die teuerste Konstruktionsvariante verglichen. Die Abweichungen vom Mittelwert reichen von etwa 5 Prozent beim Spitzdach bis zu etwa 41 Prozent bei der Außenwand.² Vergleichbar werden Angebote erst, wenn ihnen dieselbe Leistungsbeschreibung mit denselben Mengen zugrunde liegt.

Muss ich bei einer Fassadensanierung am Altbau dämmen?

Arbeiten an bestehenden Außenwänden können energetische Anforderungen auslösen. Nach dem Infoportal des Bundes zum Gebäudemodernisierungsgesetz gilt das etwa für Dämmschichten und Bekleidungen auf der Außenseite. Es gilt auch, wenn Außenputz entfernt und neu aufgebracht wird. Voraussetzung ist, dass mehr als 10 Prozent der Außenwände des Gebäudes betroffen sind.²² Ob und in welchem Umfang die Anforderungen für Ihr Gebäude gelten, hängt vom geplanten Eingriff und von Ausnahmen des Gesetzes ab. Für die Kostenermittlung ist wichtig, dass mit der Dämmung weitere Positionen hinzukommen, etwa Fensteranschlüsse und Sockelausbildung.

Welche Unterlagen sollte ich vor einem Ortstermin zusammenstellen?

Nützlich sind alte Bauzeichnungen und Statikunterlagen sowie Baugenehmigungen. Dazu kommen Nachweise früherer Sanierungen mit Rechnungen, Wartungsunterlagen der technischen Anlagen und vorhandene Energieausweise. Hilfreich sind außerdem eigene Fotos von Rissen und feuchten Stellen mit Maßstab und Datum, am besten als Verlauf über mehrere Wochen. Auch Aufzeichnungen von Temperatur und Luftfeuchte sind nützlich. Das Beschaffen solcher Unterlagen zählt selbst zu den Besonderen Leistungen der Grundlagenermittlung.¹¹ Je vollständiger die Unterlagen sind, desto gezielter kann untersucht und desto genauer kann geschätzt werden.

Hinweis

Dieser Beitrag gibt den fachlichen Kenntnisstand zum Erstellungsdatum wieder. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Begutachtung des Einzelfalls. Ob und wie Ansprüche bestehen und durchgesetzt werden können, beurteilt ein Rechtsanwalt. Genannte Normen und Regelwerke sind in der jeweils gültigen Fassung zu prüfen.

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Über den Autor

M. Sc. Karim Abu Elkheir, BIB Ingenieurbüro für Bauwesen, Berlin. Kontakt: info@ing-bassam.de, +49 176 23581339. Stand: 2026-10-08.

Quellen und Fußnoten